Quand un bien est démembré, le décès ne produit pas les mêmes effets selon la personne qui disparaît. Au décès de l’usufruitier, l’usufruit s’éteint et le nu-propriétaire devient plein propriétaire, sans impôt en principe. Au décès d’un nu-propriétaire, l’usufruit continue et la nue-propriété est en principe transmise à ses héritiers. Entre-temps, vendre suppose l’accord de tous. Si un héritier a besoin de liquidités ou doit racheter une part sans prêt, la vente à réméré peut débloquer la situation.
En bref
- L’usufruit s’éteint par la mort de l’usufruitier (article 617 du Code civil) : la pleine propriété se reconstitue sur la tête du nu-propriétaire.
- Cette réunion ne donne ouverture à aucun impôt ou taxe lorsqu’elle a lieu par le décès de l’usufruitier, sous réserve de l’article 1020 (article 1133 du CGI).
- Si tous les enfants sont communs, le conjoint survivant peut choisir l’usufruit de la totalité des biens existants (article 757) ; les enfants héritent alors de la nue-propriété.
Décès de l’usufruitier : l’usufruit s’éteint et se réunit à la nue-propriété
L’usufruit est, selon l’article 578 du Code civil, le droit de jouir des choses dont un autre a la propriété, comme le propriétaire lui-même, mais à la charge d’en conserver la substance. L’article 617 énumère les causes qui y mettent fin, dont la mort de l’usufruitier.
Concrètement, au décès de l’usufruitier, l’usufruit s’éteint et se réunit à la nue-propriété : c’est l’expression qu’emploie l’article 1133 du Code général des impôts. Le Bulletin officiel des finances publiques (BOFiP) précise que le nu-propriétaire ne recouvre pas la plénitude de la propriété en qualité d’héritier.
Quelles démarches au décès de l’usufruitier ?
Selon notaires.fr, il n’existe pas d’obligation légale de publier la réunion de l’usufruit au service de la publicité foncière. Le décès sera mentionné dans le prochain acte soumis à publicité concernant le bien, par exemple sa vente. À la fin de l’usufruit, indique Service Public, le bien doit être rendu et un règlement des comptes détermine ce que l’usufruitier doit au nu-propriétaire et inversement.
Pas de droits de succession sur la réunion, en principe
L’article 1133 du Code général des impôts prévoit que, sous réserve de l’article 1020, la réunion de l’usufruit à la nue-propriété ne donne ouverture à aucun impôt ou taxe lorsqu’elle a lieu par l’expiration du temps fixé pour l’usufruit ou par le décès de l’usufruitier.
Le BOFiP signale toutefois un cas particulier : celui des biens appartenant en usufruit au défunt et en nue-propriété à ses présomptifs héritiers ou à des personnes assimilées (article 751 du CGI). Ces biens sont réputés faire partie de la succession de l’usufruitier jusqu’à preuve contraire, et le nu-propriétaire est alors redevable des droits sur la valeur totale du bien. La présomption ne joue pas notamment :
- en cas de donation régulière de la nue-propriété consentie plus de trois mois avant le décès ;
- lorsqu’une succession antérieure a été dévolue au défunt pour l’usufruit et à ses présomptifs héritiers pour la nue-propriété ;
- lorsque le démembrement résulte d’un legs de l’usufruit à une personne et de la nue-propriété à ses présomptifs héritiers.
La preuve contraire repose sur le contribuable ; le notaire vérifie si la présomption s’applique.
Décès d’un nu-propriétaire : la nue-propriété passe à ses héritiers
La mort du nu-propriétaire ne figure pas parmi les causes d’extinction de l’usufruit de l’article 617 : l’usufruitier conserve donc son droit. Quant à la nue-propriété, Service Public indique que le nu-propriétaire peut en disposer en la vendant, en la donnant ou en la léguant. À son décès, elle est donc en principe transmise à ses héritiers ou légataires.
Si un enfant nu-propriétaire meurt avant son parent usufruitier et laisse plusieurs héritiers, la nue-propriété peut se retrouver partagée entre davantage de personnes, ce qui complique toute décision de vente. Les règles générales sont détaillées dans notre guide usufruit et nue-propriété : définition, droits et différences.
Conjoint survivant usufruitier et enfants nus-propriétaires
L’article 757 du Code civil prévoit que si l’époux prédécédé laisse des enfants ou descendants, le conjoint survivant recueille, à son choix, l’usufruit de la totalité des biens existants ou la propriété du quart des biens, lorsque tous les enfants sont issus des deux époux. En présence d’un ou plusieurs enfants qui ne sont pas issus des deux époux, il reçoit la propriété du quart, sans option pour l’usufruit.
Lorsque le conjoint choisit l’usufruit, Service Public précise que les enfants héritent de la nue-propriété de toute la succession.
Le délai pour choisir
- Le choix se prouve par tout moyen (article 758-2).
- Tout héritier peut inviter par écrit le conjoint à exercer son option. Faute d’avoir pris parti par écrit dans les trois mois, le conjoint est réputé avoir opté pour l’usufruit (article 758-3).
Donation au dernier vivant et droits sur le logement
Une donation entre époux peut élargir les options. L’article 1094-1 permet à l’époux qui laisse des enfants ou descendants, issus ou non du mariage, de disposer en faveur de son conjoint soit de la propriété de ce dont il pourrait disposer en faveur d’un étranger, soit d’un quart de ses biens en propriété et des trois autres quarts en usufruit, soit de la totalité de ses biens en usufruit seulement.
Le conjoint qui occupait effectivement, à l’époque du décès, à titre d’habitation principale, un logement appartenant aux époux ou dépendant totalement de la succession a de plein droit la jouissance gratuite de ce logement et du mobilier pendant un an (article 763). Ensuite, sauf volonté contraire du défunt, il dispose jusqu’à son décès d’un droit d’habitation sur ce logement et d’un droit d’usage sur le mobilier (article 764).
Qui paie quoi entre usufruitier et nus-propriétaires ?
Le Code civil répartit les droits et les dépenses :
- L’usufruitier peut jouir du bien par lui-même ou le donner à bail (article 595). Il ne peut toutefois, sans le concours du nu-propriétaire, donner à bail un fonds rural ou un immeuble à usage commercial, industriel ou artisanal ; à défaut d’accord, il peut être autorisé par justice à passer seul cet acte.
- L’usufruitier n’est tenu qu’aux réparations d’entretien (article 605). Les grosses réparations restent à la charge du propriétaire, sauf si elles ont été occasionnées par le défaut de réparations d’entretien depuis l’ouverture de l’usufruit.
- Les grosses réparations sont notamment celles des gros murs et des voûtes et le rétablissement des poutres et des couvertures entières ; toutes les autres sont d’entretien (article 606).
- L’usufruitier est tenu, pendant sa jouissance, des charges annuelles du bien, comme les contributions (article 608). Selon Service Public, il paie la taxe foncière.
Vendre un bien démembré dans une succession
Chacun peut céder son propre droit : l’usufruitier peut vendre ou céder son droit (article 595), et Service Public indique que le nu-propriétaire peut vendre sa nue-propriété. Mais la vente de la pleine propriété exige l’accord de l’usufruitier et du nu-propriétaire, rappelle Service Public. Quand la nue-propriété appartient à plusieurs enfants, l’accord de chacun est en principe nécessaire, sauf procédures particulières détaillées dans notre page vendre un bien en indivision sans l’accord de tous.
Deux règles protègent l’usufruitier :
- La vente du bien grevé d’usufruit, sans l’accord de l’usufruitier, ne modifie pas le droit de ce dernier, qui continue à jouir de son usufruit sur le bien, sauf s’il y a expressément renoncé (article 621).
- Le juge ne peut, à la demande d’un nu-propriétaire, ordonner la vente de la pleine propriété contre la volonté de l’usufruitier (article 815-5).
Si l’usufruit et la nue-propriété sont vendus ensemble, le prix se répartit entre l’usufruit et la nue-propriété selon la valeur respective de chacun de ces droits, sauf accord des parties pour reporter l’usufruit sur le prix (article 621). Voir notre guide vente en nue-propriété : définition et fonctionnement, et notre page vendre en nue-propriété en gardant l’usufruit.
Droits de succession sur la nue-propriété : le principe du calcul
Selon Service Public, les biens sont estimés à leur valeur vénale au jour du décès, et la valeur imposable de l’usufruit et de la nue-propriété des biens transmis est évaluée selon un barème. Le BOFiP rattache ce barème à l’article 669 du Code général des impôts.
Selon le BOFiP, l’usufruit et la nue-propriété sont chacun évalués comme une fraction de la valeur de la pleine propriété. Pour un usufruit viager, cette fraction dépend de l’âge de l’usufruitier lors de la transmission : plus l’usufruitier est âgé, plus la valeur de son usufruit est faible et plus celle de la nue-propriété est élevée. Pour les droits eux-mêmes, Service Public indique qu’on applique d’abord un abattement, puis un barème selon le lien de l’héritier avec le défunt.
Le notaire chargé de la succession établit le montant exact. Pour anticiper les frais d’acte, voyez notre page sur les frais de notaire d’une succession, et pour régler l’impôt sans céder le bien, notre guide pour payer les droits de succession sans vendre.
Exemple fictif : un nu-propriétaire qui a besoin de liquidités
Exemple fictif : à la mort de leur père, Paul et Léa héritent en nue-propriété d’une maison estimée à 500 000 €. Leur mère, conjointe survivante, a choisi l’usufruit et y vit. Paul a besoin de liquidités. Il ne peut pas vendre seul, et sa banque refuse de lui prêter.
La mère, Paul et Léa décident ensemble de recourir à une vente à réméré sur la maison. Tous signent l’acte, puisque la vente de la pleine propriété exige l’accord de chacun. Sauf accord des parties pour reporter l’usufruit sur le prix, celui-ci se répartit entre l’usufruit et la nue-propriété selon la valeur respective de chaque droit (article 621) ; l’exemple ne détaille pas cette répartition. Selon le modèle Alterfi :
- Prix de vente retenu : 50 % de la valeur, soit 250 000 € (la fourchette va de 210 000 € à 300 000 €, soit 42 % à 60 %).
- Indemnité d’occupation : 10 % par an du prix, soit 25 000 € par an, payée d’avance pour 24 mois : 50 000 €.
- Honoraires : 6 % TTC du prix, soit 15 000 €.
- Frais de notaire : 2 à 3 % du prix, soit 5 000 à 7 500 €.
- Somme nette disponible : 250 000 − 50 000 − 15 000 − 5 000 = 180 000 €, ou 177 500 € avec des frais de notaire à 3 %.
La mère reste dans la maison. Pour racheter, la famille rembourse le prix de vente, soit 250 000 €, sans majoration ni intérêts, plus les frais et loyaux coûts prévus par l’article 1673 du Code civil, dans un délai de cinq ans au maximum (article 1660). Si le rachat intervient au bout de 18 mois, les 6 mois d’indemnité non consommés sont restitués : 25 000 ÷ 12 × 6 = 12 500 €. Avant de signer, mieux vaut examiner avec le notaire la situation de chacun, usufruitier et nus-propriétaires, après un éventuel rachat.
Autre cas : si Paul possède seul un autre bien d’au moins 300 000 €, il peut réaliser la vente à réméré sur ce bien sans l’accord de sa mère ni de sa sœur. Nos pages vente à réméré suite à une succession et nue-propriété, viager ou réméré comparent ces options.
À lire aussi : les droits du conjoint survivant : héritage, maison et logement.
FAQ
Que se passe-t-il au décès de l’usufruitier ?
L’usufruit s’éteint (article 617 du Code civil) et se réunit à la nue-propriété, sans impôt ni taxe sous réserve de l’article 1020 (article 1133 du CGI). Le BOFiP réserve le cas visé par l’article 751 du CGI.
Le conjoint survivant peut-il choisir l’usufruit ?
Oui, si tous les enfants sont issus des deux époux : il choisit entre l’usufruit de la totalité des biens existants et la propriété du quart des biens (article 757 du Code civil). Sans réponse écrite dans les trois mois suivant l’invitation d’un héritier, il est réputé avoir choisi l’usufruit.
Qui paie les grosses réparations d’un bien démembré ?
Le nu-propriétaire, sauf si elles ont été occasionnées par le défaut de réparations d’entretien depuis l’ouverture de l’usufruit (article 605). L’usufruitier assume les réparations d’entretien et les charges annuelles ; selon Service Public, il paie la taxe foncière.
Comment se calculent les droits de succession sur la nue-propriété ?
Sur une fraction de la pleine propriété fixée par le barème de l’article 669 du CGI selon l’âge de l’usufruitier, puis après abattement selon le lien avec le défunt. Le notaire établit le montant exact.
Peut-on vendre un bien démembré sans l’accord de l’usufruitier ?
Non pour la pleine propriété : l’accord de l’usufruitier et de tous les nus-propriétaires est requis, et le juge ne peut pas l’imposer à l’usufruitier à la demande d’un nu-propriétaire.
Conclusion
Tout dépend de celui qui décède : la mort de l’usufruitier reconstitue la pleine propriété au profit du nu-propriétaire, en principe sans droits ; celle du nu-propriétaire laisse l’usufruit en place, sa nue-propriété étant en principe transmise à ses héritiers ou légataires. Entre-temps, la vente de la pleine propriété exige l’accord de tous.
Lorsqu’un héritier a besoin de liquidités ou doit racheter une part sans crédit, la vente à réméré permet d’obtenir des fonds rapidement, tout en conservant la possibilité de racheter le bien.