Préparer la transmission de son patrimoine immobilier consiste à décider de son vivant qui recevra chaque bien, sous quelle forme et à quel coût fiscal, dans les limites que la loi réserve aux enfants. Les outils sont la donation, simple ou donation-partage, avec ou sans réserve d’usufruit, le testament et, entre époux, la donation au dernier vivant, tous préparés avec le notaire. Anticiper évite aussi aux héritiers de devoir payer les droits de succession sans liquidités ou de recourir dans l’urgence à une vente à réméré, vente assortie d’une faculté de rachat.
En bref
- Préparer sa transmission immobilière, c’est choisir entre donation, donation-partage, testament et protection du conjoint, en respectant la réserve héréditaire des enfants.
- Selon service-public.fr, chaque parent peut donner 100 000 € à chaque enfant sans droits, cet abattement s’appréciant sur une période de 15 ans.
- Donner la nue-propriété en gardant l’usufruit permet de continuer à occuper le bien ; la valeur taxée dépend alors de l’âge du donateur.
- Selon service-public.fr, le partenaire de Pacs et le concubin n’ont aucun droit sur la succession sans testament.
Ce que la loi impose : réserve héréditaire et quotité disponible
Selon service-public.fr, déshériter ses enfants est interdit par la loi française : une fraction du patrimoine, la réserve héréditaire, leur revient obligatoirement. Le reste, la quotité disponible, est la part des biens qu’une personne peut donner librement par donation ou par testament.
- Avec un enfant : réserve de la moitié, quotité disponible de la moitié.
- Avec deux enfants : réserve des deux tiers, quotité disponible d’un tiers.
- Avec trois enfants ou plus : réserve des trois quarts, quotité disponible d’un quart.
- Sans enfant, pour une personne mariée : le conjoint a une réserve d’un quart et la quotité disponible est des trois quarts.
Service-public.fr précise que les héritiers réservataires ne peuvent pas être exclus de la succession par testament.
Préparer la transmission de son patrimoine immobilier : les outils
La donation simple
Service-public.fr définit la donation comme l’acte par lequel le donateur transfère de son vivant et sans contrepartie la propriété d’un bien à un donataire. Elle se fait par acte notarié et, en principe, ne peut pas être révoquée, sauf exceptions. Notaires.fr rappelle, en citant l’article 860 du Code civil, que la donation simple consentie à un héritier, lorsqu’elle est rapportée à la succession, l’est pour la valeur du bien donné à l’époque du partage, d’après son état au jour de la donation. Voir le guide de la donation simple.
La donation-partage
Selon service-public.fr, la donation-partage permet de donner et de répartir de son vivant tout ou partie de ses biens entre ses héritiers présomptifs. Elle se fait par acte notarié et peut bénéficier aux enfants et, avec l’accord de l’enfant qui renonce à tout ou partie de ses droits, aux petits-enfants. Notaires.fr souligne son principal intérêt : les biens sont évalués au jour de la donation et non au jour du décès, ce qui préserve l’entente familiale lorsqu’il y a plusieurs enfants. Voir le guide de la donation-partage.
Donner la nue-propriété et garder l’usufruit
Selon service-public.fr, l’usufruit est le droit d’utiliser un bien et d’en percevoir les revenus, sans pouvoir le vendre. Le donateur peut garder l’usufruit et ne donner que la nue-propriété : il continue d’habiter la maison ou d’en toucher les loyers. Dans ce cas, la valeur fiscale du bien donné est fixée selon un barème qui dépend de l’âge du donateur au moment de la donation. Ce barème, prévu à l’article 669 du Code général des impôts et repris par l’administration fiscale, attribue par exemple à la nue-propriété :
- 50 % de la valeur si l’usufruitier a moins de 61 ans révolus ;
- 60 % s’il a moins de 71 ans révolus ;
- 70 % s’il a moins de 81 ans révolus ;
- 80 % s’il a moins de 91 ans révolus.
Le testament
Service-public.fr distingue trois formes de testament : olographe, authentique et mystique. Le testament olographe doit être écrit en entier à la main, daté précisément et signé ; le testament authentique est dicté à un notaire en présence de deux témoins ou d’un second notaire. Il reste modifiable jusqu’au décès.
D’autres montages, comme la SCI familiale, s’étudient au cas par cas avec le notaire. Voir aussi le guide pour donner de son vivant.
Protéger le conjoint ou le partenaire survivant
Sans disposition particulière, selon service-public.fr, le conjoint marié choisit, en présence d’enfants tous communs, entre l’usufruit de la totalité de la succession et la pleine propriété du quart. En présence d’enfants non communs, il hérite du quart en pleine propriété. La donation au dernier vivant élargit ces options : selon service-public.fr, elle peut attribuer au conjoint, en présence d’enfants communs ou non, la quotité disponible en pleine propriété, l’usufruit de toute la succession, ou le quart en pleine propriété et les trois quarts en usufruit.
Selon service-public.fr, le conjoint marié et le partenaire de Pacs sont exonérés de droits de succession, mais le partenaire n’hérite que par testament.
Pour le logement, service-public.fr précise que le conjoint marié peut, lorsque le logement appartenait aux seuls époux ou au seul défunt, manifester dans l’année du décès son intention de bénéficier du droit d’y habiter à vie. Les conditions sont à vérifier avec le notaire.
La fiscalité de la transmission : abattements, barème et rappel de 15 ans
Les abattements sur les donations
Selon service-public.fr, les droits de donation se calculent en déduisant un abattement, puis en appliquant un barème selon le lien avec le donateur. L’abattement est notamment de :
- 100 000 € pour un enfant ;
- 31 865 € pour un petit-enfant ;
- 80 724 € pour un époux ou un partenaire de Pacs.
L’abattement s’applique aux donations d’un même donateur à un même donataire sur une période de 15 ans.
Le barème en ligne directe
Après abattement, service-public.fr indique le barème suivant entre parents et enfants : 5 % jusqu’à 8 072 €, puis 10 % et 15 %, 20 % de 15 933 € à 552 324 €, puis 30 % et 40 %, et 45 % au-delà de 1 805 677 €. Les droits sont dus dès le jour de la donation, par le donataire, sauf si le donateur les prend à sa charge, et payés par l’intermédiaire du notaire.
Au décès : le rappel des donations récentes
Pour la succession, service-public.fr rappelle l’abattement de 100 000 € en ligne directe et précise que les donations consenties depuis plus de 15 ans ne sont pas rappelées dans le calcul. La résidence principale du défunt peut bénéficier d’un abattement de 20 % de sa valeur lorsqu’elle est, au jour du décès, la résidence principale du conjoint, du partenaire de Pacs ou de certains enfants. Le calcul précis relève du notaire.
Exemple chiffré fictif : donner la nue-propriété d’une maison à deux enfants
Exemple fictif et simplifié. Louise, veuve de 67 ans, possède une maison estimée à 600 000 €. Elle consent à ses deux enfants une donation-partage de la nue-propriété et garde l’usufruit pour continuer d’y vivre. Elle n’a fait aucune donation à ses enfants dans les 15 dernières années.
- Valeur fiscale de la nue-propriété : Louise ayant moins de 71 ans révolus, le barème retient 60 %, soit 360 000 €.
- Part de chaque enfant : 180 000 €.
- Après l’abattement de 100 000 €, base taxable par enfant : 80 000 €.
- Droits par enfant : 403,60 € (5 % sur 8 072 €) + 403,70 € (10 % sur 4 037 €) + 573,45 € (15 % sur 3 823 €) + 12 813,60 € (20 % sur 64 068 €), soit 14 194,35 €.
Les droits s’élèvent à 28 388,70 € pour les deux enfants, que Louise peut prendre à sa charge. Les frais de notaire, dont les émoluments sont proportionnels à la valeur en pleine propriété des biens donnés selon service-public.fr, s’ajoutent et ne sont pas comptés ici. Voir aussi : la fiscalité, les frais et les démarches d’une donation immobilière.
Quand la transmission demande des liquidités : la place de la vente à réméré
La transmission crée souvent un besoin d’argent : droits de succession à régler dans les délais, soulte due à un cohéritier qui garde la maison, ou aide à un enfant qui ne peut pas attendre la vente d’un autre bien. Si la banque ne prête pas, la vente à réméré, vente signée chez le notaire et non crédit, peut apporter ces fonds si trois conditions sont réunies : un bien situé en France d’une valeur d’au moins 300 000 €, un net perçu qui couvre le besoin et les dettes éventuelles, un projet de rachat ou de revente crédible dans le délai.
Exemple chiffré fictif : aider un enfant avant la vente d’un autre bien
Cet exemple est fictif. Marc possède une maison estimée à 300 000 € et un appartement locatif qu’il compte vendre dans les 18 mois. Sa fille a besoin de 100 000 € pour l’apport d’un achat. Marc vend sa maison à réméré pour 24 mois au plus.
- Prix de vente : 180 000 €, soit 60 % de la valeur.
- Indemnité d’occupation payée d’avance : 10 % par an pendant 24 mois, soit 36 000 €.
- Honoraires : 6 % TTC du prix, soit 10 800 €.
- Net à la signature : 133 200 € hors frais d’acte ; après les frais de notaire de 2 % à 3 % du prix (3 600 à 5 400 €), 127 800 à 129 600 €.
Marc donne 100 000 € à sa fille : dans la limite de l’abattement de 100 000 €, et sans autre donation dans les 15 ans, aucun droit de donation n’est dû. Il lui reste 27 800 à 29 600 €, et rien à verser chaque mois pour occuper sa maison. Au 18e mois, la vente de l’appartement lui permet de racheter la maison 180 000 € : 9 000 € d’indemnité non utilisée lui sont restitués et l’opération lui a coûté 37 800 €, hors frais d’acte et frais de l’article 1673 du Code civil. À 24 mois, le coût aurait été de 46 800 €. Le détail figure dans les coûts et frais d’une vente à réméré.
Quand ce n’est pas la bonne solution
Si la vente de l’autre bien peut attendre ou si un crédit est accordé, ces voies sont à étudier d’abord : le coût d’un crédit dépend du taux obtenu, à comparer au coût total de l’opération. Elle ne convient pas si le bien vaut moins de 300 000 €, si le net perçu ne couvre pas le besoin, ou si aucun rachat n’est réaliste. Le rachat est une faculté, jamais une obligation : à défaut de rachat dans le délai, l’acquéreur reste propriétaire, sans pénalité, mais le bien est perdu après avoir été vendu à 60 % de sa valeur au plus.
Sources : service-public.fr, fiches « Peut-on déshériter ses enfants ? », « Faire une donation », « Faire une donation-partage », « Faire un testament », « Comment faire une donation au dernier vivant ? », « Règles en matière d’héritage : défunt ayant eu des enfants », « Quels sont les droits du conjoint sur le logement du défunt ? », « Quels sont les droits à payer sur une donation selon le lien avec le donateur ? », « Droits de donation : calcul et paiement », « Droits de succession : évaluation de la succession et calcul des droits » ; notaires.fr, questions sur le rapport d’une donation et sur la donation-partage ; BOFiP, BOI-ENR-DMTG-10-40-10-50, et impots.gouv.fr, notice de déclaration de l’impôt sur la fortune immobilière (barème de l’article 669 du Code général des impôts).
FAQ
À quel âge faut-il préparer la transmission de son patrimoine ?
Aucun âge n’est imposé. Commencer tôt présente toutefois un intérêt fiscal : selon service-public.fr, l’abattement de 100 000 € par parent et par enfant s’apprécie sur 15 ans, si bien que des donations espacées de plus de 15 ans en bénéficient chacune. Selon le barème de l’usufruit, la nue-propriété vaut aussi moins quand le donateur est plus jeune.
Peut-on donner sa maison tout en continuant d’y vivre ?
Oui, en donnant la nue-propriété et en gardant l’usufruit. Le donateur garde le droit d’habiter le bien ou d’en percevoir les loyers, sans pouvoir le vendre seul. La valeur fiscale retenue est alors fixée selon un barème qui dépend de son âge.
Peut-on revenir sur une donation ?
Selon service-public.fr, une donation ne peut en principe pas être révoquée, sauf exceptions. Le testament, lui, reste modifiable jusqu’au décès, et la donation au dernier vivant peut être annulée à tout moment devant notaire ou par testament.
Comment transmettre un bien à son partenaire de Pacs ?
Le partenaire n’hérite pas sans testament, selon service-public.fr. Un testament peut lui léguer des biens dans la limite de la quotité disponible s’il y a des enfants. Il est exonéré de droits de succession.
Combien coûte une donation chez le notaire ?
Il faut compter les droits de donation après abattement et les frais de notaire. Pour une donation-partage, service-public.fr indique que les émoluments du notaire sont proportionnels à la valeur en pleine propriété des biens donnés ; une donation immobilière entraîne aussi des frais de publicité foncière. Le notaire chiffre le total avant la signature.
Conclusion
Préparer la transmission de son patrimoine immobilier, c’est combiner avec le notaire réserve des enfants, abattements, donation-partage ou donation de la nue-propriété, testament et protection du conjoint. Une transmission anticipée limite aussi le risque que les héritiers doivent un jour payer les droits de succession sans vendre le bien dans l’urgence. Si la banque refuse, la vente à réméré peut fournir des liquidités temporaires, à son coût et avec le risque de perdre le bien faute de rachat.