Donation d’un bien immobilier : fiscalité, frais et démarches

La donation d’un bien immobilier se fait obligatoirement devant notaire, par acte authentique. Le donataire paie en principe des droits de donation, calculés après un abattement qui atteint 100 000 € entre un parent et chaque enfant, ainsi que la taxe de publicité foncière et les émoluments du notaire. Le notaire calcule et perçoit les droits, puis dépose l’acte au service de publicité foncière. Pour le donateur ou le donataire à court de liquidités, la vente à réméré peut parfois compléter ces règles, dans la même logique que nos solutions pour payer les droits de succession sans vendre le bien.

En bref

• La donation d’un bien immobilier exige un acte notarié : un don manuel ne peut pas porter sur une maison ou un appartement.
• Les droits de donation se calculent sur la valeur du bien après abattement, par exemple 100 000 € par parent et par enfant sur 15 ans.
• S’y ajoutent la taxe de publicité foncière de 0,60 %, la contribution de sécurité immobilière de 0,1 % et les émoluments du notaire.
• Donner la nue-propriété en gardant l’usufruit réduit la valeur taxable selon l’âge du donateur, qui conserve l’usage du bien.

Donation d’un bien immobilier : les démarches chez le notaire

Un acte notarié obligatoire

Selon impots.gouv.fr, un acte notarié est obligatoire pour la donation d’un bien immobilier, comme pour certaines donations entre époux et pour les donations-partages. Service-public.fr le confirme de son côté : le don manuel, qui se fait de la main à la main, ne peut pas porter sur un bien immobilier.

Acceptation, transfert immédiat et irrévocabilité

Selon service-public.fr, le donataire doit accepter expressément la donation, la propriété lui est transférée immédiatement et, en principe, la donation ne peut pas être révoquée. Le donateur ne peut pas non plus tout donner librement : la quotité disponible est de la moitié de son patrimoine avec un enfant, du tiers avec deux enfants et du quart avec trois enfants ou plus. Au-delà, les héritiers réservataires peuvent exercer une action en réduction.

Les étapes de la donation

1. Estimer le bien : impots.gouv.fr propose un service d’évaluation dans l’espace Finances publiques, et l’administration peut contrôler l’estimation.
2. Choisir avec le notaire la forme (donation simple ou donation-partage) et les clauses de l’acte.
3. Signer l’acte, que le donataire accepte.
4. Régler les droits par l’intermédiaire du notaire : selon service-public.fr, ils sont dus dès le jour de la donation.
5. Publier l’acte : selon impots.gouv.fr, le notaire le dépose au service de publicité foncière dans le mois de la signature.

Fiscalité de la donation immobilière : comment se calculent les droits

Selon service-public.fr, on part de la valeur du bien, on déduit l’abattement lié au lien de parenté, puis on applique le barème au montant restant.

Les abattements selon le lien de parenté

Selon service-public.fr, chaque donataire bénéficie d’un abattement sur ce qu’il reçoit d’un même donateur :

• 100 000 € pour un enfant ;
• 80 724 € pour l’époux ou le partenaire de Pacs ;
• 31 865 € pour un petit-enfant et 5 310 € pour un arrière-petit-enfant ;
• 15 932 € pour un frère ou une sœur et 7 967 € pour un neveu ou une nièce ;
• aucun abattement dans les autres cas, sauf l’abattement de 159 325 € prévu pour une personne handicapée, cumulable avec les autres.

Chaque parent dispose de son propre abattement : un couple peut transmettre 200 000 € à chaque enfant sans droits. L’abattement se reconstitue au bout de 15 ans.

Le barème appliqué après abattement

En ligne directe, le barème publié par service-public.fr est progressif : 5 % jusqu’à 8 072 €, 10 % jusqu’à 12 109 €, 15 % jusqu’à 15 932 €, puis 20 % jusqu’à 552 324 €, 30 % jusqu’à 902 838 €, 40 % jusqu’à 1 805 677 € et 45 % au-delà. Les taux sont plus élevés hors ligne directe, jusqu’à 60 % entre personnes non parentes.

Qui paie les droits de donation ?

Service-public.fr indique que le bénéficiaire paie en principe les droits, mais que le donateur peut les prendre à sa charge, sans que ce paiement soit considéré comme un supplément de donation.

Frais de notaire d’une donation immobilière : ce qui s’ajoute aux droits

Selon impots.gouv.fr, la donation d’un immeuble, comme la donation-partage, supporte en plus des droits de donation :

• la taxe de publicité foncière au taux de 0,60 % ;
• un prélèvement pour frais d’assiette et de recouvrement égal à 2,37 % du montant de cette taxe ;
• la contribution de sécurité immobilière au taux de 0,1 %.

Les émoluments du notaire sont proportionnels à la valeur du bien en pleine propriété. Pour une donation immobilière, service-public.fr publie le barème suivant, hors taxes :

• 4,837 % jusqu’à 6 500 € ;
• 1,995 % de 6 500 € à 17 000 € ;
• 1,330 % de 17 000 € à 60 000 € ;
• 0,998 % au-delà de 60 000 €.

Pleine propriété ou nue-propriété : quelle donation choisir

La donation avec réserve d’usufruit

Le donateur peut donner la nue-propriété et garder l’usufruit, donc le droit d’habiter le bien ou d’en percevoir les loyers. Selon service-public.fr, la valeur taxable dépend alors de son âge au jour de la donation : le barème fiscal publié par service-public.fr fixe par exemple la nue-propriété à 50 % de la valeur entre 51 et 60 ans, à 60 % entre 61 et 70 ans et à 70 % entre 71 et 80 ans.

Au décès du donateur, selon le BOFiP, la réunion de l’usufruit à la nue-propriété ne donne ouverture à aucun droit. À comparer avec la vente en nue-propriété avec réserve d’usufruit.

Donation simple ou donation-partage

Selon impots.gouv.fr, les donations simples sont rapportées à la masse des biens à partager et évaluées à la date du décès du donateur, alors que la donation-partage fige la valeur des biens au jour de la donation et n’est pas rapportée à la succession. Voir nos guides sur la donation simple et ses effets et sur la donation-partage entre enfants.

Les clauses à prévoir dans l’acte

• Clause de retour : selon service-public.fr, le donateur récupère le bien si le donataire meurt avant lui.
• Charges : le donataire peut s’engager, par exemple, à loger ou à soigner le donateur.
• Inaliénabilité : selon notaires.fr, l’acte peut interdire de vendre le bien, à condition que la clause soit temporaire et justifiée par un intérêt sérieux et légitime.

Exemple chiffré fictif : donner un appartement de 400 000 € à deux enfants

Cet exemple est fictif et simplifié. Une mère de 65 ans, seule propriétaire d’un appartement estimé à 400 000 €, veut le donner à ses deux enfants, qui n’ont reçu aucune donation de sa part depuis 15 ans.

Donation en pleine propriété

• Part de chaque enfant : 200 000 €, soit 100 000 € taxables après abattement.
• Droits par enfant selon le barème en ligne directe : 18 194,35 €, soit 36 388,70 € pour les deux.
• Taxe de publicité foncière : 2 400 €, plus un prélèvement de 56,88 €.
• Contribution de sécurité immobilière : 400 €.
• Émoluments du notaire selon le barème : 4 488,98 € HT, soit 5 386,78 € TTC.

Donation de la nue-propriété

À 65 ans, la nue-propriété vaut 60 % de la valeur, soit 240 000 €. Chaque enfant reçoit 120 000 €, soit 20 000 € taxables après abattement : 2 194,35 € de droits par enfant, 4 388,70 € au total. La mère garde l’usage de l’appartement jusqu’à son décès. Selon service-public.fr, les émoluments restent proportionnels à la valeur en pleine propriété des biens donnés ; le notaire chiffre les autres frais selon la forme retenue.

Revendre ou mobiliser un bien reçu par donation

La vente d’un bien donné se prépare. La chambre des notaires de Paris relève plusieurs points :

• avec une réserve d’usufruit, la vente en pleine propriété suppose l’accord de l’usufruitier ;
• une clause d’inaliénabilité impose l’accord exprès du donateur, qui peut aussi renoncer à une clause de retour ;
• si le donateur a d’autres héritiers réservataires, leur accord exprès est requis, faute de quoi ils pourraient agir en réduction après son décès, y compris contre l’acquéreur si le donataire ne peut pas les indemniser ;
• un bien donné en indivision ne se vend en totalité qu’avec l’accord de tous.

Sur le plan fiscal, le BOFiP indique qu’en cas de revente, le prix d’acquisition retenu pour calculer la plus-value est la valeur retenue pour le calcul des droits de donation.

Vente à réméré ou complément de prix : quand ces solutions peuvent aider

Ces opérations sont des ventes signées devant notaire, et non des crédits. Elles peuvent répondre à un besoin de liquidités à deux moments :

• avant de donner, quand le patrimoine du donateur est surtout immobilier et qu’il souhaite aider ses enfants par une somme d’argent, notamment pour donner de son vivant sans attendre la vente d’un autre bien ;
• après avoir reçu, quand le donataire a besoin de trésorerie et veut garder le bien.

Dans le modèle Alterfi, la vente à réméré se fait entre 42 % et 60 % de la valeur, avec une faculté de rachat au même prix, plus les frais et loyaux coûts de l’article 1673 du Code civil, dans un délai de cinq ans au plus. Si le bien n’a pas vocation à être conservé, la vente avec complément de prix permet de toucher un premier prix puis le surplus de la revente.

Exemple fictif de vente à réméré

Un donataire, plein propriétaire d’une maison de 300 000 € reçue sans clause d’inaliénabilité, la vend 180 000 € (60 %) avec faculté de rachat sur 24 mois. L’indemnité d’occupation de 36 000 € (10 % par an) est payée d’avance et les honoraires sont de 10 800 € (6 % TTC) : il perçoit 133 200 € à la signature, hors frais de notaire de 3 600 à 5 400 €. Il rachète 180 000 € ; le coût est de 46 800 € à 24 mois, ou de 37 800 € s’il rachète à 18 mois, 9 000 € lui étant alors restitués.

Les cas où ce n’est pas la bonne réponse

• Le bien vaut moins de 300 000 € ou n’est pas situé en France.
• Le donataire n’a que la nue-propriété, ou les accords du donateur, de l’usufruitier ou des héritiers réservataires font défaut.
• Le net perçu ne couvre pas le besoin, ou aucun rachat ni aucune revente n’est crédible dans le délai : faute de rachat, l’acquéreur reste propriétaire.
• Le donateur peut simplement prendre les droits à sa charge.

Sources : service-public.fr, fiches « Faire une donation », « Droits de donation : calcul et paiement », « Quels sont les droits à payer sur une donation selon le lien avec le donateur ? », « Quelles sont les démarches fiscales pour un don manuel ? », « Quelles sont les démarches fiscales pour une donation de bien immobilier ? », « Faire une donation-partage », « Donation au dernier vivant » et « En quoi consiste l’usufruit ? » ; impots.gouv.fr, rubrique « Donations par acte notarié » ; BOFiP, BOI-ENR-DMTG-10-10-10-20 et BOI-RFPI-PVI-20-10-20-10 ; notaires.fr, lexique « Inaliénabilité » et chambre des notaires de Paris, « Vendre un bien reçu par donation : ce qu’il faut savoir ».

FAQ

Faut-il déclarer soi-même aux impôts la donation d’une maison ?
Non. Selon impots.gouv.fr, pour une donation notariée, le notaire calcule et perçoit les droits. La déclaration en ligne concerne les dons manuels, qui ne peuvent pas porter sur un immeuble.

Une donation immobilière peut-elle être annulée ?
En principe non : service-public.fr rappelle qu’une donation est irrévocable. Selon la même source, elle peut toutefois être annulée dans des cas limités : vice de forme, inexécution des charges, ingratitude ou, si l’acte l’a prévu, naissance ou adoption plénière d’un enfant.

Que devient le bien si l’enfant donataire décède avant le parent ?
Avec une clause de retour, le donateur récupère le bien. À défaut, service-public.fr mentionne un droit de retour légal lorsque l’enfant donataire meurt sans descendance.

Peut-on donner un bien immobilier à un petit-enfant ?
Oui. Le petit-enfant bénéficie d’un abattement de 31 865 € sur ce qu’il reçoit de chaque grand-parent. Selon service-public.fr, une donation-partage peut aussi profiter aux petits-enfants, à condition que les enfants et petits-enfants bénéficiaires donnent leur accord.

Donner un bien à son conjoint, est-ce une donation au dernier vivant ?
Non. La donation d’un bien présent entre époux bénéficie d’un abattement de 80 724 €, alors que la donation au dernier vivant ne porte, selon service-public.fr, que sur les biens laissés au décès. Le conjoint survivant est exonéré de droits de succession.

Conclusion

La donation d’un bien immobilier passe toujours par le notaire, qui calcule les droits après abattement, ajoute les taxes et ses émoluments, puis publie l’acte. La réserve d’usufruit, la forme de la donation et ses clauses pèsent autant que le barème. Quand une transmission se heurte à un manque de liquidités, la démarche rejoint celle exposée pour payer les droits de succession sans vendre le bien : vérifier d’abord les solutions classiques, puis, pour un bien d’au moins 300 000 €, étudier une vente avec faculté de rachat en connaissant son coût et le risque de perdre le bien faute de rachat.