Rachat de soulte refusé par la banque : quelles solutions pour garder le bien ?

Un rachat de soulte refusé par la banque n’oblige pas à vendre le bien : il reste à vérifier si un autre prêteur, une aide familiale, un délai de paiement accepté par l’autre partie ou une vente à un investisseur avec faculté de rachat permet de verser la somme due. La vente à réméré (vente avec faculté de rachat) consiste à vendre le bien à un investisseur, entre 42 % et 60 % de sa valeur, puis à le racheter seul au même prix. Son net perçu reste inférieur à la moitié de la valeur du bien : elle ne finance donc pas toutes les soultes.

En bref

• Après un refus de prêt, la soulte peut encore être financée par un autre prêteur, par la famille ou par un échéancier convenu avec l’autre partie.
• La soulte est la somme due par celui qui reçoit plus que ses droits dans le partage : son montant est chiffré par le notaire.
• Une vente avec faculté de rachat procure environ 43 % de la valeur du bien, nets de frais, pour un prix fixé à 60 %.
• Cette somme couvre une soulte partielle ou une quote-part minoritaire, pas une soulte de moitié exigée en une fois, encore moins si un crédit reste à rembourser.

Qu’est-ce qu’une soulte et comment se calcule-t-elle ?

L’administration fiscale définit la soulte comme la somme d’argent que doit payer à ses copartageants celui qui reçoit dans son lot des biens pour une valeur supérieure à ses droits.

Après un divorce

Selon service-public.fr, le partage suppose d’abord une liquidation, c’est-à-dire de chiffrer le patrimoine des époux, dettes comprises, afin de déterminer la valeur de la part qui revient à chacun. L’un des deux ex-époux peut choisir de conserver le bien : il doit alors verser une soulte à l’autre. Pour un bien immobilier commun ou indivis, le partage est réalisé par un notaire, par acte authentique.

Les notaires de France (notaires.fr) le formulent ainsi : si l’un des époux reçoit plus que ce à quoi il a droit, il verse à l’autre une soulte, en compensation. Le montant dépend donc de la valeur du bien, des dettes et des droits de chacun. Service-public.fr rappelle que le partage est une opération globale, qui porte sur l’ensemble du patrimoine des époux : faites chiffrer la soulte par votre notaire.

Dans une succession

Selon justice.fr, les lots attribués aux héritiers peuvent être de valeur inégale, à condition de verser en compensation une somme d’argent, la soulte, aux héritiers concernés. Le recours à un notaire est obligatoire dès que la succession comporte un bien immobilier. Si le règlement des droits dus à l’État se pose en même temps, voyez notre page payer les droits de succession sans vendre le bien.

Frais et fiscalité du partage

Selon service-public.fr, le partage des biens après un divorce est soumis à un droit d’enregistrement ou à une taxe de publicité foncière de 1,10 %, avec un minimum de perception de 25 €. Pour une succession, justice.fr indique seulement que certains partages entre cohéritiers donnent lieu à un droit de partage, auquel s’ajoutent les émoluments du notaire. Le taux applicable, l’assiette et le total des frais sont à demander à votre notaire.

Rachat de soulte refusé : pourquoi la banque dit non

Financer une soulte revient à prêter à une seule personne. Deux éléments ressortent des sources consultées.

• Le taux d’effort. Selon le Haut Conseil de stabilité financière, le taux d’effort des emprunteurs, c’est-à-dire le rapport entre leurs charges d’emprunt et leurs revenus, ne doit pas excéder 35 %, et la durée du crédit ne doit pas dépasser 25 ans (avec une tolérance de deux ans de différé d’amortissement). Les établissements ne peuvent y déroger que dans la limite de 20 % des nouveaux crédits immobiliers accordés chaque trimestre.
• La reprise du prêt en cours. Les notaires de France (notaires.fr) rappellent que les époux restent tous deux tenus de rembourser les emprunts contractés solidairement. Lorsque l’un d’eux garde le logement, il est possible de demander à la banque la désolidarisation : l’autre n’est libéré que si elle l’accepte.

D’autres motifs peuvent tenir au dossier lui-même : revenus récents ou irréguliers, âge, fichage. Demandez à la banque ce qui a pesé dans sa décision : un obstacle passager n’appelle pas la même solution qu’une capacité d’emprunt durablement insuffisante. Lisez aussi que faire quand la banque refuse de financer une indivision.

Financer une soulte sans crédit bancaire : les options à examiner d’abord

1. Un autre prêteur. Un dossier refusé peut être présenté à un autre établissement, avec une durée ou un apport différents, sans garantie d’une réponse différente.
2. Une aide familiale. Un prêt ou un don d’un proche peut compléter ou remplacer le crédit.
3. Un délai de paiement convenu. Un paiement échelonné de la soulte suppose l’accord de l’autre partie. Ses modalités sont à fixer avec le notaire.
4. La vente du bien. Vendre à un tiers et partager le prix règle le financement, mais impose le départ. Dans une succession, justice.fr précise que la vente d’un bien immobilier indivis se décide à l’unanimité, sauf exceptions prévues par la loi.
5. Le partage judiciaire et la licitation. À défaut d’accord, service-public.fr indique que l’un des époux doit saisir le juge aux affaires familiales, qui peut ordonner le partage ou désigner un notaire, et décider la vente par licitation (enchères). Pour une succession, la demande se porte devant le tribunal judiciaire du lieu d’ouverture de la succession, avec un avocat.

Service-public.fr ajoute que la loi ne prévoit pas de délai pour liquider et partager les biens après un divorce, et que les ex-époux peuvent conclure une convention d’indivision devant notaire en attendant. Nous détaillons la procédure d’enchères dans la licitation après un divorce et les autres montages dans racheter les parts d’un co-indivisaire sans crédit.

Vendre à un investisseur avec faculté de rachat pour payer la soulte

Lorsque ces pistes sont fermées, il reste possible de vendre le bien à un investisseur en se réservant le droit de le racheter. Chez Alterfi, le modèle est toujours le même.

• L’investisseur achète le bien entre 42 % et 60 % de sa valeur. Le bien doit être situé en France et valoir au moins 300 000 €.
• Le prix de rachat est égal au prix de vente, sans majoration ni intérêts, augmenté des frais et loyaux coûts prévus par l’article 1673 du Code civil.
• L’indemnité d’occupation, d’environ 10 % par an du prix de vente, est payée d’avance par prélèvement sur le prix. Rien n’est à verser chaque mois.
• Les honoraires sont de 5 % HT du prix de vente, soit 6 % TTC, dus seulement si l’opération se réalise. Les frais de notaire, entre 2 % et 3 % du prix, sont à la charge du vendeur.
• La durée ne peut excéder cinq ans (article 1660 du Code civil) ; elle est en pratique de 12 à 24 mois.

Le prix sert à verser à l’autre partie la somme convenue. Celui qui reste occupe le logement, puis le rachète seul. Le détail des postes figure dans les coûts et frais d’une vente à réméré.

L’accord des deux parties est nécessaire

Tant que le partage n’est pas fait, le bien appartient aux deux ex-époux ou à tous les héritiers : sa vente suppose donc, en principe, que tous signent l’acte. La répartition du prix, la charge du coût et le bénéficiaire de la faculté de rachat doivent être convenus par écrit, avec le notaire, et avec les avocats si un divorce est en cours. Pour préparer cette discussion, voyez comment négocier une vente à réméré avec son ex-conjoint et, sur le déroulement de l’opération, vente à réméré et indivision en cas de divorce.

Exemple chiffré fictif : ce que le net perçu permet de payer

Cet exemple est fictif. Une maison vaut 300 000 € et n’est plus grevée d’aucun crédit. Un investisseur l’achète 180 000 €, soit 60 % de sa valeur, avec une faculté de rachat de 24 mois.

• Indemnité d’occupation payée d’avance pour 24 mois : 36 000 €.
• Honoraires de 6 % TTC : 10 800 €.
• Net à la signature, hors frais d’acte : 133 200 €.
• Frais de notaire de 2 % à 3 % du prix : 3 600 à 5 400 €, soit un net d’environ 127 800 à 129 600 €.
• Prix de rachat : 180 000 €. Coût total de l’opération, hors frais d’acte : 46 800 €. En cas de rachat à 18 mois, 9 000 € sont restitués et le coût revient à 37 800 €.

La moitié de la valeur du bien représente 150 000 € : le net perçu lui est inférieur, même au prix le plus élevé du modèle.

Quand la somme suffit

• Quote-parts inégales. Celui qui reste détient 60 % du bien et l’autre 40 %. La somme due est de 120 000 €. Le net de 127 800 à 129 600 € la couvre et laisse 7 800 à 9 600 €.
• Soulte réduite par le partage. D’autres biens ou des comptes entre les parties ramènent la somme à verser sous le net perçu.
• Soulte partielle. L’autre partie accepte de recevoir une partie de sa soulte à la signature et le solde plus tard, selon un échéancier fixé chez le notaire.

Quand elle ne suffit pas

• Bien détenu pour moitié, soulte exigée en une fois. Il faudrait 150 000 € : il manque 20 400 à 22 200 €.
• Crédit en cours. Le capital restant dû est remboursé sur le prix avant tout versement. Avec 40 000 € de capital restant dû, et en supposant une soulte égale à la moitié de la valeur nette de ce capital, il faudrait 40 000 € pour la banque et 130 000 € de soulte, soit 170 000 €.
• Plusieurs cohéritiers à indemniser. Un héritier qui garde la maison face à deux cohéritiers, à parts égales, doit les deux tiers de sa valeur, soit 200 000 € dans cet exemple.

Dans cet exemple, celui qui reste supporte seul le coût de l’opération : c’est l’objet de l’accord entre les parties. Les frais et droits du partage ne sont pas comptés.

Les limites à connaître avant de s’engager

La première limite tient au rachat. Pour récupérer le bien, il faudra réunir 180 000 € dans le délai convenu, soit davantage que la soulte de 150 000 € que la banque vient de refuser de financer. L’opération n’a de sens que si la cause du refus est temporaire ou si une autre ressource est attendue : crédit redevenu possible une fois le divorce prononcé et la situation stabilisée, vente d’un autre actif, succession en cours de règlement. À défaut, le vendeur peut revendre lui-même le bien à un tiers avant la fin du délai.

La deuxième limite est le risque. Le rachat est une faculté, jamais une obligation, mais si elle n’est pas exercée dans le délai, l’acquéreur reste propriétaire, sans pénalité ni indemnité supplémentaire. Lisez ce qui se passe si le bien n’est pas racheté avant de signer.

Enfin, l’opération a un coût et un calendrier : entre l’accord et la signature chez le notaire, il faut généralement 10 à 20 jours à Paris et 30 à 60 jours en province, selon le dossier. Alterfi n’est pas un établissement de crédit et n’accorde aucun prêt.

Sources : service-public.fr, fiches « Divorce : quelles sont les règles de partage des biens des époux ? » et « Divorce : procédure de partage des biens » ; justice.fr, fiches « Partage des biens de la succession » et « Succession : indivision entre les héritiers » ; Bulletin officiel des finances publiques, « Partages avec soultes ou plus-values » ; Haut Conseil de stabilité financière, mesure relative à l’octroi de crédits immobiliers ; Notaires de France (notaires.fr), pages « Divorce : liquidation et partage par le notaire » et « Divorce : sort des dettes et emprunts contractés pendant le mariage ».

FAQ

La banque doit-elle financer un rachat de soulte ?
Aucune des fiches officielles consultées ne prévoit une telle obligation. La désolidarisation du prêt en cours dépend de l’accord de la banque, selon les notaires de France, et le taux d’effort, limité à 35 % des revenus, pèse sur un emprunteur désormais seul.

Peut-on payer une soulte en plusieurs fois ?
Seulement si l’autre partie l’accepte. L’échéancier et ses garanties sont alors fixés avec le notaire.

Un nouveau conjoint ou un parent peut-il aider à payer la soulte ?
Oui, par un prêt ou un don. Ses effets sur la propriété du bien et sa fiscalité sont à vérifier avec le notaire avant tout versement.

Que se passe-t-il si personne ne peut payer la soulte ?
Les parties peuvent rester en indivision, vendre le bien et partager le prix, ou saisir le juge. Selon service-public.fr, après un divorce, le juge aux affaires familiales peut ordonner le partage et décider une vente par licitation.

La vente à réméré permet-elle de payer une soulte dans une succession ?
Oui, si tous les héritiers signent la vente et si le net perçu couvre la somme due aux cohéritiers. Avec plusieurs cohéritiers à indemniser, ce n’est généralement pas le cas. Voyez la vente à réméré après une succession.

Conclusion

Un rachat de soulte refusé n’impose pas de vendre aussitôt : un autre prêteur, la famille ou un délai accordé par l’autre partie sont à examiner d’abord. La vente à réméré est une solution de dernier recours, utile lorsque le net perçu couvre la somme due et que le rachat à venir est crédible. Faites chiffrer la soulte par votre notaire, puis comparez-la au net que l’opération dégagerait.