Séparation Pacs : maison en commun et crédit en cours

Lors d’une séparation, un couple pacsé propriétaire d’une maison en commun doit dissoudre le Pacs, puis régler le sort du bien : vendre, racheter la part de l’autre en lui versant une soulte, rester en indivision ou, à défaut d’accord, demander le partage au juge. Le crédit continue, lui, d’engager les deux emprunteurs envers la banque tant qu’elle n’a pas libéré l’un d’eux. Si la banque refuse de financer la soulte, voyez comment fonctionne le rachat de soulte et les solutions qui existent sans nouveau prêt.

En bref

• Le Pacs se dissout par déclaration conjointe ou par décision unilatérale signifiée par un commissaire de justice ; la dissolution produit effet entre partenaires dès son enregistrement.
• En séparation des patrimoines, une maison achetée à deux appartient à chacun selon les quotes-parts de l’acte d’achat, à parts égales si rien n’est indiqué ; les partenaires liquident eux-mêmes leurs droits, à défaut le juge statue (article 515-7 du Code civil).
• La séparation ne met pas fin au prêt : chaque co-emprunteur reste tenu envers la banque tant qu’elle n’accepte pas une désolidarisation.
• Le partage entre ex-partenaires de Pacs supporte un droit de partage réduit de 1,10 % de l’actif net partagé.

Dissoudre le Pacs : la première étape de la séparation

Selon Service-public.fr, des partenaires qui se séparent doivent dissoudre leur Pacs : la rupture n’est pas automatique, sauf en cas de mariage ou de décès. Deux voies existent.

• La déclaration conjointe. Les deux partenaires remplissent le formulaire cerfa n° 15789 et l’adressent, avec la copie de leurs pièces d’identité, à la mairie ou au notaire qui a enregistré le Pacs, par lettre recommandée avec avis de réception ou sur place.
• La décision unilatérale. Le partenaire qui veut rompre seul mandate un commissaire de justice, qui signifie la décision à l’autre puis en informe la mairie ou le notaire. Cette démarche est payante.

La dissolution prend effet entre les partenaires à la date de son enregistrement, et à l’égard des tiers une fois les formalités de publicité accomplies. Chacun déclare ensuite ses revenus séparément.

L’article 515-7 du Code civil prévoit que les partenaires procèdent eux-mêmes à la liquidation de leurs droits et obligations nés du pacte ; à défaut d’accord, le juge statue sur les conséquences patrimoniales de la rupture, sans préjudice de la réparation d’un éventuel dommage.

Qui possède la maison : séparation des patrimoines ou indivision

Le régime par défaut : la séparation des patrimoines. Sauf choix contraire dans la convention, chaque partenaire reste seul propriétaire de ses revenus, des biens qu’il avait avant le Pacs et de ceux qu’il achète seul pendant le Pacs (article 515-5 du Code civil). Il doit pouvoir prouver cette propriété exclusive, par tout moyen. Si aucune preuve n’est possible, le bien est réputé appartenir aux deux, pour moitié chacun.

L’indivision choisie dans la convention. Les partenaires peuvent opter pour le régime de l’indivision (article 515-5-1 du Code civil). Les biens achetés ensemble ou séparément depuis l’enregistrement appartiennent alors à chacun pour moitié, même si la facture est au nom d’un seul.

La maison achetée à deux. En séparation des patrimoines, le bien acheté ensemble est en indivision et, selon Service-public.fr, la part de chacun dépend de ce qui est indiqué dans l’acte d’achat : 50/50, 60/40 ou autre ; si rien n’est indiqué, vous êtes propriétaires à parts égales. Ces pourcentages servent de base au partage, sous réserve des créances de chacun (voir plus bas). Sous le régime optionnel de l’indivision, les biens acquis sont réputés indivis par moitié, sans recours de l’un contre l’autre au titre d’une contribution inégale (article 515-5-1).

Le crédit immobilier en cours après la séparation

Selon Service-public.fr, la séparation ne met fin ni au contrat de prêt ni à l’engagement de co-emprunteur : la banque peut réclamer les mensualités à chacun, même à celui qui a quitté la maison.

Plusieurs issues existent :

• Le remboursement anticipé, souvent grâce à la vente du bien, qui libère les deux emprunteurs (des indemnités de remboursement anticipé peuvent être dues) ;
• La désolidarisation : la banque accepte de libérer celui qui part, l’autre restant seul tenu ; elle vérifie alors que celui qui garde la maison peut assumer seul le prêt ;
• Le remplacement de garantie : un nouveau garant, une caution ou une hypothèque peut être proposé à la banque.

Vendre, racheter la part ou rester en indivision

Vendre la maison. La vente exige l’accord des deux indivisaires. Le prix rembourse d’abord le crédit, puis le solde est réparti selon les quotes-parts, corrigées des créances.

Racheter la part de l’autre. Celui qui garde la maison verse une soulte à celui qui part. Il n’existe pas de méthode légale de calcul : la pratique consiste à déduire le capital restant dû de la valeur du bien, puis à appliquer la quote-part de celui qui part. Voir notre guide soulte : définition et calcul. Le rachat se signe chez le notaire.

Rester en indivision. Les ex-partenaires peuvent conserver le bien ensemble en signant une convention d’indivision. Mais selon l’article 815 du Code civil, nul ne peut être contraint de demeurer dans l’indivision : chacun peut demander le partage à tout moment, sauf sursis ou convention.

Le partage judiciaire. Si l’un refuse de vendre ou de céder, l’autre peut assigner en partage devant le tribunal judiciaire du lieu de l’immeuble, avec un avocat. Si le partage en nature est impossible, le juge peut ordonner la vente du bien (voir notre page sur la licitation judiciaire). Avec un bien détenu 60/40, aucun des deux n’atteint les deux tiers des droits requis par l’article 815-5-1 pour demander au tribunal d’autoriser la vente par cette voie simplifiée. Voir aussi que faire quand l’ex refuse de vendre la maison.

Occupation, travaux et remboursements : les comptes entre ex-partenaires

L’indemnité d’occupation. Chaque indivisaire peut user du bien conformément à sa destination. Celui qui en a la jouissance privative, par exemple en restant seul dans la maison, est redevable d’une indemnité, sauf convention contraire (article 815-9 du Code civil). Les recherches portant sur les fruits et revenus ne sont plus recevables au-delà de cinq ans (article 815-10).

Les travaux. L’indivisaire qui a amélioré le bien à ses frais doit en être tenu compte selon l’équité, eu égard à la plus-value apportée ; les dépenses nécessaires à sa conservation lui sont aussi créditées (article 815-13).

Les remboursements inégaux. En séparation des patrimoines, si l’un a payé plus que sa part des mensualités ou de l’apport, il peut détenir une créance contre l’autre (ce recours n’existe pas sous le régime optionnel de l’indivision). Selon l’article 515-7, sauf convention contraire, ces créances sont évaluées selon les règles de l’article 1469 du Code civil. Elles peuvent être compensées avec les avantages que leur titulaire a tirés de la vie commune, notamment s’il n’a pas contribué aux dettes de la vie courante à hauteur de ses facultés.

Ces comptes modifient la soulte ou la répartition du prix. En cas de désaccord, le juge aux affaires familiales peut être saisi des conséquences patrimoniales de la rupture.

Les frais du partage. Le partage de la maison entre ex-partenaires passe par un notaire et supporte le droit de partage prévu par l’article 746 du Code général des impôts. Selon le Bofip, son taux normal est de 2,5 %, mais il est ramené à 1,10 % pour les partages consécutifs à la rupture d’un Pacs. Il est calculé sur la valeur nette de l’actif partagé, sans déduction des soultes lorsque le partage intervient entre les seuls partenaires indivisaires d’origine. S’y ajoutent les émoluments du notaire et, le cas échéant, les frais de la banque pour modifier ou solder le prêt.

Si la banque refuse : réméré, portage ou vente avec complément de prix

Lorsque la banque refuse de financer la soulte ou de libérer l’ex-partenaire, les solutions sont résumées dans notre page impossible de payer la soulte. Pour un bien situé en France d’une valeur d’au moins 300 000 €, deux voies sont possibles.

Garder la maison : vente à réméré ou portage. Un investisseur achète le bien entre 42 % et 60 % de sa valeur. Le prix permet de solder le crédit et de payer la soulte. Vous restez dans les lieux moyennant une indemnité d’occupation d’environ 10 % par an du prix de vente, payée d’avance pour toute la durée convenue et restituée au prorata en cas de rachat anticipé, sans aucun paiement mensuel. Le rachat se fait au prix de vente, sans majoration ni intérêts, plus les frais et loyaux coûts de l’article 1673 du Code civil, dans un délai de cinq ans au maximum (article 1660). Les honoraires sont de 5 % HT, soit 6 % TTC du prix, dus seulement si l’opération se réalise ; les frais de notaire, de 2 à 3 %, sont à votre charge. Sans rachat, aucune pénalité n’est due, mais le bien reste à l’investisseur.

Vendre vite sans brader : la vente avec complément de prix. Si aucun des deux ne veut garder la maison, la vente avec complément de prix verse environ 60 % de la valeur à la signature, ce qui permet de solder le crédit, puis un complément égal au prix de revente moins le prix d’achat, déduction faite des frais d’acte liés au complément. La vente est définitive, sans droit de rachat, et la revente est conduite par les vendeurs d’origine dans un délai de 6 mois à 3 ans.

Exemple fictif : racheter la part de son ex-partenaire

Exemple fictif : Julie et Marc, pacsés sous le régime de la séparation des patrimoines, ont acheté une maison 60/40 selon l’acte. Elle vaut aujourd’hui 500 000 € et il reste 220 000 € de capital à rembourser. Julie veut la garder ; sa banque refuse de financer seule le rachat.

• Valeur nette : 500 000 € moins 220 000 €, soit 280 000 €.
• Soulte due à Marc (40 %) : 112 000 €, avant ajustement des éventuelles créances.
• Droit de partage : 1,10 % de 280 000 €, soit 3 080 €.
• Besoin total : 220 000 + 112 000 + 3 080 €, soit 335 080 €, hors émoluments du notaire.

Julie cède la maison à réméré à 60 % de sa valeur, soit 300 000 €, pour 24 mois :

• indemnité d’occupation prépayée : 10 % par an sur 2 ans, soit 60 000 € ;
• honoraires : 6 % TTC, soit 18 000 € ;
• frais de notaire, au plus haut de la fourchette (3 %) : 9 000 € ;
• somme nette disponible : 213 000 €.

Le réméré seul ne couvre pas les 335 080 € : il manque 122 080 €. Le montage ne tient que parce que Julie apporte 130 000 € d’épargne personnelle : 213 000 + 130 000 € = 343 000 €, ce qui laisse 7 920 € pour les émoluments du notaire sur l’acte de partage. Pour racheter, elle versera 300 000 € plus les frais et loyaux coûts. Si elle rachète au bout de 12 mois, 30 000 € d’indemnité lui sont restitués.

Sans cet apport, la vente reste la voie réaliste : avec une vente avec complément de prix, environ 300 000 € seraient versés à la signature, soit 80 000 € après remboursement du crédit, avant honoraires et frais, puis le complément à la revente.

À lire aussi : sortir d’une indivision : toutes les solutions.

FAQ

Séparation Pacs et crédit maison en cours : qui paie les mensualités ?
Les deux co-emprunteurs restent tenus envers la banque, qui peut réclamer les échéances à chacun, tant qu’elle n’a pas accepté de libérer l’un d’eux ou que le prêt n’est pas remboursé, par exemple grâce à la vente.

Séparation Pacs : comment racheter la part de la maison ?
Celui qui garde la maison verse à l’autre une soulte, en général calculée sur la valeur du bien diminuée du capital restant dû, selon la quote-part de celui qui part, puis ajustée des créances. L’opération se signe chez le notaire.

Rachat de soulte Pacs : quels frais ?
Le droit de partage est réduit à 1,10 % de l’actif net partagé quand le partage suit la rupture du Pacs, au lieu de 2,5 %. S’ajoutent les émoluments du notaire et les éventuels frais bancaires.

Travaux dans la maison : que récupère celui qui les a payés ?
Celui qui a amélioré le bien indivis à ses frais doit en être tenu compte selon l’équité, eu égard à la plus-value apportée (article 815-13). Gardez les factures pour le prouver.

Faut-il un avocat pour une séparation Pacs avec maison ?
Pas si tout se règle à l’amiable devant le notaire. En cas de désaccord sur le partage du logement acheté en commun, l’assignation devant le tribunal judiciaire du lieu de l’immeuble se fait avec un avocat.

Conclusion

Après une séparation, le Pacs se dissout vite, mais la maison et le crédit demandent un vrai règlement : faites estimer le bien, rassemblez les preuves de vos apports et remboursements, puis choisissez entre vente, rachat de la part et maintien temporaire en indivision.

Si la banque refuse de financer le rachat, une vente à réméré peut compléter le financement d’un bien d’au moins 300 000 €, avec un plan de rachat crédible ; si personne ne garde la maison, la vente avec complément de prix permet de solder le crédit rapidement. Voir aussi notre page rachat de soulte refusé.