Si votre ex refuse de vendre la maison achetée ensemble, vous n’êtes pas bloqué pour toujours : le Code civil prévoit que nul ne peut être contraint à demeurer dans l’indivision et que le partage peut toujours être demandé. En pratique, il faut d’abord tenter l’accord (vente amiable, rachat de votre part, convention), puis, à défaut, saisir le tribunal pour un partage judiciaire qui peut finir en vente aux enchères. Avant d’en arriver là, une vente à réméré ou une vente avec complément de prix peut débloquer la situation sans brader le bien.
En bref
- Après une séparation, le logement acheté à deux est le plus souvent en indivision : la vente demande en principe l’accord des deux.
- Avec des parts de 50/50, aucun des deux ne détient les deux tiers : la procédure de vente de l’article 815-5-1 ne s’applique pas.
- Le recours principal reste le partage judiciaire, qui peut aboutir à une licitation, c’est-à-dire une vente aux enchères.
- L’ex qui occupe seul le logement est en principe redevable d’une indemnité d’occupation (article 815-9).
Maison achetée ensemble : pourquoi votre ex peut bloquer la vente
Un bien acheté à deux appartient aux deux : selon les quotes-parts inscrites dans le titre de propriété pour des partenaires de PACS ou des concubins, selon votre régime matrimonial si vous étiez mariés. Après un divorce, une rupture de PACS ou une séparation, ce bien devient ou reste un bien indivis : chacun a des droits sur la totalité de la maison, à hauteur de sa part.
La vente de la maison est un acte de disposition. L’article 815-3 du Code civil exige pour ce type d’acte le consentement de tous les indivisaires. Concrètement, tant que votre ex ne signe pas, aucun notaire ne peut vendre le bien à un acheteur, même si vous avez trouvé un acquéreur au bon prix. C’est ce qui donne à l’ex qui « fait traîner » un vrai pouvoir de blocage.
Ce blocage n’est pourtant pas définitif. L’article 815 du Code civil pose le principe inverse : « Nul ne peut être contraint à demeurer dans l’indivision et le partage peut toujours être provoqué », sauf sursis décidé par jugement ou par convention. Vous pouvez donc toujours demander à sortir de l’indivision, à l’amiable ou devant le juge. Pour une vue d’ensemble des règles, consultez notre page sur la vente d’un bien en indivision sans l’accord de tous.
Si vous êtes encore mariés et que la procédure de divorce est en cours, les règles de votre régime matrimonial et les décisions du juge aux affaires familiales s’appliquent en plus : votre avocat vous indiquera ce qui est possible avant le jugement. Les solutions ci-dessous concernent surtout la période où le bien est en indivision entre ex.
Les solutions amiables à essayer en premier
Avant toute procédure, trois issues permettent de sortir du conflit rapidement et à moindre coût.
1. La vente amiable à un tiers. C’est souvent la solution qui rapporte le plus : le bien est vendu au prix du marché, le notaire rembourse le prêt sur le prix et chacun récupère sa part du solde. Les refus viennent fréquemment d’un désaccord sur le prix ou d’une crainte sur le relogement : une estimation par plusieurs professionnels (agence ou notaire) aide à objectiver la discussion.
2. Le rachat de la part de l’un par l’autre. Celui qui veut garder la maison verse une soulte à l’autre. Selon les notaires de Paris, la soulte d’un bien détenu à 50/50 se calcule ainsi : la moitié de la valeur, moins la moitié du capital restant dû, celui qui garde le bien remboursant ensuite seul le prêt. La difficulté vient souvent de la banque, qui peut refuser la désolidarisation du prêt. Nos pages sur le rachat de la part de son conjoint et sur le rachat de soulte refusé détaillent ce cas.
3. Rester en indivision avec une convention. Si personne n’est pressé, par exemple pour attendre un meilleur marché ou la majorité d’un enfant, une convention d’indivision signée devant notaire fixe pour une durée limitée l’usage du bien et la répartition des charges.
Une médiation familiale ou une réunion chez le notaire suffit souvent à faire bouger un ex qui bloque par principe. Écrivez votre proposition : un courrier daté et précis (prix, délai, répartition) servira aussi devant le juge si la discussion échoue.
Votre ex occupe la maison : l’indemnité d’occupation
Un cas fréquent : l’un des deux reste dans la maison, l’autre est parti et continue parfois de payer une partie du prêt. L’article 815-9 du Code civil prévoit que chaque indivisaire peut utiliser le bien dans la mesure compatible avec les droits des autres, et que « l’indivisaire qui use ou jouit privativement de la chose indivise est, sauf convention contraire, redevable d’une indemnité ».
Autrement dit, l’ex qui occupe seul le logement est en principe redevable d’une indemnité d’occupation, sauf accord contraire entre vous. Demandez au notaire de l’intégrer aux comptes entre vous, avec ce que chacun a payé : échéances du prêt, taxe foncière, gros travaux. Ce point compte dans la négociation, car un ex qui reste sans payer voit sa dette d’occupation grossir avec le temps. À défaut d’accord sur l’usage du bien, le président du tribunal peut régler la situation à titre provisoire, toujours selon l’article 815-9.
Gardez une trace de tout ce que vous payez seul depuis la séparation : relevés de prêt, avis de taxe foncière, factures. Ces justificatifs servent à établir les comptes de l’indivision chez le notaire.
Ex qui refuse de vendre : les recours devant le tribunal
Si le dialogue échoue, plusieurs voies judiciaires existent. Elles ne s’appliquent pas toutes à un couple.
Le partage judiciaire. C’est le recours principal. Sur le fondement de l’article 815, l’un des indivisaires saisit le tribunal pour obtenir le partage. Comme le rappellent les notaires, si l’un des deux refuse ou bloque, il faut recourir à un partage judiciaire « où le juge tranchera ». Le partage judiciaire peut déboucher sur une licitation, une vente aux enchères dont le prix final n’est pas maîtrisé. Notre page sur la licitation après divorce détaille cette étape.
La vente à la majorité des deux tiers (article 815-5-1). Les indivisaires titulaires d’au moins deux tiers des droits peuvent exprimer devant notaire leur intention de vendre ; le notaire la signifie à l’autre dans le mois, qui dispose de trois mois pour réagir ; en cas d’opposition ou de silence, le tribunal judiciaire peut autoriser la vente par licitation si elle ne porte pas une atteinte excessive aux droits de l’autre. Cette procédure est exclue si la propriété du bien est démembrée ou si l’un des indivisaires est dans l’un des cas de l’article 836. Pour un couple propriétaire à 50/50, cette voie est fermée : aucun des deux ne détient les deux tiers. Elle ne joue que si votre part atteint au moins deux tiers, par exemple 70/30.
L’autorisation judiciaire en cas de péril (article 815-5). Un indivisaire peut être autorisé par justice à passer seul un acte qui demanderait l’accord de l’autre, si le refus de celui-ci met en péril l’intérêt commun. C’est le cas à étudier avec un avocat lorsque le refus de vendre fait courir un risque grave au bien, par exemple quand les échéances ne sont plus payées et que la banque menace d’engager une procédure.
Ces procédures prennent du temps et coûtent des frais d’avocat. Elles restent toutefois un levier de négociation : un ex qui sait qu’une licitation peut faire baisser le prix accepte plus facilement une vente amiable.
Exemple chiffré fictif : vente amiable ou licitation
Cet exemple est fictif et simplifié, pour montrer l’enjeu financier d’un blocage. Julie et Marc, séparés, possèdent à 50/50 une maison estimée 400 000 €. Il reste 100 000 € de capital à rembourser sur leur prêt. Julie veut vendre, Marc refuse.
- Vente amiable à 400 000 € : le notaire rembourse les 100 000 € du prêt. Il reste 300 000 €, soit 150 000 € chacun, avant frais de vente et comptes d’indivision.
- Licitation adjugée, par hypothèse, à 300 000 € : après remboursement des 100 000 €, il reste 200 000 €, soit 100 000 € chacun, avant frais de procédure.
Dans cette hypothèse, le blocage coûte 50 000 € à chacun, sans compter les frais d’avocat et les mois d’attente. Le prix d’adjudication réel dépend des enchères : il peut être plus haut ou plus bas. C’est cet écart que les solutions ci-dessous cherchent à éviter.
Débloquer la vente sans brader : complément de prix et réméré
Quand le conflit porte sur le délai ou sur le prix, deux solutions Alterfi peuvent servir de terrain d’entente. Elles demandent l’accord des deux indivisaires, mais elles répondent aux objections les plus courantes.
La vente avec complément de prix. Un investisseur achète le bien et verse environ 60 % de sa valeur à la signature. Le notaire rembourse le prêt sur cette somme et chacun reçoit sa part du solde tout de suite. Le bien est ensuite revendu au prix du marché, et le complément, égal au prix de revente moins le prix d’achat, après déduction des frais d’acte liés au complément, revient aux vendeurs d’origine. L’ex qui craignait de « brader » garde l’espoir du prix de marché ; celui qui voulait sortir vite obtient des liquidités immédiates. Voir notre page sur la vente du bien commun lors d’un divorce avec complément de prix.
La vente à réméré. L’ex qui veut garder la maison peut la vendre avec faculté de rachat, à condition que l’autre soit d’accord et que le bien vaille au moins 300 000 €. L’investisseur achète entre 42 % et 60 % de la valeur ; le prix de rachat est égal au prix de vente, plus les frais et loyaux coûts de l’article 1673 du Code civil, sans intérêts. L’indemnité d’occupation, environ 10 % par an du prix de vente, est payée d’avance pour la durée convenue, au maximum cinq ans. Cette solution suppose que la somme perçue suffise à rembourser le prêt et à verser sa part à l’autre : c’est rarement le cas si l’ex qui part doit recevoir la moitié de la valeur. Elle convient surtout quand celui qui reste dispose d’autres ressources ou d’autres biens. Notre page vente à réméré avec son ex-conjoint explique comment en discuter.
Si c’est votre ex qui veut garder la maison sans obtenir de prêt, orientez-le vers notre page pour racheter les parts d’un indivisaire sans crédit : c’est souvent ce qui débloque un refus. Pour comparer les options, consultez notre page sur la vente avec complément de prix.
À lire aussi : séparation d’un couple non marié avec une maison et un crédit et séparation de Pacs avec une maison en commun et un crédit.
FAQ
Mon ex fait traîner la vente de la maison : que faire ?
Fixez un cadre écrit : une proposition de prix fondée sur plusieurs estimations, un délai, et un rendez-vous chez le notaire. Si rien ne bouge, un avocat peut engager une demande de partage judiciaire sur le fondement de l’article 815 du Code civil. La perspective d’une licitation suffit souvent à relancer la discussion.
Peut-on vendre la maison sans l’accord de son ex ?
Pas directement : la vente d’un bien indivis demande l’accord de tous les indivisaires. La vente à la majorité des deux tiers n’est possible que si vous détenez au moins deux tiers des droits, ce qui exclut un couple à 50/50. Sinon, il faut passer par le juge (partage judiciaire, ou autorisation en cas de péril pour l’intérêt commun).
Mon ex vit dans la maison sans payer : ai-je des droits ?
Oui. Selon l’article 815-9 du Code civil, l’indivisaire qui occupe seul le bien est redevable d’une indemnité, sauf convention contraire. Faites-la valoir chez le notaire, avec les dépenses que chacun a payées.
Séparation, refus de vendre la maison et prêt en cours : qui paie ?
Si vous avez emprunté ensemble, vous restez tenus envers la banque tant que le prêt n’est pas remboursé ou que vous n’êtes pas désolidarisé. Arrêter de payer expose les deux emprunteurs. Les sommes versées par chacun sont ensuite intégrées dans les comptes de l’indivision.
Combien de temps dure une procédure de partage judiciaire ?
Cela dépend du tribunal, de la complexité des comptes et de l’attitude des parties. Elle se compte le plus souvent en mois, parfois davantage : demandez une estimation à votre avocat avant de vous lancer.
Conclusion
Un ex qui refuse de vendre la maison peut retarder la vente, mais pas vous maintenir indéfiniment en indivision : le partage peut toujours être demandé. Commencez par une proposition écrite et chiffrée, faites valoir l’indemnité d’occupation si votre ex occupe seul les lieux, et gardez le partage judiciaire comme dernier recours, en sachant qu’une licitation peut faire baisser le prix. Pour éviter cette issue, une vente avec complément de prix ou une vente à réméré peut réconcilier ceux qui veulent sortir vite et ceux qui refusent de brader.