Comment sortir d’une indivision : toutes les solutions, délais et coûts

Comment sortir d’une indivision ? Il existe six voies : vendre le bien d’un commun accord, faire un partage amiable chez le notaire, racheter les parts des autres indivisaires, céder sa quote-part à un tiers en respectant leur droit de priorité, demander le partage judiciaire, ou obtenir une vente autorisée par le tribunal. Le principe est posé : nul n’est tenu de rester indéfiniment en indivision, et le partage peut en principe être demandé à tout moment. Quand le rachat des parts bute sur le financement, la vente à réméré peut être étudiée.

En bref

• On sort d’une indivision par la vente du bien, le partage amiable, le rachat des parts, la cession de sa quote-part ou le partage judiciaire.
• Vendre sa quote-part à un tiers suppose de notifier le projet aux autres indivisaires par commissaire de justice : ils ont un mois pour l’acheter.
• À défaut d’accord, le tribunal peut ordonner le partage et, si nécessaire, une licitation, c’est-à-dire une vente aux enchères du bien.
• Sortir d’une indivision n’est jamais gratuit : droit de partage, émoluments du notaire et, en cas de procès, honoraires d’avocat.

Comment sortir d’une indivision : les voies possibles

Service-public.fr indique qu’un indivisaire peut sortir de l’indivision à tout moment, sauf jugement ou convention contraire, en cédant sa part ou en demandant le partage. L’Anil le formule ainsi : si l’un des indivisaires demande le partage, l’autre ne peut pas le refuser. Les voies se classent en deux familles :

• Les voies amiables : vente du bien à un tiers, partage amiable, rachat des parts par un ou plusieurs indivisaires, cession de sa quote-part.
• Les voies judiciaires : partage judiciaire, licitation ordonnée par le tribunal, vente autorisée par le juge dans les cas prévus.

Le choix dépend de trois questions : quelqu’un veut-il garder le bien ? Peut-il payer les autres ? Les indivisaires s’entendent-ils ? Si le bien doit rester dans la famille, voyez notre guide pour sortir d’une indivision sans vendre.

Sortir de l’indivision à l’amiable : vente, partage, rachat des parts

Vendre le bien ensemble

C’est la sortie la plus simple quand personne ne tient à garder le bien. Selon service-public.fr, la vente d’un bien immobilier indivis exige l’unanimité. Le prix, une fois le crédit éventuel remboursé, est réparti selon les droits de chacun et les comptes de l’indivision.

Le partage amiable

Les indivisaires se répartissent les biens d’un commun accord. Dans une succession qui comporte un bien immobilier, service-public.fr rappelle que le recours au notaire est obligatoire. Les lots peuvent être de valeur inégale si celui qui reçoit le plus verse une somme d’argent aux autres : la soulte.

Le rachat des parts par un indivisaire

Un indivisaire garde le bien et paie aux autres la valeur de leurs droits. Le montant se calcule sur la valeur du bien, déduction faite du passif éventuel : notre page soulte : définition, calcul et exemples le détaille. L’acte est reçu par le notaire, qui vérifie l’estimation, établit les comptes (indemnité d’occupation, dépenses avancées par chacun) et calcule les droits dus.

Céder sa quote-part à un tiers : procédure et droit de préemption

Un indivisaire peut vendre sa seule quote-part à une personne extérieure, sans vendre le bien entier. La loi protège alors les autres indivisaires. Selon service-public.fr :

1. La notification : le cédant notifie aux autres indivisaires, par acte de commissaire de justice, son projet de cession, avec le prix, les conditions et l’identité de l’acquéreur pressenti.
2. Le droit de priorité : les autres indivisaires restent prioritaires pour acheter la part et disposent d’un mois à compter de la notification pour se décider, aux conditions notifiées.
3. La sanction : une cession faite sans respecter ces règles peut être annulée, à la demande des indivisaires, dans un délai de cinq ans à compter du jour où ils en ont eu connaissance.

Une quote-part ne donne à son acquéreur ni la libre disposition du logement ni la maîtrise des décisions : elle trouve donc difficilement preneur, et à un prix qui en tient compte.

Sortie d’une indivision en cas de désaccord : partage judiciaire et licitation

Le partage judiciaire

Lorsque le partage amiable est impossible, un indivisaire saisit le tribunal. Service-public.fr précise que la demande doit indiquer les démarches entreprises pour tenter un partage amiable, et que, dans une succession complexe, le tribunal désigne un notaire pour réaliser les opérations de partage. La même fiche signale que les règles du partage judiciaire viennent d’être modifiées par une loi et un décret récents : un avocat vous indiquera la procédure et le calendrier applicables.

La licitation

Si le bien ne peut pas être partagé en nature, le tribunal peut ordonner sa vente aux enchères, la licitation, et répartir le prix entre les indivisaires selon leurs droits. Le prix est alors celui atteint aux enchères, et non un prix négocié entre les parties. Notre page sur la licitation judiciaire décrit son déroulement.

La vente autorisée par le tribunal

Service-public.fr cite deux autres exceptions à l’unanimité : la vente d’un bien indivis par le tribunal sur demande d’indivisaires détenant au moins deux tiers des droits, et l’autorisation donnée à un indivisaire de vendre seul lorsque l’urgence et l’intérêt commun le nécessitent. Selon l’Anil, une loi récente visant à simplifier la sortie de l’indivision a consacré l’autorisation de vendre seul pour urgence et intérêt commun, maintenu la vente judiciaire à la demande des deux tiers et créé une procédure notariale réservée à la Corse : faites vérifier par un notaire le dispositif qui s’applique à votre bien. Quand personne ne bouge, lisez aussi notre page indivision bloquée.

Coût et délais : peut-on sortir d’une indivision gratuitement ?

Non. Toute sortie d’indivision a un coût, même amiable :

• Le droit de partage : selon Notaires de France et le Bulletin officiel des finances publiques, il est de 2,5 % pour un partage consécutif à une succession et de 1,10 % pour le partage des intérêts patrimoniaux après un divorce, une séparation de corps ou la rupture d’un Pacs. Le notaire en calcule l’assiette.
• Les émoluments du notaire : ils sont réglementés et proportionnels à la valeur des biens, selon service-public.fr, et d’autres frais peuvent s’y ajouter.
• En cas de procès : honoraires d’avocat et frais de justice, auxquels s’ajoutent, en cas de licitation, les frais de la vente aux enchères.

Côté délais, le seul délai fixe est celui du droit de priorité, un mois après la notification d’une cession de quote-part. La durée d’un partage dépend de l’accord des parties, de la complexité de l’indivision et, en cas de procès, du tribunal : demandez une estimation au notaire ou à l’avocat dès le départ.

Financer le rachat des parts ou obtenir sa part vite : la vente à réméré

Le blocage le plus fréquent n’est pas juridique mais financier : l’indivisaire qui veut garder le bien n’obtient pas le prêt nécessaire, situation traitée dans notre page indivision et refus de la banque. La vente à réméré permet de vendre le bien à un investisseur entre 42 % et 60 % de sa valeur, tout en gardant le droit de le racheter au même prix dans un délai de cinq ans au plus. Le vendeur peut rester dans les lieux, moyennant une indemnité d’occupation d’environ 10 % par an du prix, payée d’avance.

Une vente à réméré reste une vente : tant que le bien est indivis, elle suppose l’accord de tous. Le plus souvent, le partage attribue d’abord le bien à celui qui le garde, et le notaire coordonne les actes. Pour celui qui veut au contraire sortir vite avec sa part, une vente avec complément de prix décidée par tous permet d’encaisser un premier prix à la signature, puis le complément lors de la revente.

Exemple fictif : deux sœurs et une maison de 600 000 €

Cet exemple est fictif. Deux sœurs héritent pour moitié chacune d’une maison estimée à 600 000 €, sans crédit. L’une veut la garder et doit 300 000 € à l’autre ; sa banque refuse le prêt. Devenue seule propriétaire par le partage, elle vend la maison à réméré pour 360 000 € (60 % de sa valeur), avec une faculté de rachat de 24 mois :

• indemnité d’occupation payée d’avance pour 24 mois : 72 000 € ;
• honoraires de 6 % TTC : 21 600 € ;
• net à la signature, hors frais d’acte : 266 400 € ;
• frais de notaire de 2 % à 3 % du prix : 7 200 à 10 800 €, soit un net de 255 600 à 259 200 €.

Il manque 40 800 à 44 400 € pour payer la soulte : l’opération n’est faisable que si elle dispose de cet apport ou si sa sœur accepte un solde différé, fixé chez le notaire. Pour récupérer la maison, il faudra ensuite réunir 360 000 €, plus les frais et loyaux coûts de l’article 1673 du Code civil. Coût de l’opération : 93 600 € hors frais d’acte, ramené à 75 600 € en cas de rachat à 18 mois (18 000 € restitués). Le droit de partage n’est pas compté.

Quand c’est adapté, et quand ça ne l’est pas

• Adapté : bien situé en France d’au moins 300 000 €, net perçu couvrant la soulte et les dettes, rachat crédible (nouveau crédit plus tard, vente d’un autre actif, revente du bien à un tiers).
• Pas adapté : écart trop important entre la soulte et le net perçu, aucune perspective de rachat. Faute de rachat dans le délai, l’investisseur reste propriétaire ; notre page racheter les parts d’un coïndivisaire sans crédit présente d’autres pistes.

Sources : service-public.fr, fiches « Succession : indivision entre les héritiers » et « Partage de la succession », actualité sur la loi visant à simplifier la sortie de l’indivision ; Anil, fiche sur l’achat d’un bien immobilier en Pacs ; Notaires de France, article sur la baisse du droit de partage ; Bulletin officiel des finances publiques, BOI-ENR-PTG-10-10 (partages purs et simples) ; Anil, analyse juridique de la loi visant à simplifier la sortie de l’indivision.

Pour savoir ce que la loi récente sur l’indivision a changé et ce qu’elle laisse en l’état, lisez notre page indivision nouvelle loi.

FAQ

Stop indivision : un indivisaire peut-il forcer la fin de l’indivision ?
Oui, en demandant le partage : selon l’Anil, l’autre indivisaire ne peut pas le refuser, et à défaut d’accord le tribunal tranche. Une convention d’indivision à durée déterminée ou un jugement de maintien dans l’indivision peuvent toutefois retarder cette sortie.

Peut-on sortir d’une indivision en donnant sa part ?
Service-public.fr mentionne la possibilité de céder ou donner sa part pour sortir de l’indivision. Une donation obéit à ses propres règles fiscales : le notaire en chiffre le coût avant toute décision.

Que se passe-t-il si un indivisaire vend sa part sans prévenir les autres ?
Les autres indivisaires peuvent demander l’annulation de la vente dans un délai de cinq ans à compter du jour où ils en ont eu connaissance, selon service-public.fr. D’où l’importance de la notification par commissaire de justice.

Quel droit de partage après un divorce ?
Notaires de France indique un taux réduit de 1,10 % pour le partage des intérêts patrimoniaux consécutif à un divorce, une séparation de corps ou la rupture d’un Pacs, contre 2,5 % dans une succession. Le notaire détermine la base de calcul.

Le tribunal peut-il refuser de mettre fin à l’indivision ?
Dans une succession, service-public.fr indique que le tribunal peut maintenir l’indivision pour protéger certains intérêts, par exemple un logement occupé par le conjoint survivant, pour cinq ans au plus, renouvelables dans certains cas. Les héritiers qui veulent rester en indivision peuvent aussi demander au tribunal de les y autoriser et d’attribuer sa part à celui qui veut sortir.

Qui choisit le notaire pour sortir de l’indivision ?
À l’amiable, les indivisaires le choisissent d’un commun accord. Dans un partage judiciaire complexe, c’est le tribunal qui désigne le notaire chargé des opérations, selon service-public.fr.

Conclusion

Pour sortir d’une indivision, l’ordre logique est toujours le même : chercher d’abord un accord (vente, partage, rachat des parts), puis, à défaut, la cession de sa quote-part ou le partage judiciaire, plus long et plus coûteux. Lorsque le seul obstacle est le financement d’une soulte, la vente à réméré peut être étudiée pour un bien d’au moins 300 000 €, en mesurant son coût et le risque de perdre le bien faute de rachat.