Indivision : définition, règles et façons d’en sortir

L’indivision est la situation dans laquelle plusieurs personnes sont propriétaires ensemble d’un même bien, chacune pour une quote-part, sans que le bien soit divisé matériellement entre elles. Elle naît le plus souvent d’une succession, d’un achat à plusieurs ou d’une séparation, et elle prend fin par le partage, que chaque indivisaire peut en principe demander. Les décisions obéissent à des majorités précises. Quand un indivisaire veut racheter les autres ou récupérer sa part sans attendre, une vente à réméré, vente du bien avec faculté de le racheter, peut être étudiée.

En bref

• L’indivision désigne la propriété commune d’un même bien par plusieurs personnes, chacune titulaire d’une quote-part, jusqu’au partage.
• Selon service-public.fr, la gestion courante se décide à la majorité des deux tiers des droits indivis, et la vente d’un immeuble à l’unanimité.
• Chaque indivisaire peut demander le partage, sauf convention ou jugement contraire, ou céder sa quote-part en respectant le droit de priorité des autres.
• Pour racheter les parts d’un coïndivisaire quand la banque refuse, la vente à réméré peut être étudiée pour un bien d’au moins 300 000 €.

Indivision : définition et vocabulaire

Qu’est-ce qu’une indivision ? C’est le fait, pour plusieurs personnes, de détenir des droits de même nature sur un même bien, sans que ce bien soit découpé entre elles. Chacune est un indivisaire et possède une quote-part, exprimée en fraction ou en pourcentage : la moitié, un tiers, 70 %.

Que veut dire indivision dans la pratique ? Selon service-public.fr, chaque indivisaire profite des revenus du bien et supporte les pertes en proportion de ses droits, et les biens restent indivis jusqu’au partage. Le régime légal de l’indivision figure dans le Code civil, aux articles 815 et suivants : c’est le « code civil indivision » que l’on cite souvent.

• Quote-part : la fraction des droits que détient chaque indivisaire.
• Partage : l’opération qui met fin à l’indivision en attribuant les biens, ou leur valeur, à chacun.
• Soulte : la somme versée par celui qui reçoit plus que sa part, détaillée dans notre page soulte : définition et calcul.
• Licitation : selon notaires.fr, soit la vente aux enchères d’un bien indivis suivie de la répartition du prix, soit la cession amiable de droits indivis.

D’où vient l’indivision des biens : succession, achat à plusieurs, divorce

La succession

C’est l’origine la plus fréquente. Service-public.fr indique qu’avant le partage, les biens du défunt appartiennent à l’ensemble des héritiers, qui deviennent indivisaires. La maison familiale se retrouve ainsi détenue par les enfants, parfois avec le conjoint survivant. Lorsque les héritiers ne s’entendent pas, la situation peut se figer : voir notre page sur l’indivision successorale bloquée.

L’achat à plusieurs

Concubins, partenaires de Pacs, frères et sœurs ou amis qui achètent ensemble deviennent propriétaires indivis. L’Anil recommande de veiller à ce que la répartition indiquée dans l’acte de vente corresponde à la contribution de chacun, et précise que si les droits de chacun ne sont pas indiqués, le logement est réputé indivis par moitié. Les partenaires de Pacs peuvent aussi choisir de soumettre à l’indivision tous les biens acquis pendant le Pacs.

Le divorce ou la séparation

Après un divorce, les biens achetés ensemble restent indivis tant que le partage n’est pas fait. Selon service-public.fr, si l’acte ne précise pas de répartition, les ex-époux sont considérés comme propriétaires pour moitié, et l’un d’eux peut garder le bien en versant une soulte à l’autre. Pour ce cas précis, lisez notre page sur la vente à réméré en cas d’indivision après un divorce.

Le régime de l’indivision : qui décide quoi

Le régime légal repose sur trois niveaux de décision, décrits par service-public.fr :

1. Les mesures conservatoires : un indivisaire peut prendre seul une mesure nécessaire à la conservation du bien.
2. Les actes de gestion courante : la décision est prise à la majorité des deux tiers des droits indivis, par exemple pour conclure ou renouveler un bail d’habitation. Elle doit être communiquée aux autres indivisaires, à défaut de quoi elle ne leur est pas opposable.
3. Les actes les plus importants : vendre ou donner un bien immobilier exige l’unanimité.

L’unanimité connaît des exceptions. Service-public.fr cite la vente d’un bien indivis par le tribunal, sur demande d’indivisaires détenant au moins deux tiers des droits, et l’autorisation donnée par le tribunal à un indivisaire de vendre seul lorsque l’urgence et l’intérêt commun le nécessitent. Ces règles ont été retouchées par une loi récente visant à simplifier la sortie de l’indivision : faites vérifier par un notaire la procédure applicable à votre bien. Les situations où personne ne veut céder sont traitées dans notre page indivision bloquée : que faire quand personne ne veut vendre.

Bien en indivision : droits et obligations des indivisaires

Utiliser le bien

Selon service-public.fr, un indivisaire peut utiliser le bien à trois conditions : avoir l’accord des autres indivisaires (à défaut, saisir le président du tribunal judiciaire), respecter la destination du bien et, s’il en a l’usage exclusif, verser une indemnité aux autres, sauf décision contraire de leur part.

L’indemnité d’occupation

Selon notaires.fr, l’indivisaire qui occupe seul un bien indivis, privant les autres de son usage, doit une indemnité d’occupation (article 815-9 du Code civil), sauf convention contraire. En cas de contestation, le juge en fixe le montant, en tenant compte notamment de la valeur locative du bien. Le rapport du Congrès des notaires précise que cette indemnité est due envers l’indivision. Le délai pour la réclamer et sa place dans les comptes du partage sont à vérifier avec le notaire.

Charges, impôts et travaux

• Taxe foncière : selon service-public.fr, chaque indivisaire paie sa part de taxe foncière selon sa quote-part, sans solidarité entre indivisaires.
• Charges liées à l’occupation : selon la Chambre des notaires de Paris, les charges liées à l’occupation privative (eau, chauffage, par exemple) sont en principe définitivement supportées par l’occupant.
• Travaux d’amélioration : l’indivisaire qui les finance est indemnisé selon la plus-value procurée au bien au jour du partage, et non selon les factures acquittées, d’après Notaires de France.
• Dépenses de conservation : pour l’assurance ou les charges de copropriété, par exemple, l’indemnité due par les autres indivisaires est calculée sur la dépense faite, selon la Chambre des notaires de Paris.

Comment l’indivision prend fin

Service-public.fr indique que l’indivision prend fin avec le partage, et qu’un indivisaire peut en sortir à tout moment, sauf jugement ou convention contraire. L’Anil le résume ainsi : si l’un des indivisaires demande le partage, l’autre ne peut pas le refuser. Plusieurs voies existent :

• Le partage amiable : tous les indivisaires s’accordent. Dans une succession qui comporte un bien immobilier, le recours au notaire est obligatoire, selon service-public.fr.
• Le rachat des parts : un indivisaire reçoit le bien et verse une soulte aux autres. Notre guide pour sortir d’une indivision sans vendre détaille cette voie.
• La cession de sa quote-part : l’indivisaire qui veut vendre sa part à un tiers doit notifier son projet aux autres par acte de commissaire de justice. Ceux-ci restent prioritaires pour acheter et disposent d’un mois pour se décider.
• Le partage judiciaire : à défaut d’accord, un indivisaire saisit le tribunal, selon des règles récemment modifiées qu’un avocat vous précisera. Le tribunal peut ordonner une licitation, c’est-à-dire une vente aux enchères du bien.

La convention d’indivision

Les indivisaires peuvent aussi organiser leur indivision par une convention écrite, établie par un notaire lorsqu’elle porte sur un immeuble. Selon service-public.fr, elle peut être conclue pour une durée déterminée, dans la limite de cinq ans renouvelable, ou pour une durée indéterminée. Elle peut désigner un gérant qui rend compte de sa gestion.

Racheter les parts ou débloquer sa part : réméré et complément de prix

Deux situations reviennent souvent : l’indivisaire qui veut garder le bien mais n’obtient pas de prêt pour payer la soulte, et celui qui veut récupérer la valeur de sa part rapidement. Lorsque la banque refuse, notre page racheter les parts d’un coïndivisaire sans crédit recense les pistes.

• Vente à réméré : le propriétaire vend le bien à un investisseur entre 42 % et 60 % de sa valeur et garde le droit de le racheter au même prix, dans un délai de cinq ans au plus. Il peut rester dans les lieux, moyennant une indemnité d’occupation d’environ 10 % par an du prix, payée d’avance.
• Vente avec complément de prix : les indivisaires vendent ensemble à un premier prix, encaissé à la signature, puis perçoivent le complément lors de la revente du bien à un tiers, revente qu’ils conduisent eux-mêmes. Cette voie suppose l’accord de tous, comme toute vente.

Exemple fictif : racheter la part d’un frère

Cet exemple est fictif. Deux frères détiennent une maison estimée à 400 000 €, l’un pour 70 %, l’autre pour 30 %. Le premier veut garder la maison ; il doit 120 000 € à son frère et sa banque refuse le prêt.

Une fois devenu seul propriétaire par le partage, il vend la maison à réméré pour 240 000 € (60 % de sa valeur), avec une faculté de rachat de 24 mois. Le notaire fixe l’ordre et la coordination des actes.

• indemnité d’occupation payée d’avance pour 24 mois : 48 000 € ;
• honoraires de 6 % TTC du prix : 14 400 € ;
• net à la signature, hors frais d’acte : 177 600 € ;
• frais de notaire de 2 % à 3 % du prix : 4 800 à 7 200 €, soit un net de 170 400 à 172 800 €.

Après le paiement des 120 000 € à son frère, il lui reste 50 400 à 52 800 €. Pour récupérer la maison, il devra réunir 240 000 €, plus les frais et loyaux coûts de l’article 1673 du Code civil. Le coût de l’opération est de 62 400 € hors frais d’acte, ramené à 50 400 € en cas de rachat à 18 mois, 12 000 € d’indemnité étant alors restitués. Le droit de partage et les frais de l’acte de partage ne sont pas comptés.

Quand c’est adapté, et quand ça ne l’est pas

• Adapté : bien situé en France d’au moins 300 000 €, net perçu couvrant la soulte et les éventuelles dettes, rachat crédible dans le délai (nouveau crédit une fois la situation stabilisée, vente d’un autre actif, revente à un tiers).
• Pas adapté : soulte supérieure au net perçu sans autre ressource, aucune perspective de rachat. Faute de rachat dans le délai, l’investisseur reste propriétaire, comme l’explique notre page que se passe-t-il si le bien n’est pas racheté.

Sources : service-public.fr, fiches « Succession : indivision entre les héritiers », « Partage de la succession », « Divorce : quelles sont les règles du partage des biens des époux ? » et fiche sur la taxe foncière en cas d’indivision ; Anil, fiche sur l’achat d’un bien immobilier en Pacs ; notaires.fr, lexique (« licitation » et « indemnité d’occupation ») et article de Notaires de France sur l’indemnisation des travaux en indivision ; Chambre des notaires de Paris, « Bien en indivision : qui paie quoi ? » ; rapport du Congrès des notaires, « L’indemnité de jouissance ».

Ce cadre a été retouché récemment : notre page indivision nouvelle loi : ce qui change détaille la vente autorisée en cas d’urgence, la procédure propre à la Corse et le partage judiciaire élargi.

FAQ

Combien de temps peut durer une indivision ?
Sans convention, elle dure jusqu’au partage, que chaque indivisaire peut en principe demander à tout moment. Une convention d’indivision peut fixer une durée déterminée de cinq ans au plus, renouvelable, ou une durée indéterminée. Selon service-public.fr, le tribunal peut aussi, dans une succession, maintenir l’indivision pour une durée qui ne peut pas dépasser cinq ans, renouvelable dans certains cas.

Un indivisaire peut-il louer seul le bien en indivision ?
Non. Conclure ou renouveler un bail d’habitation est un acte de gestion courante qui, selon service-public.fr, se décide à la majorité des deux tiers des droits indivis. Un indivisaire qui détient moins des deux tiers ne peut donc pas louer seul.

Qui paie la taxe foncière d’un bien en indivision ?
Chaque indivisaire paie sa part selon sa quote-part, indique service-public.fr, et aucun ne peut être contraint de payer la totalité. Un héritier qui a réglé toute la taxe de l’année du décès peut réclamer le remboursement aux autres.

Achat à deux sans précision dans l’acte : qui possède quoi ?
Selon l’Anil, si l’acte n’indique pas les droits de chacun, le logement est réputé indivis par moitié. D’où l’intérêt de faire mentionner dans l’acte une répartition conforme aux apports réels de chacun.

Que faire si un héritier refuse de participer au partage ?
Service-public.fr indique que les autres héritiers peuvent, par acte de commissaire de justice, exiger qu’il désigne une personne pour participer au partage à sa place. Cette fiche est en cours de mise à jour après la réforme du partage : faites confirmer la démarche par le notaire. À défaut d’accord, le partage judiciaire reste possible ; un avocat en précise la procédure.

Peut-on faire une vente à réméré d’un bien encore en indivision ?
Une vente à réméré est une vente : tant que le bien est indivis, elle exige l’accord de tous les indivisaires, comme toute vente d’immeuble. En pratique, soit tous vendent ensemble, soit le partage attribue d’abord le bien à celui qui veut le garder. Le notaire indique la voie adaptée.

Conclusion

L’indivision est un régime de propriété collective encadré par le Code civil : quotes-parts, majorités des deux tiers ou unanimité, indemnité d’occupation, partage que chacun peut demander. Avant d’envisager une licitation, comparez les options avec un notaire, y compris la vente à réméré pour financer le rachat des parts, en mesurant son coût et le risque de perdre le bien faute de rachat.