Quand un couple non marié se sépare avec une maison achetée ensemble et un crédit en cours, chacun reste propriétaire selon les quotes-parts de l’acte, et les deux restent tenus envers la banque : la séparation ne met pas fin au prêt. Trois issues sont possibles : vendre ensemble, que l’un rachète la part de l’autre, ou rester un temps en indivision. Si personne ne cède, chacun peut demander le partage en justice. Et si la banque refuse le prêt pour racheter la part, la vente à réméré peut, selon les chiffres, apporter les fonds.
En bref
- Des concubins qui achètent ensemble sont en indivision : les droits de chacun sont les quotes-parts inscrites dans l’acte de propriété.
- Le crédit continue : chaque co-emprunteur peut être poursuivi pour la totalité par la banque, et seule la banque peut accepter de libérer l’un des deux.
- Nul ne peut être contraint de rester en indivision (article 815 du Code civil) : à défaut d’accord, le tribunal judiciaire peut ordonner le partage, voire la vente du bien.
- Celui qui garde la maison doit en principe une indemnité d’occupation, et celui qui a payé seul certaines dépenses peut en demander le remboursement.
Maison achetée à deux sans être mariés : qui possède quoi ?
En union libre, il n’existe pas de régime matrimonial. Service-public.fr distingue deux catégories de biens : les biens personnels, acquis par un seul concubin, et les biens indivis, acquis en commun. Au moment de la rupture, chacun reprend ses biens personnels et les biens indivis sont partagés. Chacun doit prouver ce qui lui appartient : ressortez l’acte de propriété et le contrat de prêt.
La maison est aux deux noms. Vous êtes coïndivisaires, selon les quotes-parts inscrites dans le titre de propriété établi par le notaire lors de l’achat : 50/50, 60/40 ou autre. L’indivision s’applique : les actes importants, comme vendre la maison, exigent l’accord de tous les indivisaires (article 815-3 du Code civil).
La maison est à un seul nom. Elle reste la propriété de celui qui figure sur l’acte. L’autre concubin peut seulement tenter une action en enrichissement injustifié (articles 1303 à 1303-4 du Code civil), que Service-public.fr subordonne à la preuve de son appauvrissement et de l’enrichissement injustifié de son ex. Attention : s’il a signé le prêt comme co-emprunteur, il reste tenu envers la banque alors qu’il ne possède rien.
Si vous étiez pacsés, les règles diffèrent sur plusieurs points : voyez notre guide séparation de Pacs avec une maison et un crédit. Pour un couple marié, voyez notre guide pour racheter la part de son conjoint lors d’un divorce.
Séparation et crédit maison en cours : que devient le prêt ?
Selon Service-public.fr, la séparation ne met fin ni au contrat de prêt ni à l’engagement des co-emprunteurs. Le prêt est le plus souvent solidaire : la banque peut réclamer la totalité de chaque échéance à l’un ou à l’autre. Celui qui paie seul peut ensuite se retourner contre son ex pour sa part.
Trois sorties existent pour le crédit :
- Le remboursement anticipé total, en général grâce à la vente de la maison. L’engagement des deux co-emprunteurs prend alors fin. Des frais de remboursement anticipé peuvent s’appliquer.
- La désolidarisation : l’un des deux devient seul emprunteur. Elle suppose l’accord de la banque, qui peut refuser si elle estime que celui qui garde le bien ne peut pas rembourser seul.
- Le remplacement de la garantie : le couple propose à la banque une autre garantie, par exemple une caution ou une hypothèque, à la place de celle de l’ex. Là encore, la banque doit accepter.
En attendant, continuez à payer les échéances : la banque peut en réclamer la totalité à chacun de vous.
Vendre, racheter ou rester en indivision : les options
1. Vendre la maison ensemble. Le prix de vente rembourse d’abord le capital restant dû, puis le solde est réparti selon les quotes-parts, sous réserve des comptes entre vous (voir plus bas).
2. Racheter la part de l’autre. Celui qui reste verse à l’autre la valeur de sa part. La Chambre des notaires de Paris rappelle qu’il n’existe pas de méthode légale de calcul : le montant se négocie, sur la base d’estimations du bien. En pratique, on part de la valeur du bien, on retire le capital restant dû et on applique la quote-part du partant. Notre page sur le calcul de la soulte détaille la méthode. Le rachat se signe chez le notaire et suppose de financer à la fois la part et la reprise du prêt, avec l’accord de la banque.
3. Rester en indivision avec une convention. Vous pouvez organiser l’indivision par écrit : qui occupe, qui paie quoi, quand on vend. Selon notaires.fr, dès qu’elle porte sur un immeuble, la convention d’indivision est établie par un notaire ; elle peut être conclue pour 5 ans au plus, renouvelable, ou pour une durée indéterminée.
Séparation et refus de vendre la maison en concubinage
Votre ex refuse de vendre et ne veut ou ne peut pas racheter ? L’article 815 du Code civil pose la règle : nul ne peut être contraint à demeurer dans l’indivision, et le partage peut être demandé à tout moment, sauf convention ou jugement qui le retarde.
Avec des quotes-parts de 50/50, aucun des deux ne détient les deux tiers des droits, si bien que la procédure de vente autorisée par le tribunal à la demande d’indivisaires majoritaires (article 815-5-1) ne peut pas être utilisée. Reste le partage judiciaire :
- il faut d’abord avoir tenté une résolution amiable et pouvoir le prouver dans l’assignation ;
- le tribunal judiciaire du lieu de la maison est saisi par assignation, avec un avocat obligatoire ;
- le juge peut désigner un notaire, qui estime le bien, établit les comptes et propose un partage ;
- si le partage en nature est impossible, le juge peut ordonner la vente du bien et répartir le produit entre vous (voir notre page sur la licitation judiciaire).
Selon la Chambre des notaires de Seine-et-Marne, la procédure peut dépasser trois ans dans certains cas, et chaque partie paie son avocat. Nos conseils quand un ex refuse de vendre la maison peuvent vous aider à débloquer la situation.
Qui reste dans la maison, et qui paie quoi ?
L’indemnité d’occupation. Chaque indivisaire peut utiliser le bien, dans le respect des droits de l’autre. Mais celui qui en a la jouissance privative est, sauf convention contraire, redevable d’une indemnité envers l’autre (article 815-9 du Code civil). Service-public.fr précise, à propos d’un couple de concubins, que l’indemnité n’est due que si l’autre a réellement perdu l’usage du bien : tant que la cohabitation n’a pas complètement cessé, elle ne l’est pas. En cas de désaccord, le juge aux affaires familiales fixe la date de départ et le montant, principalement d’après la valeur locative.
Les remboursements faits par l’un. Si l’un a payé seul les échéances du prêt après la séparation, il peut demander à l’autre d’y participer, selon Service-public.fr. L’article 815-13 du Code civil prévoit qu’il doit être tenu compte à l’indivisaire des dépenses nécessaires qu’il a faites de ses deniers personnels pour la conservation du bien, et l’indemnise selon l’équité pour les améliorations. Selon un avis de la Cour de cassation relayé par les notaires, le remboursement anticipé du prêt d’acquisition avec des fonds personnels est une dépense de conservation. Il en est tenu compte dans les comptes du partage.
Les frais du partage. Comptez les émoluments du notaire, les éventuels frais de modification du prêt et les droits perçus par l’État. Les concubins ne bénéficient pas du taux réduit du droit de partage réservé aux divorces et aux ruptures de PACS : demandez au notaire un chiffrage précis avant de signer, car l’imposition dépend de la forme de l’opération.
Exemple fictif : racheter la part de son ex grâce au réméré
Exemple fictif : Claire et Hugo, en union libre, ont acheté une maison estimée aujourd’hui à 400 000 €, avec des quotes-parts de 50/50. Il reste 180 000 € de capital à rembourser. La valeur nette est de 220 000 € (400 000 moins 180 000), et la part d’Hugo de 110 000 €. Pour garder la maison, Claire doit trouver 290 000 € : 180 000 € pour solder le prêt commun et libérer Hugo, plus 110 000 € pour sa part. La banque refuse de lui prêter seule.
Avec une vente à réméré de la maison à 55 % de sa valeur, le prix serait de 220 000 €. Il faut en déduire l’indemnité d’occupation prépayée sur 24 mois (10 % par an, soit 44 000 €), les honoraires de 6 % TTC (13 200 €) et des frais de notaire estimés à 2,5 % (5 500 €). Il resterait 157 300 €, loin des 290 000 € nécessaires : il manquerait 132 700 €. Dans cette configuration, le réméré de la maison seule ne suffit pas. Claire devrait compléter avec une épargne, utiliser un autre bien d’au moins 300 000 €, ou envisager la vente.
Changeons deux hypothèses. Selon l’acte, Claire détient 70 % et Hugo 30 %, et il ne reste que 40 000 € de capital. La valeur nette est de 360 000 € et la part d’Hugo de 108 000 €. Besoin total : 148 000 €. Le réméré au même prix de 220 000 € laisse 157 300 € après frais et indemnité : le prêt est soldé, Hugo reçoit sa part et il reste 9 300 € pour les frais et droits du rachat de part, chiffrés par le notaire. Claire reste dans la maison et peut la racheter à tout moment pendant la durée convenue pour 220 000 €, plus les frais et loyaux coûts de l’article 1673 du Code civil, sans intérêts. Si elle rachète au bout de 12 mois, 22 000 € d’indemnité lui sont restitués.
Retenez que le réméré finance d’autant mieux le rachat que la part à racheter et le capital restant dû sont faibles. Notre page pour racheter les parts d’un coïndivisaire sans crédit détaille ces montages.
Ce qu’Alterfi peut proposer quand la banque dit non
Selon notre observatoire, 98 % des quelque 5 000 demandes reçues chaque année font suite à un refus de crédit bancaire. Pour un couple non marié qui se sépare, deux solutions existent, pour un bien situé en France d’une valeur d’au moins 300 000 €.
Garder la maison : réméré ou portage. Un investisseur achète le bien entre 42 % et 60 % de sa valeur. Le prix sert à solder le prêt commun et à payer la part de l’ex. Vous restez dans les lieux moyennant une indemnité d’occupation d’environ 10 % par an, payée d’avance pour la durée convenue et restituée au prorata en cas de rachat anticipé, sans aucun paiement mensuel. Vous rachetez au même prix que la vente, plus les frais et loyaux coûts, dans un délai de cinq ans au maximum (article 1660 du Code civil), en moyenne 24 mois. Honoraires de 6 % TTC du prix, dus seulement si l’opération se réalise ; frais de notaire de 2 à 3 % à votre charge.
Vendre vite sans brader : la vente avec complément de prix. Si aucun des deux ne veut garder la maison, la vente avec complément de prix verse environ 60 % de la valeur à la signature, de quoi solder le crédit et libérer les deux co-emprunteurs. Vous conduisez ensuite la revente, sur une durée de 6 mois à 3 ans, et percevez le complément : prix de revente moins prix d’achat, après déduction des frais d’acte liés au complément. C’est une vente définitive, sans droit de rachat.
FAQ
Séparation d’un couple non marié avec crédit maison : faut-il passer chez le notaire ?
Oui, dès qu’il s’agit de vendre, de racheter la part de l’autre ou de signer une convention d’indivision portant sur la maison.
Mon ex refuse de vendre la maison en concubinage : que faire ?
Proposez d’abord un rachat ou une vente amiable. Si le blocage persiste, vous pouvez assigner en partage devant le tribunal judiciaire, avec un avocat, en prouvant la tentative amiable. Si le partage en nature est impossible, le juge peut ordonner la vente du bien.
Achat maison 50/50 et séparation : comment calculer la part à racheter ?
On part de la valeur actuelle du bien, on déduit le capital restant dû, puis on applique la quote-part de l’acte. Les sommes payées par chacun depuis la séparation s’ajoutent ensuite aux comptes.
Séparation avec une maison à un seul nom : quels droits pour l’autre ?
Le bien appartient à celui qui figure sur l’acte. L’autre peut tenter une action en enrichissement injustifié, s’il prouve son appauvrissement et l’enrichissement de son ex. S’il est co-emprunteur, il reste tenu du prêt jusqu’à ce que la banque accepte de le libérer.
Conclusion
Après une séparation hors mariage, la maison reste partagée selon l’acte et le crédit engage les deux ex jusqu’à son remboursement ou à l’accord de la banque. Vendre, racheter ou organiser l’indivision : la bonne option dépend de la valeur nette, des revenus de celui qui veut rester et de la volonté de chacun.
Si la banque refuse le prêt nécessaire au rachat, demandez une étude gratuite : nous vous dirons, chiffres à l’appui, si un réméré ou une vente avec complément de prix peut fonctionner dans votre cas.