Occupant sans droit ni titre : définition, indemnité et expulsion

Un occupant sans droit ni titre est une personne qui vit dans un logement sans bail en cours, sans accord du propriétaire et sans droit de propriété : ancien locataire après résiliation, hébergé à qui l’on a demandé de partir, squatteur, ou ancien propriétaire après une vente aux enchères. Il doit une indemnité d’occupation et ne peut être expulsé qu’avec une décision de justice, sauf procédure du préfet en cas de squat. Si vous êtes propriétaire endetté et voulez éviter de le devenir après une adjudication, la vente à réméré peut permettre de régler la dette en restant chez vous.

En bref

• Sans titre exécutoire et sans commandement de quitter les lieux, pas d’expulsion (article L411-1 du Code des procédures civiles d’exécution).
• L’occupant doit une indemnité d’occupation fixée par le juge, qui remplace le loyer et les charges jusqu’à la remise des clés.
• Délai de deux mois après le commandement, sauf mauvaise foi constatée ou entrée par manœuvres, menaces, voies de fait ou contrainte ; trêve hivernale, sauf pour celui qui est entré ainsi dans le domicile d’autrui.
• Pour un squat, le préfet statue en 48 heures et la mise en demeure laisse au moins 24 heures, ou 7 jours si le local n’est pas le domicile du demandeur.

Occupant sans droit ni titre : définition et situations concernées

L’expression désigne toute personne qui occupe un local sans pouvoir invoquer un bail, un droit de propriété ou l’accord de celui qui en dispose. Plusieurs situations sont concernées, que la loi ne traite pas de la même façon.

• Ancien locataire. Selon Service Public, après la résiliation du bail, le locataire devient occupant sans droit ni titre. La résiliation résulte souvent d’un commandement de payer visant la clause résolutoire resté sans effet. Il en va de même du locataire resté après la fin du bail, par exemple après un congé, sans l’accord du bailleur. La procédure locative est détaillée dans notre page sur la procédure d’expulsion d’un locataire.
• Hébergé et ex-concubin. La personne hébergée qui refuse de partir n’est pas un squatteur selon Service Public : il faut passer par le juge. Lorsqu’un seul concubin a signé le bail, l’autre « n’a aucun droit ni titre sur le logement ». Pour un ex-compagnon hébergé dans une maison dont l’autre est seul propriétaire, sa situation dépend des circonstances et mérite l’avis d’un professionnel (voir notre page sur la séparation d’un couple non marié propriétaire). Un héritier coindivisaire, lui, a un droit sur le bien : voir la maison en indivision occupée par un héritier.
• Squatteur. Il entre dans un lieu d’habitation par effraction, tromperie, menace ou violence, puis s’y maintient sans l’accord du propriétaire.
• Ancien propriétaire saisi. L’article L322-13 dispose que « le jugement d’adjudication constitue un titre d’expulsion à l’encontre du saisi ».

Indemnité d’occupation due par l’occupant sans droit ni titre

Sans bail, il n’y a plus de loyer mais une indemnité d’occupation. Selon Service Public, elle est fixée par le juge, remplace le loyer et les charges, et reste due jusqu’à la restitution des clés. L’ANIL présente un arrêt de la Cour de cassation (deuxième chambre civile, 6 juin, pourvoi n° 18-12.353) : sauf clause contraire du cahier des conditions de vente, le saisi perd tout droit d’occupation dès le jugement d’adjudication et doit l’indemnité dès ce moment, même si l’adjudication lui est notifiée plus tard.

Exemple fictif chiffré

Exemple fictif : le bail de Mme Roussel est résilié par jugement au 1er mars. Le juge fixe une indemnité d’occupation de 870 € par mois, plus 65 € de charges, soit 935 € par mois. Le commandement de quitter les lieux est signifié le 15 mai.

• Fin du délai légal de deux mois : 15 juillet.
• Délai de grâce de quatre mois accordé par le juge de l’exécution : jusqu’au 15 novembre, en pleine trêve hivernale.
• Expulsion forcée possible à partir du 1er avril.
• Occupation du 1er mars au 1er avril suivant : 13 mois × 935 € = 12 155 € dus.

Si elle part d’elle-même fin juillet, elle ne doit que 5 mois, soit 4 675 €, et économise 7 480 €. Les délais ne font pas disparaître la dette : ils l’augmentent.

Procédure d’expulsion d’un occupant sans droit ni titre

L’article L411-1 du Code des procédures civiles d’exécution pose le principe : l’expulsion d’un lieu habité ne peut être poursuivie qu’en vertu d’une décision de justice ou d’un procès-verbal de conciliation exécutoire, après signification d’un commandement de quitter les lieux. Une sommation de quitter les lieux, par lettre recommandée ou par acte, sert de mise en garde mais ne permet pas à elle seule de faire sortir l’occupant.

Le propriétaire saisit le juge des contentieux de la protection, souvent en référé, c’est-à-dire en urgence. Service Public précise que cette action est possible même pendant la trêve hivernale ; l’expulsion ordonnée prend alors effet à la fin de celle-ci. Sans entrer dans la rédaction de l’assignation, qui relève de l’avocat, la demande prouve la propriété (titre, documents fiscaux, factures), établit l’occupation sans droit, par exemple par le constat d’un commissaire de justice, et réclame l’expulsion et une indemnité d’occupation.

Délai d’expulsion et trêve hivernale

Selon l’article L412-1, l’expulsion d’un lieu habité n’a lieu qu’à l’expiration d’un délai de deux mois suivant le commandement. Le juge peut réduire ou supprimer ce délai, qui ne s’applique pas en cas de mauvaise foi constatée par le juge ou d’entrée à l’aide de manœuvres, de menaces, de voies de fait ou de contrainte. Pour les squatteurs, Service Public indique que, s’ils ne partent pas dans le mois qui suit la signification du jugement, un commissaire de justice leur délivre un commandement de quitter les lieux et ils doivent alors partir immédiatement.

Lorsque l’expulsion aurait des conséquences d’une exceptionnelle dureté, notamment du fait de la période de l’année ou des circonstances atmosphériques, le délai de deux mois peut être prorogé de trois mois au maximum (article L412-2). Le juge peut aussi accorder des délais quand le relogement ne peut avoir lieu dans des conditions normales (article L412-3), d’un mois à un an (article L412-4), au vu de la bonne ou mauvaise volonté de l’occupant, de son âge, de sa santé et de sa situation. Ces délais sont exclus pour les occupants entrés dans les locaux par manœuvres, menaces, voies de fait ou contrainte. Avant la loi du 27 juillet visant à protéger les logements contre l’occupation illicite, ils allaient de trois mois à trois ans, rappelle l’ANIL.

L’article L412-6 impose de surseoir à toute expulsion du 1er novembre au 31 mars, sauf relogement suffisant. La trêve ne joue pas pour une introduction sans droit ni titre dans le domicile d’autrui par manœuvres, menaces, voies de fait ou contrainte ; pour un autre lieu occupé ainsi, le juge peut la réduire ou la supprimer. Si l’occupant reste, le commissaire de justice demande le concours de la force publique ; le silence du préfet pendant deux mois vaut refus, et le propriétaire peut alors demander une indemnisation à l’État.

Squat : l’évacuation par le préfet

L’article 38 de la loi DALO ouvre une voie plus rapide, réservée à l’introduction à l’aide de manœuvres, de menaces, de voies de fait ou de contraintes, et au maintien qui suit. Dans sa version en vigueur, il vise le domicile d’autrui, résidence principale ou non, ainsi que les locaux à usage d’habitation, commercial, agricole ou professionnel, et le maintien après un contrat de meublé de tourisme.

• Conditions : plainte, preuve du domicile ou de la propriété, constat par un officier de police judiciaire, le maire ou un commissaire de justice. Si la propriété ne peut être prouvée, le préfet saisit l’administration fiscale dans les 72 heures.
• Décision du préfet dans les 48 heures, après examen de la situation personnelle et familiale de l’occupant ; refus seulement si les conditions légales manquent ou pour un motif impérieux d’intérêt général.
• Mise en demeure : au moins 24 heures, ou sept jours si le local n’est pas le domicile du demandeur ; dans ce cas, un référé devant le juge administratif fait obstacle à son exécution.
• À défaut de départ, évacuation forcée sans délai, sauf opposition du demandeur.

Cette voie ne vise ni l’ancien locataire, ni l’hébergé, ni le saisi : pour eux, seul le juge ordonne l’expulsion.

Sanctions pour l’occupant et pour le propriétaire

• Violation de domicile, par introduction ou maintien (article 226-4 du Code pénal) : trois ans d’emprisonnement et 45 000 € d’amende. Le domicile inclut tout local d’habitation contenant des biens meubles de la personne, qu’elle y habite ou non.
• Introduction dans un local à usage d’habitation, commercial, agricole ou professionnel par manœuvres, menaces, voies de fait ou contrainte, ou maintien qui suit (article 315-1) : deux ans d’emprisonnement et 30 000 € d’amende.
• Maintien dans un logement malgré une décision définitive et exécutoire, plus de deux mois après un commandement régulier (article 315-2) : 7 500 € d’amende, sauf pendant la trêve, pendant une demande de délais devant le juge de l’exécution, ou pour un logement de bailleur social ou de personne morale de droit public.
• Incitation au squat (article 226-4-2-1) : 3 750 € d’amende, selon l’ANIL.

Le propriétaire ne doit pas se faire justice : contraindre un occupant à partir par manœuvres, menaces, voies de fait ou contraintes, sans le concours de l’État, est puni de trois ans d’emprisonnement et 30 000 € d’amende (article 226-4-2). Changer la serrure ou sortir les meubles reste interdit.

Propriétaire endetté : ne pas devenir occupant sans droit ni titre

Dès le jugement d’adjudication, le propriétaire saisi perd son droit d’occupation, doit une indemnité à l’adjudicataire et peut être expulsé sur la base de ce seul jugement. Si le bien est loué, la position du locataire est différente : voir la saisie immobilière d’un logement loué.

Il faut donc agir avant l’adjudication. Avec la vente à réméré pour éviter la saisie immobilière, un investisseur achète le bien entre 42 % et 60 % de sa valeur, ce qui permet de régler la dette. Vous restez dans les lieux en versant une indemnité d’occupation d’environ 10 % par an du prix de vente, payée d’avance, sans paiement mensuel, et pouvez racheter pendant cinq ans au maximum (article 1660 du Code civil), au prix de vente, sans majoration ni intérêts, plus les frais et loyaux coûts et, le cas échéant, les réparations nécessaires (article 1673). Le bien doit être situé en France et valoir au moins 300 000 €.

À lire aussi : combien de loyers impayés avant une expulsion.

FAQ

Quel est le délai d’expulsion d’un occupant sans droit ni titre ?
En principe deux mois après le commandement de quitter les lieux, plus d’éventuels délais de grâce d’un mois à un an et la trêve hivernale. Ce délai ne s’applique pas en cas de mauvaise foi constatée ou d’entrée par manœuvres, menaces, voies de fait ou contrainte.

Comment se passe la procédure d’expulsion d’un occupant sans droit ni titre ?
Le propriétaire saisit le juge des contentieux de la protection, souvent en référé. Le commissaire de justice signifie la décision et un commandement de quitter les lieux, puis demande si besoin la force publique. Pour un squat, la voie du préfet est aussi ouverte.

Que change la loi Elan pour l’occupant sans droit ni titre ?
Les règles les plus récentes viennent surtout de la loi du 27 juillet visant à protéger les logements contre l’occupation illicite. Elle a modifié les articles L412-1, L412-3 et L412-4 du Code des procédures civiles d’exécution et l’article 226-4 du Code pénal, et créé les articles 315-1 et 315-2 du même code. Ce sont ces textes qui fixent aujourd’hui délais et sanctions.

Quelle indemnité d’occupation doit un occupant sans droit ni titre ?
Le montant est fixé par le juge ; il remplace le loyer et les charges jusqu’à la restitution des clés. Pour le saisi, il court dès le jugement d’adjudication, sauf clause contraire.

La trêve hivernale protège-t-elle l’occupant sans droit ni titre ?
Oui pour l’ancien locataire ou l’hébergé, du 1er novembre au 31 mars, sauf relogement adapté. Non pour celui qui est entré dans le domicile d’autrui par manœuvres, menaces, voies de fait ou contrainte.

Faut-il une sommation de quitter les lieux ?
Elle est utile pour marquer la fin de toute tolérance, mais ne suffit pas : seul un titre exécutoire suivi d’un commandement de quitter les lieux permet l’expulsion, sauf procédure du préfet en cas de squat.

Conclusion

L’occupant sans droit ni titre doit une indemnité d’occupation et peut être expulsé, selon des règles strictes : décision de justice, commandement, délai de deux mois, délais de grâce et trêve hivernale, sauf pour le squatteur, qui relève aussi d’une évacuation rapide par le préfet. Le propriétaire qui se fait justice lui-même s’expose à des sanctions pénales.

Pour un propriétaire menacé de saisie, le risque est de basculer dans ce statut dès l’adjudication. Une vente amiable ou une vente à réméré décidée avant l’audience permet de régler la dette en gardant la main sur son logement.