Peut-on vendre un bien en indivision sans l’accord de tous ? En principe non : la vente d’un immeuble indivis exige l’unanimité des indivisaires. La loi prévoit toutefois des exceptions, toutes sous le contrôle du juge : vente ordonnée par le tribunal à la demande d’indivisaires détenant au moins deux tiers des droits, autorisation de vendre seul en cas d’urgence et d’intérêt commun, ou licitation dans le cadre d’un partage judiciaire. Pour éviter une vente forcée à bas prix, la vente à réméré ou la vente avec complément de prix peuvent être étudiées.
En bref
- Vendre un bien en indivision sans l’accord de tous n’est possible qu’avec l’intervention du tribunal, dans les cas prévus par la loi.
- Selon service-public.fr, le tribunal peut ordonner la vente à la demande d’indivisaires détenant au moins deux tiers des droits indivis.
- Le prix de vente se répartit selon les quotes-parts, après remboursement du crédit et règlement des comptes de l’indivision, comme l’indemnité d’occupation.
- Une vente aux enchères se fait au prix atteint le jour de l’adjudication : réméré ou complément de prix peuvent être étudiés pour l’éviter.
Vendre un bien en indivision : la règle de l’unanimité
Service-public.fr classe la vente d’un bien immobilier indivis parmi les actes les plus importants, pour lesquels la décision doit être prise à l’unanimité. Concrètement, tous les indivisaires doivent signer l’acte de vente chez le notaire, quel que soit le poids de leur quote-part. Un indivisaire qui détient 10 % peut donc, en principe, bloquer une vente voulue par ceux qui détiennent 90 %.
Cette règle distingue la vente des décisions de gestion : selon la même fiche, les actes de gestion courante, comme conclure un bail d’habitation, se décident à la majorité des deux tiers des droits indivis, et un indivisaire peut prendre seul une mesure nécessaire à la conservation du bien.
Vendre sans l’accord de tous : les exceptions prévues par la loi
La vente demandée par les deux tiers des droits
Service-public.fr indique que l’unanimité n’est pas nécessaire en cas de vente d’un bien indivis par le tribunal, à la demande d’indivisaires détenant au moins deux tiers des droits indivis. L’Anil décrit les étapes de ce dispositif :
- les indivisaires majoritaires expriment devant notaire leur intention de vendre ;
- le notaire porte cette intention à la connaissance des autres indivisaires ;
- en cas d’opposition ou de silence, le notaire le constate et les majoritaires saisissent le tribunal judiciaire ;
- le tribunal autorise la vente si elle ne porte pas une atteinte excessive aux droits des autres indivisaires ; la vente se fait alors par adjudication, c’est-à-dire aux enchères.
Service-public.fr précise que cette dérogation n’est pas applicable en cas de démembrement de propriété, ni si un indivisaire est présumé absent, hors d’état de manifester sa volonté ou placé sous mesure de protection. Selon l’Anil, une loi récente visant à simplifier la sortie de l’indivision a maintenu ce dispositif et créé, pour la seule Corse, une procédure notariale à la majorité des deux tiers : les délais et formalités applicables à votre bien doivent être confirmés par un notaire avant toute démarche.
L’autorisation de vendre seul pour urgence et intérêt commun
Selon service-public.fr, le tribunal peut aussi autoriser un indivisaire à vendre seul un bien indivis lorsque l’urgence et l’intérêt commun le nécessitent. L’Anil précise que cette possibilité a été consacrée par la loi récente de simplification. C’est le juge qui apprécie l’urgence et l’intérêt commun : un avocat vous dira si votre situation peut y répondre.
Les autres exceptions à l’unanimité
Service-public.fr mentionne encore deux situations où l’unanimité n’est pas exigée : lorsqu’un indivisaire est incapable de manifester sa volonté, et lorsqu’il met en péril l’intérêt commun. Là encore, c’est le juge qui autorise la vente ou en fixe les conditions.
Partage judiciaire et licitation : la vente forcée
Lorsqu’aucun accord n’est possible, un indivisaire peut demander le partage, que les autres ne peuvent pas refuser, rappelle l’Anil. Si le bien ne peut pas être partagé en nature, le tribunal peut ordonner sa licitation, c’est-à-dire, selon notaires.fr, la vente aux enchères du bien indivis suivie de la répartition du prix. Service-public.fr signale que les règles du partage judiciaire viennent d’être modifiées : un avocat vous indiquera la procédure à suivre.
La licitation a un inconvénient : le prix dépend des enchères du jour, pas d’une commercialisation préparée ni d’une négociation entre les parties. Nos pages sur la licitation immobilière et les moyens de l’éviter et sur la licitation après un divorce détaillent ces risques.
Vendre sa part en indivision sans l’accord des autres
Un indivisaire peut toujours vendre sa seule quote-part, sans l’accord des autres, mais en respectant leur droit de priorité. Selon service-public.fr, il notifie son projet par acte de commissaire de justice (prix, conditions, identité de l’acquéreur) ; les autres indivisaires disposent d’un mois pour acheter la part aux mêmes conditions. Une cession faite sans cette formalité peut être annulée à leur demande dans les cinq ans suivant le jour où ils en ont eu connaissance.
C’est une sortie individuelle, pas une vente du bien : l’acquéreur prend la place du cédant dans l’indivision. Pour les autres façons de partir sans tout vendre, voir notre guide pour sortir d’une indivision sans vendre.
Répartition du prix de vente en indivision : l’exemple d’un bien 50/50
Selon le lexique de notaires.fr, la licitation est suivie de la répartition du prix entre les indivisaires. Il en va de même après une vente amiable, une fois réglés le crédit garanti par le bien et les comptes de l’indivision. L’indemnité d’occupation due par celui qui a occupé seul le bien est, selon le rapport du Congrès des notaires, due envers l’indivision : elle fait partie de ces comptes, établis par le notaire.
Exemple fictif : maison en indivision, vente à 50/50
Cet exemple est fictif. Anne et Marc détiennent une maison pour moitié chacun. Anne l’occupe seule ; ils conviennent d’une indemnité d’occupation de 15 000 €. La maison est vendue 500 000 € ; il reste 100 000 € de crédit.
- prix net après remboursement du crédit : 500 000 − 100 000 = 400 000 € ;
- masse à partager, indemnité d’occupation comprise : 400 000 + 15 000 = 415 000 € ;
- part de chacun : 207 500 € ;
- Anne reçoit 207 500 − 15 000 = 192 500 € ; Marc reçoit 207 500 €.
Les deux montants totalisent bien 400 000 €. Les frais de la vente, le droit de partage et l’éventuel impôt sur la plus-value ne sont pas comptés ; le notaire les intègre au décompte.
Hypothèse de comparaison : si le même bien était adjugé 400 000 € aux enchères, le net tomberait à 300 000 €, la masse à 315 000 € et la part de chacun à 157 500 €. Anne recevrait 142 500 € et Marc 157 500 €, soit 50 000 € de moins chacun, avant même les frais de procédure.
Éviter une vente forcée à bas prix : réméré et complément de prix
Ces deux opérations sont des ventes : elles supposent elles aussi l’accord de tous les indivisaires, ou un partage préalable. Elles servent précisément à construire cet accord, en apportant au plus pressé l’argent qu’il réclame sans passer par les enchères.
- La vente avec complément de prix : les indivisaires vendent ensemble à un investisseur à un premier prix, autour de 60 % de la valeur, encaissé à la signature. Ils conduisent eux-mêmes la revente au prix du marché et perçoivent le complément, soit le prix de revente moins le prix d’achat, déduction faite des frais d’acte liés au complément. Celui qui veut sortir obtient des fonds rapidement ; personne ne subit les enchères. Voir notre page pour vendre vite sans brader.
- La vente à réméré : si l’un des indivisaires veut garder le bien, il peut, une fois devenu seul propriétaire par le partage, le vendre à un investisseur entre 42 % et 60 % de sa valeur pour payer la part des autres, puis le racheter au même prix dans un délai de cinq ans au plus. Notre page sur le rachat des parts d’un coïndivisaire sans crédit détaille ce montage.
Quand c’est adapté, et quand ça ne l’est pas
- Adapté : bien situé en France d’au moins 300 000 €, accord de tous sur le principe, net perçu couvrant le crédit, les dettes et la part à payer, revente ou rachat crédible. Dans une succession, lisez aussi notre page sur la vente d’un bien hérité avec complément de prix.
- Pas adapté : opposition de principe d’un indivisaire à toute vente, dettes supérieures à ce que le premier prix permet de rembourser, absence de projet de rachat. Sans revente à l’échéance d’une vente avec complément de prix, aucun complément n’est dû ; sans rachat, l’investisseur reste propriétaire.
Sources : service-public.fr, fiches « Succession : indivision entre les héritiers » et « Partage de la succession », actualité sur la loi visant à simplifier la sortie de l’indivision ; Anil, fiche sur l’achat d’un bien immobilier en Pacs ; Anil, analyses juridiques de la loi de simplification du droit (vente à la majorité des deux tiers) et de la loi visant à simplifier la sortie de l’indivision ; notaires.fr, lexique (« licitation ») ; rapport du Congrès des notaires, « L’indemnité de jouissance ».
Après une séparation, le cas le plus fréquent est celui d’un couple propriétaire à 50/50 : notre page mon ex refuse de vendre la maison explique ce qui change dans cette situation.
FAQ
Bien en indivision 50/50 : l’un peut-il vendre sans l’autre ?
Pas le bien entier. Avec 50 % des droits, il n’atteint pas les deux tiers requis pour demander au tribunal d’ordonner la vente. Il lui reste à céder sa propre part, à demander le partage judiciaire, ou à obtenir une autorisation du juge si l’urgence et l’intérêt commun le justifient.
Un indivisaire peut-il bloquer indéfiniment la vente ?
Non. Il peut refuser de signer une vente amiable, mais pas empêcher le partage : selon l’Anil, si l’un demande le partage, l’autre ne peut pas le refuser. Le blocage dure alors le temps de la procédure, qui peut aboutir à une licitation.
Peut-on vendre si un indivisaire est sous tutelle ou introuvable ?
La procédure des deux tiers ne s’applique pas si un indivisaire est présumé absent, hors d’état de manifester sa volonté ou sous mesure de protection, selon service-public.fr. D’autres voies judiciaires existent ; le notaire ou l’avocat indique celle qui convient.
Peut-on vendre un bien en indivision sans passer par le notaire ?
Non. Une vente immobilière se signe devant notaire, et c’est lui qui répartit le prix entre les indivisaires après avoir réglé les créanciers et les comptes de l’indivision.
Jusqu’à quand peut-on réclamer une indemnité d’occupation ?
La loi limite dans le temps la période qui peut être réclamée : le notaire ou l’avocat vous indiquera le délai applicable. Il est donc utile de chiffrer cette indemnité sans attendre la vente.
Conclusion
Vendre un bien en indivision sans l’accord de tous reste l’exception : il faut passer par le tribunal, qu’il s’agisse de la demande des deux tiers, d’une autorisation pour urgence ou d’une licitation, avec un prix souvent moins bon qu’à l’amiable. Avant d’en arriver là, cherchez un accord qui donne à chacun ce qu’il attend : la vente avec complément de prix ou la vente à réméré peuvent y contribuer pour un bien d’au moins 300 000 €, en mesurant leur coût et leurs risques.