La mainlevée est l’acte, conventionnel ou judiciaire, qui lève une sûreté, une saisie ou une mesure qui pesait sur un bien ou sur une personne. Pour une hypothèque, elle est consentie par le créancier devant notaire ou ordonnée par le juge, puis le service de la publicité foncière radie l’inscription. Pour une saisie, elle vient d’un accord avec le créancier ou d’une décision du juge de l’exécution. Si votre bien est grevé ou saisi, payer la dette reste la voie la plus directe, et une vente à réméré peut vous aider à réunir les fonds.
En bref
- La mainlevée met fin à l’effet d’une sûreté (hypothèque, privilège, nantissement), d’une saisie ou d’une mesure de protection.
- Une hypothèque de crédit immobilier disparaît seule, sans frais, un an après la dernière échéance ; avant ce terme, il faut une mainlevée par acte notarié, à vos frais.
- En cas de refus du créancier, c’est le juge qui peut ordonner la radiation ou la mainlevée.
- Payer la dette est le moyen le plus sûr d’obtenir la mainlevée.
Mainlevée : définition et principaux cas
Qu’est-ce qu’une mainlevée ? Une mainlevée est l’acte par lequel on supprime l’effet d’une garantie ou d’une contrainte. On l’écrit en un seul mot : « mainlevée » est la forme correcte, « main levée » en deux mots relève de l’usage courant mais pas du vocabulaire juridique.
Le terme couvre plusieurs situations très différentes :
- la mainlevée d’une sûreté réelle : hypothèque conventionnelle, hypothèque légale, hypothèque judiciaire, ancien privilège de prêteur de deniers, nantissement ;
- la mainlevée d’une saisie : saisie conservatoire, saisie-attribution d’un compte, saisie immobilière ;
- la mainlevée d’une mesure de protection d’un majeur : curatelle ou tutelle ;
- la mainlevée d’une opposition, par exemple une opposition au paiement d’un chèque.
Dans tous les cas, la logique est la même : soit celui qui bénéficie de la mesure y renonce, souvent parce qu’il a été payé, soit un juge constate qu’elle n’a plus lieu d’être. La mainlevée peut être totale, lorsqu’elle libère entièrement le bien, ou partielle, lorsqu’elle ne libère qu’une partie des biens grevés ou réduit le montant garanti.
La mainlevée d’hypothèque ou de privilège de prêteur de deniers
C’est le cas le plus recherché. Lorsque vous achetez avec un crédit, la banque prend souvent une garantie sur le bien : une hypothèque conventionnelle ou, selon Service-public.fr, l’hypothèque légale spéciale du prêteur de deniers, qui a remplacé le privilège de prêteur de deniers depuis la réforme du droit des sûretés. Pour comprendre ces garanties, consultez notre page sur la définition de l’hypothèque.
La fin automatique de l’inscription. Selon l’article 2429 du Code civil, l’inscription conserve la sûreté jusqu’à une date fixée par le créancier : lorsque l’échéance de la créance est déterminée, cette date est au plus postérieure d’un an à la dernière échéance, et l’inscription ne peut excéder cinquante ans. L’article 2430 précise qu’à défaut de renouvellement, l’inscription cesse de produire effet. Service-public.fr le confirme : une fois le prêt remboursé à la date prévue, l’inscription prend fin automatiquement un an après la dernière échéance, sans frais ni démarche. Vous n’avez alors rien à demander.
Quand une mainlevée est-elle nécessaire ? Service-public.fr cite trois cas : vous vendez le bien sans avoir remboursé le prêt en totalité, vous le vendez avant la fin de l’inscription (durée du crédit plus un an), ou, parfois, votre crédit est racheté par un autre organisme.
L’acte notarié. Lorsque la banque est d’accord, la mainlevée prend la forme d’un acte authentique établi par un notaire. Les articles 2435 et 2436 du Code civil prévoient que les inscriptions sont radiées avec le consentement des parties intéressées : le notaire dépose l’acte auprès du service de la publicité foncière, qui radie l’inscription.
Les frais de mainlevée. Selon Service-public.fr, les frais de l’acte sont à la charge de l’emprunteur et leur montant dépend de la valeur du crédit initial. Les fiches officielles consultées ne donnent ni barème ni détail de ces frais : demandez une estimation au notaire.
Si vous projetez de vendre un bien encore grevé, notre guide pour vendre un bien hypothéqué détaille la marche à suivre, et celui sur la vente d’une maison avec un crédit en cours explique le remboursement anticipé.
La mainlevée d’une saisie
Une saisie rend un bien indisponible. Sa mainlevée rend au débiteur la libre disposition de ce bien. Elle s’obtient de deux façons : par accord du créancier, qui renonce à la saisie, souvent après paiement ou contre un échéancier ; ou par décision du juge de l’exécution, juge du tribunal judiciaire chargé des difficultés d’exécution, qui peut, selon Service-public.fr, annuler une saisie irrégulière, inutile ou abusive, ou en ordonner la mainlevée.
La saisie conservatoire. L’article L512-1 du Code des procédures civiles d’exécution permet au juge de donner mainlevée de la mesure si ses conditions ne sont pas réunies, même lorsqu’aucune autorisation préalable n’était exigée. Le débiteur peut aussi demander que la mesure soit remplacée par une autre, et la constitution d’une caution bancaire irrévocable équivalente entraîne la mainlevée. Service-public.fr précise que c’est au créancier de prouver que les conditions sont réunies, et que la mainlevée peut être demandée si, sans titre exécutoire, le créancier n’a pas engagé d’action dans le mois. Si le juge ordonne la mainlevée, l’article L512-2 prévoit que le créancier peut être condamné à réparer le préjudice causé par la mesure. Voir notre page sur la saisie conservatoire.
La saisie-attribution d’un compte. Selon Service-public.fr, vous disposez d’un mois après l’information de la saisie pour la contester devant le juge de l’exécution, et un solde bancaire insaisissable doit toujours vous rester. Vous pouvez aussi négocier avec le commissaire de justice la levée de la saisie, par exemple contre un échéancier. Notre guide de la saisie sur compte bancaire détaille ces règles.
La saisie immobilière. Elle commence par un commandement de payer valant saisie. Selon Service-public.fr, si le débiteur paie dans le délai indiqué, la saisie s’arrête définitivement ; à l’audience d’orientation, le juge de l’exécution peut aussi mettre fin à la procédure, autoriser une vente amiable ou ordonner la vente forcée.
Mainlevée d’une mesure de protection et mainlevée d’opposition
Curatelle et tutelle. Selon Service-public.fr, ces mesures sont prononcées pour cinq ans au maximum, ou dix ans si l’altération des facultés ne semble pas pouvoir s’améliorer, et doivent être révisées avant leur échéance ; à défaut de révision, la mesure est levée automatiquement. Si l’état de santé s’améliore, la personne protégée ou un proche peut demander la mainlevée au juge des tutelles, avec un certificat médical circonstancié du médecin traitant. La mesure prend aussi fin au décès. Notre page sur la curatelle développe ces points.
Opposition. Une opposition bloque un paiement, par exemple celui d’un chèque perdu ou volé, déclarée à la banque puis confirmée par écrit sous quarante-huit heures selon Service-public.fr. Sa mainlevée consiste à retirer ce blocage : lorsque l’opposition n’était pas justifiée, elle est retirée du fichier national des chèques irréguliers et la banque paie le chèque, de sa propre initiative ou après une décision de justice.
Comment demander une mainlevée : à qui, quels délais
La demande de mainlevée s’adresse à celui qui bénéficie de la mesure, puis au juge si l’accord échoue.
- Hypothèque ou privilège : écrivez à votre banque (le créancier inscrit) pour obtenir son accord, puis à un notaire, qui rédige l’acte de mainlevée et le fait publier.
- Saisie : contactez le créancier ou le commissaire de justice chargé de la saisie ; à défaut d’accord, saisissez le juge de l’exécution.
- Curatelle ou tutelle : requête au juge des tutelles du tribunal du lieu de résidence de la personne protégée ou du domicile du tuteur, avec un certificat médical circonstancié du médecin traitant.
- Nantissement : la mainlevée d’un nantissement (de parts sociales, d’un contrat d’assurance vie, d’un fonds de commerce) suit en principe la même logique : accord du créancier, le plus souvent après paiement ; renseignez-vous auprès de lui sur les formalités à accomplir.
Côté délais, aucune règle générale n’impose à la banque un délai précis pour signer la mainlevée dans les fiches officielles consultées. Pour les saisies, les délais de contestation sont courts : un mois pour contester une saisie-attribution, selon Service-public.fr. Agissez donc dès réception de l’acte.
Refus de mainlevée d’hypothèque : que faire ?
Un créancier refuse en général la mainlevée tant qu’il n’est pas intégralement payé. Le refus est aussi possible en cas de désaccord sur le montant restant dû. Selon Service-public.fr, il faut alors saisir le tribunal judiciaire dont dépend le service de la publicité foncière où l’hypothèque est inscrite, ce que confirme l’article 2437 du Code civil. L’article 2438 impose au tribunal d’ordonner la radiation lorsque l’inscription n’est fondée ni sur la loi ni sur un titre, lorsqu’elle repose sur un titre irrégulier, éteint ou soldé, ou lorsque les droits d’hypothèque ont été effacés par les voies légales.
Pour une hypothèque judiciaire ou une hypothèque légale, le principe est identique : si la dette est payée, le créancier doit consentir à la radiation ; sinon, le juge peut l’ordonner. L’article 2439 permet aussi au débiteur, lorsque les inscriptions prises en vertu d’une hypothèque légale générale sont excessives, d’en demander la réduction, ce qui revient à une mainlevée partielle.
Si le refus tient simplement au fait que la dette n’est pas soldée, la solution n’est pas judiciaire : il faut trouver les fonds pour payer.
Bien grevé ou saisi : réunir les fonds pour obtenir la mainlevée
Pour un propriétaire dont le bien est hypothéqué ou saisi, le paiement de la dette est la voie la plus directe vers la mainlevée. Lorsque la banque refuse un nouveau crédit, une vente à réméré permet de vendre le bien à un investisseur tout en gardant la faculté de le racheter dans un délai de cinq ans au maximum (article 1660 du Code civil). L’investisseur achète entre 42 % et 60 % de la valeur ; le prix permet de rembourser les créanciers, ce qui ouvre la voie à la mainlevée des inscriptions. Le prix de rachat est égal au prix de vente, sans majoration ni intérêts, plus les frais et loyaux coûts de l’article 1673.
Exemple fictif : Claire possède une maison estimée à 400 000 €. Il lui reste 90 000 € de crédit immobilier garanti par une hypothèque, et un créancier a pris une saisie pour 30 000 €. Elle signe une vente à réméré à 200 000 €, soit 50 % de la valeur, pour 24 mois.
- Indemnité d’occupation : 10 % x 200 000 x 2 = 40 000 €, payée d’avance et déduite du prix.
- Honoraires : 6 % TTC de 200 000 = 12 000 €, dus seulement parce que l’opération se réalise.
- Frais de notaire : environ 2,5 % de 200 000 = 5 000 €, à sa charge.
- Net perçu : 200 000 moins 40 000 moins 12 000 moins 5 000 = 143 000 €.
- Paiement des dettes : 143 000 moins 90 000 moins 30 000 = 23 000 € restants, avant les frais de mainlevée.
- Rachat : 200 000 € plus les frais et loyaux coûts ; en cas de rachat anticipé, l’indemnité est restituée au prorata.
Le bien doit valoir au moins 300 000 € et se situer en France ; l’étude et la proposition écrite sont gratuites, et aucune pénalité n’est due en cas de non-rachat.
FAQ
Qu’est-ce qu’une mainlevée ?
C’est l’acte qui lève une sûreté (hypothèque, nantissement), une saisie ou une mesure (curatelle, tutelle, opposition). Elle résulte de l’accord du bénéficiaire de la mesure ou d’une décision du juge.
Quels sont les frais de mainlevée d’hypothèque ?
Selon Service-public.fr, ils sont à la charge de l’emprunteur et dépendent du montant du crédit initial. Demandez une estimation au notaire. Si vous attendez la fin de l’inscription, un an après la dernière échéance, il n’y a aucun frais.
Faut-il passer par un notaire pour une mainlevée ?
Pour une hypothèque, oui lorsque la banque consent : l’accord prend la forme d’un acte authentique, que le notaire dépose au service de la publicité foncière. Pour une saisie, l’accord du créancier ou la décision du juge suffit.
Que faire en cas de refus de mainlevée d’hypothèque ?
Saisir le tribunal judiciaire dont dépend le service de la publicité foncière (article 2437 du Code civil). Le juge ordonne la radiation si l’inscription repose sur un titre éteint ou soldé. Si la dette n’est pas payée, il faut d’abord réunir les fonds.
Quelle différence entre mainlevée totale et mainlevée partielle ?
La mainlevée totale libère entièrement le bien. La mainlevée partielle ne libère qu’une partie des biens grevés, par exemple un lot vendu, ou réduit l’inscription ; le Code civil prévoit aussi la réduction des inscriptions excessives.
Main levée ou mainlevée ?
La forme juridique s’écrit en un seul mot : mainlevée.
Conclusion
La mainlevée désigne la levée d’une hypothèque, d’une saisie, d’une mesure de protection ou d’une opposition. Dans la plupart des cas, la clé reste le paiement de la dette : si votre bien est grevé ou saisi, une vente à réméré peut vous permettre de réunir les fonds pour payer, tout en conservant la faculté de racheter votre bien.