Une hypothèque est une garantie posée sur un bien immobilier : selon l’article 2385 du Code civil, c’est « l’affectation d’un immeuble en garantie d’une obligation sans dépossession » de son propriétaire. Vous gardez votre maison, vous pouvez l’habiter, la louer ou la vendre, mais si la dette n’est pas payée, le créancier peut faire saisir le bien et se payer en priorité sur le prix. Si une hypothèque vous empêche aujourd’hui d’obtenir un nouveau financement, la vente à réméré permet de solder les créanciers tout en gardant le droit de racheter votre bien.
En bref
- L’hypothèque garantit une dette sur un immeuble, sans en retirer la possession au propriétaire.
- Il en existe trois sortes : légale, judiciaire et conventionnelle (article 2387 du Code civil).
- Elle donne au créancier un rang de paiement sur le prix et le droit de suivre le bien s’il est vendu.
- Elle disparaît avec la dette, par mainlevée chez le notaire, ou d’elle-même un an après la dernière échéance prévue.
Hypothèque : définition simple
Le mot désigne une sûreté réelle : la dette n’est pas seulement garantie par la promesse du débiteur, elle l’est aussi par un bien précis. L’article 2385 du Code civil en donne la définition : l’hypothèque est l’affectation d’un immeuble en garantie d’une obligation, sans dépossession de celui qui la constitue. Concrètement, rien ne change au quotidien pour le propriétaire. Il reste chez lui, perçoit les loyers s’il loue et peut vendre. Ce qui change, c’est qu’un créancier est « inscrit » sur le bien.
Peuvent être hypothéqués tous les droits réels immobiliers qui sont dans le commerce (article 2388) : une maison, un appartement, un terrain, des murs commerciaux. L’hypothèque s’étend aux améliorations apportées au bien et aux accessoires réputés immeubles (article 2389), ainsi qu’aux intérêts et accessoires de la dette garantie (article 2390).
Elle est aussi indivisible (article 2391) : tant que la dette n’est pas entièrement payée, le bien entier reste affecté à la garantie, même si une partie a déjà été remboursée.
Le cas le plus courant est celui du crédit immobilier. Service-public.fr rappelle que la banque peut exiger une hypothèque lorsqu’elle accorde un prêt pour acheter un bien, sur le bien financé ou sur un bien que l’emprunteur possède déjà. Mais une hypothèque peut aussi être prise sans votre accord, par un créancier en vertu d’une décision de justice : c’est l’hypothèque judiciaire.
Les trois types d’hypothèque
L’article 2387 du Code civil est court : « L’hypothèque est légale, judiciaire ou conventionnelle. » Chaque type naît d’une source différente.
- L’hypothèque conventionnelle est celle que vous consentez vous-même, en général au profit de votre banque. Elle est consentie par acte notarié (article 2409) et pour une somme déterminée, que l’acte doit mentionner à peine de nullité (article 2417). Elle peut porter sur des immeubles présents ou futurs, chacun désigné précisément dans l’acte (article 2414).
- L’hypothèque légale est accordée directement par la loi à certains créanciers. Elle est générale ou spéciale. Parmi les hypothèques légales spéciales, l’article 2402 vise le vendeur pour le prix de vente d’un immeuble et celui qui a fourni les deniers pour l’acquérir. Notaires.fr précise que cette hypothèque légale spéciale du prêteur de deniers remplace l’ancien privilège de prêteur de deniers, pour l’achat d’un bien existant, mais pas pour des travaux ni pour un achat en l’état futur d’achèvement.
- L’hypothèque judiciaire est prise par un créancier en vertu d’une décision de justice, pour garantir une créance impayée. Elle est détaillée dans notre page dédiée à l’hypothèque judiciaire.
Une hypothèque conventionnelle est donc un choix (souvent imposé par la banque comme condition du prêt), alors que l’hypothèque légale ou judiciaire s’impose au propriétaire.
Comment fonctionne une hypothèque : inscription, rang et droit de suite
Pour produire ses effets à l’égard des tiers, l’hypothèque doit être inscrite. Pour une hypothèque conventionnelle, service-public.fr indique que le notaire accomplit les formalités d’inscription auprès du service de la publicité foncière. Notaires.fr ajoute que c’est cette publication qui rend la garantie opposable aux tiers.
Le rang. Les hypothèques légales, judiciaires et conventionnelles n’ont rang que du jour de leur inscription au fichier immobilier (article 2418). Si plusieurs créanciers sont inscrits sur le même bien, celui qui s’est inscrit le premier est payé le premier sur le prix. C’est le droit de préférence : il s’exerce notamment sur le prix d’une vente amiable, lorsque tous les créanciers inscrits conviennent avec le débiteur que le prix servira à les payer (article 2463).
Le droit de suite. En cas de vente, l’hypothèque suit le bien entre les mains de l’acquéreur (article 2454). C’est pourquoi aucun acheteur n’accepte de signer sans que les créanciers inscrits soient payés et que l’inscription soit levée : le notaire s’en charge au moment de la vente, ce qui est expliqué dans notre page vendre un bien hypothéqué.
En cas d’impayé. Service-public.fr rappelle que si le prêt garanti n’est pas remboursé, la banque peut obtenir la saisie immobilière du bien pour être payée. La vente sur saisie purge alors le bien du droit de suite attaché à l’hypothèque (article 2461). Les étapes de cette procédure sont décrites dans notre guide de la procédure de saisie immobilière.
Durée d’une hypothèque et fin de l’inscription
L’inscription conserve l’hypothèque jusqu’à une date fixée par le créancier. Lorsque la dette se rembourse à des échéances déterminées, cette date est au plus postérieure d’un an à la dernière échéance prévue, sans que la durée de l’inscription puisse dépasser cinquante ans (article 2429 du Code civil).
Pour un crédit immobilier, service-public.fr résume la règle : l’inscription suit la durée du prêt, subsiste un an après sa fin sans produire d’effet, puis disparaît d’elle-même, sans frais ni démarche.
L’hypothèque s’éteint aussi, notamment, par l’extinction de la dette garantie ou par la renonciation du créancier (article 2474). Si vous vendez avant la fin de l’inscription, ou si vous avez remboursé par anticipation, il faut une mainlevée : service-public.fr précise qu’elle se fait par acte notarié, à vos frais, et que le notaire la présente au service de la publicité foncière, qui radie l’inscription. Si le créancier refuse, vous pouvez demander une mainlevée judiciaire au tribunal dont dépend ce service.
Combien coûte une hypothèque conventionnelle ?
Service-public.fr indique que les frais d’une hypothèque conventionnelle comprennent les émoluments du notaire, la taxe de publicité foncière et les frais de formalités. Notaires.fr les évalue à environ 1,5 % à 2 % du montant du crédit, contribution de sécurité immobilière comprise. Une mainlevée avant terme entraîne elle aussi des frais.
C’est pourquoi notaires.fr conseille de comparer avec une caution bancaire lorsque l’emprunteur pense revendre avant la fin du prêt. Notre page crédit hypothécaire ou vente à réméré compare de son côté le prêt garanti par une hypothèque et la vente avec faculté de rachat, lorsqu’il s’agit de mobiliser un bien déjà détenu.
Exemple chiffré fictif : qui est payé quand un bien hypothéqué est vendu
Cet exemple est fictif et simplifié. Une maison est vendue 450 000 €. Deux inscriptions la grèvent :
- en premier rang, l’hypothèque conventionnelle de la banque qui a financé l’achat : le capital restant dû, accessoires compris, est de 120 000 € ;
- en second rang, une hypothèque judiciaire inscrite plus tard par un fournisseur impayé, pour 40 000 €.
Le notaire paie d’abord la banque, inscrite la première : 450 000 − 120 000 = 330 000 €. Il paie ensuite le fournisseur : 330 000 − 40 000 = 290 000 €. Le vendeur perçoit donc 290 000 €, avant les frais de mainlevée et les éventuels autres frais de la vente. Si le prix avait été inférieur à 160 000 €, le second créancier n’aurait pas été payé en totalité et la dette restante aurait subsisté.
Quand un propriétaire ne peut ni emprunter à nouveau ni vendre à bon prix dans l’urgence, la vente à réméré fonctionne sur le même principe de paiement chez le notaire : l’investisseur achète entre 42 % et 60 % de la valeur, le notaire règle les créanciers inscrits et lève les hypothèques, et le vendeur garde le droit de racheter au même prix, plus les frais et loyaux coûts de l’article 1673 du Code civil, dans un délai de cinq ans au maximum (article 1660). Pour un bien de 450 000 € racheté à 50 %, l’investisseur verse 225 000 €, de quoi solder les 160 000 € de dettes inscrites dans l’exemple. Les frais de l’opération sont détaillés dans notre page sur le coût d’une vente à réméré.
Hypothèque sur un bien en indivision
Un bien détenu à plusieurs peut aussi être hypothéqué. L’article 2412 du Code civil prévoit que l’hypothèque d’un immeuble indivis conserve son effet, quel que soit le résultat du partage, si elle a été consentie par tous les indivisaires. Si un seul l’a consentie, elle ne conserve son effet que dans la mesure où cet indivisaire reçoit le bien lors du partage ou, si le bien est vendu par licitation à un tiers, le prix de cette licitation. En pratique, une banque demande donc l’accord de tous les coïndivisaires. Pour comprendre les règles propres à ces biens, voir notre page sur l’indivision.
À lire aussi : que faire après un refus de prêt hypothécaire, hypothèque légale : définition et créanciers concernés.
FAQ
Qu’est-ce qu’une hypothèque, en termes simples ?
C’est une garantie inscrite sur un bien immobilier au profit d’un créancier. Le propriétaire garde son bien, mais si la dette n’est pas payée, le créancier peut le faire saisir et vendre, puis se payer en priorité sur le prix.
Comment fonctionne une hypothèque pour un prêt immobilier ?
La banque fait inscrire l’hypothèque par le notaire au service de la publicité foncière. Tant que le prêt est remboursé, rien ne se passe. L’inscription disparaît d’elle-même un an après la dernière échéance prévue, ou plus tôt par une mainlevée chez le notaire.
Quelle est la différence entre hypothèque conventionnelle et hypothèque légale ?
La première est consentie par le propriétaire, par acte notarié. La seconde est accordée par la loi à certains créanciers, comme le vendeur ou le prêteur qui a financé l’achat (hypothèque légale spéciale du prêteur de deniers, qui remplace l’ancien privilège de prêteur de deniers).
Peut-on vendre une maison sous hypothèque ?
Oui. Le notaire paie les créanciers inscrits sur le prix de vente, puis fait lever les inscriptions. La difficulté apparaît seulement si le prix ne suffit pas à payer toutes les dettes inscrites.
Combien de temps dure une hypothèque ?
L’inscription produit effet au plus un an après la dernière échéance de la dette garantie, dans la limite de cinquante ans (article 2429 du Code civil).
Une hypothèque empêche-t-elle d’emprunter à nouveau ?
Pas juridiquement, mais un nouveau prêteur inscrit après les autres n’a qu’un rang inférieur, ce qui le rend souvent réticent. Lorsque les banques refusent, la vente à réméré permet de mobiliser la valeur du bien sans nouvel emprunt.
Conclusion
L’hypothèque est une garantie, pas une perte de propriété : le propriétaire conserve l’usage de son bien et peut le vendre, mais les créanciers inscrits sont payés avant lui, dans l’ordre de leur inscription, et peuvent faire saisir le bien en cas d’impayé. Connaître le type d’hypothèque qui grève votre bien, son montant et sa date de fin est la première étape pour décider : vendre, renégocier ou, si les banques ne suivent plus, solder les créanciers par une vente à réméré et garder la possibilité de racheter. L’étude et la proposition écrite d’Alterfi sont gratuites.