Une hypothèque légale est une hypothèque que la loi attache elle-même à certaines créances : celles du Trésor public, des caisses de sécurité sociale, du syndicat des copropriétaires, du vendeur d’un immeuble ou de la banque qui a financé l’achat. Elle est générale, sur tous les immeubles du débiteur, ou spéciale, sur un seul bien. La plus connue est l’hypothèque légale spéciale du prêteur de deniers, qui remplace l’ancien privilège de prêteur de deniers. Quand une hypothèque légale bloque un nouveau financement, la vente à réméré permet de payer le créancier et de racheter le bien plus tard.
En bref
- Les hypothèques légales sont générales ou spéciales (article 2392 du Code civil).
- Les créances garanties sont énumérées aux articles 2393 et 2402 du Code civil, outre celles prévues par des lois spéciales.
- L’hypothèque légale spéciale du prêteur de deniers n’est pas soumise à la taxe de publicité foncière, selon service-public.fr.
- Le bien grevé reste vendable, avec une mainlevée de l’inscription.
Hypothèque légale : définition
Pour la définition générale de l’hypothèque, voir notre page hypothèque : définition et fonctionnement. Ce qui distingue l’hypothèque légale, c’est sa source : elle n’est pas consentie par le propriétaire dans un acte, comme l’hypothèque conventionnelle, ni décidée par un juge en faveur d’un créancier, comme l’hypothèque judiciaire. C’est la loi qui l’attache à certaines créances.
L’article 2392 du Code civil pose la distinction de base : les hypothèques légales sont générales ou spéciales. Le créancier bénéficiaire d’une hypothèque générale peut inscrire son droit sur tous les immeubles appartenant actuellement à son débiteur, et prendre des inscriptions complémentaires sur les immeubles entrés ensuite dans son patrimoine. Le créancier bénéficiaire d’une hypothèque spéciale ne peut inscrire son droit que sur l’immeuble sur lequel elle porte.
Les hypothèques légales générales : époux, jugements, Trésor, sécurité sociale
Selon l’article 2393 du Code civil, outre celles prévues par des lois spéciales, une hypothèque légale générale est attachée aux créances suivantes :
- celles de l’un des époux contre l’autre ;
- celles des mineurs ou des majeurs en tutelle contre l’administrateur légal ou le tuteur ;
- celles du légataire, sur les biens immeubles de la succession ;
- celles des frais funéraires ;
- celles qui ont fait l’objet d’un jugement, contre le débiteur condamné ;
- celles du Trésor public, dans les conditions fixées par le livre des procédures fiscales ;
- celles des caisses de sécurité sociale, dans les conditions fixées par le Code de la sécurité sociale.
L’hypothèque attachée aux jugements de condamnation résulte des jugements contradictoires ou par défaut, définitifs ou provisoires, en faveur de celui qui les a obtenus, ainsi que des sentences arbitrales revêtues de l’exequatur et de certaines décisions étrangères exécutoires en France (article 2401).
En cas de dette fiscale, le Trésor dispose d’une hypothèque légale générale (article 2393, 7°). D’après la documentation officielle de l’administration fiscale (BOFiP), le comptable public peut l’envisager dès la notification d’un titre exécutoire, sans seuil d’inscription obligatoire ; elle prend rang à la date de son inscription, et le débiteur reçoit un avis d’inscription lorsqu’elle est prise sans son accord. Le BOFiP indique aussi qu’aucune inscription n’est possible après le jugement d’ouverture d’une procédure collective. Pour régler ce type de dette, voir la vente à réméré pour régler ses dettes fiscales.
Les hypothèques légales spéciales : vendeur, prêteur, copropriété, partage
L’article 2402 du Code civil énumère les créances auxquelles une hypothèque légale spéciale est attachée, outre celles prévues par des lois spéciales. Les plus utiles pour un propriétaire sont :
- le vendeur, pour le prix de vente d’un immeuble, sur cet immeuble ;
- le prêteur de deniers, qui a fourni les fonds pour l’acquisition d’un immeuble, sur cet immeuble, à condition que l’acte d’emprunt constate authentiquement la destination des fonds et que la quittance du vendeur constate le paiement avec les deniers empruntés ;
- le syndicat des copropriétaires, pour ses créances de toute nature relatives à l’année courante et aux quatre dernières années échues, sur le lot vendu du copropriétaire débiteur ; voir charges de copropriété impayées ;
- l’héritier ou le copartageant, pour les créances nées du partage, du rapport ou de la réduction, sur les immeubles partagés, donnés ou légués, ce qui concerne notamment la soulte restée impayée ;
- les créanciers du défunt et les légataires de sommes d’argent, sur les immeubles successoraux, et les créanciers de l’héritier, sur ses immeubles personnels (article 2402, 5°, qui renvoie à l’article 878).
L’article 2402 vise aussi l’accédant en location-accession et certaines créances publiques liées aux arrêtés de police sur les immeubles dangereux ou insalubres. Les frais d’inscription sont à la charge des débiteurs (article 2406).
PPD ou hypothèque : l’hypothèque légale spéciale du prêteur de deniers face à l’hypothèque conventionnelle
Pour garantir un crédit immobilier, la banque choisit souvent entre l’hypothèque légale spéciale du prêteur de deniers et l’hypothèque conventionnelle. Service-public.fr précise que la première remplace le privilège de prêteur de deniers, d’où l’expression toujours courante « PPD ou hypothèque ».
- Biens concernés. L’hypothèque légale spéciale du prêteur de deniers garantit l’achat d’un bien existant, maison, appartement ou terrain, mais pas le financement de travaux ni un achat en l’état futur d’achèvement. L’hypothèque conventionnelle peut porter sur le bien acheté ou sur un bien déjà possédé.
- Consentement. La banque n’a pas besoin du consentement de l’emprunteur pour l’hypothèque légale spéciale ; elle est mentionnée dans l’offre de prêt et inscrite par le notaire. L’hypothèque conventionnelle est consentie par acte notarié.
- Coût. Contrairement aux autres hypothèques, l’hypothèque légale spéciale du prêteur de deniers n’est pas soumise à la taxe de publicité foncière ; les frais d’inscription restent à la charge de l’emprunteur. Le coût de l’hypothèque conventionnelle comprend notamment la rémunération du notaire, la taxe de publicité foncière et les frais de formalités.
- Durée. Dans les deux cas, l’inscription dure le temps du crédit plus un an et disparaît ensuite d’elle-même, sans frais ni démarche. Une levée anticipée suppose une mainlevée, payante.
Avec l’hypothèque légale spéciale, précise service-public.fr, la banque est remboursée en priorité en cas de saisie et de vente du bien. Pour en savoir plus sur la vie d’un bien grevé, voir hypothèque sur une maison : ce que cela change.
Vendre, emprunter ou trouver des liquidités avec une hypothèque légale
Une hypothèque n’empêche pas de vendre : service-public.fr cite la vente du bien parmi les cas où l’on demande une mainlevée avant la fin de l’inscription, par accord avec le créancier ou, à défaut, par décision du juge ; voir vendre un bien hypothéqué. Elle pèse en revanche sur un nouveau financement : en pratique, une banque hésite souvent à prêter sur un bien déjà grevé, surtout si l’inscription révèle une dette fiscale, sociale ou un jugement de condamnation. Voir aussi refus de prêt hypothécaire : que faire.
La vente à réméré répond à cette situation sans nouveau crédit. Le propriétaire vend avec faculté de rachat, reçoit un prix, paie les créanciers inscrits, reste dans les lieux et peut racheter dans un délai de cinq ans au maximum. Chez Alterfi, le prix de rachat est égal au prix de vente, sans majoration ni intérêts, plus les frais et loyaux coûts de l’article 1673 du Code civil ; l’indemnité d’occupation d’environ 10 % par an est payée d’avance et restituée au prorata en cas de rachat anticipé ; aucun honoraire n’est dû si l’opération ne se réalise pas.
Exemple chiffré fictif : un bien grevé de deux hypothèques légales
Cet exemple est fictif. Une propriétaire possède un appartement estimé à 500 000 euros. Il est grevé d’une hypothèque légale spéciale du prêteur de deniers au profit de sa banque, pour un capital restant dû de 120 000 euros, et d’une hypothèque légale du Trésor pour une dette fiscale de 30 000 euros. Sa banque refuse un nouveau prêt. Elle choisit une vente à réméré à 60 % de la valeur, pour 24 mois.
- Prix de vente à l’investisseur : 500 000 × 60 % = 300 000 euros.
- Frais de notaire, à la charge du vendeur, par hypothèse 2,5 % : 7 500 euros.
- Honoraires Alterfi, 6 % TTC du prix de vente : 18 000 euros.
- Indemnité d’occupation d’environ 10 % par an, payée d’avance pour 24 mois : 300 000 × 10 % × 2 = 60 000 euros.
- Remboursement des deux créanciers inscrits : 120 000 + 30 000 = 150 000 euros.
- Somme perçue par la propriétaire : 300 000 − 7 500 − 18 000 − 60 000 − 150 000 = 64 500 euros.
Les deux créanciers sont payés et la propriétaire dispose de 64 500 euros, avant frais de mainlevée et intérêts courus éventuels, qui réduiront ce montant. Pour racheter, elle devra payer 300 000 euros, plus les frais et loyaux coûts, avant l’échéance. Si elle rachète au bout de 12 mois, 30 000 euros d’indemnité d’occupation lui sont restitués (60 000 × 12 / 24).
FAQ
Qu’est-ce qu’une hypothèque légale ?
C’est une hypothèque attachée par la loi à certaines créances, sans acte du propriétaire. Elle est générale (tous les immeubles du débiteur) ou spéciale (un seul immeuble), selon l’article 2392 du Code civil.
Qu’est-ce que l’hypothèque légale spéciale de prêteur de deniers ?
C’est la garantie de la banque qui finance l’achat d’un bien existant. Elle remplace l’ancien privilège de prêteur de deniers et porte uniquement sur le bien acheté (article 2402, 2°, du Code civil).
PPD ou hypothèque : que choisir ?
L’hypothèque légale spéciale du prêteur de deniers n’est pas soumise à la taxe de publicité foncière, mais elle ne garantit ni les travaux ni un achat en l’état futur d’achèvement. L’hypothèque conventionnelle peut porter sur le bien financé ou sur un bien déjà possédé. Le notaire chiffre les deux options.
La copropriété bénéficie-t-elle d’une hypothèque légale ?
Oui. Les créances du syndicat des copropriétaires relatives à l’année courante et aux quatre dernières années échues sont garanties par une hypothèque légale spéciale sur le lot vendu du copropriétaire débiteur (article 2402, 3°). Le créancier est le syndicat des copropriétaires.
Quelle différence entre hypothèque légale et hypothèque judiciaire ?
L’hypothèque légale résulte de la loi. L’hypothèque judiciaire est décidée par un juge en faveur d’un créancier, selon service-public.fr. Un jugement de condamnation emporte, lui, une hypothèque légale générale (articles 2393 et 2401).
Peut-on vendre un bien grevé d’une hypothèque légale ?
Oui. Service-public.fr cite la vente parmi les cas où une mainlevée est demandée avant la fin de l’inscription : elle s’obtient par accord avec le créancier ou à défaut par décision du juge.
Conclusion
L’hypothèque légale ne se négocie pas : la loi l’attache aux créances du Trésor, de la sécurité sociale, du syndicat des copropriétaires, du vendeur ou du prêteur qui a financé l’achat. Elle n’empêche ni d’habiter ni de vendre, mais elle signale une dette et, en pratique, freine souvent les nouveaux financements. Lorsque la banque refuse de prêter, la vente à réméré permet de payer les créanciers inscrits, de rester chez soi et de racheter le bien dans un délai de cinq ans au maximum.