Oui, vous pouvez vendre votre maison avec un crédit immobilier en cours : la loi vous permet de rembourser votre prêt par anticipation à tout moment, et la vente sert le plus souvent à solder ce prêt. Le capital restant dû, les éventuelles indemnités de remboursement anticipé (plafonnées par le Code de la consommation) et les frais de mainlevée sont déduits du prix, puis vous touchez le solde. Si vous devez vendre vite ou si des mensualités sont déjà impayées, la vente avec complément de prix, pour encaisser vite et profiter ensuite de la revente peut éviter de brader votre bien.
En bref
- Vendre avant la fin du crédit est toujours possible : le prêt est remboursé par anticipation au moment de la vente, sauf accord de la banque pour un transfert ou une reprise du prêt.
- Les indemnités de remboursement anticipé ne peuvent pas dépasser six mois d’intérêts sur le capital remboursé, ni 3 % du capital restant dû ; elles ne sont pas dues si la vente fait suite à une mutation, à un décès ou à une perte d’emploi subie.
- Si le prix ne couvre pas tout ce que vous devez, la différence reste à votre charge : la banque ne donne en principe son accord à la mainlevée que si elle est réglée.
- En cas d’urgence ou d’impayés, la vente avec complément de prix ou la vente à réméré permettent de dégager rapidement des liquidités.
Peut-on vendre sa maison avant la fin du crédit ?
Oui, et c’est une situation courante. L’article L313-47 du Code de la consommation pose le principe : l’emprunteur peut toujours, à son initiative, rembourser par anticipation, en partie ou en totalité, le prêt qu’il a souscrit.
Le contrat de prêt peut interdire les petits remboursements partiels (ceux égaux ou inférieurs à 10 % du montant initial du prêt), mais cette limite ne joue pas lorsque vous remboursez la totalité du solde, ce qui est justement le cas lors d’une vente.
Comme le rappelle l’ANIL, en cas de vente, le prêt devra être remboursé ou, avec l’accord de l’établissement de crédit, transféré sur votre nouvelle acquisition, voire repris par l’acheteur sous certaines conditions.
Avant de mettre en vente, demandez à votre banque un relevé du capital restant dû et du montant de l’indemnité éventuelle. Pour les offres émises depuis la réforme issue de l’ordonnance du 25 mars, ces informations sont gratuites ; pour les plus anciennes, le décompte peut être facturé.
Comment le prêt est soldé et l’hypothèque levée
Votre crédit est presque toujours garanti par une sûreté sur la maison : une hypothèque ou un privilège de prêteur de deniers, parfois une caution, selon l’ANIL.
En pratique, le remboursement du prêt se prépare avec le notaire chargé de la vente : il vous indiquera la marche à suivre et le montant qui vous reviendra une fois la banque réglée.
Le remboursement est suivi de la mainlevée, c’est-à-dire de l’effacement de l’inscription. Selon service-public.fr, elle est nécessaire lorsque vous vendez sans avoir remboursé votre prêt en totalité, ou avant la fin de l’inscription (dont la durée est celle du crédit, plus un an). L’accord du prêteur prend la forme d’un acte authentique établi par un notaire, dont les frais sont à la charge de l’emprunteur ; le notaire le transmet au service de publicité foncière, qui radie l’inscription. Si le prêteur refuse, il faut saisir le tribunal judiciaire dont dépend ce service.
L’inscription prend fin automatiquement, sans frais ni démarche, un an après la dernière échéance prévue. Pour aller plus loin, voyez notre guide pour vendre un bien hypothéqué et obtenir la mainlevée.
Indemnités de remboursement anticipé en cas de vente : ce que dit la loi
Les indemnités de remboursement anticipé (IRA) ne sont dues que si votre contrat les prévoit, et la loi les encadre.
Le double plafond légal
L’article R313-25 du Code de la consommation fixe le maximum : l’indemnité ne peut excéder la valeur d’un semestre d’intérêts sur le capital remboursé, calculé au taux moyen du prêt, sans pouvoir dépasser 3 % du capital restant dû avant le remboursement. C’est le plus faible des deux montants qui s’applique.
Les cas où aucune indemnité n’est due
L’article L313-48 du Code de la consommation prévoit qu’aucune indemnité n’est due lorsque le remboursement anticipé est motivé par la vente du bien faisant suite :
- à un changement du lieu d’activité professionnelle de l’emprunteur ou de son conjoint ;
- au décès de l’emprunteur ou de son conjoint ;
- à la cessation forcée de l’activité professionnelle de l’un ou de l’autre (un licenciement, par exemple).
L’article L313-48 réserve cette exonération aux contrats conclus après l’entrée en vigueur de la loi n° 99-532 du 25 juin ; votre banque peut vous confirmer si votre prêt est concerné. Transmettez vos justificatifs à la banque avant la vente. Enfin, l’article L313-49 interdit à la banque de facturer tout autre coût que ceux prévus par ces textes. Votre contrat peut aussi être plus favorable et prévoir l’absence totale d’indemnité : relisez votre offre de prêt.
Exemple fictif : combien reste-t-il après la vente ?
Voici un exemple fictif, avec des montants arrondis pour la lisibilité. Paul vend sa maison 380 000 €. Il lui reste 250 000 € de capital à rembourser, sur un prêt au taux moyen de 3 %. Sa vente n’entre dans aucun cas d’exonération.
- Six mois d’intérêts sur le capital remboursé : 250 000 € × 3 % ÷ 2 = 3 750 €.
- 3 % du capital restant dû : 250 000 € × 3 % = 7 500 €.
- Indemnité retenue (le plus faible des deux plafonds) : 3 750 €.
- Frais de mainlevée, montant fictif retenu pour l’exemple (le notaire vous indiquera le montant réel) : 800 €.
- Solde versé à Paul par le notaire : 380 000 € moins 250 000 €, moins 3 750 €, moins 800 €, soit 125 450 €.
Après une mutation professionnelle, il aurait touché 129 200 €, sans indemnité. Frais d’agence et diagnostics non compris.
Prix de vente inférieur au capital restant dû : que faire ?
Si le prix ne suffit pas à couvrir le capital restant dû, les indemnités et les frais, la différence reste due à la banque. Et comme la mainlevée suppose l’accord du prêteur, celui-ci ne la donnera en principe que s’il est intégralement réglé.
Reprenons l’exemple fictif de Paul avec un prix de 240 000 € seulement : il devrait réunir 250 000 € de capital, 3 750 € d’indemnité et 800 € de frais, soit 254 550 €. Il lui manquerait 14 550 € à apporter le jour de la signature.
Le transfert de prêt : une alternative si vous rachetez
Si vous vendez pour acheter un autre logement, vous pouvez demander à transférer votre crédit actuel sur le nouveau bien. Vous conservez ainsi les conditions de votre prêt. Selon l’ANIL, ce transfert suppose l’accord de l’établissement de crédit, et le garant doit être informé de toute modification du contrat.
La banque n’est pas obligée d’accepter. Nous détaillons les raisons et les issues possibles dans notre article sur le refus de transfert de prêt immobilier et ses solutions.
Vendre sa maison avec des impayés de crédit
Quand les mensualités ne sont plus payées, le temps joue contre vous. Le contrat prévoit généralement des pénalités sur les échéances impayées, et la banque peut, si le contrat le prévoit et en principe après une mise en demeure restée sans effet, se prévaloir de la déchéance du terme : tout le capital devient alors exigible immédiatement, avant une éventuelle saisie du bien. Notre guide sur la déchéance du terme d’un crédit immobilier explique cette étape.
Plusieurs leviers existent avant d’en arriver là :
- demander à votre banque des délais de paiement, de préférence par lettre recommandée avec accusé de réception (elle n’est pas obligée d’accepter) ;
- vérifier si votre assurance emprunteur prend en charge les mensualités (incapacité, invalidité, perte d’emploi selon les garanties souscrites) ;
- demander au juge des contentieux de la protection un délai de grâce : selon justice.fr, il peut accorder jusqu’à deux ans au maximum, sans majoration ni pénalité de retard (article L314-20 du Code de la consommation), au vu des justificatifs de vos ressources et de vos charges ;
- déposer un dossier auprès de la commission de surendettement de la Banque de France si vous ne pouvez plus faire face à vos dettes.
Vendre reste possible tant que vous êtes propriétaire : le prix sert à régler la banque, y compris les sommes devenues exigibles. Mais une vente classique peut prendre plusieurs mois.
Vendre vite sans brader : les solutions Alterfi
La vente avec complément de prix
Un investisseur achète votre maison pour environ 60 % de sa valeur, versés à la signature chez le notaire. Ce prix sert d’abord à rembourser votre crédit et à obtenir la mainlevée. Vous conduisez ensuite vous-même la revente, sur une durée de six mois à trois ans. Lors de la revente, vous percevez un complément de prix égal au prix de revente moins le prix d’achat, déduction faite des frais d’acte liés au complément. Si vous restez dans les lieux, une indemnité d’occupation de 8 à 12 % par an selon l’investisseur est payée d’avance, et restituée au prorata si la revente intervient plus tôt ; elle n’est pas due si vous partez. La vente est définitive, sans droit de rachat, et aucun complément n’est dû si le bien n’est pas revendu à l’échéance.
Exemple fictif : Claire possède une maison estimée 400 000 € et doit encore 150 000 € de capital. L’investisseur achète 240 000 € (60 %). Sur ce prix sont déduits 150 000 € de capital, 2 250 € d’indemnité de remboursement anticipé (six mois d’intérêts à 3 %, inférieurs au plafond de 4 500 €), 800 € de mainlevée, 24 000 € d’indemnité d’occupation prépayée pour douze mois (10 % par an), 14 400 € d’honoraires (6 % TTC) et 6 000 € de frais d’acte (montant fictif). Claire reçoit 42 550 € à la signature. Dix mois plus tard, elle revend 390 000 € : son complément atteint 390 000 € moins 240 000 €, moins 4 000 € de frais d’acte (montant fictif), soit 146 000 €, et 4 000 € d’indemnité lui sont restitués pour les deux mois non utilisés. Au total, elle perçoit 192 550 €. Découvrez d’autres exemples chiffrés de vente avec complément de prix.
La vente à réméré, pour garder la maison
Si vous souhaitez conserver votre maison, la vente à réméré, qui permet de racheter son bien est une autre voie. L’investisseur achète entre 42 % et 60 % de la valeur, vous restez dans les lieux et vous disposez d’un délai de cinq ans au maximum (article 1660 du Code civil) pour racheter au même prix, sans majoration ni intérêts, plus les frais et loyaux coûts. Elle concerne les biens situés en France d’au moins 300 000 €.
À lire aussi : vendre vite son bien sans le brader et l’hypothèque sur une maison : obligations et risques.
À lire aussi : délai de grâce : demander au juge de suspendre son crédit immobilier.
FAQ
Peut-on vendre sa maison si le crédit n’est pas fini ?
Oui. Le prêt est remboursé par anticipation lors de la vente, la garantie est levée par un acte de mainlevée, et le notaire chargé de la vente vous indique le solde qui vous revient.
Combien coûte le remboursement anticipé d’un prêt immobilier en cas de vente ?
Si votre contrat prévoit des indemnités, elles sont plafonnées à six mois d’intérêts sur le capital remboursé, sans dépasser 3 % du capital restant dû. Ajoutez les frais de l’acte de mainlevée.
Dans quels cas ne paie-t-on pas d’indemnités de remboursement anticipé ?
Quand la vente fait suite à un changement de lieu de travail, au décès ou à la cessation forcée d’activité de l’emprunteur ou de son conjoint. Votre contrat peut aussi les supprimer.
Que se passe-t-il si je vends ma maison moins cher que ce que je dois ?
La différence reste due à la banque, qui ne donnera en principe son accord à la mainlevée que si elle est réglée. Une vente avec complément de prix peut éviter une vente à perte précipitée.
Peut-on garder son prêt immobilier en vendant sa maison ?
Oui, par un transfert de prêt sur le nouveau logement, mais uniquement avec l’accord de la banque, qui reste libre de refuser.
Peut-on vendre sa maison avec des mensualités impayées ?
Oui, tant que vous êtes propriétaire. Le prix sert alors à régler la banque, y compris les impayés et les pénalités prévues au contrat.
Conclusion
Vendre sa maison avec un crédit en cours est une opération classique : le prêt est remboursé par anticipation lors de la vente, la garantie est levée et vous touchez le solde, diminué d’indemnités de remboursement anticipé strictement plafonnées par la loi, voire nulles en cas de mutation, de décès ou de perte d’emploi subie.
Si le prix ne couvre pas la dette ou si les impayés imposent d’aller vite, comparez les solutions : la vente avec complément de prix pour vendre vite sans renoncer à la juste valeur, la vente à réméré pour garder la possibilité de racheter.