Curatelle : simple ou renforcée, différence avec la tutelle, vente du logement

La curatelle est une mesure de protection judiciaire pour un majeur dont les facultés mentales ou corporelles sont altérées, constatées médicalement : il continue d’agir lui-même, mais avec l’assistance d’un curateur pour les actes importants. Elle peut être simple, renforcée ou aménagée, et se distingue de la tutelle, où la personne est représentée. Vendre un bien sous curatelle exige l’assistance du curateur, et l’autorisation du juge s’il s’agit du logement. Un propriétaire endetté peut, avec ces accords, envisager une vente à réméré pour payer ses dettes en gardant la faculté de racheter.

En bref

• La curatelle assiste, la tutelle représente : sous curatelle, vous signez vous-même vos actes importants, avec votre curateur à vos côtés.
• La demande passe par une requête au juge des contentieux de la protection, avec un certificat médical circonstancié établi par un médecin inscrit sur la liste du procureur de la République.
• La mesure dure cinq ans au plus au départ, puis doit être révisée ; sans renouvellement, elle prend fin.
• Vendre son logement sous curatelle suppose l’assistance du curateur et l’autorisation du juge (article 426 du Code civil).

Curatelle : définition et pour qui

Selon l’article 425 du Code civil, toute personne qui ne peut pourvoir seule à ses intérêts en raison d’une altération, médicalement constatée, de ses facultés mentales ou corporelles peut bénéficier d’une mesure de protection. Cette mesure couvre en principe à la fois la personne et son patrimoine, mais le juge peut la limiter à l’un des deux.

L’article 440 précise le rôle propre de la curatelle : elle vise la personne qui, sans être hors d’état d’agir elle-même, a besoin d’être assistée ou contrôlée de manière continue dans les actes importants de la vie civile. Elle n’est prononcée que si une sauvegarde de justice ne suffit pas, et seulement si d’autres solutions plus légères (procuration, règles du régime matrimonial, mandat de protection future) ne peuvent pas jouer : c’est le principe de subsidiarité rappelé par service-public.fr.

L’article 415 fixe l’esprit de l’ensemble : la protection respecte la dignité de la personne et favorise, autant que possible, son autonomie. Selon l’article 428, la mesure doit être nécessaire et proportionnée.

Curatelle simple, curatelle renforcée, curatelle aménagée

La curatelle simple

La personne accomplit seule les actes d’administration et les actes conservatoires, c’est-à-dire la gestion courante. Elle continue à percevoir son argent sur un compte ouvert à son nom ; les capitaux qui lui reviennent sont versés sur un compte à son seul nom mentionnant la mesure (article 468). L’assistance du curateur est requise pour les actes de disposition : emprunter, vendre un bien immobilier, donner. Pour un acte écrit, le curateur signe à côté de la personne (article 467).

La curatelle renforcée

Prévue par l’article 472, elle va plus loin : le curateur perçoit seul les revenus, règle les dépenses auprès des tiers et verse l’excédent sur un compte laissé à la disposition de la personne. Le juge peut aussi l’autoriser à conclure seul un bail d’habitation ou une convention d’hébergement lorsque la personne ne fait pas les démarches pour se loger.

La curatelle aménagée

L’article 471 permet au juge de dresser la liste des actes que la personne peut faire seule, ou au contraire d’ajouter des actes soumis à assistance.

Différence entre tutelle et curatelle, sauvegarde de justice et habilitation familiale

« Curatelle ou tutelle ? » : assistance ou représentation. Sous curatelle, la personne agit, son curateur l’assiste. Sous tutelle, la personne doit être représentée de manière continue (article 440) : le tuteur agit à sa place, et les actes de disposition, comme vendre un bien ou emprunter, exigent l’autorisation du juge. Un curateur, lui, ne peut pas agir au nom de la personne protégée (article 469).

• Sauvegarde de justice : mesure courte et souvent d’urgence. Selon service-public.fr, elle dure un an, renouvelable une fois, et la personne conserve en principe le droit d’agir seule ; ses actes déséquilibrés peuvent être annulés ou réduits.
• Habilitation familiale : un proche (ascendant, descendant, frère ou sœur, conjoint, partenaire de Pacs ou concubin) est habilité par le juge à représenter ou assister la personne, à condition que la famille soit d’accord ou, au moins, ne s’y oppose pas. Une habilitation générale dure au plus dix ans, selon service-public.fr.

Comment demander une curatelle, durée et révision

La demande peut venir de la personne elle-même, de son conjoint, partenaire de Pacs ou concubin (sauf si la vie commune a cessé), d’un parent, d’un allié, d’un proche entretenant des liens étroits et stables, de la personne qui exerce déjà une mesure, ou du procureur de la République (article 430).

• Certificat médical circonstancié : il est obligatoire, sous peine d’irrecevabilité, et doit être établi par un médecin inscrit sur la liste établie par le procureur de la République (article 431). Service-public.fr indique un coût de 192 €, montant en vigueur selon service-public.fr.
• Requête : elle se dépose au greffe du tribunal judiciaire ou de proximité du lieu de résidence de la personne, auprès du juge des contentieux de la protection, qui exerce les fonctions de juge des tutelles.
• Audition : la personne est entendue, sauf avis médical contraire, et peut être assistée d’un avocat. Le juge doit statuer dans l’année qui suit le dépôt ; un appel est possible dans les 15 jours de la notification.

Côté durée, l’article 441 limite la mesure initiale à cinq ans ; une durée plus longue, jusqu’à dix ans, n’y est prévue que pour une tutelle, sur avis conforme d’un médecin inscrit. Avant l’échéance, la mesure est révisée : le juge peut la renouveler pour une même durée, ou jusqu’à vingt ans si l’altération n’est manifestement pas susceptible d’amélioration (article 442). Il peut aussi y mettre fin à tout moment. Sans renouvellement, la mesure prend fin (article 443).

Qui est curateur, et que pouvez-vous faire seul ?

Le juge désigne le curateur. Si la personne avait choisi quelqu’un à l’avance, ce choix s’impose en principe (article 448). À défaut, le juge retient en priorité le conjoint, le partenaire de Pacs ou le concubin, puis un parent, un allié ou un proche (article 449). Si personne ne peut s’en charger, il nomme un mandataire judiciaire à la protection des majeurs (article 450).

Au quotidien, la personne garde l’essentiel de ses droits :

• elle vote elle-même, et ne peut pas donner procuration à son curateur ;
• elle choisit son lieu de résidence ;
• elle peut rédiger seule un testament (article 470), mais une donation exige l’assistance du curateur ;
• elle se pacse sans autorisation, le curateur l’assistant pour la signature ; le mariage demande l’autorisation du curateur ou, à défaut, du juge ;
• elle agit en justice avec l’assistance du curateur (article 468).

Si le curateur refuse son assistance pour un acte, la personne peut demander au juge l’autorisation d’agir seule (article 469). À l’inverse, un acte fait seul alors que l’assistance était requise peut être annulé s’il cause un préjudice (article 465).

Logement, vente immobilière et dettes sous curatelle

Le logement de la personne protégée

Parmi les dispositions communes à toutes les mesures de protection des majeurs, curatelle comprise, l’article 426 du Code civil protège particulièrement le logement et les meubles qui le garnissent : ils restent à la disposition de la personne aussi longtemps que possible, qu’il s’agisse de sa résidence principale ou secondaire. S’il devient nécessaire ou conforme à l’intérêt de la personne de disposer des droits relatifs à ce logement (le vendre, résilier ou conclure un bail), l’acte doit être autorisé par le juge. Si l’opération est liée à l’accueil de la personne en établissement, l’avis d’un médecin extérieur à cet établissement est requis.

Vendre un bien immobilier sous curatelle

La vente d’un bien immobilier est un acte de disposition : la personne signe, avec l’assistance de son curateur (article 467). Si le bien est son logement, s’ajoute l’autorisation du juge au titre de l’article 426. En curatelle, c’est la personne protégée elle-même qui vend : rien ne peut se faire sans son accord. La requête expose les motifs de la vente ; renseignez-vous auprès du greffe sur les pièces à joindre. Le juge n’autorise l’acte que s’il est nécessaire ou conforme à l’intérêt de la personne. Voir aussi la vente d’une maison avec un héritier mineur.

Dettes et curatelle

La curatelle n’efface pas les dettes : elles restent dues. Emprunter étant un acte de disposition, un nouveau crédit suppose l’assistance du curateur. Pour une procédure de surendettement, service-public.fr indique que la démarche diffère selon la mesure de protection : voyez avec votre curateur avant de déposer un dossier de surendettement. Si le patrimoine est surtout immobilier, deux voies existent : vendre sa maison pour payer ses dettes, ou chercher une solution qui préserve un retour possible vers la propriété.

Curatelle et vente à réméré : une solution possible, sous conditions

La vente à réméré consiste à vendre son bien à un investisseur tout en gardant, par contrat, la faculté de le racheter. Pour un propriétaire sous curatelle, il s’agit juridiquement d’une vente, donc d’un acte de disposition : elle suppose son consentement, l’assistance du curateur (article 467) et, si le bien est son logement, l’autorisation du juge (article 426). Sans ces accords, elle ne peut pas se faire régulièrement, et le juge peut refuser s’il l’estime contraire à l’intérêt de la personne. Vérifiez aussi le jugement : une curatelle peut avoir été aménagée (article 471).

Ce qu’Alterfi propose, de façon transparente :

• Pour qui : un propriétaire d’un bien situé en France d’une valeur d’au moins 300 000 €.
• Prix : l’investisseur achète entre 42 % et 60 % de la valeur ; le prix de rachat est égal au prix de vente, sans majoration ni intérêts, plus les frais et loyaux coûts de l’article 1673 du Code civil.
• Coûts : indemnité d’occupation d’environ 10 % par an du prix de vente, payée d’avance pour toute la durée et restituée au prorata en cas de rachat anticipé ; honoraires de 6 % TTC du prix de vente, dus seulement si l’opération se réalise ; frais de notaire de 2 à 3 % du prix de vente, à la charge du vendeur.
• Durée : cinq ans au maximum (article 1660), 24 mois en moyenne, souvent 36 ; aucune pénalité en cas de non-rachat.
• Limites : vous vendez sous la valeur du bien ; si vous ne rachetez pas à l’échéance, l’investisseur reste propriétaire ; il faut prévoir comment financer le rachat ; la mise en place prend 10 à 20 jours à Paris et 30 à 60 jours en province, à quoi s’ajoute le délai de décision du juge.

Exemple fictif : Mme L., sous curatelle simple, possède une maison estimée à 400 000 € et doit 130 000 € de dettes. Avec l’assistance de son curateur et l’autorisation du juge, elle vend à 50 % de la valeur, soit 200 000 €, pour 24 mois. Elle supporte environ 5 000 € de frais de notaire (2,5 %), 12 000 € d’honoraires (6 % TTC) et 40 000 € d’indemnité d’occupation prépayée (10 % par an pendant deux ans). Il lui reste 143 000 € : elle règle ses 130 000 € de dettes et conserve 13 000 €. Pour racheter, elle devra verser 200 000 € plus les frais et loyaux coûts. Si elle rachète au bout de 18 mois, 10 000 € d’indemnité lui sont restitués.

D’autres pistes existent : le portage immobilier, les options pour vendre sa maison et rester dedans, ou un panorama des solutions de trésorerie pour propriétaire.

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FAQ

Quelle est la différence entre tutelle et curatelle ?
Sous curatelle, la personne agit elle-même et le curateur l’assiste pour les actes importants. Sous tutelle, le tuteur la représente et agit à sa place ; les actes de disposition demandent alors l’autorisation du juge.

Qu’est-ce que la curatelle renforcée ?
C’est une curatelle où le curateur perçoit seul les revenus, paie les dépenses et verse le reste sur un compte laissé à la disposition de la personne (article 472). La personne reste assistée, pas représentée.

Curatelle simple : que peut-on faire seul ?
Les actes de gestion courante : percevoir ses revenus, payer ses dépenses, administrer ses biens. L’assistance du curateur est nécessaire pour vendre un bien, emprunter, donner ou agir en justice.

Tutelle : quelle définition ?
La tutelle est une mesure judiciaire pour un majeur qui doit être représenté de manière continue dans les actes de la vie civile (article 440). Elle n’est prononcée que si une curatelle ne suffit pas.

Quelle différence entre curatelle renforcée et tutelle ?
En curatelle renforcée, le curateur gère l’argent mais la personne signe ses actes avec lui. En tutelle, le tuteur signe à sa place. Pour vendre le logement, l’autorisation du juge est requise dans les deux cas.

Conclusion

La curatelle n’est pas une mise sous tutelle déguisée : elle laisse la personne décider, avec un curateur qui l’assiste pour les actes graves. Pour la demander, le certificat d’un médecin inscrit sur la liste du procureur et une requête au juge des contentieux de la protection sont indispensables ; la mesure est ensuite révisée à échéance. Le logement bénéficie d’une protection renforcée : le vendre suppose l’accord du juge.

Si vous êtes propriétaire sous curatelle, ou curateur d’un proche endetté, une vente à réméré peut permettre de régler les dettes tout en gardant la possibilité de racheter, à condition d’obtenir l’assistance du curateur et, pour le logement, l’autorisation du juge. Alterfi étudie gratuitement votre situation et vous remet une proposition écrite, que vous pourrez soumettre au curateur et au juge.