Oui, il est possible de vendre le bien commun rapidement lors d'un divorce sans le brader. La vente avec complément de prix verse environ 60 % de la valeur du bien à la signature, ce qui permet de solder le crédit commun et de répartir une première somme entre les époux. Le bien est ensuite revendu au prix du marché, et tout ce qui dépasse le prix initial vous revient, à partager selon votre accord.
Une séparation crée une urgence financière que le marché immobilier ignore. Voici pourquoi la maison commune devient si vite un point de blocage, ce que valent les solutions habituelles, et comment une vente en deux temps y répond.
Divorce et bien commun : pourquoi le temps joue contre vous
Tant que vous viviez sous le même toit, un seul logement suffisait et le crédit se remboursait à deux. Le jour où l'un de vous part, le budget du couple doit soudain financer deux logements : un loyer ou un nouvel achat d'un côté, la maison de l'autre. Le crédit commun, lui, continue de courir. Ses échéances tombent chaque mois, que la maison soit occupée par l'un de vous, par les deux ou par personne.
Dans le même temps, la maison concentre l'essentiel du patrimoine à partager. Tant qu'elle n'est pas vendue, aucun de vous ne dispose de sa part : celui qui est parti ne peut pas constituer d'apport pour se reloger, celui qui est resté ne sait pas combien de temps il pourra tenir.
C'est dans ce contexte que les mauvaises décisions se prennent. Soit le bien ne se vend pas assez vite et la situation s'enlise, soit il se vend mal, parce que la pression pousse à accepter la première offre venue. Dans les deux cas, c'est le patrimoine construit à deux qui en fait les frais.
Les trois issues habituelles et leurs limites
L'un rachète la part de l'autre
C'est la solution la plus simple sur le papier : l'un des époux conserve le bien et verse à l'autre la valeur de sa part. Elle suppose toutefois un financement. Celui qui garde la maison doit pouvoir, seul, reprendre le crédit en cours et financer la somme due à l'autre. Avec un seul revenu et des charges de séparation, cette condition n'est pas toujours remplie, et le projet s'arrête alors au guichet de la banque.
La vente classique
Vendre par les voies habituelles permet d'obtenir le prix du marché, mais au rythme du marché. Il faut trouver un acquéreur, attendre qu'il obtienne son financement, puis signer l'acte définitif. Pendant tout ce temps, aucune somme n'est versée : les échéances du crédit commun continuent et les deux logements restent à financer.
La vente précipitée
Quand l'attente devient intenable, la tentation est de baisser le prix jusqu'à ce que le bien parte. La vente est rapide, mais chaque baisse consentie est une perte de valeur supportée par les deux époux. Le bien se vend, mais il se vend mal.
Il existe une quatrième issue, celle que personne ne souhaite. La vente du bien commun ou indivis suppose l'accord des deux époux ou ex-époux. À défaut d'accord, le partage peut être demandé en justice et conduire à une licitation, c'est-à-dire une vente aux enchères du bien. Notre guide sur la licitation après un divorce décrit ce scénario et les moyens de l'éviter.
Ce que permet la vente avec complément de prix
La vente avec complément de prix est une vente réelle, signée chez le notaire, mais organisée en deux temps. Un investisseur achète le bien à un prix volontairement inférieur à sa valeur, environ 60 %, et le paie à la signature. L'acte contient une clause de complément de prix : quand l'investisseur revend le bien, tout ce qui dépasse le prix d'achat initial revient aux vendeurs. Pour un couple qui se sépare, ce mécanisme change quatre choses.
- Le crédit commun est soldé à la signature. Les dettes garanties par le bien sont remboursées sur le prix versé par l'investisseur. Les échéances s'arrêtent et vous n'êtes plus liés par un emprunt. Il faut pour cela que le prix d'achat suffise à rembourser le capital restant dû.
- Une première somme est répartie tout de suite. Ce qui reste après remboursement du crédit et déduction des frais est partagé selon votre accord. Chacun dispose ainsi d'un apport ou d'une réserve pour se reloger, sans attendre l'acquéreur final.
- Le complément est partagé à la revente. Le bien est commercialisé au prix du marché, sans urgence. La différence entre le prix de revente et le prix d'achat initial vous est reversée, puis partagée.
- L'un des deux peut rester dans les lieux. Pendant la commercialisation, l'un des époux peut continuer à occuper la maison moyennant une indemnité d'occupation d'environ 10 % par an du prix d'achat, prépayée pour la durée convenue et restituée au prorata si la revente intervient plus tôt. Si la maison est libérée dès la signature, aucune indemnité n'est due.
Le calendrier est court : entre l'accord et la signature, il faut généralement compter 10 à 20 jours à Paris et 30 à 60 jours en province, ce délai tenant surtout à la purge du droit de préemption de la commune. La durée de l'opération est fixée dans l'offre, entre 6 mois et 3 ans. Le bien doit valoir au moins 300 000 € et être situé en France.
Si l'un de vous a déjà trouvé son futur logement, notre exemple sur le prêt relais refusé et la vente avec complément de prix montre comment la somme versée à la signature peut financer un nouvel achat.
Exemple chiffré : une maison commune estimée à 520 000 €
Prenons une hypothèse simple. Un couple en instance de divorce possède une maison estimée à 520 000 €, avec un crédit commun dont il reste 140 000 € à rembourser. L'un des deux souhaite rester dans la maison le temps de la commercialisation, prévue sur 12 mois. Les montants ci-dessous s'entendent hors frais d'acte, entre 2 % et 3 % du prix de vente, à la charge des vendeurs, dont le détail figure dans l'offre.
À la signature :
- prix d'achat par l'investisseur : 60 % de 520 000 €, soit 312 000 € ;
- remboursement du crédit commun : 140 000 € ;
- honoraires : 6 % TTC du prix de vente, soit 18 720 € ;
- indemnité d'occupation : 10 % par an du prix d'achat, soit 31 200 € prépayés pour 12 mois ;
- net disponible : 312 000 € moins 140 000 € moins 18 720 € moins 31 200 €, soit 122 080 € ;
- frais de notaire : entre 2 % et 3 % du prix de vente, soit entre 6 240 € et 9 360 € dans cet exemple, à la charge des vendeurs et à déduire de cette somme.
Partagée par moitié, cette première somme représente 61 040 € pour chacun, disponibles dès la signature, alors que la maison n'a pas encore trouvé son acquéreur final et que le crédit commun n'existe plus.
À la revente : la maison est revendue au bout de 9 mois, au prix estimé de 520 000 €.
- complément de prix : 520 000 € moins 312 000 €, soit 208 000 € ;
- indemnité d'occupation restituée : 3 mois non utilisés sur 12, soit 7 800 € ;
- total du second versement : 215 800 €, soit 107 900 € pour chacun.
Bilan : le couple a perçu au total 122 080 € plus 215 800 €, soit 337 880 €, c'est-à-dire 168 940 € chacun dans un partage par moitié. Le coût de l'opération, hors frais d'acte, s'élève à 42 120 € : 18 720 € d'honoraires et 23 400 € d'occupation effective pendant 9 mois.
Ce partage par moitié est une convention de calcul. L'indemnité d'occupation ne profite qu'à celui qui reste dans la maison : vous pouvez convenir qu'il la supporte seul. Dans cet exemple, celui qui est parti recevrait alors 180 640 € au total et celui qui est resté 157 240 €. Si la revente se fait à un prix différent de l'estimation, le complément varie d'autant.
Quand cette solution n'est pas la bonne
La vente avec complément de prix est une vente ferme et définitive. Elle ne comporte aucun droit de rachat : vous ne récupérez pas la maison, vous en récupérez la valeur. Elle convient donc aux couples qui ont décidé, tous les deux, de vendre.
Si l'un de vous veut garder la maison mais n'obtient pas aujourd'hui le financement nécessaire, il faut regarder du côté de la vente à réméré, qui ouvre une faculté de rachat dans un délai maximal de cinq ans. Notre guide divorce et bien immobilier : éviter la vente forcée grâce au réméré détaille cette option, et notre comparatif entre complément de prix et réméré vous aide à trancher entre les deux.
La solution n'est pas adaptée non plus lorsque le bien vaut moins de 300 000 €, ou lorsque le crédit restant dépasse le prix versé à la signature : les dettes garanties par le bien doivent pouvoir être soldées sur ce prix. Enfin, rien n'est possible sans la signature des deux époux. Si le désaccord porte sur le principe même de la vente, voyez d'abord notre article sur la manière de négocier une vente avec son ex-conjoint.
Les précautions à prendre avant de signer
Dans une séparation, une opération mal préparée devient vite un nouveau sujet de conflit. Trois précautions l'évitent.
- Un accord écrit des deux époux sur le prix et la répartition. Le prix d'achat, la durée, l'identité de celui qui occupe la maison, la prise en charge de l'indemnité d'occupation et la clé de partage de la première somme comme du complément doivent être arrêtés par écrit avant la signature.
- Une estimation contradictoire. Tout repose sur la valeur retenue : elle détermine la somme versée à la signature et le prix de revente visé. Chacun doit pouvoir la confronter à ses propres références, voire demander un second avis. Une estimation réaliste vaut mieux qu'un prix flatteur, car le complément dépend du prix de revente effectif.
- L'intervention du notaire. L'acte authentique précise le calcul du complément, la durée de commercialisation, les conditions d'occupation et la restitution de l'indemnité. C'est aussi auprès du notaire qu'il faut faire valider l'articulation de la vente avec le partage entre époux et son traitement fiscal.
Les honoraires d'Alterfi sont plafonnés à 5 % HT du prix de vente, soit 6 % TTC ; leur détail figure sur notre page honoraires. Si le bien est détenu en indivision, notre guide sur l'indivision après un divorce complète utilement cette lecture.
Questions fréquentes
Faut-il l'accord des deux époux pour vendre avec complément de prix ?
Oui. La vente du bien commun ou indivis suppose l'accord des deux époux ou ex-époux. Les deux signent l'acte chez le notaire et l'acte reprend la répartition convenue.
Que devient le crédit immobilier commun ?
Il est remboursé à la signature, sur le prix versé par l'investisseur. Ce prix doit donc suffire à solder le capital restant dû. Une fois le crédit soldé, les échéances cessent pour les deux époux.
L'un de nous peut-il rester dans la maison après la signature ?
Oui, pendant la durée convenue, moyennant une indemnité d'occupation d'environ 10 % par an du prix d'achat. Elle est prépayée et restituée au prorata si le bien est revendu plus tôt que prévu.
Comment le complément de prix est-il partagé ?
Tout ce qui dépasse le prix d'achat initial lors de la revente revient aux vendeurs. Le partage entre vous suit la clé que vous avez fixée par écrit avant la signature, avec l'aide du notaire.
Et si l'un de nous veut finalement garder la maison ?
La vente avec complément de prix ne le permet pas : elle est définitive et sans droit de rachat. Il faut alors étudier une vente à réméré, qui prévoit une faculté de rachat.