Convention d’indivision : contenu, forme, durée et sortie

La convention d’indivision est le contrat par lequel les copropriétaires d’un bien indivis organisent sa gestion : désignation d’un gérant, répartition des charges, occupation, durée et conditions de sortie. Elle doit être écrite à peine de nullité, rédigée par un notaire lorsqu’elle porte sur un immeuble, et conclue pour cinq ans au plus ou pour une durée indéterminée. Elle apaise la gestion, mais ne fournit pas d’argent : l’indivisaire qui a besoin de liquidités peut alors étudier, avec l’accord des autres, une vente à réméré du bien commun.

En bref

• La convention d’indivision organise la gestion d’un bien détenu à plusieurs et remplace, sur les points qu’elle règle, le régime légal appliqué par défaut.
• Elle doit être écrite à peine de nullité ; pour un immeuble, le notaire la rédige et elle est publiée au service de la publicité foncière.
• Conclue pour cinq ans au plus, elle bloque le partage sauf juste motif ; à durée indéterminée, le partage reste possible à tout moment.
• Elle ne règle pas un besoin d’argent : racheter un indivisaire ou mobiliser le bien suppose un financement distinct.

Qu’est-ce qu’une convention d’indivision ?

Une indivision naît dès que plusieurs personnes détiennent ensemble un même bien : héritiers après un décès, couple non marié qui achète à deux, frères et sœurs qui reçoivent une maison. Selon economie.gouv.fr, ce régime s’applique d’office, sans aucune formalité. Il fonctionne alors selon les règles du Code civil : majorité des deux tiers des droits indivis pour les actes d’administration, unanimité pour vendre, rappelle notaires.fr.

La convention d’indivision permet aux indivisaires de fixer eux-mêmes ces règles de fonctionnement : selon economie.gouv.fr, un accord unanime est requis pour les fixer. Notaires.fr indique qu’elle peut notamment nommer un gérant et aménager la répartition des dépenses.

Qui est concerné ?

• Les héritiers qui veulent conserver un temps la maison familiale avant de décider de son sort ;
• les acheteurs à plusieurs, notamment les couples non mariés, pour lesquels l’ANIL mentionne la possibilité d’une convention ;
• les ex-époux qui restent propriétaires ensemble après le divorce, le temps de vendre ou de racheter.

Ce que contient une convention d’indivision

Les sources officielles citent les éléments suivants :

1. La liste des biens indivis et les droits de chaque indivisaire, exigée par notaires.fr, à peine de nullité de la convention.
2. La nomination d’un gérant, choisi ou non parmi les indivisaires, selon notaires.fr.
3. La répartition des dépenses, que la convention peut aménager, selon notaires.fr ; à défaut, chaque indivisaire règle les dettes de l’indivision à proportion de sa quote-part.
4. L’occupation du bien : la convention peut prévoir une indemnité d’occupation et ses modalités de paiement, indique la Chambre des notaires de Paris.
5. La situation en cas de séparation ou de décès, que la convention prévoit pour les concubins, selon l’ANIL.

D’autres clauses, comme une occupation à tour de rôle d’une maison de vacances ou les conditions de départ d’un indivisaire, se discutent avec le notaire qui rédige l’acte.

Le gérant de l’indivision

Selon notaires.fr, la convention peut nommer un gérant, choisi ou non parmi les indivisaires. Pour l’indivision successorale, service-public.fr indique que le mandataire désigné rend compte de sa gestion chaque année, peut être rémunéré par l’ensemble des indivisaires et ne peut pas vendre un immeuble. L’étendue exacte de ses pouvoirs (entretien, baux, encaissement des loyers) se définit dans l’acte, avec le notaire.

Convention indivision : forme notariée et durée

Un écrit obligatoire, un notaire pour les immeubles

Notaires.fr est formel : à peine de nullité, la convention doit être établie par écrit, avec la liste des biens et les droits de chacun. Si elle porte sur un immeuble, elle doit être rédigée par un notaire et publiée au service de la publicité foncière. Service-public.fr retient la même règle pour l’indivision successorale qui comprend un immeuble. Le coût, qui comprend les émoluments réglementés du notaire et les frais de publication, se demande au notaire avant signature.

Durée déterminée ou indéterminée

• Durée déterminée : cinq ans au plus, renouvelable ; l’ANIL précise qu’une convention entre concubins peut se renouveler tacitement. Avant le terme, selon notaires.fr, le partage ne peut être demandé que pour un juste motif. À l’expiration, faute de renouvellement, chaque indivisaire peut le demander.
• Durée indéterminée : le partage peut être demandé à tout moment, à condition que la demande ne soit ni de mauvaise foi ni à contretemps, c’est-à-dire à un moment économiquement défavorable.

Le choix est stratégique. Une durée déterminée sécurise la conservation du bien, mais immobilise chacun : un indivisaire qui voudrait récupérer sa part en cours de route ne pourra pas forcer le partage sans juste motif.

Avantages et limites de la convention d’indivision

Les avantages

• une gestion quotidienne confiée à une personne identifiée, au lieu de décisions à réunir à chaque dépense ;
• des règles claires sur les charges et l’occupation, qui préviennent les réclamations au moment du partage ;
• une stabilité choisie, pour garder un bien de famille le temps d’une décision ;
• une anticipation des situations de séparation ou de décès.

Les limites

• La vente reste à l’unanimité : la convention organise la gestion, elle ne permet pas à une majorité de vendre librement le bien. La vente sans accord de tous suppose une autorisation du tribunal, à la demande des indivisaires titulaires d’au moins deux tiers des droits.
• Un indivisaire peut céder ses droits : selon service-public.fr, il notifie son projet par acte de commissaire de justice et les autres disposent d’un mois pour se substituer à l’acquéreur.
• Elle ne crée pas de trésorerie : aucun indivisaire ne peut emprunter « sur la convention ».

Pour une détention longue à plusieurs, la société civile immobilière est l’autre cadre possible : chaque associé détient des parts sociales auxquelles ses droits se limitent, selon economie.gouv.fr. Voir notre page sur la vente avec faculté de rachat et la SCI.

Sortir d’une convention d’indivision

La sortie dépend du type de convention :

1. À l’échéance d’une convention à durée déterminée, chaque indivisaire peut demander le partage, sauf renouvellement.
2. Avant l’échéance, la demande de partage suppose un juste motif ; à défaut, il reste la cession de ses droits, avec le droit de préemption des autres, ou un accord de tous pour mettre fin à la convention.
3. Convention à durée indéterminée : partage possible à tout moment, hors mauvaise foi ou contretemps.

Le partage se fait à l’amiable chez le notaire si tous s’entendent, judiciairement sinon. Les voies qui permettent de rester propriétaire sont détaillées dans notre page pour sortir d’une indivision sans vendre ; en cas de désaccord durable, voir l’indivision bloquée.

Quand un indivisaire a besoin de liquidités sans vendre le bien commun

C’est la situation que la convention ne règle pas : l’un des indivisaires doit rembourser une dette, financer un projet ou simplement récupérer sa part, tandis que les autres veulent garder le bien. Il ne peut pas vendre seul la maison commune, puisque la vente exige l’unanimité. Trois pistes se présentent.

• Le rachat de sa part par les autres, souvent bloqué par un refus de prêt : voir comment racheter les parts d’un coindivisaire sans crédit.
• Une vente à réméré du bien commun, décidée à l’unanimité : le prix paie l’indivisaire sortant, et les autres disposent de cinq ans au plus pour racheter. L’acte organise la répartition du prix et désigne qui exerce le rachat ; le notaire valide ce montage.
• Une vente à réméré d’un bien personnel de l’indivisaire qui a besoin d’argent, s’il en possède un : l’indivision n’est alors pas touchée. Voir comment débloquer des liquidités de son patrimoine immobilier.

Si tous acceptent de vendre mais refusent de brader, la vente avec complément de prix verse un premier prix à la signature, puis le complément à la revente conduite par les vendeurs.

Exemple fictif : trois indivisaires, une sortie

Exemple illustratif. Un frère et ses deux sœurs détiennent à parts égales un appartement de 600 000 €, sous convention de cinq ans. L’une a besoin de récupérer sa part, soit 200 000 € ; les deux autres veulent garder le bien mais leur banque refuse de prêter.

D’un commun accord, ils vendent l’appartement à réméré 300 000 € (50 % de sa valeur) pour 24 mois. L’indemnité d’occupation de 60 000 € (10 % par an, payée d’avance) et les honoraires de 18 000 € (6 % TTC) sont prélevés sur le prix : 222 000 € nets. La sœur reçoit ses 200 000 € ; il reste 22 000 €, dont 6 000 € à 9 000 € de frais de notaire, soit 13 000 € à 16 000 € disponibles, hors fiscalité de l’opération à chiffrer par le notaire.

Les deux autres rachètent ensuite pour 300 000 €, plus les frais et loyaux coûts de l’article 1673 du Code civil, par exemple grâce à un crédit ou à la vente d’un autre actif. Coût : 78 000 € hors frais d’acte, avec restitution au prorata de l’indemnité en cas de rachat anticipé. Faute de rachat dans le délai, l’investisseur reste propriétaire, sans pénalité.

Conditions : bien d’au moins 300 000 € situé en France, net perçu suffisant, projet de rachat crédible. Le délai de mise en place est généralement de 10 à 20 jours à Paris et de 30 à 60 jours en province.

Sources : notaires.fr, fiche « Le régime de l’indivision » ; Chambre des notaires de Paris, « Bien en indivision : qui paie quoi ? » ; economie.gouv.fr, « Succession : qu’est-ce que l’indivision ? » ; service-public.fr, fiche « Succession : indivision entre les héritiers » ; economie.gouv.fr, « Société civile immobilière : comment ça marche ? » ; ANIL, fiche « Achat et union libre ».

Sans convention, les règles légales s’appliquent, retouchées récemment : notre page indivision nouvelle loi : ce qui change fait le point sur la vente en cas d’urgence et le partage judiciaire.

FAQ

Une convention d’indivision est-elle obligatoire ?
Non. Sans convention, le régime légal de l’indivision s’applique d’office. La convention est un choix, utile dès que l’indivision doit durer ou que l’un des indivisaires occupe le bien.

Peut-on rédiger soi-même une convention d’indivision ?
Pour des biens mobiliers, vous pouvez la rédiger vous-mêmes, mais un écrit est exigé à peine de nullité, selon notaires.fr. Dès qu’un immeuble est concerné, le notaire doit la rédiger et la faire publier : un acte sous seing privé ne suffit pas.

Que se passe-t-il à la fin des cinq ans ?
Les indivisaires restent libres de la renouveler, selon notaires.fr, le cas échéant tacitement si elle le prévoit. À défaut, chaque indivisaire retrouve le droit de demander le partage.

Peut-on prévoir une indemnité d’occupation dans la convention ?
Oui. La Chambre des notaires de Paris indique que la convention peut prévoir une indemnité d’occupation et ses modalités de paiement. Cela évite un calcul contesté au moment du partage.

Un indivisaire peut-il vendre sa part malgré la convention ?
Il peut céder ses droits indivis, mais les autres indivisaires bénéficient d’un droit de préemption : ils ont un mois après la notification pour se substituer à l’acquéreur.

Conclusion

La convention d’indivision donne un cadre stable à un bien détenu à plusieurs : gérant, charges, occupation, durée et sortie y sont fixés par écrit, devant notaire pour un immeuble. Elle ne remplace ni l’accord de tous pour vendre, ni un financement. Lorsque l’un des indivisaires a besoin de sa part et que les autres veulent garder le bien, la vente à réméré du bien commun, décidée ensemble, peut payer le sortant sans renoncer au bien.