Complément de prix : revente plus basse, tardive ou absente

Que devient le complément de prix si le bien ne se vend pas ? Il n’est pas dû : à l’échéance, l’opération est soldée et le vendeur conserve le premier prix perçu à la signature, sans pénalité ni somme à rendre. Si le bien se revend moins cher que prévu, le complément baisse du même montant ; s’il se revend tard, l’indemnité d’occupation prépayée est consommée. Cet article déroule ces quatre scénarios sur un même exemple chiffré fictif et indique comment réduire ce risque avant de signer une vente avec complément de prix.

En bref

• Si le bien n’est pas revendu à l’échéance, aucun complément de prix n’est dû : l’opération est soldée et le vendeur garde le premier prix, sans pénalité.
• Une revente plus basse réduit d’autant le complément : dans notre exemple fictif, revendre 420 000 € au lieu de 500 000 € retire 80 000 €.
• Une revente tardive consomme l’indemnité d’occupation prépayée ; la durée peut être prolongée par protocole avec l’investisseur, dans la limite de cinq ans au total.
• Le risque se réduit par une estimation réaliste, un prix de mise en vente cohérent, une commercialisation dès la signature et une durée suffisante.

Le mécanisme en deux phrases

Dans une vente avec complément de prix, le propriétaire vend son bien à un investisseur, chez le notaire, à un premier prix d’environ 60 % de sa valeur, puis conduit lui-même la revente du bien à un tiers pendant la durée convenue. Le complément est égal au prix de revente moins le prix d’achat, déduction faite des frais d’acte liés au complément, et il revient au vendeur d’origine.

Le premier prix est acquis au vendeur dès la signature. Le complément, lui, dépend de deux variables : le prix et le moment de la revente.

Revente au prix espéré, plus basse, tardive ou absente : les quatre scénarios

Prenons un exemple fictif unique et faisons varier la seule issue de la revente. Montants calculés hors frais d’acte.

Les hypothèses de départ

• Valeur estimée du bien : 500 000 €.
• Prix payé par l’investisseur : 60 % de la valeur, soit 300 000 €.
• Indemnité d’occupation : 10 % par an du prix, soit 30 000 € par an ou 2 500 € par mois, prépayée pour une durée de 18 mois, soit 45 000 €.
• Honoraires : 6 % TTC du prix, soit 18 000 €.
• Net perçu à la signature : 300 000 € moins 45 000 € moins 18 000 €, soit 237 000 €, hors frais d’acte.
• Frais de notaire : entre 2 % et 3 % du prix, soit entre 6 000 € et 9 000 €, à la charge du vendeur et à déduire de cette somme.

Scénario 1 : revente au prix espéré

Le bien se revend 500 000 € au douzième mois.

• Complément de prix : 500 000 € moins 300 000 €, soit 200 000 €.
• Indemnité restituée : 6 mois non utilisés, soit 15 000 €.
• Total perçu : 237 000 € plus 200 000 € plus 15 000 €, soit 452 000 €.
• Coût hors frais d’acte : 48 000 €, soit 18 000 € d’honoraires et 30 000 € pour 12 mois d’occupation.

Scénario 2 : revente plus basse que prévu

Le bien se revend 420 000 € au douzième mois. Le prix d’achat étant fixé une fois pour toutes dans l’acte, l’écart de 80 000 € se reporte intégralement sur le complément.

• Complément de prix : 420 000 € moins 300 000 €, soit 120 000 €.
• Indemnité restituée : 15 000 €, comme dans le scénario 1.
• Total perçu : 237 000 € plus 120 000 € plus 15 000 €, soit 372 000 €, c’est-à-dire 80 000 € de moins.

Si le bien ne se revend que 300 000 €, soit exactement le prix d’achat, le complément devient nul. Le vendeur garde le premier prix sans rien devoir et récupère les 15 000 € d’indemnité non consommée : il perçoit 252 000 € au total. Les honoraires et l’occupation, eux, ne changent pas.

Scénario 3 : revente tardive

Le bien se revend 500 000 €, mais au dix-huitième mois, au terme de la durée prépayée.

• Complément de prix : 200 000 €, comme dans le scénario 1.
• Indemnité restituée : aucune, les 18 mois ayant été consommés.
• Total perçu : 237 000 € plus 200 000 €, soit 437 000 €.
• Coût hors frais d’acte : 63 000 €, soit 15 000 € de plus que dans le scénario 1.

Si aucun acquéreur ne se présente avant l’échéance, la durée peut être reconduite par un protocole conclu avec l’investisseur, dans la limite de cinq ans au total pour l’ensemble de l’opération. Cette prolongation suppose l’accord de l’investisseur, et ses conditions sont fixées dans le protocole.

Scénario 4 : aucune revente à l’échéance

Le bien n’est pas revendu au terme des 18 mois et la durée n’est pas prolongée.

• Complément de prix : aucun, l’opération est soldée.
• Indemnité restituée : aucune.
• Total perçu : 237 000 €, le net de la signature, que le vendeur conserve.
• Pénalité ou somme à rembourser : aucune. L’investisseur reste propriétaire du bien.

Ce que montrent les quatre scénarios

• Revente à 500 000 € au douzième mois : 452 000 € perçus.
• Revente à 420 000 € au douzième mois : 372 000 € perçus.
• Revente à 300 000 € au douzième mois : 252 000 € perçus.
• Revente à 500 000 € au dix-huitième mois : 437 000 € perçus.
• Aucune revente : 237 000 € perçus.

Le prix de revente pèse beaucoup plus que le délai : un mois de retard coûte 2 500 € dans cet exemple, alors que chaque euro de baisse du prix de revente retire un euro au complément. La méthode de calcul détaillée figure dans nos exemples chiffrés de vente avec complément de prix.

Complément de prix si le bien ne se vend pas : le vrai risque

L’absence de revente est le risque principal de la vente avec complément de prix. Elle ne crée ni dette ni pénalité, mais elle a un coût réel : le vendeur a cédé son bien au premier prix. Dans l’exemple, il conserve 237 000 € pour un bien estimé à 500 000 €. L’écart de 263 000 € correspond aux 63 000 € d’honoraires et d’occupation, et aux 200 000 € de complément qui ne seront jamais perçus.

La vente est en effet ferme et définitive : elle ne peut pas être annulée parce que le bien ne trouve pas preneur, et le vendeur ne dispose d’aucun droit de rachat. Ce risque doit donc être pesé avant de signer, au même titre que les autres limites de la formule, présentées dans notre analyse des avantages, inconvénients et risques de la vente avec complément de prix.

Notre étude de cas d’une vente avec complément de prix à Paris illustre l’issue inverse : un appartement revendu 880 000 € au deuxième mois, pour environ 797 433 € perçus au total. Sans revente au terme des 18 mois, aucun complément n’y aurait été dû.

Comment réduire le risque d’une revente basse ou absente

Le risque dépend en grande partie de décisions prises avant la signature.

Une estimation réaliste

Toute l’opération repose sur la valeur vénale du bien, établie à partir des références de marché, des ventes comparables et, si nécessaire, d’une expertise. Une estimation fondée sur un prix d’affichage optimiste fausse le calcul du complément espéré. Refaites la simulation avec une hypothèse prudente, par exemple 5 % sous l’estimation.

Un prix de mise en vente cohérent

Un prix affiché au-dessus du marché retarde la revente et use l’indemnité d’occupation, sans garantir un meilleur complément. Le prix de mise en vente doit rester proche de l’estimation, afin que le bien trouve preneur dans la durée convenue.

Une commercialisation dès la signature

Chaque mois d’attente coûte un douzième de l’indemnité annuelle et rapproche l’échéance. Préparer le dossier de vente et les visites avant la signature permet de mettre le bien sur le marché sans délai.

Une durée suffisante

La durée de l’opération, fixée dans l’offre, doit correspondre au délai de vente réaliste du bien sur son marché local. Une durée trop courte augmente le risque de scénario 4 ; une durée plus longue réduit le net à la signature, puisque l’indemnité est prépayée, mais elle est restituée au prorata en cas de revente anticipée. Les étapes et délais de la vente avec complément de prix aident à caler ce calendrier.

Comment le vendeur conduit la revente

Dans le modèle Alterfi, la revente est conduite entièrement par le vendeur d’origine, et non par l’investisseur. C’est le vendeur qui s’occupe de la mise en vente, des visites et des échanges avec les acquéreurs.

1. Avant la signature : il lit dans l’offre écrite le prix d’achat, la durée, l’indemnité, les honoraires et les modalités de calcul du complément.
2. Pendant la durée convenue : il commercialise le bien, qu’il l’occupe encore ou qu’il l’ait quitté, et peut présenter un acquéreur à tout moment.
3. À la revente : la vente au tiers est signée chez le notaire, le complément est calculé selon l’acte et l’indemnité non consommée est restituée au prorata.
4. À l’approche de l’échéance : sans acquéreur, il peut solliciter une prolongation par protocole avec l’investisseur, dans la limite de cinq ans au total.

Les conditions varient selon l’investisseur : indemnité de 8 à 12 % par an, honoraires de 5 à 6 % TTC. Notre page honoraires détaille le barème appliqué.

Quand préférer une vente classique ou une vente à réméré

Le risque de revente absente doit être comparé à celui des autres solutions.

• La vente classique convient au propriétaire qui peut attendre. Elle laisse davantage à prix de revente égal, puisqu’elle évite les honoraires de l’opération et l’indemnité d’occupation, mais aucun montant n’est versé avant l’acte définitif avec l’acquéreur.
• La vente à réméré, ou vente avec faculté de rachat, convient au propriétaire qui veut conserver son bien : il dispose d’un délai de cinq ans au plus pour le racheter au prix de vente, plus les frais et loyaux coûts. Son risque est symétrique : faute de rachat, l’acquéreur reste propriétaire.
• La vente avec complément de prix convient au propriétaire qui accepte de vendre, a besoin des fonds rapidement et veut récupérer la valeur de marché à la revente.

Notre comparatif vente avec complément de prix ou vente à réméré aide à choisir selon votre projet.

FAQ

Le complément de prix est-il garanti ?
Le principe du complément est garanti par l’acte : en cas de revente pendant la durée convenue, ce qui dépasse le prix d’achat revient au vendeur, déduction faite des frais d’acte liés au complément. Son montant, en revanche, dépend du prix de revente effectif. Aucun montant minimal n’est garanti.

Peut-on annuler la vente si le bien ne trouve pas d’acquéreur ?
Non. La vente avec complément de prix est une vente ferme et définitive, signée chez le notaire. Le vendeur ne peut pas revenir sur sa décision, ni racheter le bien. S’il souhaite conserver cette possibilité, la solution adaptée est la vente à réméré.

Si l’investisseur revend le bien après l’échéance, ai-je droit à un complément ?
Dans le schéma décrit sur cette page, non : sans revente à l’échéance, l’opération est soldée et aucun complément n’est dû. C’est pourquoi une éventuelle prolongation doit être demandée avant le terme. Lisez attentivement la clause correspondante de l’acte avant de signer.

Les frais de notaire sont-ils remboursés si le bien ne se vend pas ?
Non. Tous les frais de l’opération sont à la charge du vendeur, y compris les frais de notaire de la première vente, entre 2 % et 3 % du prix. Les frais d’acte liés au complément, eux, ne concernent que le cas où un complément est versé.

Pourquoi l’investisseur ne paie-t-il qu’environ 60 % de la valeur ?
Parce qu’il avance les fonds immédiatement et assume le risque de la revente. La différence n’est pas perdue pour le vendeur si le bien se revend pendant la durée convenue : elle lui revient sous forme de complément.

Faut-il payer une indemnité d’occupation pendant une prolongation ?
La prolongation résulte d’un protocole conclu avec l’investisseur, qui en fixe les conditions. Demandez-les par écrit avant de signer le protocole, et vérifiez qu’elles respectent la limite de cinq ans au total pour l’ensemble de l’opération.

Conclusion

Le complément de prix si le bien ne se vend pas est nul : l’opération est soldée, le vendeur conserve le premier prix et ne doit aucune pénalité, mais il a cédé son bien à environ 60 % de sa valeur. Une revente plus basse réduit le complément du même montant, une revente tardive consomme l’indemnité prépayée. Une estimation réaliste, un prix de mise en vente cohérent, une commercialisation immédiate et une durée suffisante sont les meilleurs moyens de limiter ce risque. Pour l’ensemble du mécanisme, des coûts et des conditions, consultez notre guide de la vente avec complément de prix.