Vente avec complément de prix ou vente à réméré : les deux solutions procurent des liquidités rapides à partir d'un bien immobilier, toutes deux sont signées chez le notaire, et dans les deux cas le propriétaire peut rester dans les lieux. Pourtant, elles ne répondent pas à la même question. Le réméré répond à « comment garder mon bien ? ». La vente avec complément de prix répond à « comment vendre mon bien au juste prix sans attendre ? ». Se tromper de solution coûte cher. Ce guide vous donne les critères pour choisir.
La différence fondamentale : récupérer le bien ou récupérer sa valeur
Dans une vente à réméré, le propriétaire vend son bien à un investisseur et conserve, pendant un délai fixé dans l'acte et limité à cinq ans par le Code civil, le droit de le racheter à un prix convenu d'avance. Tout le projet repose sur ce rachat : le vendeur doit, avant l'échéance, retrouver les moyens de racheter, par un nouveau financement, la vente d'un autre actif ou le retour à meilleure fortune.
Dans une vente avec complément de prix, le propriétaire vend son bien définitivement. Il perçoit environ 60 % de sa valeur à la signature, puis, lorsque le bien est revendu au prix du marché, l'intégralité de ce qui dépasse le prix d'achat initial. Il n'y a pas de rachat à financer : le vendeur récupère la valeur de son bien, pas le bien lui-même.
Comparaison point par point
L'objectif
Réméré : traverser une période difficile et redevenir propriétaire. Vente avec complément de prix : vendre au prix du marché sans subir la contrainte du temps.
Ce que perçoit le vendeur
Réméré : un prix de vente immédiat, inférieur à la valeur du bien, et rien de plus si le rachat n'a pas lieu. Vente avec complément de prix : environ 60 % de la valeur à la signature, puis le complément à la revente. Au total, le vendeur récupère l'essentiel de la valeur de marché, diminuée des honoraires et de l'occupation effective.
La durée
Réméré : jusqu'à cinq ans au plus, la durée étant fixée dans l'acte. Vente avec complément de prix : de 6 mois à 3 ans, le temps de revendre le bien dans de bonnes conditions.
Le risque principal
Réméré : ne pas pouvoir racheter à l'échéance. Le bien est alors définitivement perdu au prix de la vente initiale, ce qui peut représenter une perte importante par rapport à sa valeur. Vente avec complément de prix : un marché local qui se retourne et réduit le complément. Le vendeur ne perd pas la valeur de son bien, il en subit seulement les variations.
Le maintien dans les lieux
Dans les deux cas, le vendeur peut rester dans le bien moyennant une indemnité d'occupation. En vente avec complément de prix, elle est d'environ 10 % par an du prix d'achat, prépayée et restituée au prorata si la revente intervient plus tôt.
Le test décisif : pourrez-vous racheter ?
Le réméré n'a de sens que si le rachat est réaliste. Avant de le choisir, posez-vous trois questions précises.
- D'où viendra l'argent du rachat ? Un crédit que la banque vous accordera dans 18 mois, la vente d'un autre bien, la cession d'une entreprise, une succession à venir. Si la réponse est « ma situation va s'améliorer », sans source identifiée, le rachat est un pari.
- Le montant du rachat est-il compatible avec cette source ? Le prix de rachat est fixé dès la signature. Il doit être finançable à l'échéance, pas seulement souhaitable.
- Avez-vous une marge de sécurité dans le calendrier ? Un délai trop court transforme le moindre retard en perte définitive du bien.
Si vous ne pouvez pas répondre clairement à ces trois questions, la vente avec complément de prix est presque toujours la solution la plus protectrice. Elle vous garantit la valeur de votre bien, là où un réméré manqué vous en ferait perdre une grande partie.
Trois situations, trois réponses
Le dirigeant qui attend une cession d'entreprise
Un chef d'entreprise doit régler une dette fiscale de 250 000 € sous trois mois, alors que la cession de sa société, déjà engagée, doit intervenir dans un an. La source du rachat est identifiée et datée : le réméré est adapté. Il lui permet de conserver sa maison et de la racheter avec le produit de la cession.
Les héritiers qui doivent payer les droits de succession
Trois héritiers reçoivent un appartement de 900 000 € et doivent acquitter les droits dans les six mois. Aucun ne souhaite le conserver, mais une vente classique prendra du temps. La vente avec complément de prix leur procure immédiatement de quoi payer les droits, puis la valeur de marché à la revente. Un réméré n'aurait aucun sens : personne ne veut racheter.
Le propriétaire menacé de saisie
Un propriétaire endetté reçoit un commandement de payer valant saisie. S'il dispose d'une perspective sérieuse de redressement, le réméré lui laisse une chance de garder son logement. S'il sait qu'il devra vendre de toute façon, la vente avec complément de prix lui évite la vente aux enchères, souvent conclue très en dessous du marché, et lui assure la valeur de son bien. Nous détaillons ce cas dans notre guide pour éviter l'adjudication.
Et le portage immobilier ?
Le portage immobilier appartient à la même famille que le réméré : le bien est cédé temporairement, avec une perspective de rachat organisée par une convention de portage. Le test décisif est donc le même. Notre comparatif portage ou réméré détaille les différences entre ces deux montages.
Notre recommandation
Choisissez le réméré lorsque vous tenez à votre bien et que vous savez, chiffres à l'appui, comment vous le rachèterez. Choisissez la vente avec complément de prix lorsque vous êtes prêt à vendre, ou lorsque le rachat repose sur une espérance plutôt que sur une source identifiée. Dans le doute, faites étudier les deux scénarios sur votre dossier : à partir de la valeur du bien, du montant nécessaire et de votre horizon, le bon choix apparaît en général de lui-même.
Questions fréquentes
Peut-on transformer un réméré en vente avec complément de prix ?
Pas automatiquement, car ce sont deux contrats distincts. Mais lorsqu'un rachat s'annonce impossible, une négociation avec l'investisseur avant l'échéance peut permettre d'organiser une revente au prix du marché plutôt que de laisser le délai expirer.
Laquelle des deux solutions coûte le moins cher ?
Tout dépend de l'issue. Un réméré racheté rapidement peut être peu coûteux. Un réméré non racheté est la solution la plus coûteuse, puisque le bien est perdu au prix de vente initial. La vente avec complément de prix a un coût connu d'avance : honoraires et occupation effective.
Les deux solutions exigent-elles des revenus ?
Non. Ni l'une ni l'autre n'est un crédit. En revanche, le réméré exige une capacité de rachat à l'échéance, ce qui revient à anticiper un financement futur.
Quelle valeur minimale pour le bien ?
Pour la vente avec complément de prix, 300 000 €.