Cette étude de cas retrace une vente avec complément de prix réellement conduite par Alterfi à Paris : une propriétaire avait besoin de trésorerie pour son activité professionnelle, a perçu 420 400 € à la signature chez le notaire, puis a revendu son appartement 880 000 € deux mois plus tard. Tous les flux sont détaillés, du prix payé par l’investisseur au montant final perçu. Le dossier est anonymisé avec l’accord de la propriétaire.
En bref
- Bien : un appartement de 3 pièces d’environ 75 m² sur la rive gauche de Paris, estimé entre 845 000 € et 905 000 € par un professionnel.
- Prix payé par l’investisseur : 520 000 €, soit environ 59 % du net vendeur estimé ; net perçu à la signature : 420 400 €.
- Revente au deuxième mois à 880 000 € : environ 377 000 € supplémentaires, entre le complément et l’indemnité d’occupation restituée.
- Montant total perçu : environ 797 400 €, pour un coût total d’environ 82 600 €.
La situation : un besoin de trésorerie professionnelle
La propriétaire dirigeait une activité d’import-export qui avait besoin de liquidités rapidement. Son principal actif était son appartement parisien, sans crédit en cours. Elle ne souhaitait ni s’endetter davantage ni brader son bien en le mettant en vente dans l’urgence.
Un avis de valeur établi par une agence immobilière situait le bien entre 845 000 € et 905 000 €, avec une proposition de mise en vente à 920 000 € pour un net vendeur de 884 000 €. Une vente classique à ce prix supposait de trouver un acquéreur, d’attendre son financement puis l’acte définitif : plusieurs mois, alors que les fonds étaient nécessaires immédiatement.
La solution retenue : vendre maintenant, encaisser le complément à la revente
La vente à réméré n’était pas adaptée : la propriétaire ne cherchait pas à conserver son appartement, mais à disposer de son prix sans attendre. La vente avec complément de prix répondait à ce besoin : un investisseur achète le bien et en paie le prix à la signature, la propriétaire reste dans les lieux pendant la commercialisation, puis perçoit le complément lorsque le bien est revendu au prix du marché.
L’investisseur a adressé une proposition écrite détaillant chaque montant. La propriétaire a signé un mandat avec Alterfi, puis la vente a été signée chez le notaire un peu plus de deux semaines après cette proposition, ce qui correspond au délai habituel à Paris, de 10 à 20 jours selon le dossier.
Le jour de la signature : 420 400 € versés
Le prix payé par l’investisseur était de 520 000 €. En ont été déduits, chez le notaire :
- Frais de notaire : 11 200 €, soit environ 2,15 % du prix ;
- Honoraires d’Alterfi : 26 000 € TTC, soit 5 % TTC du prix ;
- Indemnité d’occupation prépayée : 62 400 €, correspondant à 18 mois d’occupation. L’indemnité annuelle était de 41 604 €, soit 8 % du prix, ou 3 467 € par mois.
Net versé à la propriétaire le jour de la signature : 420 400 €. Elle n’a plus rien eu à verser pendant l’occupation, l’indemnité étant entièrement prépayée. Elle restait en revanche redevable des charges courantes du logement : charges de copropriété, taxe foncière, entretien, énergie et assurance.
Les conditions du complément de prix
L’acte prévoyait une durée maximale de 18 mois. Pendant cette période, la propriétaire pouvait présenter un acquéreur à tout moment ; l’investisseur s’engageait à accepter toute offre supérieure au seuil prévu. Trois règles encadraient la sortie :
- Le complément était égal au prix net de revente diminué de 551 200 €, puis des frais de notaire dus sur le complément.
- L’indemnité prépayée était restituée au prorata des mois non utilisés en cas de revente avant le 18e mois.
- Sans revente au terme des 18 mois, aucun complément n’était dû et l’opération était soldée.
Le seuil de 551 200 € correspond au prix d’achat majoré de 6 %. C’est une condition particulière à ce dossier, négociée avec cet investisseur : dans le schéma habituel d’Alterfi, le complément se calcule au-delà du prix d’achat, déduction faite des frais d’acte liés au complément.
La revente : 880 000 € au deuxième mois
La propriétaire a trouvé un acquéreur en septembre, environ deux mois après la signature, à 880 000 €, un prix proche de l’estimation initiale. Sur la base d’un prix net de revente de 880 000 € :
- Complément brut : 880 000 € − 551 200 € = 328 800 € ;
- Frais de notaire sur le complément : environ 7 234 €, estimés au même taux que dans la proposition de l’investisseur ;
- Complément net : environ 321 566 € ;
- Indemnité d’occupation : 2 mois consommés, soit 6 933 €, et 55 467 € restitués.
Montant perçu à la revente : environ 377 033 €. Les frais de notaire sur le complément sont une estimation : leur montant exact résulte du décompte du notaire.
Le bilan complet de l’opération
- Total perçu : 420 400 € à la signature, puis environ 377 033 € à la revente, soit environ 797 433 €.
- Coût total : environ 82 567 €, soit 880 000 € moins le total perçu.
Ce coût se décompose ainsi :
- frais de notaire de la vente à l’investisseur : 11 200 € ;
- honoraires d’Alterfi : 26 000 € TTC ;
- indemnité d’occupation pour deux mois : 6 933 € ;
- écart entre le seuil du complément et le prix d’achat : 31 200 € ;
- frais de notaire sur le complément : environ 7 234 €.
Une vente classique au même prix lui aurait laissé davantage, mais seulement à la signature avec l’acquéreur final, et sans les 420 400 € disponibles dès juillet. Le coût de l’opération rémunère cette disponibilité immédiate, ainsi que la possibilité de rester dans les lieux pendant la commercialisation.
Ce que ce dossier enseigne
- Le net à la signature n’est pas le prix : sur 520 000 € payés par l’investisseur, la propriétaire a perçu 420 400 €, une fois les frais, les honoraires et l’indemnité prépayée déduits.
- Une revente rapide réduit le coût : l’indemnité non utilisée est restituée. Revendu au 18e mois, le même bien aurait laissé environ 55 000 € de moins.
- Le prix de revente compte plus que tout : chaque euro de prix de revente au-delà du seuil revient au vendeur, hors frais d’acte.
- Les conditions varient selon l’investisseur : indemnité de 8 à 12 % par an, honoraires de 5 à 6 % TTC, seuil du complément. Elles doivent être lues ligne par ligne avant la signature.
Pour reproduire ce calcul sur votre propre bien, consultez nos exemples chiffrés de vente avec complément de prix, ainsi que les conditions d’éligibilité et les étapes et délais.
Questions fréquentes sur ce cas
Ce cas est-il réel ?
Oui. Il s’agit d’une opération conduite par Alterfi, anonymisée avec l’accord de la propriétaire. Les montants sont ceux de la proposition de l’investisseur, du mandat et de la facture d’honoraires ; seuls les frais de notaire sur le complément sont estimés.
Pourquoi l’investisseur a-t-il payé 520 000 € pour un bien estimé autour de 880 000 € ?
Dans une vente avec complément de prix, le premier prix se situe autour de 60 % de la valeur : l’investisseur avance des fonds immédiatement et assume le risque de la revente. La différence n’est pas perdue pour le vendeur : elle lui revient sous forme de complément lorsque le bien est revendu.
Que se serait-il passé sans revente dans les 18 mois ?
Selon les conditions de ce dossier, aucun complément n’aurait été dû et l’opération aurait été soldée. La propriétaire aurait conservé les 420 400 € perçus à la signature, sans pénalité. C’est le principal risque de cette solution, à mesurer avant de s’engager.
La propriétaire pouvait-elle rester dans l’appartement ?
Oui, pendant 18 mois au plus, moyennant l’indemnité d’occupation prépayée. L’occupation a pris fin avec la revente.
Ces conditions s’appliquent-elles à tous les dossiers ?
Non. Le pourcentage du prix, l’indemnité, la durée et le seuil du complément dépendent du bien, de la situation et de l’investisseur. Le seuil majoré de 6 % de ce dossier est une condition particulière.
Conclusion
Ce dossier montre la mécanique complète d’une vente avec complément de prix : 420 400 € disponibles en un peu plus de deux semaines, une occupation maintenue, puis une revente au prix du marché qui a porté le total perçu à environ 797 400 €. Le coût, environ 82 600 €, est le prix de la rapidité. Il dépend surtout du délai de revente et des conditions négociées avec l’investisseur.