Une vente à réméré procure des liquidités sans justificatif d’utilisation : le prix vous est payé comme un prix de vente, et non comme un crédit affecté à un achat, et personne ne vous demande de devis ni de facture pour en disposer. Sans justificatif d’usage ne veut pas dire sans contrôle : le notaire vérifie votre identité et l’opération, les dettes inscrites sur le bien sont remboursées en premier, et l’investisseur examine la crédibilité de votre rachat. La vente à réméré est une vente avec faculté de rachat, pour cinq ans au plus.
En bref
- Dans une vente à réméré, le prix vous appartient : vous n’avez pas à justifier l’usage des fonds, contrairement à un crédit affecté à un achat précis.
- Le notaire, soumis aux obligations de lutte contre le blanchiment, vérifie votre identité, la nature de l’opération et l’origine des fonds versés.
- Les dettes inscrites sur le bien sont remboursées à la signature sur le prix, puis vous disposez librement du solde net perçu.
- L’investisseur examine la crédibilité du rachat, car sans rachat dans le délai convenu, il reste propriétaire du bien.
Réméré sans justificatif : pourquoi l’usage des fonds reste libre
La vente à réméré n’est pas un prêt. Vous vendez votre bien à un investisseur, qui vous en paie le prix chez le notaire, entre 42 % et 60 % de sa valeur. Cette somme est le prix d’une vente immobilière : elle vous revient, et vous en disposez comme vous l’entendez.
C’est la différence avec un crédit affecté. Selon la fiche de l’administration reprise sur justice.fr, le crédit affecté est destiné spécialement à l’achat d’un bien ou d’un service : sa rétractation entraîne l’annulation du contrat de vente, alors que le prêt personnel peut être utilisé en toute liberté. Dans une vente à réméré, il n’existe pas de contrat d’achat auquel le prix serait rattaché : vous n’avez à produire ni devis, ni facture, ni compromis pour percevoir les fonds.
Le prix peut ainsi servir, par exemple, à :
- rembourser des dettes personnelles, fiscales ou sociales ;
- apporter de la trésorerie à votre entreprise ;
- financer des travaux, un achat ou une période de transition ;
- désintéresser un indivisaire ou un ex-conjoint ;
- financer un projet à l’étranger, à partir d’un bien situé en France.
La vente ne dépend pas non plus de l’accord d’un prêteur, ce qui explique pourquoi l’expression « prêt réméré » est trompeuse : il n’y a ni mensualité ni capital à rembourser, seulement une faculté de rachat.
Ce qui est vérifié malgré tout : les obligations du notaire
Une vente immobilière se signe devant notaire, et la vente à réméré ne fait pas exception. Or le notaire est tenu à des obligations de lutte contre le blanchiment de capitaux. Tracfin, le service de renseignement financier du ministère de l’Économie, indique que les notaires y sont assujettis et qu’ils ne peuvent pas lui opposer le secret professionnel.
Dans le document qu’il consacre au notariat, Tracfin détaille les obligations de vigilance du notaire :
- identifier son client et, le cas échéant, le bénéficiaire effectif de l’opération, en vérifiant ces éléments sur justificatifs ;
- recueillir des informations sur l’objet et la nature de la relation d’affaires ;
- se renseigner sur l’origine économique des fonds, c’est-à-dire sur la manière dont l’opération est financée ;
- déclarer à Tracfin toute opération qui lui laisse un doute, en principe avant son exécution.
Tracfin précise que les professionnels de l’immobilier sont soumis à des obligations de vigilance du même ordre : identification du client, objet de l’opération, origine des fonds.
Concrètement, « sans justificatif » signifie sans justificatif d’emploi des fonds, pas sans pièces. Vous fournissez votre pièce d’identité, votre titre de propriété et les documents habituels d’une vente : voir notre liste des documents à préparer pour une vente à réméré. Le notaire peut aussi vous interroger sur l’opération elle-même. Ces questions sont normales. Une offre qui vous promet qu’aucune question ne sera posée doit au contraire vous alerter.
Les dettes inscrites sur le bien sont remboursées en premier
Liberté d’usage ne veut pas dire que tout le prix arrive sur votre compte. Lorsque le bien est grevé d’une hypothèque ou d’une autre inscription, le créancier passe avant vous.
Les notaires de France définissent l’hypothèque comme un droit donné à un créancier en garantie d’une dette : en cas de non-paiement, elle lui permet de faire vendre l’immeuble et de se payer sur le prix. Le propriétaire peut vendre le bien hypothéqué, mais le créancier conserve la possibilité d’en demander la vente. Service-public.fr indique par ailleurs que, si vous vendez votre bien sans avoir remboursé votre prêt immobilier en totalité, la mainlevée de l’hypothèque peut se faire en accord avec votre organisme financier, par un acte authentique fait par un notaire, dont les frais sont à votre charge, ou, si aucun accord n’est possible, sur décision de justice.
Dans une vente à réméré, les dettes inscrites sur le bien sont donc remboursées à la signature, sur le prix. Vous disposez librement de ce qui reste, une fois prélevés l’indemnité d’occupation payée d’avance, les honoraires et les frais de notaire. Si ce solde ne suffit pas à rembourser les dettes inscrites, l’opération n’est pas réalisable. Notre article pour vendre un bien hypothéqué détaille ce mécanisme.
Les dettes qui ne sont pas inscrites sur le bien ne sont pas, en principe, prélevées d’office : c’est à vous de décider de les régler avec les fonds reçus, et dans quel ordre. Une exception concerne les biens en copropriété : selon service-public.fr, si vous avez des dettes envers la copropriété, le syndic peut faire opposition au versement du prix de vente. Votre notaire vous indiquera les sommes retenues sur le prix dans votre cas.
Ce que l’investisseur examine : la crédibilité du rachat
Le rachat est une faculté, jamais une obligation. Si vous ne rachetez pas dans le délai convenu, l’investisseur reste propriétaire du bien, sans pénalité ni indemnité supplémentaire. C’est pour cette raison qu’il s’intéresse moins à l’usage des fonds qu’à la manière dont vous comptez racheter.
Le rachat se finance en pratique par l’une des voies suivantes :
- un nouveau crédit, une fois votre situation assainie ;
- la vente d’un autre actif ;
- une succession ;
- la revente du bien à un tiers, que vous conduisez vous-même.
L’usage des fonds peut toutefois éclairer cette analyse. Si le prix sert à solder des dettes qui bloquent aujourd’hui un nouveau crédit, il prépare directement le rachat. S’il finance une dépense sans retour, le rachat devra reposer sur une autre ressource. Mieux vaut l’exposer dès le départ : c’est votre intérêt, puisque l’échec du rachat signifie la perte du bien. Voyez comment financer le rachat de son bien après une vente à réméré et ce qui se passe en l’absence de rachat.
Alterfi n’achète pas les biens : elle met le propriétaire en relation avec un investisseur et l’accompagne jusqu’au notaire. L’étude du dossier et la proposition écrite sont gratuites pour le propriétaire.
Exemple chiffré fictif : la somme dont vous disposez librement
L’exemple qui suit est fictif. Un propriétaire possède un bien estimé à 300 000 € et choisit une durée de 24 mois.
- Prix de vente à l’investisseur : 60 % de la valeur, soit 180 000 €.
- Indemnité d’occupation : environ 10 % par an du prix, soit 18 000 € par an et 36 000 € pour 24 mois, prélevés d’avance sur le prix.
- Honoraires : 6 % TTC du prix, soit 10 800 €.
- Net perçu à la signature : 180 000 € moins 36 000 € moins 10 800 €, soit 133 200 €, hors frais d’acte.
- Frais de notaire : entre 2 % et 3 % du prix, soit 3 600 € à 5 400 €, à la charge du vendeur.
Avec un crédit inscrit sur le bien
Supposons qu’il reste 50 000 € à rembourser sur un crédit garanti par une hypothèque. Cette somme est remboursée à la signature sur le prix. Il reste 83 200 € hors frais d’acte, soit entre 77 800 € et 79 600 € après frais de notaire, hors frais de mainlevée. C’est ce montant, et lui seul, dont le propriétaire dispose sans avoir à justifier son usage.
Au moment du rachat
Pour racheter, le vendeur rembourse le prix de 180 000 €, sans majoration ni intérêts, plus les frais et loyaux coûts prévus par l’article 1673 du Code civil. Le coût de l’opération s’établit à 46 800 € hors frais d’acte (36 000 € d’indemnité et 10 800 € d’honoraires). S’il rachète au bout de 18 mois, 9 000 € d’indemnité lui sont restitués et le coût revient à 37 800 €. Le détail de chaque poste figure dans notre article sur les coûts et frais d’une vente à réméré.
Dans quels cas la vente à réméré convient, et dans quels cas non
La vente à réméré peut répondre à un besoin de liquidités libres lorsque :
- le bien vaut au moins 300 000 € et se situe en France ;
- la somme nette perçue couvre les dettes inscrites sur le bien et le besoin réel ;
- le rachat repose sur une ressource identifiable : crédit, vente d’un actif, succession ou revente du bien ;
- le besoin est limité dans le temps : les durées usuelles vont de 12 à 24 mois, dans la limite de cinq ans.
Elle ne convient pas lorsque :
- le besoin dépasse la somme nette perçue, une fois les dettes inscrites remboursées ;
- aucune source de rachat n’est envisageable, car l’opération reviendrait à vendre le bien à prix réduit ;
- l’objectif est d’échapper aux vérifications : celles du notaire s’appliquent à toute vente immobilière.
Discrétion et absence de justificatif d’usage ne signifient pas opacité. L’opération se déroule entièrement chez le notaire, sans annonce publique, mais elle n’est pas secrète : selon justice.fr, toute personne peut demander au service de la publicité foncière des informations sur un bien immobilier, dont l’identité des propriétaires successifs et le prix des ventes. Notre article sur la confidentialité de la vente à réméré détaille ce qui reste discret.
Sources : Tracfin (ministère de l’Économie), pages « Les professions du droit » et documents « Le dispositif de lutte contre le blanchiment de capitaux et le financement du terrorisme » appliqué à la profession du notariat et aux professionnels de l’immobilier ; service-public.fr, fiches « Peut-on faire lever une hypothèque ? » et « Vente d’un logement en copropriété » ; justice.fr, fiches « Crédit à la consommation : crédit affecté » et « Comment obtenir des renseignements immobiliers ? » ; Notaires de France, lexique, définition de l’hypothèque ; Code civil, articles 1659 à 1673.
FAQ
Dois-je dire à l’investisseur ce que je vais faire de l’argent ?
Vous n’avez pas à justifier l’usage des fonds par des pièces. L’investisseur examine en revanche comment vous comptez racheter, et l’usage prévu peut éclairer ce point. L’exposer franchement facilite l’étude du dossier.
Faut-il fournir des justificatifs de revenus ?
L’opération ne dépend pas d’une capacité d’emprunt, comme un crédit. Les pièces portent d’abord sur votre identité, le bien et les dettes qui le grèvent. Si votre rachat repose sur un futur crédit ou sur vos revenus, des éléments sur ce point peuvent vous être demandés pour en apprécier la crédibilité.
Pourquoi le notaire me pose-t-il des questions sur l’opération ?
Parce qu’il est soumis aux obligations de lutte contre le blanchiment : il doit identifier ses clients, connaître l’objet de l’opération et se renseigner sur l’origine des fonds. Ces questions s’appliquent à toute vente immobilière et ne visent pas votre situation en particulier.
Puis-je utiliser les fonds pour rembourser des dettes non inscrites sur le bien ?
Oui. Les dettes inscrites sur le bien sont remboursées à la signature, et, selon service-public.fr, le syndic peut faire opposition au versement du prix pour des dettes de copropriété. Le solde vous revient, et vous choisissez librement de l’affecter à d’autres dettes, à votre entreprise ou à un projet.
Puis-je faire verser les fonds sur un compte à l’étranger ?
Le prix est versé par le notaire à la signature. Si vous transférez ensuite tout ou partie des fonds hors de France, des obligations déclaratives peuvent s’appliquer, notamment pour un compte détenu à l’étranger ou un transport d’argent liquide. Faites-les vérifier avec votre conseil.
Quand les fonds sont-ils disponibles ?
À la signature de l’acte chez le notaire, après remboursement des dettes inscrites et prélèvement de l’indemnité d’occupation et des honoraires. Entre l’accord et la signature, il faut généralement compter 10 à 20 jours à Paris et 30 à 60 jours en province, selon le dossier, le notaire et les délais administratifs.
Conclusion
Obtenir des liquidités sans justificatif d’usage est possible avec une vente à réméré : le prix vous appartient et aucun contrat d’achat ne le lie à une dépense. Trois limites demeurent : le notaire applique ses obligations de vigilance, les dettes inscrites sur le bien sont remboursées en premier, et l’investisseur doit croire à votre rachat. L’opération suppose un bien d’au moins 300 000 € situé en France, et vous expose à perdre le bien si vous ne rachetez pas dans le délai convenu.