Oui, une vente à réméré peut financer un investissement à l’étranger, à une condition : le bien vendu doit être situé en France. Le prix vous est payé chez le notaire et vous en disposez librement, y compris pour un projet hors de France. La vente à réméré est une vente avec faculté de rachat : vous cédez votre bien à un investisseur entre 42 % et 60 % de sa valeur, puis vous pouvez le racheter dans un délai de cinq ans au plus. Fiscalité, change et transferts de fonds se préparent avec votre conseil.
En bref
- Une vente à réméré peut financer un projet à l’étranger, dès lors que le bien vendu est situé en France et vaut au moins 300 000 €.
- Le prix est payé chez le notaire à la signature, et son usage est libre, y compris pour un investissement hors de France.
- Le transport d’argent liquide d’au moins 10 000 € et les comptes détenus à l’étranger obéissent à des obligations déclaratives propres.
- Le rachat se fait en euros : il doit reposer sur une ressource identifiée, quel que soit le sort du projet à l’étranger.
Réméré et investissement à l’étranger : ce qui est possible
La vente à réméré repose sur la valeur d’un bien, pas sur la destination des fonds. Vous vendez votre bien à un investisseur, qui vous paie le prix chez le notaire. Ce prix vous appartient : vous n’avez pas à justifier son usage, comme l’explique notre article sur l’usage libre des fonds d’une vente à réméré. Rien ne vous oblige donc à le dépenser en France.
Les projets hors de France que ces fonds peuvent servir à financer sont variés, par exemple :
- l’achat d’un bien immobilier dans un autre pays, avant d’avoir réuni les fonds par une autre voie ;
- la création, la reprise ou le développement d’une entreprise à l’étranger ;
- un apport dans une société étrangère ou un investissement aux côtés d’associés ;
- une installation à l’étranger, le temps qu’un autre actif soit vendu.
L’intérêt de l’opération tient à sa logique : obtenir des liquidités à partir d’un bien qu’on ne veut pas perdre, sans dépendre de l’accord d’une banque, puis racheter ce bien lorsque le projet ou une autre ressource le permet. Notre article pour débloquer des liquidités de son patrimoine immobilier compare les autres solutions.
Pourquoi le bien doit être situé en France
Les opérations qu’Alterfi accompagne portent exclusivement sur des biens situés en France, d’une valeur d’au moins 300 000 €. Un bien détenu à l’étranger ne peut pas servir de support à l’opération, même si le projet financé se trouve, lui, hors de France.
La vente à réméré est encadrée par les articles 1659 à 1673 du Code civil et se signe devant notaire, comme toute vente immobilière. Le vendeur peut résider en France ou à l’étranger : ce qui compte est la situation du bien. Maison, appartement, immeuble ou local professionnel peuvent être concernés, comme le détaille notre page sur les biens concernés par une vente avec faculté de rachat.
Pour un patrimoine de valeur élevée, voyez aussi notre article sur la vente à réméré d’un bien de prestige.
Transférer les fonds hors de France : les règles à connaître
Le prix est versé par le notaire à la signature. La suite dépend de la manière dont vous faites sortir les fonds de France et de l’endroit où vous les placez. Deux obligations déclaratives figurent dans les sources officielles.
Le transport d’argent liquide ou de valeurs
Selon service-public.fr, toute personne qui transporte de la France vers l’étranger des fonds ou de l’argent liquide d’un montant égal ou supérieur à 10 000 € doit faire une déclaration à la douane, quels que soient sa nationalité, son lieu de résidence ou le motif du transport. Sont visés notamment les espèces, l’or, les chèques, les titres et les valeurs mobilières. À partir de 50 000 €, un justificatif de la provenance des fonds doit être fourni. La déclaration peut se faire en ligne, par courrier ou au bureau de douane.
Cette fiche vise le transport physique. Elle ne traite pas des virements bancaires : interrogez votre banque sur les pièces qu’elle demande pour un virement international.
Le compte ouvert à l’étranger
Si vous ouvrez, détenez, utilisez ou clôturez un compte à l’étranger, service-public.fr rappelle que vous devez le déclarer chaque année avec votre déclaration de revenus, au moyen du formulaire n° 3916-3916 bis, compte par compte. Il indique une amende de 1 500 € par compte non déclaré, portée à 10 000 € lorsque le compte se situe dans un État qui n’a pas conclu avec la France de convention de lutte contre la fraude et l’évasion fiscales. Impots.gouv.fr précise que l’obligation vise les comptes bancaires et les comptes d’actifs numériques ouverts à l’étranger, ainsi que les contrats d’assurance-vie souscrits hors de France, et désigne désormais ce formulaire sous le n° 3916.
Enfin, la vente elle-même passe par les vérifications du notaire, soumis aux obligations de lutte contre le blanchiment : identification des parties, objet de l’opération, origine des fonds. Un projet à l’étranger clairement décrit facilite ces échanges.
Fiscalité et change : les points à faire valider
La vente à réméré est une vente immobilière, et un investissement à l’étranger ajoute ses propres règles. Ces sujets dépendent de votre situation : faites-les valider par votre notaire et par un conseil fiscal avant de signer.
- La plus-value de la vente. Pour une vente immobilière, service-public.fr indique que la plus-value réalisée sur la vente de la résidence principale est totalement exonérée si le logement est votre habitation habituelle et effective au moment de la vente ; sinon, le notaire chargé de la vente calcule la plus-value imposable et l’impôt, et le paie. La même fiche précise qu’un vendeur non-résident doit désigner un représentant fiscal dès lors que sa plus-value est soumise à impôt, sauf dispense, notamment pour un ressortissant d’un pays de l’Union européenne ou de l’Espace économique européen ayant conclu une convention avec la France, ou lorsque le prix de vente ne dépasse pas 150 000 €. L’application de ces règles à une vente à réméré et au rachat est à faire confirmer par votre notaire. Notre page sur la fiscalité de la vente à réméré aborde aussi le rachat.
- Les revenus et gains du projet à l’étranger. Leur imposition dépend du pays concerné, de votre résidence fiscale et des conventions applicables. Seul un conseil fiscal peut vous répondre sur votre cas.
- Le change. Le prix de rachat est fixé en euros et ne varie pas. Si votre projet est réalisé ou rémunéré dans une autre devise, le montant à réunir pour racheter, exprimé dans cette devise, évoluera avec le cours de change. Cette variation peut jouer dans les deux sens : elle doit être intégrée à votre plan de rachat.
Exemple chiffré fictif : un projet financé hors de France
L’exemple qui suit est fictif. Une propriétaire possède en France un bien estimé à 300 000 €, libre de toute dette. Elle souhaite financer un projet à l’étranger et prévoit de racheter dans un délai de 24 mois, grâce à la vente d’un autre actif.
- Prix de vente à l’investisseur : 60 % de la valeur, soit 180 000 €.
- Indemnité d’occupation : environ 10 % par an du prix, soit 36 000 € pour 24 mois, prélevés d’avance sur le prix.
- Honoraires : 6 % TTC du prix, soit 10 800 €.
- Net perçu à la signature : 133 200 €, hors frais d’acte.
- Frais de notaire : entre 3 600 € et 5 400 €, soit un montant disponible pour le projet compris entre 127 800 € et 129 600 €.
Pour racheter, elle rembourse 180 000 € en euros, plus les frais et loyaux coûts prévus par l’article 1673 du Code civil. Le coût de l’opération atteint 46 800 € hors frais d’acte. Si elle rachète au bout de 18 mois, 9 000 € d’indemnité lui sont restitués et le coût revient à 37 800 €. Si elle ne rachète pas dans le délai, l’investisseur reste propriétaire du bien, sans pénalité ni indemnité supplémentaire. Le détail des postes figure dans notre article sur les coûts et frais d’une vente à réméré.
Préparer le rachat quand le projet est à l’étranger
Le rachat est une faculté, pas une obligation. Mais c’est lui qui vous permet de récupérer votre bien. Or un projet à l’étranger ajoute des incertitudes : délais de revente plus longs, règles locales, change. Le rachat doit donc reposer sur une ressource que vous maîtrisez :
- un nouveau crédit en France, une fois le projet stabilisé ;
- la vente d’un autre actif, en France ou à l’étranger ;
- une succession ;
- en dernier recours, la revente du bien à un tiers, que vous conduisez vous-même.
L’investisseur examine la crédibilité de ce plan avant de s’engager. Une durée trop courte vous expose à devoir racheter avant que le projet ne produise ses fruits : les durées usuelles vont de 12 à 24 mois, et une prolongation peut être convenue avec l’investisseur dans la limite de cinq ans au total, sans nouvel honoraire Alterfi. Notre article pour financer le rachat de son bien détaille chaque voie, et celui sur l’absence de rachat en décrit les conséquences.
Quand la vente à réméré ne convient pas
- Le bien est situé hors de France, ou vaut moins de 300 000 €.
- Le rachat dépend uniquement de la réussite du projet à l’étranger, sans autre ressource.
- Le montant net perçu ne couvre pas à la fois les dettes inscrites sur le bien et le besoin du projet.
Sources : service-public.fr, fiches « Douane : transfert d’argent ou de fonds de la France vers l’étranger » et « Impôt sur le revenu : plus-value immobilière », et actualité « Avez-vous bien déclaré vos comptes domiciliés à l’étranger ? » ; impots.gouv.fr, « Déclaration par un résident d’un compte à l’étranger » ; Tracfin (ministère de l’Économie), document consacré à la lutte contre le blanchiment dans le notariat ; Code civil, articles 1659 à 1673.
FAQ
Peut-on faire une vente à réméré sur un bien situé à l’étranger ?
Non. Les opérations qu’Alterfi accompagne portent uniquement sur des biens situés en France, d’une valeur d’au moins 300 000 €. Les fonds obtenus peuvent en revanche financer un projet hors de France.
Peut-on réaliser l’opération en résidant à l’étranger ?
Ce qui compte est la situation du bien, en France. La vente se signe devant notaire, qui vous indiquera les modalités de signature et les pièces à fournir si vous résidez hors de France. Selon service-public.fr, un vendeur non-résident doit désigner un représentant fiscal lorsque sa plus-value est imposable, sauf dispense, notamment pour certains ressortissants de l’Union européenne ou de l’Espace économique européen ou pour un prix de vente ne dépassant pas 150 000 €.
Dans quelle devise le prix est-il versé et le rachat payé ?
La vente porte sur un bien situé en France et se règle chez le notaire. Le prix de rachat est égal au prix de vente, fixé dans l’acte, plus les frais et loyaux coûts. Une éventuelle conversion dans une autre devise relève de votre banque et vous expose au risque de change.
Puis-je racheter mon bien avec les revenus de mon investissement étranger ?
Oui, si ces revenus sont suffisants et disponibles à temps. Mieux vaut prévoir une seconde ressource, car le rachat est en euros et les délais d’un projet à l’étranger sont difficiles à garantir. À défaut de rachat dans le délai, vous perdez le bien.
Combien de temps faut-il pour obtenir les fonds ?
Entre l’accord et la signature chez le notaire, il faut généralement compter 10 à 20 jours à Paris et 30 à 60 jours en province, selon le dossier, le notaire et les délais administratifs. Les fonds sont versés à la signature. Intégrez ce délai au calendrier de votre projet.
Puis-je continuer à occuper mon bien en France pendant l’opération ?
Oui, moyennant une indemnité d’occupation d’environ 10 % par an du prix, payée d’avance et restituée au prorata en cas de rachat anticipé. Si le bien est loué à un tiers pendant votre séjour à l’étranger, l’indemnité reste due.
Conclusion
La vente à réméré permet de financer un investissement à l’étranger à partir d’un bien situé en France, d’une valeur d’au moins 300 000 €, sans avoir à justifier l’usage des fonds. Elle n’affranchit pas des règles qui entourent les fonds envoyés hors de France, ni des questions fiscales et de change, à traiter avec votre notaire et votre conseil. Surtout, le rachat se paie en euros et à date : il doit s’appuyer sur une ressource sûre, faute de quoi vous perdez le bien.