Comment financer le rachat de son bien après une vente à réméré

Pour financer le rachat de votre bien après une vente à réméré, vous devez réunir, avant l’échéance prévue à l’acte, le prix de vente initial, sans majoration ni intérêts, plus les frais de l’acte de rachat. Cinq sources sont réalistes : des revenus redevenus suffisants, la vente d’un autre bien, une succession ou une donation, un nouveau crédit immobilier une fois la situation assainie, ou la revente du bien à un tiers. Le rachat se prépare au moins douze mois à l’avance. S’il n’a pas lieu, aucune pénalité n’est due, mais l’investisseur reste propriétaire.

En bref

• Le prix de rachat est égal au prix de vente, sans majoration ni intérêts, auquel s’ajoutent les frais et loyaux coûts de l’article 1673 du Code civil.
• Le rachat se finance par des revenus rétablis, la vente d’un autre bien, une succession, une donation, un nouveau crédit ou la revente à un tiers.
• Un rachat échelonné, un rachat partiel ou une prolongation dans la limite de cinq ans au total supposent que l’acte ou l’investisseur le prévoient.
• Sans rachat ni revente avant l’échéance, le vendeur ne doit aucune pénalité, mais l’investisseur reste définitivement propriétaire du bien.

Ce que coûte le rachat de votre bien

Exercer la faculté de rachat, c’est reprendre son bien en remboursant à l’investisseur ce que prévoit l’article 1673 du Code civil : le prix et les frais et loyaux coûts de la vente. Le montant à réunir se compose de trois éléments.

• Le prix de rachat. Il est égal au prix de vente, fixé entre 42 % et 60 % de la valeur du bien, sans majoration ni intérêts. Un bien vendu 180 000 € se rachète 180 000 €.
• Les frais et loyaux coûts. Le notaire en donne le montant exact.
• Les frais de l’acte de rachat, à la charge du vendeur dans le modèle Alterfi. Selon le Bulletin officiel des finances publiques (BOFiP), l’acte qui constate le rachat supporte la taxe de publicité foncière au taux fixe, à l’exclusion de la taxe proportionnelle, lorsque la faculté a été stipulée dans l’acte de vente et que le rachat est exercé dans le délai stipulé par le vendeur lui-même ou son ayant cause à titre universel, par un acte authentique ou ayant date certaine avant l’expiration du délai. S’y ajoutent les émoluments du notaire : demandez-lui un chiffrage écrit.

Une partie de l’indemnité d’occupation peut, à l’inverse, vous revenir. Payée d’avance à la signature, elle est restituée au prorata en cas de rachat anticipé : racheter six mois avant l’échéance d’une opération de 24 mois à 180 000 € libère 9 000 €. Voir la restitution de l’indemnité d’occupation. Pour la plus-value et les droits, voyez la fiscalité de la vente à réméré et du rachat, puis votre notaire.

Financer le rachat d’une vente à réméré : les sources réalistes

Le rachat est une faculté, jamais une obligation. Il se finance avec des ressources identifiées dès la signature, souvent combinées. Les conditions d’exercice de ce droit sont rappelées dans notre article sur les droits du vendeur titulaire de la faculté de rachat.

Le retour à meilleure fortune

Vos revenus se sont rétablis : reprise d’emploi, activité redressée, dettes soldées grâce au prix de vente. L’épargne constituée pendant l’opération suffit rarement à payer seule le rachat, mais elle forme l’apport qui rend un nouveau crédit possible. L’indemnité étant payée d’avance, rien n’est à verser chaque mois, ce qui facilite cette épargne.

La vente d’un autre bien

Un appartement locatif, une résidence secondaire, un terrain ou des parts de société peuvent financer le rachat. Retenez un prix prudent et comptez le temps de commercialisation et celui du notaire : si cette vente tarde, le rachat tarde aussi.

Une succession ou une donation attendue

Une succession ne se règle pas en quelques semaines. Selon impots.gouv.fr, la déclaration de succession doit être déposée dans les six mois qui suivent le décès lorsqu’il est intervenu en France (douze mois hors de France) : les fonds peuvent arriver tard.

Reste l’aide familiale. Selon impots.gouv.fr, chaque parent peut donner jusqu’à 100 000 € à chaque enfant sans payer de droits, abattement utilisable tous les 15 ans en une ou plusieurs fois, et déclarer les dons importants est une obligation. La même source indique que les prêts entre particuliers au-dessus de 5 000 € doivent être déclarés. Faites formaliser le don ou le prêt avec le notaire.

Un nouveau crédit immobilier, une fois la situation assainie

Souvent associé à un apport, il est examiné comme tout crédit immobilier. Le ministère de l’Économie rappelle que le taux d’effort ne doit, en principe, pas dépasser 35 % des ressources de l’emprunteur et que la durée d’endettement maximale est de 25 ans, hors cas particuliers. La Banque de France indique que les établissements consultent systématiquement le FICP avant d’accorder un nouveau crédit : si vous y êtes inscrit, la régularisation des incidents vient d’abord (voir comment vérifier et faire lever un fichage).

La réponse dépend de chaque établissement et de votre dossier : interrogez votre banque et un courtier. L’ACPR rappelle que les intermédiaires en opérations de banque doivent être immatriculés au registre de l’ORIAS, librement consultable. Voir aussi comment reconstruire son dossier bancaire pendant une vente à réméré.

La revente du bien à un tiers avant l’échéance

Sans financement, vous pouvez revendre vous-même le bien à un acquéreur, au prix du marché, avant la fin du délai. Le prix de revente rembourse le prix de rachat dû à l’investisseur, et la différence vous revient. L’articulation entre le rachat et la revente se décide avec le notaire, notamment pour ses effets fiscaux : selon le BOFiP, le régime de la taxe au taux fixe ne vise pas le rachat exercé par un tiers à qui la faculté aurait été cédée.

Rachat échelonné, rachat partiel, prolongation : ce que l’acte peut prévoir

Selon l’accord conclu avec l’investisseur, l’acte peut prévoir des modalités plus souples qu’un rachat unique à l’échéance. Rien n’est automatique.

• Le rachat échelonné : le prix de rachat est réglé en plusieurs versements, selon un calendrier fixé à l’acte.
• Le rachat partiel : le vendeur rachète une partie seulement de ce qu’il a vendu, dans les conditions prévues à l’acte.
• La prolongation : un délai initial plus court peut être prolongé par accord avec l’investisseur, sans jamais dépasser cinq ans au total, plafond fixé par l’article 1660 du Code civil.

En portage immobilier, la règle est identique : la durée totale, promesse de vente comprise, ne dépasse jamais cinq ans (voir la durée du portage immobilier et sa prolongation). Pour le point de départ du délai, reportez-vous au délai légal pour exercer la faculté de rachat. Une prolongation se demande avant l’échéance ; ses conditions se négocient avec l’investisseur.

Comment racheter son bien après un réméré : le calendrier

12 mois avant l’échéance

• Relisez l’acte : date d’échéance, prix de rachat, forme de la notification, possibilités d’échelonnement ou de prolongation.
• Demandez au notaire un chiffrage écrit des frais de l’acte de rachat.
• Si vous êtes fiché, vérifiez que chaque incident est régularisé.
• Si un autre bien doit être vendu, mettez-le en vente.

6 mois avant l’échéance

• Présentez votre dossier à votre banque et à un courtier.
• Si le financement paraît incertain, ouvrez la discussion avec l’investisseur sur une prolongation, dans la limite de cinq ans au total.
• Si le rachat est hors de portée, lancez la revente du bien à un tiers.

3 mois avant l’échéance

• Obtenez l’offre de prêt. Selon la DGCCRF, le prêteur doit maintenir son offre au moins 30 jours, et l’emprunteur dispose d’un délai de réflexion de 10 jours avant de l’accepter, qui démarre au lendemain de sa réception.
• Notifiez votre intention de racheter dans les formes prévues par l’acte et fixez avec le notaire une date de signature antérieure à l’échéance.
• Réunissez les fonds chez le notaire avant cette date.

Exemple chiffré fictif : réunir 180 000 € en 18 mois

Exemple fictif, conforme au modèle Alterfi. Sophie, dirigeante d’une petite entreprise, doit solder des dettes et possède une maison estimée 300 000 €. Elle la vend à un investisseur 180 000 €, soit 60 % de sa valeur, avec une faculté de rachat de 24 mois, et reste dans les lieux.

• Indemnité d’occupation : 10 % par an de 180 000 €, soit 18 000 € par an et 36 000 € payés d’avance pour 24 mois.
• Honoraires : 6 % TTC de 180 000 €, soit 10 800 €.
• Net à la signature : 180 000 € moins 36 000 € moins 10 800 €, soit 133 200 €, hors frais d’acte.
• Frais de notaire : 2 % à 3 % du prix, soit 3 600 € à 5 400 €, à sa charge.

Cette somme solde ses dettes et son activité se redresse. Douze mois avant l’échéance, elle vend un studio, pour 70 000 € nets. Elle obtient ensuite un crédit immobilier de 110 000 €. Avec 180 000 € réunis, plus les frais de l’acte de rachat réglés sur son épargne, elle rachète au 18e mois. Six mois d’indemnité non utilisés lui sont restitués, soit 9 000 €. Le coût de l’opération s’établit à 37 800 € (27 000 € d’indemnité et 10 800 € d’honoraires), hors frais d’acte de la vente et du rachat. À 24 mois, il aurait été de 46 800 €.

Variante : sans crédit, Sophie revend elle-même la maison à un tiers avant l’échéance. Pour une revente à 300 000 € au 18e mois, il lui revient 120 000 € une fois le prix de rachat de 180 000 € remboursé, plus les 9 000 € restitués, avant frais et fiscalité éventuels de la revente.

Si le rachat n’est pas possible : ce qui se passe

Si vous ne rachetez pas et ne revendez pas avant l’échéance, l’investisseur reste propriétaire du bien. Aucune pénalité ni indemnité supplémentaire n’est due, mais la perte est réelle : le bien a été cédé entre 42 % et 60 % de sa valeur, et l’indemnité d’occupation comme les honoraires ont été supportés. Voir notre article que se passe-t-il si je ne rachète pas le bien.

D’où trois réflexes : vérifier le financement tôt ; demander une prolongation tant qu’il reste de la marge sous le plafond de cinq ans ; à défaut, privilégier la revente à un tiers.

Avant de signer : un rachat crédible dès le départ

Une vente à réméré ou un portage immobilier n’a de sens que si trois conditions sont réunies : un bien situé en France d’une valeur d’au moins 300 000 € ; une somme nette perçue qui couvre la totalité des dettes ; un projet de rachat ou de revente identifié, daté et chiffré. Elle ne convient pas si le rachat repose sur un espoir sans échéance ou si vous savez déjà que vous ne rachèterez pas : la vente avec complément de prix est alors à comparer.

Sources : ministère de l’Économie, pages « Crédit immobilier : comment ça marche ? » et « Crédit immobilier : lisez attentivement les documents remis » (DGCCRF) ; Banque de France, page « Le fichier national des incidents de remboursement des crédits (FICP) » ; ACPR, page « Intermédiaires en opérations de banque et services de paiement » ; impots.gouv.fr, pages « Déclarer une succession », « Que puis-je donner à mes enfants, petits-enfants sans avoir à payer de droits ? » et « Un proche m’a prêté de l’argent, dois-je le déclarer ? » ; Bulletin officiel des finances publiques, BOI-ENR-DMTOI-10-10-30-40 (ventes avec faculté de rachat).

FAQ

L’investisseur peut-il refuser que je rachète mon bien ?
La faculté de rachat est prévue aux articles 1659 à 1673 du Code civil et stipulée dans l’acte de vente, pour un terme qui ne peut excéder cinq ans. Le rachat est une faculté du vendeur, jamais une obligation : le vendeur qui rachète rembourse le prix et les frais et loyaux coûts (article 1673). Le prix de rachat est celui fixé à l’acte, égal au prix de vente. En cas de difficulté, consultez le notaire ou un avocat.

Les indemnités d’occupation versées viennent-elles en déduction du prix de rachat ?
Non. L’indemnité rémunère l’occupation du bien et ne s’impute pas sur le prix de rachat, qui reste égal au prix de vente. Seule la part correspondant à la période non utilisée est restituée en cas de rachat anticipé.

Une banque peut-elle financer le rachat d’un bien vendu à réméré ?
Oui, si votre dossier le permet : revenus, apport, absence d’incident en cours. Chaque établissement décide selon ses propres critères, sans obligation d’accepter.

Un proche peut-il racheter le bien à ma place ?
Un proche peut financer le rachat, par un don ou un prêt, mais c’est en principe vous qui exercez la faculté. Selon le BOFiP, le régime fiscal de l’acte de rachat au taux fixe ne s’applique pas lorsque la faculté est exercée par un tiers à qui elle a été cédée. Faites valider le montage par le notaire.

Peut-on obtenir une prolongation après l’échéance ?
Non. Une prolongation se négocie avant l’échéance, avec l’accord de l’investisseur, et la durée totale ne peut dépasser cinq ans. Une fois le délai expiré sans rachat, l’investisseur reste propriétaire.

Conclusion

Financer le rachat se prépare dès la signature : chiffrer le prix et les frais de l’acte, identifier ses sources de fonds, puis suivre un calendrier à 12, 6 et 3 mois de l’échéance. À défaut de rachat, la revente à un tiers préserve l’essentiel de la valeur. Pour revoir le fonctionnement complet de l’opération, consultez notre guide de la vente à réméré.