Vente à réméré : une opération confidentielle, sans annonce

Oui, une vente à réméré peut rester confidentielle : le bien n’est jamais mis en annonce, il n’y a ni panneau ni visites publiques, et l’investisseur est trouvé par mise en relation. Discrétion ne veut pas dire secret : comme toute vente immobilière, l’acte signé chez le notaire est publié au service de la publicité foncière. La vente à réméré, ou vente avec faculté de rachat, reste une vraie vente. Qui est informé, que peut apprendre un tiers, et comment limiter la diffusion ?

En bref

• Une vente à réméré se fait sans annonce ni visites publiques : le dossier est présenté directement à un investisseur par mise en relation.
• Sont informés l’investisseur, le ou les notaires, l’intermédiaire, les créanciers remboursés sur le prix et les personnes dont l’accord est nécessaire.
• L’acte est publié au service de la publicité foncière : toute personne peut y demander l’identité des propriétaires successifs et le prix des ventes.
• Le vendeur qui occupe son logement y reste et ne verse rien chaque mois : rien ne change en apparence pour l’entourage.

Une vente à réméré confidentielle : pas d’annonce, une mise en relation

Dans une vente classique, le bien est rendu public pour trouver un acheteur : annonces, photos, panneau, visites, parfois plusieurs agences. Dans une vente à réméré, rien de tout cela. L’acquéreur n’est pas un particulier qui cherche un logement, mais un investisseur auquel le dossier est présenté directement.

Alterfi n’achète pas les biens. La société met le propriétaire en relation avec un investisseur et l’accompagne jusqu’à la signature chez le notaire. Elle est titulaire de la carte professionnelle immobilière ; ce n’est pas un établissement de crédit et elle ne détient pas de fonds. Le cercle des personnes qui découvrent le bien et la situation du propriétaire est donc limité dès le départ.

Les différences avec une vente ordinaire ne s’arrêtent pas là : elles sont détaillées dans la page vente à réméré et vente classique.

Rien ne change en apparence

Le vendeur qui habite le bien y reste pendant toute l’opération. L’indemnité d’occupation, environ 10 % par an du prix de vente, est payée d’avance par prélèvement sur le prix à la signature : il n’y a ni loyer mensuel, ni virement régulier à un tiers. Pour les voisins comme pour l’entourage, la vie dans les lieux continue. C’est ce qui permet de vendre sa maison et rester dedans sans que la vente se voie.

Qui est informé de l’opération ?

Une vente à réméré discrète implique malgré tout plusieurs intervenants, chacun pour une raison précise :

• L’investisseur : il achète le bien. Il examine le dossier, la valeur, la situation du vendeur et son projet de rachat.
• Le ou les notaires : la vente immobilière se signe devant notaire. Chaque partie peut avoir le sien. Leur rôle est décrit dans la page le rôle du notaire et de l’acquéreur.
• L’intermédiaire : il étudie le dossier, présente le bien et suit l’opération jusqu’à la signature.
• Les créanciers remboursés sur le prix : banque titulaire d’une hypothèque, créancier qui poursuit une saisie, administration fiscale. Ils sont remboursés sur le prix de vente, selon les modalités que le notaire met en œuvre.
• Les personnes dont l’accord est nécessaire : coindivisaires, conjoint lorsque le bien lui appartient aussi ou qu’il s’agit du logement de la famille, associés d’une SCI. Le notaire vérifie qui doit consentir à la vente.

Selon le cas, d’autres intervenants peuvent devoir être prévenus, par exemple un locataire en place ou le syndic d’une copropriété : le notaire indique quelles formalités s’imposent.

Le cas du crédit garanti par une hypothèque

Lorsque le bien est grevé d’une hypothèque, le prêteur est forcément dans la boucle. Selon service-public.gouv.fr, la levée de l’hypothèque est nécessaire lorsque le propriétaire vend son bien sans avoir remboursé son prêt immobilier en totalité. Elle se fait en accord avec l’organisme financier, par un acte authentique établi par un notaire, que celui-ci présente au service de la publicité foncière, lequel radie l’inscription. Les détails figurent dans la page vendre un bien hypothéqué.

Publicité foncière : ce que la vente rend public

C’est le point sur lequel il faut être honnête : une vente à réméré n’est pas une opération secrète. Selon impots.gouv.fr, l’acte de vente doit obligatoirement être signé devant un notaire, qui, pour que la vente soit opposable aux tiers, le transmet au service chargé de la publicité foncière ; le délai de publication peut aller de quelques semaines à quelques mois. Opposable aux tiers signifie que la vente s’impose à tous, et pas seulement à ses signataires. La faculté de rachat figure dans cet acte ; sa portée à l’égard des tiers est à faire préciser par le notaire.

Concrètement, deux sources rendent l’information accessible :

• Le service de la publicité foncière : selon service-public.gouv.fr, toute personne, physique ou morale, peut demander des informations sur un bien immobilier, notamment l’identité des propriétaires successifs et le prix des différentes ventes, ainsi que la copie des documents de vente. La demande est faite au service du lieu du bien et elle est payante.
• Les données de valeurs foncières : la direction générale des finances publiques publie en données ouvertes, sur data.gouv.fr, les transactions immobilières des cinq dernières années, établies à partir des actes notariés et du cadastre, avec le prix de vente, la date, l’adresse et un descriptif du bien, à l’exception de l’Alsace, de la Moselle et de Mayotte. Le jeu de données est mis à jour deux fois par an.

En pratique, il faut une démarche volontaire pour obtenir ces informations : personne n’est averti de la vente. Mais quelqu’un qui cherche peut savoir que le bien a été vendu, à qui et à quel prix.

Exemple chiffré : ce que voit un tiers, ce que perçoit le vendeur

L’exemple qui suit est fictif. Il illustre le calcul et ne correspond à aucun dossier réel.

Une propriétaire détient une maison dont la valeur est retenue à 300 000 €. Elle la vend à réméré à 180 000 €, soit 60 % de la valeur, pour vingt-quatre mois.

• Prix de vente, celui qui figure dans l’acte publié : 180 000 €.
• Indemnité d’occupation payée d’avance pour vingt-quatre mois : 36 000 €.
• Honoraires (6 % toutes taxes comprises) : 10 800 €.
• Net perçu à la signature, hors frais d’acte : 133 200 €.
• Frais de notaire (2 % à 3 % du prix) : 3 600 à 5 400 €.
• Prix de rachat : 180 000 €.

Le coût total est de 46 800 € hors frais d’acte. Si elle rachète au bout de dix-huit mois, 9 000 € lui sont restitués et le coût revient à 37 800 €.

Un tiers qui consulterait les données publiques verrait une vente à 180 000 € d’une maison qui en vaut 300 000 €. Il ne verrait ni l’indemnité d’occupation, ni les honoraires, ni l’usage des fonds. Si la propriétaire ne rachète pas dans le délai, elle ne doit rien de plus, mais l’investisseur reste propriétaire.

Ce qui reste discret, et comment limiter la diffusion

En dehors de la publicité foncière, l’opération reste circonscrite aux personnes qui en ont besoin :

• Pas de demande de prêt : la vente à réméré n’est pas un crédit. Elle ne passe pas par une banque qui examinerait le dossier. Pour le fichage, voir la page faculté de rachat et fichage Banque de France.
• Pas de justification publique de l’usage des fonds : le prix revient au vendeur, après remboursement des créanciers sur le prix.
• Un cercle restreint : un seul investisseur conclut l’opération, et le dossier n’est pas diffusé largement.

Pour limiter encore la diffusion, quelques précautions simples :

1. réunir soi-même les pièces du dossier plutôt que de multiplier les intermédiaires ;
2. demander au notaire, avant la signature, quelles personnes devront être informées et pourquoi ;
3. vérifier dans l’acte les clauses qui organisent l’occupation, le rachat et la répartition des charges, présentées dans la page ce que contient l’acte de vente à réméré ;
4. s’adresser à un intermédiaire identifiable, dont les critères de choix figurent dans la page organisme de vente à réméré.

Le traitement des données transmises à Alterfi est décrit dans la politique de confidentialité du site.

Quand la discrétion ne doit pas guider le choix

La confidentialité est un avantage, pas une raison suffisante de vendre à réméré. L’opération convient lorsque trois conditions sont réunies : un bien d’au moins 300 000 € situé en France, un net perçu qui couvre réellement les dettes ou le besoin, un projet de rachat ou de revente crédible dans le délai.

Elle ne convient pas lorsque le rachat est illusoire : le bien serait alors définitivement vendu entre 42 % et 60 % de sa valeur, et une vente classique, même plus visible, rapporterait davantage. Elle ne permet pas non plus de tenir à l’écart une personne dont l’accord est requis, comme un coindivisaire ou un conjoint copropriétaire. Lorsqu’une procédure est déjà engagée, le créancier en connaît l’existence : la discrétion porte alors sur la vente, pas sur les difficultés. Pour un bien de grande valeur, les enjeux propres sont présentés dans la page vente à réméré d’un bien de prestige.

Sources : impots.gouv.fr, question « Je vends mon logement. Dois-je obligatoirement faire appel à un notaire ? » ; service-public.gouv.fr, fiches « Comment obtenir des renseignements immobiliers ? » et « Peut-on faire lever une hypothèque ? » et « Mariage, Pacs ou concubinage (union libre) : quelles différences ? » ; entreprendre.service-public.gouv.fr, fiche sur la prise de décision dans une société civile immobilière ; data.gouv.fr, jeu de données « Demandes de valeurs foncières » publié par la direction générale des finances publiques.

FAQ

Mon bien sera-t-il publié sur des sites d’annonces immobilières ?
Non. Une vente à réméré ne passe pas par les portails d’annonces : le dossier est présenté directement à un investisseur. Il n’y a ni photos publiées, ni panneau, ni visites ouvertes au public.

Mes voisins sauront-ils que j’ai vendu ma maison ?
Rien ne change en apparence, puisque le vendeur reste dans les lieux. En revanche, la vente est publiée au service de la publicité foncière et figure, hors Alsace, Moselle et Mayotte, dans les données publiques de valeurs foncières : une personne qui fait la démarche peut l’apprendre.

Ma banque sera-t-elle informée de la vente à réméré ?
Si elle détient un crédit garanti sur le bien, oui : elle est remboursée sur le prix et la levée de l’hypothèque passe par elle. Une banque qui n’est pas créancière n’a pas à intervenir dans l’opération.

Peut-on faire une vente à réméré sans que son conjoint le sache ?
Pas lorsque son accord est nécessaire à la vente, par exemple si le bien appartient aux deux époux. Selon service-public.gouv.fr, le logement de la famille est protégé : l’accord des deux époux est nécessaire pour le vendre, quel que soit le régime matrimonial, même si la résidence principale appartient à un seul d’entre eux. Pour un autre bien propre, le notaire indique les règles applicables.

La clause de rachat apparaît-elle dans l’acte publié ?
Oui. La faculté de rachat figure dans l’acte de vente, qui est transmis au service de la publicité foncière : une personne qui en demande copie peut donc la lire. Ses effets à l’égard des tiers sont à faire préciser par le notaire.

L’étude de mon dossier engage-t-elle à quelque chose ?
Non. L’étude du dossier et la proposition écrite sont gratuites et n’engagent pas le propriétaire. Les honoraires ne sont dus que si l’opération se réalise.

Conclusion

Une vente à réméré est discrète par construction : pas d’annonce, pas de visites, un investisseur trouvé par mise en relation, un vendeur qui reste chez lui sans rien verser chaque mois. Elle n’est pas secrète pour autant : l’acte est publié au service de la publicité foncière, et le prix figure, hors Alsace, Moselle et Mayotte, dans les données publiques de valeurs foncières. Sont informés ceux qui doivent l’être, notaire, investisseur, créanciers remboursés, personnes dont l’accord est requis. Pour le fonctionnement complet, reportez-vous au guide de la vente à réméré.