Les motifs de refus d’un crédit immobilier tiennent à la capacité de remboursement ou au profil de l’emprunteur : taux d’effort au-delà de 35 %, durée supérieure à 25 ans, revenus jugés instables, apport insuffisant, fichage, assurance emprunteur ou taux d’usure. Pour y répondre, il faut identifier le motif exact, puis corriger le paramètre qui bloque avant de redéposer. Notre guide crédit refusé partout : causes et solutions présente la vue d’ensemble. Si le crédit reste fermé, un propriétaire peut mobiliser son bien sans emprunter, par exemple par une vente à réméré.
En bref
- Un taux d’effort supérieur à 35 % bloque un crédit immobilier, sauf dérogation, car le HCSF a rendu ce plafond contraignant pour les banques.
- La banque évalue la solvabilité sur les revenus, l’épargne, les biens, les dépenses et les dettes, et non sur la valeur du bien financé.
- Un fichage au FICP, un refus d’assurance ou un TAEG au-delà du taux d’usure peuvent aussi bloquer un dossier par ailleurs solide.
- Chaque motif appelle une réponse précise : réduire les charges, ajuster la durée ou le montant, régulariser un incident, changer d’assureur.
Ce que la banque examine avant d’accorder un crédit immobilier
Une banque n’est jamais tenue de prêter : selon le ministère de l’Économie, « l’établissement financier est libre de signer ou non un contrat de prêt ». Avant de faire une offre, elle doit évaluer votre solvabilité et consulter le FICP, le fichier des incidents de remboursement des crédits aux particuliers, rappelle justice.fr.
Assurance Banque Épargne Info Service, le site d’information commun de la Banque de France, de l’ACPR et de l’AMF, précise les éléments retenus : vos revenus, votre épargne, vos biens, vos dépenses régulières, vos dettes et autres engagements. La même source ajoute que l’évaluation de la solvabilité ne repose pas sur la valeur du bien financé.
En cas de rejet, vous devez en être informé dans les meilleurs délais et, si le refus est fondé sur la consultation du FICP, le prêteur doit le préciser. Pour le reste, demandez le motif à votre conseiller : sans lui, impossible d’y répondre. Les recours possibles sont détaillés dans notre page refus de prêt bancaire : quels recours.
Motifs de refus d’un crédit immobilier liés à vos finances
Un taux d’effort supérieur à 35 %
Le Haut Conseil de stabilité financière (HCSF) a rendu contraignant, pour les crédits immobiliers, un taux d’effort qui ne doit pas excéder 35 %. Le ministère de l’Économie le calcule ainsi : charges divisées par revenus, multiplié par 100. Les charges comprennent les remboursements d’emprunt, assurance comprise, et le loyer si vous restez locataire ; les ressources prises en compte sont notamment les salaires, les pensions de retraite et les revenus locatifs. Avec 5 000 € de revenus mensuels, les charges ne doivent pas dépasser 1 750 € par mois. Les banques peuvent déroger à ce critère, mais pour 20 % au plus de leur production trimestrielle de crédits immobiliers, une marge dont au moins 70 % est réservée aux acquéreurs de leur résidence principale.
Comment y répondre : solder un crédit à la consommation ou un crédit renouvelable avant de redéposer, réduire le montant emprunté, augmenter l’apport ou ajouter un co-emprunteur. Si les crédits en cours sont trop nombreux, voir les solutions quand on a trop de crédits.
Une durée supérieure à 25 ans
Selon le ministère de l’Économie, la durée d’endettement maximale est de 25 ans. Elle peut être portée à 27 ans lorsque l’entrée en jouissance du bien est décalée par rapport à l’octroi du crédit, pour un logement neuf, ou ancien si des travaux d’ampleur représentent 10 % du coût total de l’opération. Comment y répondre : revoir le montant du projet ou l’apport plutôt que la durée.
Un reste à vivre jugé trop faible
Le ministère de l’Économie indique que la banque distingue le montant que vous pouvez consacrer au remboursement et votre reste à vivre, « qui vous est nécessaire pour vous acquitter de vos autres charges ». Un dossier peut donc être refusé même sous le seuil de 35 %.
Des revenus instables ou un apport insuffisant
Des revenus récents, irréguliers ou en baisse, fréquents chez les indépendants et les dirigeants, réduisent le montant que la banque accepte de financer. L’apport compte aussi : selon justice.fr, votre épargne peut servir d’apport personnel, en tout ou partie, et les frais de dossier du prêt et de l’assurance s’ajoutent aux coûts à financer. Comment y répondre : présenter des bilans ou avis d’imposition complets, attendre un exercice de plus si l’activité se redresse, et chiffrer précisément l’ensemble des frais.
Les motifs liés à votre profil : fichage, santé, âge
Une inscription au FICP
La Banque de France indique que les établissements consultent systématiquement le FICP avant d’accorder un nouveau crédit. Être inscrit n’interdit pas de souscrire un crédit, mais l’inscription « peut constituer un élément défavorable » dans l’examen de la demande. Selon service-public.fr, une inscription pour incident de remboursement dure cinq ans au plus, et elle est annulée de manière anticipée si vous régularisez le paiement dû.
Comment y répondre : vérifier votre inscription, rembourser les sommes dues pour obtenir sa levée, puis redéposer. Notre guide explique comment vérifier et faire lever un fichage FICP ou FCC.
Un refus d’assurance emprunteur ou une surprime
Selon service-public.fr, le prêteur peut vous imposer une assurance emprunteur, mais vous pouvez choisir un autre assureur dont le contrat respecte sa fiche personnalisée. L’assureur ne peut pas vous faire remplir de questionnaire de santé pour un crédit de 200 000 € ou moins par assuré, à rembourser avant 60 ans ; pour les autres crédits, il demande un questionnaire médical. Un risque aggravé de santé relève de la convention Aeras. Selon le ministère de l’Économie, sa grille de référence liste les maladies qui permettent un accès à l’assurance dans des conditions habituelles ou s’en rapprochant, pour un montant assuré de 420 000 € au plus et un contrat qui s’achève avant le 71e anniversaire de l’emprunteur ; une offre peut toutefois comporter une surprime ou une exclusion. Le droit à l’oubli dispense de déclarer un ancien cancer ou une hépatite virale C lorsque le protocole thérapeutique est terminé depuis au moins cinq ans, sans rechute, et que le contrat s’achève avant 71 ans.
Comment y répondre : mettre plusieurs assureurs en concurrence, saisir la commission de médiation Aeras en cas de refus et, après un refus au troisième niveau, examiner avec le prêteur une garantie alternative, comme la caution ou l’hypothèque.
L’âge de l’emprunteur
Justice.fr range l’âge parmi les critères de discrimination interdits ; il pèse pourtant par la durée possible et par l’assurance : selon service-public.fr, si le prêt n’est pas remboursé avant 60 ans, l’assureur demande un questionnaire médical. Voir les solutions du senior propriétaire à qui l’on refuse un crédit.
Le coût du crédit : quand le taux d’usure bloque le dossier
Selon le ministère de l’Économie, le taux d’usure est le plafond légal des taux que peuvent appliquer les prêteurs professionnels. Il est fixé chaque trimestre par la Banque de France à partir des taux effectifs moyens du trimestre précédent, majorés d’un tiers. Le TAEG d’un crédit, qui comprend les intérêts, les frais et commissions, et les coûts d’assurance et de garantie obligatoires, ne doit pas dépasser ce plafond. Une surprime d’assurance ou des frais élevés peuvent donc rendre un prêt impossible à proposer, même pour un emprunteur solvable.
Comment y répondre : faire baisser le coût de l’assurance par une délégation, réduire les frais annexes, ou ajuster le montant et la durée pour revenir sous le seuil.
Répondre à un refus : la méthode en cinq étapes
- Obtenir le motif auprès du conseiller, et la précision écrite si le refus repose sur le FICP.
- Vérifier son fichage : selon service-public.fr, le FICP se consulte en ligne depuis l’espace personnel du site de la Banque de France, sur place sur rendez-vous ou par courrier.
- Corriger le paramètre bloquant : charges, montant, apport, assurance.
- Consulter un courtier immatriculé à l’ORIAS, qui doit vous indiquer par écrit les modalités ou le niveau de sa rémunération avant la signature du mandat, selon Assurance Banque Épargne Info Service.
- Ne rien verser d’avance : la Banque de France conseille de ne verser aucune somme pour obtenir un prêt ou débloquer les fonds.
Quand le crédit reste fermé : réméré, portage ou complément de prix
Si aucun motif ne peut être corrigé à court terme, un propriétaire peut cesser de chercher un prêt. Alterfi ne propose aucun crédit : elle met le propriétaire en relation avec un investisseur qui achète le bien et l’accompagne jusqu’au notaire. Dans la vente à réméré et le portage immobilier, l’investisseur achète entre 42 % et 60 % de la valeur, et le prix de rachat est égal au prix de vente, sans majoration ni intérêts, plus les frais et loyaux coûts de l’article 1673 du Code civil. La faculté de rachat ne peut excéder cinq ans (article 1660 du Code civil). La vente avec complément de prix vise celui qui accepte de vendre, mais veut percevoir un complément lors de la revente qu’il conduit lui-même.
Ces solutions peuvent répondre lorsque le bien est situé en France et vaut au moins 300 000 €, que le montant net perçu couvre les dettes ou le besoin, et, pour le réméré et le portage, que le rachat repose sur une ressource identifiée : vente d’un autre actif, succession, ou nouveau crédit une fois le motif de refus levé. Elles ne répondent pas si le bien vaut moins de 300 000 €, si le prix ne suffit pas à tout solder, ou si aucune ressource ne permettra de racheter : le rachat est une faculté, jamais une obligation, et à défaut l’acquéreur reste propriétaire, sans pénalité ni indemnité supplémentaire. Voir ce qui se passe en l’absence de rachat.
Exemple chiffré fictif : un refus pour taux d’effort
Cet exemple est fictif. Madame Martin gagne 5 200 € par mois. Entre le reliquat de son crédit immobilier et deux crédits à la consommation, ses charges atteignent 2 300 € par mois, soit un taux d’effort d’environ 44 %. Elle cherche à regrouper ses 125 000 € de dettes : deux banques refusent. Sa maison est estimée à 300 000 €.
Un investisseur achète la maison 180 000 €, soit 60 % de sa valeur, avec une faculté de rachat de 24 mois. Sont prélevés sur le prix à la signature l’indemnité d’occupation payée d’avance pour 24 mois, 36 000 €, et les honoraires, 5 % HT du prix de vente, soit 6 % TTC : 10 800 €. Elle perçoit 133 200 € nets, hors frais d’acte. Après les frais de notaire, entre 2 % et 3 % du prix de vente (3 600 à 5 400 €), il lui reste 127 800 à 129 600 € : ses 125 000 € de dettes sont soldés, avec une marge de 2 800 à 4 600 €.
Libérée de ses mensualités, elle obtient au bout de 18 mois un crédit immobilier, sous réserve de l’accord d’une banque, et rachète sa maison 180 000 €, plus les frais et loyaux coûts. L’indemnité des 6 mois non consommés lui est restituée, soit 9 000 €. Le coût de l’opération s’établit à 37 800 € (27 000 € d’indemnité et 10 800 € d’honoraires), hors frais d’acte. Sans rachat dans le délai, l’acquéreur serait resté propriétaire.
Sources : ministère de l’Économie (crédit immobilier, taux d’usure, convention Aeras, mesure du HCSF relative à l’octroi de crédits immobiliers) ; Assurance Banque Épargne Info Service (contrat de crédit immobilier, intermédiaires en opérations de banque) ; service-public.fr (FICP, assurance emprunteur) ; Banque de France (FICP, arnaques au crédit) ; justice.fr (obtenir un crédit immobilier, discrimination).
FAQ
La banque peut-elle refuser un crédit immobilier sans donner de raison ?
Elle est libre de prêter ou non. Elle doit toutefois vous informer du rejet dans les meilleurs délais et préciser s’il repose sur la consultation du FICP.
Peut-on obtenir un crédit immobilier au-delà de 35 % d’endettement ?
C’est possible, dans une marge limitée : les banques ne peuvent déroger au plafond que pour 20 % au plus de leur production trimestrielle de crédits immobiliers, dont au moins 70 % de cette marge pour des acquéreurs de leur résidence principale. Chaque banque choisit les dossiers qui en bénéficient.
La banque peut-elle refuser parce que je ne domicilie pas mes revenus chez elle ?
Selon le ministère de l’Économie, elle ne peut pas vous refuser le crédit uniquement pour ce motif, sauf si elle justifie sa décision par d’autres critères objectifs liés à votre solvabilité.
Un CDD ou une période d’essai entraîne-t-il un refus ?
Les sources officielles consultées ne fixent aucune règle sur ce point : chaque banque apprécie la stabilité des revenus selon ses propres critères. Un co-emprunteur en poste stable ou un apport plus élevé peut compenser.
Faut-il attendre la fin d’un fichage pour redemander un crédit ?
Pas nécessairement. Selon service-public.fr, une inscription au FICP n’interdit pas en principe d’obtenir un crédit, et la régularisation du paiement dû entraîne son annulation anticipée. Voir ce qui existe pour emprunter quand on est fiché.
Conclusion
Chaque motif de refus d’un crédit immobilier a sa réponse : alléger les charges sous 35 %, rester dans 25 ans, préserver le reste à vivre, lever un fichage, changer d’assureur ou revenir sous le taux d’usure. Identifiez le motif exact avant de redéposer. Si le crédit reste fermé, notre guide crédit refusé partout : que faire présente les autres façons de mobiliser un bien, à condition d’avoir un projet de rachat ou de revente réaliste.