Observatoire Alterfi : qui demande une vente à réméré, et pourquoi

Alterfi reçoit environ 5 000 demandes par an, et 98 % d’entre elles font suite à un refus de crédit bancaire, le plus souvent à cause d’un fichage FICP ou d’un contentieux bancaire. Plus de 10 % des dossiers sont éligibles et environ 3 % des demandes aboutissent à une signature. Ces statistiques de vente à réméré, tirées des demandes reçues par Alterfi, montrent qui envisage une vente à réméré (la vente d’un bien que le vendeur peut racheter au même prix, dans un délai de cinq ans au plus), pour quel bien, pour combien de temps, et pourquoi la plupart des demandes n’aboutissent pas.

En bref

• Alterfi reçoit environ 5 000 demandes par an, et 98 % d’entre elles font suite à un refus de crédit bancaire.
• Le refus bancaire vient le plus souvent d’un fichage FICP ou d’un contentieux bancaire ; les biens valent le plus souvent 400 000 à 800 000 €.
• Plus de 10 % des dossiers sont éligibles et environ 3 % des demandes aboutissent à une signature chez le notaire.
• La durée moyenne d’une opération est de 24 mois, souvent 36, dans la limite de cinq ans fixée par l’article 1660 du Code civil.

Statistiques de la vente à réméré : les six chiffres clés

Voici les ordres de grandeur annuels observés sur les demandes reçues par Alterfi. Ils ont été validés par le dirigeant d’Alterfi et sont publiés tels quels, sans extrapolation.

• Volume : Alterfi reçoit environ 5 000 demandes par an.
• Origine : 98 % des demandes font suite à un refus de crédit bancaire, le plus souvent à cause d’un fichage FICP ou d’un contentieux bancaire.
• Biens : les biens concernés valent le plus souvent entre 400 000 et 800 000 €.
• Éligibilité : plus de 10 % des dossiers sont éligibles.
• Signature : environ 3 % des demandes aboutissent à une signature.
• Durée : la durée moyenne d’une opération est de 24 mois, souvent 36.

Ces chiffres portent sur les seules demandes reçues par Alterfi : ils ne décrivent pas l’ensemble du marché.

Profil des demandeurs : un refus bancaire dans 98 % des cas

Le profil type d’une demande est celui d’un propriétaire qui a sollicité sa banque sans obtenir de financement. La vente à réméré intervient quand le crédit est refusé partout et que le besoin de liquidités demeure.

La vente à réméré n’est pas un crédit : un investisseur achète le bien devant notaire, et le vendeur conserve la faculté de le racheter. L’étude porte donc sur la valeur du bien, les dettes à rembourser et le projet de rachat, non sur la capacité d’emprunt.

Le fichage FICP

Un fichage FICP est l’une des deux causes de refus bancaire les plus fréquentes parmi les demandes reçues. Il n’empêche pas l’étude d’une vente à réméré, puisque l’opération est une vente et non un prêt. Lorsque le prix perçu permet de rembourser les dettes concernées, ce remboursement permet de demander la levée du fichage, sans qu’un délai puisse être promis. Notre guide sur la faculté de rachat en cas de fichage FICP ou FCC détaille ce point.

Le contentieux bancaire

L’autre cause dominante est le contentieux bancaire : le dossier est sorti de la gestion courante, et la banque réclame le remboursement de sa créance. Dans cette situation, la question n’est plus d’obtenir un nouveau crédit mais de solder la dette, ce qui suppose un prix de vente suffisant pour la couvrir. Le guide consacré à la vente à réméré en cas de contentieux bancaire décrit les étapes et les limites de cette solution.

Les biens concernés : le plus souvent entre 400 000 et 800 000 €

Les biens présentés à Alterfi valent le plus souvent entre 400 000 et 800 000 €. Le seuil d’étude est fixé à 300 000 €, pour un bien situé en France, que ce soit pour une vente à réméré, un portage immobilier ou une vente avec complément de prix.

Cette fourchette s’explique par le mécanisme de prix. L’investisseur achète le bien entre 42 % et 60 % de sa valeur, et ce prix de vente est aussi le prix de rachat. Pour un bien de 400 000 €, le prix se situe donc entre 168 000 et 240 000 € ; pour un bien de 800 000 €, entre 336 000 et 480 000 €. Plus le bien vaut cher, plus le prix a de chances de couvrir les dettes.

Pour savoir si votre bien et votre situation entrent dans ce cadre, consultez notre page qui peut bénéficier d’une vente à réméré.

Taux d’acceptation en réméré : pourquoi si peu de dossiers aboutissent

Plus de 10 % des dossiers sont éligibles, et environ 3 % des demandes aboutissent à une signature. Ces chiffres découlent de conditions simples que beaucoup de demandes ne remplissent pas. Les raisons ci-dessous reviennent dans l’étude des dossiers ; elles ne sont pas chiffrées et leur ordre n’indique pas leur fréquence.

Pourquoi la plupart des dossiers ne sont pas éligibles

• Des dettes supérieures au prix possible. Le prix de vente se situe entre 42 % et 60 % de la valeur du bien, et l’indemnité d’occupation, les honoraires et les frais de notaire en sont déduits. Si le net perçu ne couvre pas les dettes, l’opération ne règle pas la situation et n’est pas proposée.
• Un bien sous le seuil. Un bien d’une valeur inférieure à 300 000 €, ou situé hors de France, n’entre pas dans le cadre des opérations étudiées.
• L’absence de projet de rachat crédible. La vente à réméré n’a de sens que si le vendeur peut racheter son bien dans le délai convenu : nouveau crédit une fois la situation assainie, vente d’un autre actif, succession attendue ou revente du bien à un tiers qu’il conduit lui-même. Sans aucune de ces voies, le risque de perdre le bien est trop élevé.

Pourquoi un dossier éligible ne signe pas toujours

Un dossier éligible n’aboutit pas toujours à une signature. La cause la plus courante est le renoncement du vendeur : une fois la proposition écrite reçue, il juge le coût trop lourd, trouve une autre issue (accord avec un créancier, aide familiale, vente classique) ou préfère ne pas prendre le risque de ne pas racheter. Ce renoncement vaut mieux qu’une opération signée sans projet de rachat solide. Pour mesurer ce coût avant de décider, lisez notre guide des coûts et frais d’une vente à réméré.

Durée d’une opération : 24 mois en moyenne, souvent 36

La durée moyenne d’une opération est de 24 mois, et elle est souvent de 36 mois. La loi plafonne la faculté de rachat à cinq ans (article 1660 du Code civil). Une prolongation peut être convenue avec l’investisseur dans cette limite de cinq ans au total, sans nouvel honoraire Alterfi.

La durée a un effet direct sur le net perçu. L’indemnité d’occupation, d’environ 10 % par an du prix de vente, est payée d’avance pour toute la durée convenue et prélevée sur le prix à la signature. Elle est restituée au prorata en cas de rachat anticipé. Une durée longue sécurise le rachat, mais réduit la somme disponible à la signature.

Exemple fictif : la même opération sur 24 et sur 36 mois

Cet exemple est fictif et illustratif. Un propriétaire possède un bien de 300 000 € et doit rembourser 120 000 € de dettes. L’investisseur achète le bien 180 000 € (60 % de sa valeur). Les honoraires s’élèvent à 10 800 € (6 % TTC) et les frais de notaire à 3 600 à 5 400 € (2 % à 3 % du prix).

• Sur 24 mois : l’indemnité d’occupation payée d’avance est de 36 000 €. Le net à la signature est de 133 200 € hors frais d’acte, soit 127 800 à 129 600 € après frais de notaire. Les 120 000 € de dettes sont couverts.
• Sur 36 mois : l’indemnité d’occupation payée d’avance est de 54 000 €. Le net à la signature est de 115 200 € hors frais d’acte, soit 109 800 à 111 600 € après frais de notaire. Les 120 000 € de dettes ne sont pas couverts.

Dans les deux cas, le prix de rachat est de 180 000 €. Le coût de l’opération, hors frais d’acte, est de 46 800 € sur 24 mois et de 64 800 € sur 36 mois si la durée est entièrement consommée. Un même bien peut donc être éligible pour une durée et pas pour une autre. Pour préparer cette étape, lisez notre guide pour financer le rachat de son bien.

Ce que ces chiffres disent à un propriétaire

Ces statistiques indiquent où se jouent les dossiers. Avant toute demande, cinq vérifications s’imposent.

1. Préparez un projet de rachat. Identifiez la voie de sortie (nouveau crédit après assainissement, vente d’un autre actif, succession, revente du bien à un tiers) et le moment où elle sera possible. Ce projet fixe la durée à demander.
2. Vérifiez que le net couvre les dettes. Dressez la liste complète de vos dettes, puis calculez le net : prix de vente (42 % à 60 % de la valeur), moins l’indemnité d’occupation payée d’avance, moins les honoraires de 6 % TTC, moins les frais de notaire de 2 % à 3 %. Si le net est inférieur aux dettes, l’opération ne réglera pas la situation.
3. Choisissez une durée réaliste. La moyenne observée est de 24 mois, souvent 36. Une durée trop courte expose au risque de ne pas racheter à temps ; une durée trop longue réduit le net perçu.
4. Méfiez-vous d’une offre trop rapide. Entre l’accord et la signature chez le notaire, il faut généralement 10 à 20 jours à Paris et 30 à 60 jours en province. Une promesse de signature en quelques jours, une somme demandée avant la signature ou l’absence de proposition écrite doivent conduire à vérifier. Notre page Alterfi est-il fiable liste les points à contrôler chez tout intermédiaire, et notre guide pour choisir un organisme de vente à réméré les complète.
5. Exigez une proposition écrite et faites-la relire. Prix, durée, indemnité d’occupation, honoraires, frais et conditions de rachat doivent y figurer. Notre méthode pour lire et comparer une offre de vente à réméré vous aide à la relire avec votre notaire.

Méthodologie

Les chiffres de cet observatoire sont issus des demandes reçues par Alterfi. Ce sont des ordres de grandeur annuels, arrondis, validés par le dirigeant d’Alterfi. Ils ne sont pas audités par un tiers.

• Une demande est une sollicitation reçue par Alterfi pour étudier une opération sur un bien.
• Un dossier éligible est un dossier qui remplit les conditions du modèle Alterfi : bien d’au moins 300 000 € situé en France, net perçu couvrant les dettes, projet de rachat crédible.
• Une signature est une opération signée devant notaire.

Les raisons d’inéligibilité et de renoncement présentées plus haut sont qualitatives, sans mesure statistique.

FAQ

Combien de demandes de vente à réméré aboutissent ?
Environ 3 % des demandes reçues par Alterfi aboutissent à une signature chez le notaire. L’écart avec les demandes reçues tient aux conditions de l’opération et au renoncement de certains vendeurs une fois la proposition écrite reçue.

Quel est le taux d’acceptation d’une vente à réméré ?
Plus de 10 % des dossiers reçus par Alterfi sont éligibles. Un dossier est éligible lorsque le bien vaut au moins 300 000 € et se situe en France, que le net perçu couvre les dettes et que le projet de rachat est crédible.

Peut-on faire une vente à réméré en étant fiché FICP ?
Oui. Le fichage FICP est l’une des causes les plus fréquentes du refus bancaire qui précède les demandes, et il n’empêche pas l’étude du dossier, car l’opération est une vente et non un crédit. Le remboursement des dettes permet ensuite de demander la levée du fichage, sans délai garanti.

Quelle valeur de bien faut-il pour une vente à réméré ?
Le bien doit valoir au moins 300 000 € et être situé en France. Parmi les demandes reçues par Alterfi, les biens valent le plus souvent entre 400 000 et 800 000 €.

Combien de temps dure une vente à réméré en moyenne ?
La durée moyenne d’une opération est de 24 mois, souvent 36. La faculté de rachat ne peut pas dépasser cinq ans, prolongation comprise.

Faire étudier son dossier est-il payant ?
Non. L’étude du dossier et la proposition écrite sont gratuites pour le propriétaire. Les honoraires d’Alterfi, de 5 % HT du prix de vente, soit 6 % TTC, ne sont dus que si l’opération se réalise.

Conclusion

Les demandes de vente à réméré viennent presque toujours de propriétaires que la banque a refusés, et la plupart n’aboutissent pas, faute d’un bien suffisant, d’un net couvrant les dettes ou d’un projet de rachat. Ces chiffres indiquent la marche à suivre : chiffrer ses dettes, préparer sa sortie, choisir une durée réaliste et comparer les propositions écrites. Pour revoir le fonctionnement complet de l’opération, consultez notre guide de la vente à réméré.