Comment lire et comparer une offre de vente à réméré

Une offre de vente à réméré se lit ligne par ligne et se compare sur deux chiffres : le net réellement versé à la signature et le coût total à la date où vous pensez racheter ou revendre. Le prix et le pourcentage affichés ne suffisent pas, car l’indemnité d’occupation, les honoraires, les frais de notaire et les conditions de sortie changent le résultat. La vente à réméré est la vente d’un bien avec faculté de rachat ; la même grille vaut pour une proposition de portage immobilier ou de vente avec complément de prix. Voici les lignes à vérifier, les pièges et une méthode de comparaison.

En bref

• Une offre de vente à réméré se juge sur le net réellement versé à la signature et sur le coût total à la date de rachat visée.
• Chaque ligne compte : prix et base de calcul, indemnité d’occupation, honoraires TTC, frais de notaire, sommes versées aux créanciers, prix de rachat, durée et sortie.
• Pour une vente avec complément de prix, le seuil exact au-delà duquel le complément est dû pèse autant que le premier prix.
• Une proposition reste indicative : seul l’acte signé chez le notaire engage, et votre notaire peut la relire avant toute signature.

Offre de vente à réméré : la grille de lecture ligne par ligne

Reprenez la proposition dans cet ordre, en notant chaque ligne en euros, pas seulement en pourcentage. Une proposition de portage immobilier se lit de la même façon : chez Alterfi, le portage suit le même modèle que la vente à réméré, dans la limite de cinq ans, promesse de vente comprise.

Prix, pourcentage et base de calcul

• Le prix de vente : la somme payée par l’investisseur, avant toute déduction ; chez Alterfi, entre 42 % et 60 % de la valeur du bien.
• La valeur retenue : un pourcentage n’a de sens que rapporté à une valeur précise, à confronter à votre propre estimation.
• Qui l’a estimée : avis de valeur d’une agence, ventes comparables, expertise. Une valeur sous-estimée réduit le prix, même avec un pourcentage élevé.

Indemnité d’occupation

• Le taux et sa base : chez Alterfi, environ 10 % par an du prix de vente, et non de la valeur du bien.
• La durée prépayée : l’indemnité est payée d’avance pour la durée convenue, par prélèvement sur le prix ; rien à verser chaque mois.
• La restitution au prorata : en cas de rachat anticipé, les mois non consommés vous sont rendus ; exigez-le par écrit.
• La location : l’indemnité reste due si le bien est loué à un tiers.

Voir notre guide de l’indemnité d’occupation en vente à réméré.

Honoraires et frais de notaire

• Les honoraires, HT et TTC : chez Alterfi, 5 % HT du prix de vente, soit 6 % TTC, à la charge du vendeur et dus seulement si l’opération se réalise. Un « 5 % » sans mention HT ou TTC ne se compare pas.
• Les frais de notaire : entre 2 % et 3 % du prix de vente, à la charge du vendeur, déjà déduits du net annoncé ou non.

Le barème des honoraires d’Alterfi et le détail des coûts et frais d’une vente à réméré servent de référence.

Créanciers et net réellement versé

• Les sommes réglées aux créanciers : le notaire rembourse directement sur le prix le crédit et les inscriptions qui grèvent le bien ; l’offre doit les lister.
• Le net réellement versé : prix, moins indemnité prépayée, honoraires TTC, frais de notaire et sommes réglées aux créanciers ; le seul montant qui arrive sur votre compte.
• La couverture des dettes : après ces déductions, le prix doit solder toutes les dettes, faute de quoi la situation n’est pas réglée.

Rachat, durée et sortie

• Le prix de rachat : chez Alterfi, égal au prix de vente, sans majoration ni intérêts ; toute majoration s’ajoute au coût.
• Les frais du rachat : le vendeur qui rachète rembourse le prix et les frais et loyaux coûts de la vente (article 1673 du Code civil). Demandez leur estimation.
• La durée et la prolongation : cinq ans au maximum (article 1660 du Code civil), le plus souvent 12 à 24 mois ; une prolongation se convient avec l’investisseur, dans la limite de cinq ans au total.
• Les conditions de sortie : rachat anticipé, rachat échelonné ou partiel s’ils sont prévus à l’acte, revente à un tiers conduite par le vendeur.
• Le non-rachat : le rachat est une faculté, jamais une obligation ; à défaut, l’acquéreur reste propriétaire. Vérifiez qu’aucune pénalité n’est stipulée.

Charges laissées à l’occupant

Charges de copropriété, taxe foncière, entretien, énergie, assurance restent souvent à la charge de l’occupant. Absentes du net, elles pèsent sur votre budget : la proposition doit dire qui paie quoi. Voir les charges, la taxe foncière et les travaux pendant l’occupation.

Lire une offre de vente avec complément de prix

Dans une vente avec complément de prix, vous vendez votre bien à un investisseur à un premier prix, puis vous percevez un complément lorsque le bien est revendu à un tiers, revente que vous conduisez vous-même. Le prix, l’indemnité d’occupation (8 à 12 % par an du prix selon l’investisseur, prépayée et restituée au prorata), les honoraires (5 à 6 % TTC) et les frais se lisent comme pour un réméré. Quatre lignes sont propres à cette opération :

1. Le seuil exact au-delà duquel le complément est dû. Dans le schéma habituel d’Alterfi, c’est le prix d’achat ; tout seuil supérieur réduit votre complément d’autant.
2. La déduction des frais d’acte : le complément est égal au prix de revente moins le seuil, déduction faite des frais d’acte liés au complément, à la charge du vendeur.
3. La durée : fixée dans l’offre, elle peut être reconduite par protocole avec l’investisseur, dans la limite de cinq ans au total.
4. Le sort sans revente : sans revente à l’échéance, aucun complément n’est dû et l’opération est soldée. C’est le risque principal.

Vérifiez aussi que l’investisseur s’engage à accepter toute offre d’achat supérieure au seuil.

Les pièges d’une proposition de réméré ou de complément de prix

Cinq pièges reviennent dans les propositions ; ils complètent les pièges à éviter dans une vente à réméré.

• Le net présenté comme le prix : un montant mis en avant sans préciser s’il s’agit du prix ou du net empêche toute comparaison. Exigez les deux.
• Le seuil de complément majoré : dans notre étude de cas d’une vente avec complément de prix à Paris, le seuil était égal au prix d’achat majoré de 6 %, soit 551 200 € pour un prix de 520 000 €. Cette condition particulière, négociée avec cet investisseur, a représenté 31 200 € dans le coût de l’opération.
• L’indemnité calculée sur une autre base : un taux de 9 % appliqué à la valeur du bien coûte davantage qu’un taux de 10 % appliqué au prix de vente. Ramenez toujours l’indemnité en euros par an.
• Les pénalités de non-rachat : chez Alterfi, le non-rachat n’entraîne aucune pénalité ni indemnité supplémentaire ; l’acquéreur reste propriétaire. Une clause contraire doit être chiffrée avant de signer.
• Le délai irréaliste : entre l’accord et la signature chez le notaire, comptez généralement 10 à 20 jours à Paris et 30 à 60 jours en province, selon le dossier, le notaire et les délais administratifs. Une date bien plus proche doit être justifiée, tout comme une durée de rachat trop courte pour votre projet.

Comment comparer deux offres de réméré sur la même base

Deux offres se comparent sur des montants ramenés à la même base, en cinq étapes :

1. Convertissez chaque ligne en euros, pour la même valeur du bien et la même durée.
2. Calculez le net à la signature : prix, moins indemnité prépayée, honoraires TTC et frais de notaire.
3. Fixez une date de sortie réaliste, rachat ou revente, puis calculez le coût total à cette date : indemnité réellement consommée, honoraires, frais de notaire, majoration éventuelle du prix de rachat, pénalités éventuelles.
4. Notez la somme à réunir pour racheter : prix de rachat, plus frais et loyaux coûts.
5. Refaites le calcul à l’échéance maximale, pour le cas où le rachat prendrait du retard.

Notre simulateur de vente à réméré permet de refaire ces calculs sur votre propre bien.

Exemple chiffré fictif : deux offres sur un bien de 400 000 €

Exemple fictif, à visée illustrative. Un propriétaire reçoit deux propositions de réméré sur un bien estimé 400 000 €, pour 24 mois, et pense racheter au bout de 18 mois. Frais de notaire estimés à 2,5 % du prix dans les deux offres ; frais et loyaux coûts du rachat non chiffrés.

Offre A : 224 000 €, soit 56 % de la valeur

• Indemnité d’occupation : 10 % par an du prix, soit 22 400 € par an, prépayée pour 24 mois : 44 800 €, restituée au prorata.
• Honoraires : 5 % HT, soit 6 % TTC du prix : 13 440 €.
• Frais de notaire : 5 600 €.
• Net versé à la signature : 160 160 €.
• Prix de rachat : 224 000 €.

Offre B : 240 000 €, soit 60 % de la valeur

• Indemnité d’occupation : « 9 % par an », mais calculée sur la valeur du bien, soit 36 000 € par an (15 % du prix), prépayée pour 24 mois : 72 000 €, sans restitution au prorata.
• Honoraires : « 5 % », en réalité HT : 12 000 € HT, soit 14 400 € TTC.
• Frais de notaire : 6 000 €.
• Net versé à la signature : 147 600 €.
• Prix de rachat : 240 000 €.

Résultat de la comparaison

• Net à la signature : l’offre A verse 12 560 € de plus, malgré un prix inférieur de 16 000 €.
• Rachat à 18 mois : l’offre A coûte 52 640 € (33 600 € d’indemnité consommée après restitution de 11 200 €, plus honoraires et frais de notaire) ; l’offre B coûte 92 400 €. Écart : 39 760 €.
• Rachat à 24 mois : 63 840 € pour l’offre A, 92 400 € pour l’offre B. Écart : 28 560 €.
• Somme à réunir pour racheter : 224 000 € pour l’offre A, 240 000 € pour l’offre B, hors frais du rachat.

L’offre au prix le plus élevé est ici la plus chère. Seule la comparaison en euros, à la même date, le montre.

La règle d’or : seul l’acte notarié engage

Une proposition de réméré, de portage ou de vente avec complément de prix est indicative : elle annonce des conditions, mais seul l’acte signé chez le notaire engage les parties. Vérifiez que chaque ligne se retrouve dans le projet d’acte, au même montant et sur la même base.

• Faites relire la proposition et le projet d’acte par votre notaire avant de signer.
• Faites confirmer par écrit tout engagement oral : restitution au prorata, prolongation, absence de pénalité, seuil du complément.
• Pour les conséquences fiscales de l’opération, interrogez votre notaire ou votre conseil fiscal.

FAQ

Pourquoi une offre de vente à réméré ne mentionne-t-elle ni taux ni TAEG ?
Parce qu’il ne s’agit pas d’un crédit : c’est une vente avec faculté de rachat, signée chez le notaire. Son coût se lit dans l’indemnité d’occupation, les honoraires et les frais d’acte, non dans un taux d’intérêt.

L’indemnité d’occupation vient-elle en déduction du prix de rachat ?
Non. Le prix de rachat est égal au prix de vente, sans majoration ni intérêts, et l’indemnité est la contrepartie de l’occupation du bien. La part non consommée est restituée au prorata en cas de rachat anticipé.

Peut-on négocier une offre de vente à réméré ?
Oui, dans le cadre accepté par l’investisseur. Le pourcentage du prix, la durée, une prolongation dans la limite de cinq ans au total, un rachat échelonné ou partiel peuvent être discutés et prévus à l’acte. Tout point obtenu doit figurer dans l’acte.

Que faire si le net proposé ne couvre pas toutes mes dettes ?
Une vente à réméré qui laisse subsister une partie des dettes ne règle pas la situation. Vous pouvez réexaminer la durée, qui fait varier l’indemnité prépayée, ou étudier une autre solution, par exemple une vente avec complément de prix si vous acceptez de vous séparer du bien.

Le rachat entraîne-t-il des frais supplémentaires ?
Oui. Le vendeur qui rachète rembourse le prix et les frais et loyaux coûts de la vente, selon l’article 1673 du Code civil. Demandez-en l’estimation au notaire dès la lecture de l’offre.

Alterfi achète-t-elle elle-même les biens ?
Non. Alterfi met en relation le propriétaire avec un investisseur, qui achète le bien, et l’accompagne jusqu’à la signature chez le notaire. Titulaire de la carte professionnelle immobilière, Alterfi n’est pas un établissement de crédit et ne détient pas de fonds.

Conclusion

Lire une offre revient à répondre à trois questions : combien vous recevez réellement, combien l’opération coûte à la date de sortie visée, et ce qui se passe sans rachat ni revente. Faites relire la proposition par votre notaire et revoyez le fonctionnement de la vente à réméré pour situer chaque clause.