L’indemnité d’occupation en indivision est la somme due par l’indivisaire qui occupe seul un bien appartenant à plusieurs personnes : héritier resté dans la maison familiale, ex-concubin, ex-partenaire de Pacs ou ex-époux tant que le partage n’est pas fait. Elle est prévue par l’article 815-9 du Code civil, due à l’indivision sauf accord contraire, fixée à l’amiable ou par le juge principalement d’après la valeur locative, et peut être prise en compte lors du partage. Si l’occupant veut garder le bien mais n’obtient pas de prêt pour racheter les parts, la vente à réméré peut être étudiée.
En bref
- L’indivisaire qui use ou jouit seul du bien indivis doit une indemnité, sauf convention contraire (article 815-9 du Code civil).
- À défaut d’accord, le juge en fixe le montant, principalement d’après la valeur locative du bien.
- L’indemnité revient à l’indivision ; aucun article du Code civil ne lui fixe expressément un délai propre, d’où l’intérêt d’agir sans attendre.
- L’occupant qui a payé seul des dépenses de conservation peut en être remboursé (article 815-13), ce qui vient en déduction au partage.
Indemnité d’occupation en indivision : le principe
Un bien est en indivision lorsqu’il appartient à plusieurs personnes, chacune pour une quote-part : héritiers, concubins ou partenaires qui ont acheté ensemble, ex-époux avant partage.
L’article 815-9 du Code civil donne à chaque indivisaire le droit d’user et de jouir du bien conformément à sa destination, dans la mesure compatible avec le droit des autres. Lorsque les indivisaires ne s’entendent pas, l’exercice de ce droit est réglé à titre provisoire par le président du tribunal. Le même article ajoute que l’indivisaire qui use ou jouit privativement de la chose indivise est, sauf convention contraire, redevable d’une indemnité.
Service Public résume : on peut utiliser le bien avec l’accord des autres et en respectant sa destination ; s’il l’utilise seul, l’indivisaire les indemnise, sauf décision contraire.
Une jouissance privative, pas une simple présence
L’indemnité compense la privation de jouissance subie par les autres indivisaires. Service Public précise, à propos d’un couple séparé, que le juge vérifie que le demandeur n’a plus de jouissance du bien : si la cohabitation n’a pas totalement cessé, l’indemnité n’est pas due. Elle n’est pas non plus automatique, puisque les indivisaires peuvent convenir d’une occupation gratuite. Le cas de l’héritier resté seul dans la maison familiale est détaillé dans notre page sur la maison en indivision occupée par un héritier.
Comment calculer l’indemnité d’occupation en indivision
Aucun barème légal ne fixe le montant. Les indivisaires peuvent le fixer ensemble, par écrit ; à défaut, le juge le détermine. Selon Service Public, il est fixé principalement en fonction de la valeur locative du bien, c’est-à-dire du loyer qu’on pourrait en obtenir sur le marché, d’autres critères pouvant intervenir comme la vétusté ou la part détenue dans l’indivision.
Le calcul suit trois étapes : estimer la valeur locative mensuelle, l’ajuster selon les autres critères retenus (vétusté, part détenue), multiplier par le nombre de mois d’occupation privative. Le résultat est une dette de l’occupant envers l’indivision.
Exemple de calcul d’indemnité d’occupation (fictif)
Exemple fictif. Julie et Marc, concubins, ont acheté une maison à parts égales. Après leur séparation, Julie y vit seule depuis 30 mois. La maison vaut 500 000 €, sans prêt restant, et sa valeur locative est estimée à 1 500 € par mois.
- Indemnité mensuelle retenue pour l’exemple, sans ajustement : 1 500 €.
- Indemnité totale due à l’indivision : 1 500 € × 30 = 45 000 €.
- Julie a payé seule une réparation de toiture de 6 000 €, dépense de conservation dont l’indivision lui doit le remboursement : solde dû par Julie, 45 000 € moins 6 000 €, soit 39 000 €.
- Ce solde accroît l’indivision et se partage selon les droits de chacun : la moitié de Marc représente 19 500 €.
Si Julie veut garder la maison, elle doit verser à Marc sa part du bien, 250 000 €, augmentée de ces 19 500 €, soit 269 500 € hors frais, environ 54 % de la valeur. Le notaire établit les comptes réels.
Qui paie l’indemnité, à qui, et comment elle se règle au partage
L’indemnité est due par l’indivisaire qui occupe seul le bien, à l’indivision. L’article 815-10 du Code civil prévoit que les fruits et revenus des biens indivis accroissent à l’indivision, à défaut de partage provisionnel ou d’accord établissant une jouissance divise, et que chaque indivisaire a droit aux bénéfices provenant des biens indivis et supporte les pertes proportionnellement à ses droits. Concrètement, l’occupant reste titulaire de sa propre quote-part : il ne verse réellement que la fraction qui revient aux autres.
Si elle n’est pas payée au fil de l’eau, l’indemnité peut être réglée au moment du partage, avec ce que l’indivision doit à l’occupant. Ces créances de l’occupant viennent de l’article 815-13 : l’indivisaire qui a amélioré le bien à ses frais doit en être tenu compte selon l’équité, d’après l’augmentation de valeur au partage ou à l’aliénation, et il doit être remboursé des dépenses nécessaires à la conservation payées de ses deniers, même si elles n’ont pas amélioré le bien. À l’inverse, il répond des dégradations qui ont diminué la valeur du bien par son fait ou par sa faute.
Garder le bien : racheter les parts des autres indivisaires
Le partage peut attribuer le bien à l’occupant contre une soulte versée aux autres. Les voies possibles sont détaillées dans notre guide pour sortir d’une indivision. Lorsque la banque refuse de financer ce rachat, une solution existe pour racheter les parts d’un coindivisaire sans crédit : dans le modèle Alterfi, une vente à réméré, l’investisseur achète le bien entre 42 % et 60 % de sa valeur, l’ancien propriétaire continue d’y vivre et peut le racheter au même prix, sans majoration ni intérêts, plus les frais et loyaux coûts et les autres sommes prévues par l’article 1673 du Code civil, dans un délai de cinq ans au maximum (article 1660). Le bien doit être en France et valoir au moins 300 000 €.
Demander une indemnité d’occupation en indivision
D’abord l’accord, idéalement écrit
Les indivisaires peuvent fixer le montant, le point de départ et les modalités de paiement, ou décider d’une occupation gratuite. Une convention d’indivision peut organiser l’usage du bien et l’indemnité d’occupation ; Service Public rappelle qu’elle doit être écrite et, lorsque l’indivision issue d’une succession comprend un immeuble, établie par un notaire. Si l’indemnité est payée au fil de l’eau, conservez une trace datée de chaque versement (virement, reçu ou quittance d’indemnité d’occupation) : elle servira lors des comptes chez le notaire.
Un courrier de demande
À défaut d’accord spontané, une lettre de demande d’indemnité d’occupation, envoyée en recommandé avec avis de réception, pose clairement la question et date la réclamation. Elle peut reprendre ces éléments : « Propriétaire indivis à hauteur de [quote-part] du bien situé [adresse], que vous occupez seul depuis le [date], je vous demande, en application de l’article 815-9 du Code civil, de verser à l’indivision une indemnité d’occupation de [montant] par mois, sur la base de la valeur locative. Je reste disponible pour en convenir par écrit devant notaire. » Un simple courrier ne remplace pas une action en justice : demandez à votre notaire ou à votre avocat si votre démarche suffit à préserver vos droits.
Saisir le juge
En cas de refus, les autres indivisaires peuvent saisir le juge. Dans le cadre d’une séparation, Service Public indique que c’est le juge aux affaires familiales qui est compétent, avec représentation obligatoire par avocat. Le juge vérifie la jouissance privative, fixe le montant et la date à partir de laquelle l’indemnité court. Lorsque le blocage porte sur la vente elle-même, notre page sur l’ex qui refuse de vendre la maison présente les recours.
Prescription : ce que disent les textes
L’article 815-9 du Code civil, qui crée l’indemnité, ne fixe aucun délai pour la réclamer. L’article 815-10 prévoit qu’aucune recherche relative aux fruits et revenus des biens indivis n’est recevable plus de cinq ans après la date à laquelle ils ont été perçus ou auraient pu l’être, mais il ne mentionne pas l’indemnité d’occupation, et la fiche de Service Public sur les droits des indivisaires ne précise pas non plus de délai.
Le délai applicable à une réclamation et la période qu’elle peut couvrir doivent donc être vérifiés avec un notaire ou un avocat, au vu de votre situation. Une certitude : attendre plusieurs années avant de réclamer complique la preuve de l’occupation privative et des sommes dues. Mieux vaut agir tôt.
Indemnité d’occupation et séparation : couple non marié, Pacs, ex-époux
Les concubins qui ont acheté ensemble sont des indivisaires comme les autres : celui qui reste seul dans le logement après la séparation peut devoir une indemnité d’occupation à l’indivision. Service Public souligne plusieurs points propres aux couples séparés, détaillés aussi dans notre page sur la séparation d’un couple non marié avec une maison et un crédit.
- L’occupation gratuite du logement peut compenser la contribution à l’entretien et à l’éducation des enfants : le parent qui reste avec eux peut ne pas payer d’indemnité, avec une pension alimentaire réduite ou nulle en contrepartie.
- La séparation ne met pas fin au prêt : chaque co-emprunteur peut être appelé à payer les mensualités. Celui qui rembourse seul peut se retourner contre l’autre et invoquer ce point pour être dispensé de tout ou partie de l’indemnité.
- Le juge fixe la date de départ de l’indemnité et n’en accorde pas si la cohabitation n’a pas totalement cessé.
Les partenaires de Pacs indivisaires relèvent du même article 815-9. Il en va de même pour des ex-époux propriétaires indivis du logement tant que le partage n’est pas réalisé : l’indemnité est alors examinée avec les comptes entre eux.
Indemnité d’occupation, loyer et autres sens du terme
L’indemnité d’occupation n’est pas un loyer, contrepartie d’un bail : l’indivisaire occupant est chez lui et n’a pas besoin de bail. L’indemnité compense la privation de jouissance des autres. En cas de désaccord, c’est le juge qui fixe la date à partir de laquelle elle est due.
Le terme a deux autres sens, aux règles distinctes :
- la somme due par le locataire qui reste dans les lieux après la résiliation de son bail, devenu occupant sans droit ni titre, dont le montant est fixé par le juge ;
- l’indemnité d’occupation de la vente à réméré, payée par le vendeur qui continue d’habiter le bien vendu : dans le modèle Alterfi, environ 10 % par an du prix de vente, payée d’avance pour la durée convenue.
FAQ
Comment calculer l’indemnité d’occupation ?
On part de la valeur locative mensuelle du bien, que le juge peut ajuster selon d’autres critères comme la vétusté ou la part détenue, puis on multiplie par le nombre de mois d’occupation privative. Le résultat est dû à l’indivision.
Existe-t-il un simulateur d’indemnité d’occupation ?
Aucun simulateur officiel ne fixe ce montant. Le calcul de l’exemple fictif ci-dessus donne un ordre de grandeur à vérifier avec le notaire.
À qui demander une indemnité d’occupation ?
À l’indivisaire qui occupe seul le bien, d’abord à l’amiable, puis devant le juge en cas de refus. L’indemnité est due à l’indivision et peut être réglée au partage, chez le notaire.
Quelle différence entre loyer et indemnité d’occupation ?
Le loyer rémunère un bail conclu avec un locataire. L’indemnité d’occupation compense la privation de jouissance subie par les autres indivisaires lorsque l’un d’eux, copropriétaire, occupe seul le bien.
Indemnité d’occupation couple non marié : est-elle due après la séparation ?
Oui en principe, si l’ex-concubin occupe seul le logement indivis et que la cohabitation a cessé, sauf accord d’occupation gratuite. Le juge peut tenir compte des enfants ou du prêt remboursé seul.
Une convention d’indivision peut-elle prévoir l’indemnité d’occupation ?
Oui. L’article 815-9 réserve la convention contraire : les indivisaires peuvent fixer le montant, les modalités de paiement ou prévoir une occupation gratuite. La convention doit être écrite, et notariée pour une indivision successorale comprenant un immeuble.
L’indemnité d’occupation se prescrit-elle par cinq ans ?
Le délai de cinq ans de l’article 815-10 vise les fruits et revenus des biens indivis ; le texte ne mentionne pas l’indemnité d’occupation. Faites vérifier le délai applicable par un notaire ou un avocat et réclamez sans tarder.
Conclusion
L’indemnité d’occupation en indivision se négocie de préférence par écrit, se calcule principalement à partir de la valeur locative, se réclame sans tarder et peut se solder au partage avec les dépenses de conservation avancées par l’occupant. Si l’occupant veut garder le bien et ne peut pas financer la soulte, la vente à réméré permet d’étudier un rachat des parts sans crédit bancaire, avec un droit de rachat sur cinq ans au maximum.