Divorcer avec une maison pas finie de payer ne fait pas disparaître le crédit : les deux époux qui ont signé le prêt restent tenus de le rembourser en totalité, et seule la banque peut libérer l’un d’eux. Quatre issues existent : vendre et solder le capital restant dû, racheter la part de l’autre en reprenant le crédit, rester en indivision ou faire trancher le juge. Pendant la procédure, les mensualités restent dues. Si la banque refuse la désolidarisation ou le rachat de soulte, une vente à réméré de la maison en indivision après un divorce peut solder le prêt commun et laisser à celui qui reste la faculté de racheter.
En bref
- Le divorce ne met fin ni au contrat de prêt ni à la garantie co-emprunteur : la banque peut réclamer chaque mensualité à l’un ou à l’autre.
- La désolidarisation n’est possible que si la banque l’accepte ; elle examine la capacité de celui qui garde la maison à rembourser seul.
- Vendre solde le crédit sur le prix ; racheter la part de l’autre suppose de financer la soulte et le capital restant dû.
- En cas de refus de la banque, la vente à réméré d’un bien d’au moins 300 000 € peut rembourser le prêt et préserver un droit de rachat.
Divorce et maison pas finie de payer : le crédit continue
Le prêt est un contrat avec la banque, distinct du mariage. Selon service-public.fr, « le divorce ou la séparation du couple ne met pas fin au contrat de prêt, ni à la garantie co-emprunteur ». Chaque membre du couple est garant du prêt : la banque peut demander les mensualités à l’un comme à l’autre, et pour la totalité.
Notaires.fr le dit dans les mêmes termes : les époux restent tous les deux tenus de rembourser la totalité des emprunts qu’ils ont contractés solidairement, prêt immobilier compris. Tant que la banque n’a rien accepté, l’époux qui part reste débiteur d’un crédit dont il n’a plus l’usage.
La maison, elle, appartient au couple : en communauté, service-public.fr indique que les biens communs se partagent par moitié, et que le domicile acheté pendant le mariage est un bien commun, sauf s’il a été acheté par un seul époux avec son argent propre. En séparation de biens, le bien acheté à deux est en indivision. Le divorce entraîne la liquidation du régime matrimonial : le notaire dresse un inventaire chiffré des biens et des dettes, et c’est à ce moment que le sort de la maison et du crédit est fixé.
Qui paie les mensualités pendant la procédure de divorce ?
Pour la banque, rien ne change : les échéances restent dues par les deux co-emprunteurs, et un retard expose les deux.
Entre époux, la répartition peut être organisée de deux façons :
- Par accord : vous convenez de qui règle les mensualités jusqu’au partage, par exemple celui qui reste dans la maison. Mettez-le par écrit.
- Par le juge : dans un divorce judiciaire, service-public.fr cite parmi les mesures provisoires l’attribution du logement de la famille et l’organisation de la prise en charge par les époux de leurs dettes et de la gestion de leurs biens. Elles sont fixées à l’audience d’orientation.
Ces arrangements ne lient pas la banque. Ils servent ensuite au notaire : le sort des dettes est en principe fixé lors de la liquidation du régime matrimonial, et les justificatifs de ce que chacun a payé permettent de faire les comptes.
Se désolidariser du prêt immobilier : seulement avec l’accord de la banque
Pour que celui qui part ne soit plus tenu, il faut obtenir la désolidarisation. Service-public.fr est clair : la désolidarisation des ex-époux n’est possible que si la banque l’accepte. Si elle accepte, le contrat de prêt se poursuit avec le co-emprunteur restant, qui devient seul responsable du remboursement.
Selon notaires.fr, la demande se fait lors de la liquidation, notamment quand l’un des époux garde le bien. La banque n’est pas obligée d’accepter : elle vérifie que celui qui reste peut assumer seul les échéances. Elle peut demander une garantie supplémentaire, comme une hypothèque ou une caution, ou un nouveau garant.
Le piège classique est de signer un partage où l’un « reprend le crédit » sans que la banque ait accepté la désolidarisation : entre vous, la dette est attribuée ; vis-à-vis de la banque, rien n’a changé. Ce point se règle avant la signature, comme l’explique notre page sur le rachat de soulte avec un crédit en cours.
Les quatre issues pour une maison pas finie de payer
Vendre et rembourser le capital restant dû
C’est la voie la plus simple : la maison est vendue, le notaire rembourse d’abord le capital restant dû sur le prix, et le solde est partagé. Le prêt soldé, la garantie co-emprunteur prend fin pour les deux. Service-public.fr signale que ce remboursement anticipé peut causer des frais : le contrat peut prévoir des indemnités de remboursement anticipé, dans la double limite de 6 mois d’intérêts sur le capital remboursé et de 3 % du capital restant dû. Elles ne sont pas dues si la vente fait suite à un changement de lieu de travail, à la cessation forcée de l’activité ou au décès de l’emprunteur ou de son conjoint ; le divorce ne figure pas, en tant que tel, dans cette liste. Si l’un des deux bloque la vente, voir que faire quand votre ex refuse de vendre la maison.
Racheter la part de l’autre et reprendre le crédit
L’un des époux conserve la maison et verse à l’autre une soulte, somme d’argent qui équilibre le partage. Avec un crédit en cours, elle se calcule sur la valeur nette : valeur du bien moins capital restant dû, multipliée par la part de celui qui part (méthode détaillée dans notre page soulte : définition et calcul). Celui qui reste doit alors reprendre seul le prêt avec l’accord de la banque, ou le solder par un nouveau crédit qui finance aussi la soulte. Les solutions de financement sont présentées dans notre guide pour racheter la part de son conjoint après un divorce.
L’acte de partage supporte un droit de partage : le Bulletin officiel des finances publiques indique que son taux, pour les partages consécutifs à un divorce, est de 1,10 % depuis la réforme, calculé sur l’actif net partagé. Le notaire est obligatoire dès que la liquidation porte sur un bien immobilier.
Rester en indivision
Service-public.fr rappelle que les ex-époux peuvent conserver le bien ensemble, par exemple pour le louer, et conclure devant le notaire une convention d’indivision qui fixe les règles d’utilisation et la répartition des loyers et des dépenses. L’ANIL précise qu’elle peut fixer la proportion du remboursement du crédit à la charge de chacun. La solidarité envers la banque demeure : c’est une solution d’attente.
Laisser décider la convention ou le juge
En divorce par consentement mutuel, la convention doit comporter l’état liquidatif du régime matrimonial, réalisé avant son enregistrement : le sort de la maison et du crédit y est écrit. En divorce judiciaire, l’ANIL indique qu’à défaut d’accord, le juge aux affaires familiales peut attribuer le logement à l’un des deux époux ; service-public.fr ajoute qu’il peut accorder un bail sur le bien à l’époux non propriétaire, jusqu’à la majorité du plus jeune des enfants communs. Le juge ne peut toutefois pas imposer à la banque de libérer l’un des emprunteurs.
Que faire si la banque refuse la désolidarisation ou le rachat de soulte ?
Plusieurs pistes, dans cet ordre :
- Renforcer le dossier : apport, garant, garantie supplémentaire, allongement de la durée à négocier avec la banque.
- Interroger d’autres établissements pour un nouveau prêt qui solde l’ancien et finance la soulte.
- Revoir le partage : compenser la maison par d’autres biens, ou étaler la soulte si l’autre l’accepte. Laisser la maison sans contrepartie pose d’autres questions, traitées dans notre page divorce : laisser la maison sans soulte.
- Vendre, si personne ne peut reprendre le crédit. Pour vendre sans brader, la vente avec complément de prix en cas de divorce verse environ 60 % de la valeur tout de suite et le complément à la revente.
- La vente à réméré, si l’un des deux veut garder la maison sans pouvoir la financer aujourd’hui.
Les recours face à un refus sont détaillés dans notre page rachat de soulte refusé par la banque.
La vente à réméré : solder le crédit et garder une porte ouverte
Dans une vente à réméré, les deux ex-époux vendent la maison à un investisseur avec une faculté de rachat de cinq ans au maximum (article 1660 du Code civil). Le prix rembourse le crédit commun : la solidarité envers la banque prend fin puisque le prêt est soldé. Celui qui reste occupe la maison contre une indemnité d’occupation. Le rachat se fait au prix de vente, sans majoration ni intérêts, plus les frais et loyaux coûts de l’article 1673 du Code civil ; l’acte, préparé avec le notaire, précise lequel des ex-époux exercera la faculté de rachat.
Les conditions chez Alterfi : un bien situé en France d’au moins 300 000 € ; un prix de 42 à 60 % de la valeur ; une indemnité d’occupation d’environ 10 % par an du prix de vente, payée d’avance pour toute la durée et restituée au prorata en cas de rachat anticipé ; des honoraires de 6 % TTC du prix, dus seulement si l’opération se réalise ; des frais de notaire de 2 à 3 % ; aucune pénalité en cas de non-rachat. Il faut l’accord des deux ex-époux ; elle ne convient pas si le capital restant dû est trop élevé par rapport à la valeur, ou si celui qui reste n’a aucune perspective réaliste de racheter.
Exemple fictif : Claire et Marc divorcent. Leur maison commune vaut 700 000 € et il reste 140 000 € de capital à rembourser.
- Valeur nette : 700 000 − 140 000 = 560 000 €, soit 280 000 € par époux.
- Rachat de soulte classique : Claire doit financer la soulte de 280 000 € et reprendre les 140 000 € de crédit, soit 420 000 €, plus un droit de partage de 1,10 % × 560 000 = 6 160 €. La banque refuse.
- Vente à réméré à 60 % de la valeur, pour 24 mois : prix de 700 000 × 60 % = 420 000 €.
- Frais de notaire, par hypothèse 2,5 % : 10 500 €. Honoraires Alterfi, 6 % TTC : 25 200 €. Indemnité d’occupation payée d’avance : 420 000 × 10 % × 2 = 84 000 €.
- Reste après remboursement du crédit : 420 000 − 140 000 − 10 500 − 25 200 − 84 000 = 160 300 €.
Le crédit est soldé et Marc n’est plus exposé. Les 160 300 € ne couvrent pas toute sa part théorique de 280 000 € : la répartition et le règlement du solde se négocient entre les ex-époux et s’écrivent avec le notaire. Pour récupérer la maison, Claire devra verser 420 000 €, plus les frais et loyaux coûts, avant l’échéance. Si elle rachète au bout de 12 mois, la part d’indemnité non consommée lui revient : 84 000 × 12 / 24 = 42 000 €.
FAQ
Divorce et maison pas finie de payer : que devient le crédit ?
Il continue : les deux signataires restent tenus de la totalité. Il est soldé si la maison est vendue, ou repris par celui qui la garde si la banque accepte de désolidariser l’autre.
Qui paie le crédit pendant le divorce ?
Pour la banque, les deux co-emprunteurs, chacun pour le tout. Entre époux, la répartition se fixe par accord ou, dans un divorce judiciaire, par les mesures provisoires du juge, qui peut organiser la prise en charge des dettes. Gardez les preuves de vos paiements pour la liquidation.
Peut-on se désolidariser d’un prêt immobilier après un divorce ?
Oui, mais seulement si la banque l’accepte, après avoir vérifié que celui qui reste peut rembourser seul. Sans son accord, la solidarité continue, quel que soit le partage signé.
Peut-on donner sa part de maison en cas de divorce ?
Oui, mais ce n’est pas neutre. Une compensation par d’autres biens équilibre le partage ; un abandon sans contrepartie pose d’autres questions, à examiner avec le notaire. Le Bulletin officiel des finances publiques indique en revanche que les transferts au titre d’une prestation compensatoire ne sont pas assimilés à des donations. Et donner sa part ne libère pas du prêt sans l’accord de la banque.
Que se passe-t-il si on vend la maison avant la fin du crédit ?
Le notaire rembourse le capital restant dû sur le prix de vente, puis partage le solde. Le contrat peut prévoir des indemnités de remboursement anticipé, dans la double limite de 6 mois d’intérêts et de 3 % du capital restant dû ; la garantie co-emprunteur prend fin une fois le prêt remboursé en totalité.
Que faire si la banque refuse le rachat de soulte ?
Renforcer le dossier, consulter d’autres prêteurs, revoir le partage avec le notaire, ou vendre. Si l’un veut garder la maison, la vente à réméré peut solder le crédit et lui laisser jusqu’à cinq ans pour racheter, pour un bien d’au moins 300 000 €.
Conclusion
Une maison pas finie de payer reste un engagement commun tant que la banque n’a libéré personne. Réglez qui paie pendant la procédure, l’issue pour la maison et la désolidarisation avant de signer le partage. Si la banque refuse et que l’un de vous veut garder la maison, la vente à réméré en cas d’indivision après un divorce peut rembourser le crédit, sortir celui qui part de la solidarité et laisser à celui qui reste une vraie possibilité de racheter.