Succession avec enfant mineur : vendre la maison avec l’accord du juge

Quand un enfant mineur hérite d’une partie de la maison familiale, la vente reste possible, mais pas sans le juge des tutelles. Le parent qui représente l’enfant doit d’abord régler l’option successorale en son nom, puis obtenir l’autorisation préalable du juge pour vendre de gré à gré, comme l’exige l’article 387-1 du Code civil. La part du prix revenant à l’enfant lui appartient et doit être gérée dans son seul intérêt. Cette règle vaut aussi pour une vente à réméré ou une vente avec complément de prix.

En bref

• Le parent survivant est en principe l’administrateur légal des biens de l’enfant et le représente dans la succession.
• Accepter purement et simplement au nom du mineur exige l’autorisation du juge ; l’acceptation à concurrence de l’actif net ne l’exige pas.
• Vendre de gré à gré la maison dont l’enfant est copropriétaire suppose l’autorisation préalable du juge des tutelles, qui détermine les conditions de l’acte et, s’il y a lieu, le prix.
• La part du prix revenant à l’enfant reste la sienne : le parent la gère avec prudence, sous le contrôle possible du juge.

Qui représente l’enfant mineur dans la succession ?

Un enfant mineur ne peut pas signer seul un acte de succession ni une vente. Ses biens sont gérés par ses parents au titre de l’administration légale. L’article 382 du Code civil pose le principe : « L’administration légale appartient aux parents. » Si les deux parents exercent l’autorité parentale, chacun est administrateur légal ; si un seul l’exerce, c’est lui qui administre les biens de l’enfant.

Après le décès de l’un des parents, c’est donc le plus souvent le parent survivant qui représente l’enfant, à la fois dans le règlement de la succession et dans la vente de la maison.

Si les deux parents sont décédés ou ne peuvent plus exercer l’autorité parentale, une tutelle est ouverte. Le juge aux affaires familiales, qui exerce les fonctions de juge des tutelles des mineurs, la met en place. La vente d’un bien immobilier exige alors l’accord du conseil de famille.

Accepter la succession au nom d’un enfant mineur

Avant de vendre, l’enfant doit exercer son option : acceptation pure et simple, acceptation à concurrence de l’actif net ou renonciation.

Acceptation pure et simple : autorisation du juge

L’article 387-1, 5°, du Code civil interdit à l’administrateur légal d’« accepter purement et simplement une succession revenant au mineur » sans l’autorisation préalable du juge des tutelles. La demande, adressée au juge aux affaires familiales qui exerce les fonctions de juge des tutelles, se dépose au greffe du tribunal de votre domicile, avec les pièces demandées par le formulaire (justificatifs de l’actif et des dettes de la succession notamment). Selon Service-Public, si le montant de la succession est négatif, le juge ne donne pas son autorisation. Une fois la succession acceptée purement et simplement, il n’est plus possible d’y renoncer ni de l’accepter à concurrence de l’actif net.

Acceptation à concurrence de l’actif net : sans juge

L’autorisation du juge n’est pas nécessaire pour accepter la succession à concurrence de l’actif net. L’enfant ne paiera alors les dettes du défunt que dans la limite de ce qu’il reçoit. La déclaration se fait au greffe du tribunal du dernier domicile du défunt ou devant notaire, puis fait l’objet d’une publicité. Si les parents ne sont pas d’accord, le juge peut être saisi.

Renonciation : autorisation puis déclaration

Renoncer au nom d’un mineur suppose aussi l’autorisation préalable du juge, puis une déclaration de renonciation. Notre guide sur la renonciation à succession détaille la démarche.

Attention à un piège : vendre un bien de la succession vaut acceptation tacite. Pour un héritier mineur, l’option doit donc être réglée avec le notaire avant la signature de la vente, et non découverte au moment de l’acte.

Vendre une maison dont un mineur est propriétaire : l’autorisation du juge

Dès que l’enfant a accepté, il devient copropriétaire indivis de la maison avec le parent survivant et, le cas échéant, ses frères et sœurs. Les règles de la vente d’une maison en indivision s’appliquent, avec une contrainte en plus : l’article 387-1 du Code civil interdit à l’administrateur légal, sans autorisation préalable du juge des tutelles, de « vendre de gré à gré un immeuble ou un fonds de commerce appartenant au mineur ».

Le texte précise que l’autorisation « détermine les conditions de l’acte et, s’il y a lieu, le prix ou la mise à prix ».

Conflit d’intérêts et administrateur ad hoc

Le parent survivant est à la fois héritier et représentant de son enfant. Leurs intérêts peuvent diverger, par exemple sur le partage ou sur le choix de l’acquéreur. L’article 383 du Code civil prévoit que, lorsque les intérêts de l’administrateur légal sont en opposition avec ceux du mineur, il doit demander au juge des tutelles la nomination d’un administrateur ad hoc. À défaut de diligence, le juge peut procéder à cette nomination à la demande du ministère public, du mineur lui-même ou d’office. Si un seul des deux administrateurs est en opposition, le juge peut autoriser l’autre à représenter l’enfant pour les actes concernés.

Un cas est expressément visé par la loi : si le parent veut racheter la part de son enfant ou la prendre à bail, il est réputé en opposition d’intérêts avec lui (article 387-1, 6°). Le site des notaires de France indique aussi qu’un conflit peut naître lorsque le mineur et son représentant sont cohéritiers dans la même succession ; l’administrateur ad hoc représente alors l’enfant dans les opérations de succession. Le notaire chargé du dossier vous dira si votre situation l’exige.

La démarche auprès du juge des tutelles, étape par étape

Le juge compétent est le juge aux affaires familiales exerçant les fonctions de juge des tutelles, celui du lieu de résidence habituelle de l’enfant (article 1211 du Code de procédure civile). La notice de requête diffusée par le ministère de la Justice pour une vente immobilière mentionne notamment les étapes et pièces suivantes ; le greffe ou votre notaire vous confirmera la liste à jour.

• Signer un avant-contrat adapté. Le compromis ou la promesse de vente doit mentionner la nécessité de l’accord du juge.
• Faire estimer la maison. La notice demande une attestation de valeur d’un notaire ou de deux agents immobiliers.
• Indiquer la part de chaque enfant dans le prix de vente.
• Joindre les actes de naissance du ou des parents et de l’enfant, datant de moins de trois mois.
• Signer et déposer la requête au greffe : les deux parents signent si l’autorité parentale est commune, sinon le seul parent qui l’exerce.

Selon cette notice, le juge peut statuer au vu de la requête et des pièces, ou entendre les parents ; l’avocat n’est pas obligatoire. Aucun délai de traitement n’est fixé par les textes : prévoyez une marge suffisante entre le compromis et la date de l’acte, et faites inscrire l’autorisation du juge comme condition de la vente. Sur l’ensemble du calendrier, voir aussi notre article sur le délai de succession.

Que devient la part du mineur sur le prix de vente ?

La somme qui revient à l’enfant lui appartient. Le parent doit la gérer dans le seul intérêt de l’enfant (article 385) : il ne peut donc pas l’utiliser pour ses propres besoins. Le Code civil n’impose pas un placement unique, mais plusieurs garde-fous existent :

• l’obligation de gestion prudente et dans le seul intérêt du mineur (article 385) ;
• les conditions que le juge peut fixer dans l’ordonnance qui autorise la vente (article 387-1) ;
• l’autorisation préalable requise pour les opérations sur valeurs mobilières ou instruments financiers qui engagent le patrimoine de l’enfant de façon importante ou durable (article 387-1, 8°) ;
• la possibilité pour le juge d’exiger un inventaire actualisé chaque année et des comptes de gestion annuels (articles 387-4 et 387-5).

Les revenus de cette somme suivent la règle de la jouissance légale : les parents en profitent jusqu’aux seize ans de l’enfant (article 386-2), à charge notamment d’assurer sa nourriture, son entretien et son éducation (article 386-3). Le capital, lui, reste à l’enfant.

Exemple fictif chiffré

Exemple fictif : Marc décède en laissant son épouse Claire et leurs deux enfants communs, Léa, 19 ans, et Tom, 14 ans. La maison, un bien propre de Marc, vaut 420 000 €. Claire choisit la propriété du quart des biens plutôt que l’usufruit. Les parts sont les suivantes :

• Claire : un quart, soit 105 000 € ;
• Léa : trois huitièmes, soit 157 500 € ;
• Tom : trois huitièmes, soit 157 500 €.

Le total fait bien 420 000 €. Claire accepte pour Tom à concurrence de l’actif net, puis dépose une requête au juge des tutelles avec le compromis, l’attestation de valeur et la répartition du prix. Une fois l’ordonnance rendue et la vente signée, les 157 500 € de Tom (avant frais de vente éventuels) lui reviennent : Claire doit les placer dans son intérêt, dans le respect des conditions posées par le juge. Les revenus profitent à Claire jusqu’aux seize ans de Tom ; le capital reste à lui.

Parent survivant usufruitier, vente à réméré, complément de prix

Si le parent survivant a choisi l’usufruit

Lorsque tous les enfants sont issus des deux époux, le conjoint survivant peut choisir l’usufruit de la totalité des biens ou la propriété du quart (article 757). S’il ne se prononce pas par écrit dans les trois mois suivant l’invitation écrite d’un héritier, il est réputé avoir opté pour l’usufruit (article 758-3). Les enfants sont alors nus-propriétaires. Vendre la maison en pleine propriété suppose l’accord de l’usufruitier et des nus-propriétaires, et donc l’autorisation du juge pour l’enfant mineur. Selon l’article 621, le prix se répartit entre l’usufruit et la nue-propriété selon la valeur de chacun de ces droits, sauf accord pour reporter l’usufruit sur le prix. Pour aller plus loin : l’usufruit du conjoint survivant.

Vente à réméré ou vente avec complément de prix

Une famille qui doit payer des dettes ou des droits sans brader la maison peut envisager une vente à réméré après une succession ou une vente avec complément de prix d’un bien hérité. Disons-le clairement : ce sont des ventes de gré à gré. L’article 387-1 du Code civil, qui soumet à l’autorisation préalable du juge des tutelles la vente de gré à gré d’un immeuble appartenant au mineur, ne prévoit pas d’exception pour elles : si un mineur est propriétaire d’une part de la maison, il faut cette autorisation, comme pour une vente classique.

Avec la vente à réméré, l’investisseur achète entre 42 % et 60 % de la valeur, pour cinq ans au maximum, avec une faculté de rachat au même prix, plus les frais et loyaux coûts. Avec la vente avec complément de prix, environ 60 % de la valeur sont versés à la signature et un complément est dû lors de la revente. L’autorisation du juge déterminant les conditions de l’acte et, s’il y a lieu, le prix, il faudra lui expliquer pourquoi cette voie sert l’intérêt de l’enfant mieux qu’une vente immédiate. Alterfi étudie gratuitement le dossier et remet une proposition écrite que votre notaire pourra examiner avant la requête.

À lire aussi : dettes du défunt : faut-il refuser la succession ? et la vente avec complément de prix expliquée.

À lire aussi : la curatelle : simple, renforcée, différence avec la tutelle.

À lire aussi : vendre une maison sous tutelle : autorisation du juge et étapes.

FAQ

Peut-on vendre une maison en succession avec un enfant mineur ?
Oui. Le parent qui représente l’enfant règle d’abord l’option successorale, puis demande au juge des tutelles l’autorisation de vendre de gré à gré la maison. Sans cette autorisation, la vente ne peut pas être signée pour l’enfant.

Faut-il l’accord du juge des tutelles pour accepter une succession pour un mineur ?
Pour une acceptation pure et simple, oui (article 387-1 du Code civil). Pour une acceptation à concurrence de l’actif net, non. La renonciation exige aussi l’autorisation du juge.

Le parent peut-il utiliser l’argent de la vente revenant à son enfant ?
Non. Le capital appartient à l’enfant et doit être géré dans son seul intérêt. En principe, seuls les revenus profitent aux parents, jusqu’aux seize ans de l’enfant, avec les charges correspondantes.

Quand faut-il un administrateur ad hoc dans une succession ?
Lorsque les intérêts du parent sont opposés à ceux de l’enfant, par exemple s’il veut racheter la part de l’enfant. Le juge des tutelles désigne alors un administrateur ad hoc pour représenter l’enfant.

Une vente à réméré est-elle possible avec un héritier mineur ?
Oui, mais comme toute vente de gré à gré d’un immeuble du mineur, elle suppose l’autorisation préalable du juge des tutelles (article 387-1 du Code civil), qui en détermine les conditions et, s’il y a lieu, le prix.

Conclusion

Vendre la maison familiale quand un enfant mineur hérite demande de la méthode : régler l’option successorale, prévoir l’autorisation du juge des tutelles dans le compromis, vérifier l’absence de conflit d’intérêts et organiser la gestion de la part de l’enfant.

Si la famille a besoin de liquidités sans vendre dans l’urgence, une vente à réméré ou une vente avec complément de prix peut être étudiée, sous la même autorisation du juge. Alterfi analyse votre dossier gratuitement, avec votre notaire.