Pour vendre rapidement un bien hérité sans le brader, les héritiers peuvent recourir à la vente avec complément de prix : un investisseur achète la maison à environ 60 % de sa valeur et verse ce prix à la signature chez le notaire, ce qui permet de régler les droits de succession et de répartir une première somme. Le bien est ensuite revendu au prix du marché, et tout ce qui dépasse le prix d'achat initial revient aux héritiers.
Cette solution ne convient pas à toutes les successions. Elle suppose que tous les héritiers acceptent de se séparer du bien et que celui-ci vaille au moins 300 000 €. Ce guide applique à la succession le mécanisme décrit dans notre page de référence sur la vente avec complément de prix : ce qu'elle coûte, comment les sommes se répartissent et quand choisir une autre voie.
Le problème des héritiers : des droits à payer, un patrimoine immobilisé
Une succession composée surtout d'immobilier place les héritiers dans une situation inconfortable. Ils héritent d'une valeur réelle, parfois importante, mais cette valeur est enfermée dans des murs. Or les droits de succession doivent en principe être payés dans les six mois du décès. Lorsque le défunt laisse une maison et peu d'épargne, chaque héritier doit trouver l'argent ailleurs, sur ses propres deniers, alors qu'il n'a encore rien perçu.
Pendant ce temps, le bien continue de coûter. Une maison vide doit rester assurée, chauffée un minimum, entretenue, et ses charges comme ses impôts locaux restent dus. Ces dépenses se partagent entre les héritiers, ce qui devient vite une source de tension lorsque l'un avance les frais et que les autres tardent à rembourser.
Comment payer des droits de succession sans argent disponible ? Emprunter suppose des revenus que tous les héritiers n'ont pas. Vendre paraît logique, mais une vente prend du temps, et c'est le temps qui manque.
Pourquoi la vente classique d'un bien hérité est souvent lente ou mal engagée
Un bien de succession cumule les obstacles.
- Un bien à vider et à présenter. La maison est encore meublée, chargée de souvenirs, parfois défraîchie. Trier et débarrasser demande des semaines.
- Des héritiers dispersés. Chacun vit dans une ville différente, avec ses contraintes. Chaque étape exige de réunir plusieurs accords.
- Des désaccords sur le prix. L'un veut vendre vite, l'autre refuse de descendre sous un prix qu'il juge juste. Tant que le partage n'est pas fait, les héritiers sont en indivision sur le bien, et la vente suppose l'accord de tous les indivisaires.
- Une négociation en position de faiblesse. Un acquéreur qui comprend que les vendeurs sont pressés par une échéance négocie plus durement.
La vente classique permet de vendre au prix du marché, mais au rythme du marché, et sans aucun versement avant l'acte définitif. Reste à choisir entre une offre basse pour tenir l'échéance et l'attente du bon acquéreur, en finançant soi-même les droits et les frais.
Ce que change la vente avec complément de prix
Elle sépare le moment où l'argent arrive de celui où le bien trouve son acquéreur final.
À la signature : des fonds pour régler les droits et faire une première répartition
Un investisseur achète le bien à environ 60 % de sa valeur. Ce prix est versé à la signature de l'acte authentique, chez le notaire. Le délai entre l'accord et la signature est généralement de 10 à 20 jours à Paris et de 30 à 60 jours en province, l'essentiel tenant à la purge du droit de préemption de la commune. Les héritiers disposent ainsi d'une somme qui leur permet de régler leurs droits de succession et de se répartir le solde, chacun selon sa part.
Si le bien est grevé d'une dette garantie, par exemple un prêt du défunt assorti d'une hypothèque, elle est soldée à la signature sur le prix d'achat. Celui-ci doit donc suffire à la rembourser.
À la revente : le complément partagé entre héritiers
Pendant la durée convenue, de 6 mois à 3 ans, le bien est commercialisé au prix du marché, sans la pression de l'échéance. Lorsqu'il est revendu, tout ce qui dépasse le prix d'achat initial revient aux vendeurs d'origine, donc aux héritiers, qui se le partagent dans les mêmes proportions.
Ce que cela coûte
Les honoraires d'Alterfi sont plafonnés à 5 % HT du prix de vente, soit 6 % TTC, à la charge des vendeurs. Les frais de notaire représentent entre 2 % et 3 % du prix de vente et sont eux aussi à la charge des vendeurs. Si aucun héritier n'occupe la maison, aucune indemnité d'occupation n'est due. Si l'un d'eux souhaite y rester pendant la commercialisation, une indemnité d'environ 10 % par an du prix d'achat est prépayée pour la durée convenue, puis restituée au prorata si la revente intervient plus tôt.
Exemple chiffré : une maison héritée par trois enfants
Prenons une hypothèse simple. Trois enfants héritent à parts égales d'une maison estimée à 540 000 €. Aucun ne l'occupe, aucune dette ne pèse sur le bien, et tous sont d'accord pour vendre. Les montants ci-dessous s'entendent hors frais d'acte et hors droits de succession, que chaque héritier règle sur sa part et dont le montant dépend de sa situation.
À la signature
- Prix d'achat par l'investisseur : 60 % de 540 000 €, soit 324 000 €.
- Honoraires : 6 % TTC du prix de vente, soit 19 440 €.
- Indemnité d'occupation : aucune, puisque la maison est libre.
- Montant net versé aux héritiers : 324 000 € moins 19 440 €, soit 304 560 €.
- Frais de notaire : entre 2 % et 3 % du prix de vente, soit entre 6 480 € et 9 720 € dans cet exemple, à la charge des vendeurs et à déduire de cette somme.
- Part de chaque héritier : 304 560 € divisés par trois, soit 101 520 €.
À la revente, au prix estimé de 540 000 €
- Complément de prix : 540 000 € moins 324 000 €, soit 216 000 €.
- Part de chaque héritier : 216 000 € divisés par trois, soit 72 000 €.
Au total
- Chacun perçoit 101 520 € plus 72 000 €, soit 173 520 €.
- Coût de l'opération, hors frais d'acte : 19 440 € d'honoraires.
À titre de comparaison, et toujours par hypothèse, une vente précipitée conclue avec une décote de 15 % aurait amputé le prix de 81 000 €. Cet exemple suppose une revente au prix estimé : si le bien se revend moins cher, le complément diminue d'autant, d'où l'importance d'une estimation réaliste dès le départ.
Un héritier veut garder la maison : ce n'est pas la bonne solution
La vente avec complément de prix est une vente ferme et définitive, sans droit de rachat. Les héritiers récupèrent la valeur du bien, pas le bien lui-même. Si l'un d'entre vous tient à conserver la maison, il faut regarder ailleurs.
Deux pistes existent. La première consiste, pour celui qui veut garder le bien, à désintéresser les autres : notre guide explique comment racheter les parts d'un coindivisaire sans crédit bancaire. La seconde est la vente à réméré, qui laisse au vendeur une faculté de rachat pendant un délai maximal de cinq ans (Code civil, articles 1659 et suivants). Nous la détaillons dans notre guide sur la vente à réméré dans le cadre d'une succession, et dans celui consacré à la succession grevée de dettes. Pour trancher entre les deux mécanismes, consultez notre comparatif complément de prix ou vente à réméré.
Les héritiers ne sont pas d'accord : le risque de licitation
Tant que le partage n'est pas fait, la vente du bien indivis suppose l'accord des indivisaires. Lorsqu'il manque, la situation peut se figer pendant des mois, ce que nous décrivons dans notre guide sur l'indivision successorale bloquée.
À défaut d'accord, un indivisaire peut demander le partage en justice. Cette procédure peut conduire à une licitation, c'est-à-dire à une vente aux enchères du bien. Or une vente aux enchères aboutit souvent à un prix très inférieur à la valeur du bien, et tous les héritiers en supportent la conséquence. Notre guide sur la licitation entre frères et sœurs en décrit le déroulement.
La vente avec complément de prix peut alors servir de terrain d'entente. Elle répond à l'héritier pressé, qui touche sa part du prix à la signature, comme à celui qui refuse de brader, puisque le bien est revendu au prix du marché et que le complément lui revient. Elle reste toutefois une solution amiable : elle exige la signature de tous. Le raisonnement rejoint celui de notre guide pour éviter l'adjudication grâce au complément de prix : mieux vaut vendre à l'amiable avant que les enchères ne fixent le prix.
Les conditions à réunir
L'opération repose sur la valeur du bien, pas sur les revenus des héritiers. Ce n'est pas un crédit : aucune capacité d'emprunt n'est demandée. Quatre conditions doivent en revanche être remplies.
- Un bien d'au moins 300 000 €, situé en France et revendable sur son marché local.
- L'accord de tous les indivisaires, qui signent ensemble l'acte de vente.
- Un endettement inférieur au prix versé : les dettes garanties par le bien sont soldées à la signature sur le prix d'achat.
- L'acceptation d'une vente définitive : aucun héritier ne pourra reprendre le bien par la suite.
Deux points de vigilance s'y ajoutent. Le montant du complément dépend du prix de revente effectif : seul son principe est garanti par l'acte. Le calcul du complément, sa répartition entre héritiers et la durée de commercialisation doivent y figurer noir sur blanc. Sur le plan fiscal, une maison héritée que vous n'occupez pas n'est pas votre résidence principale : faites valider la question de la plus-value avec le notaire dès l'étude du dossier.
Questions fréquentes
Peut-on payer les droits de succession avec le prix versé à la signature ?
Oui, c'est l'un des principaux intérêts de l'opération. Le prix d'achat, environ 60 % de la valeur du bien, est versé à la signature, déduction faite des honoraires. Chaque héritier reçoit sa part et peut l'affecter au paiement de ses droits.
Faut-il l'accord de tous les héritiers ?
Oui. Tant que le partage n'est pas fait, le bien est en indivision et sa vente suppose l'accord de tous les indivisaires. Si un seul refuse, la vente avec complément de prix ne peut pas être signée.
Comment le complément de prix est-il réparti entre les héritiers ?
Tout ce qui dépasse le prix d'achat initial lors de la revente revient aux vendeurs. Les héritiers se le partagent selon leurs parts dans la succession, comme pour la somme versée à la signature.
Un héritier peut-il rester dans la maison pendant la commercialisation ?
Oui, pendant la durée convenue, moyennant une indemnité d'occupation d'environ 10 % par an du prix d'achat. Elle est prépayée et restituée au prorata si le bien est revendu plus tôt.
Pourra-t-on racheter la maison plus tard ?
Non. La vente est ferme et définitive, sans droit de rachat. Si l'un des héritiers veut conserver une possibilité de rachat, la solution adaptée est la vente à réméré.