La vente à réméré à Paris et en Île-de-France fonctionne pour tout bien d’une valeur d’au moins 300 000 € : un investisseur l’achète entre 42 % et 60 % de sa valeur et le propriétaire garde la faculté de le racheter au même prix, dans un délai de cinq ans au maximum. Alterfi, dont le siège est à Paris (186 rue de Rivoli, 75001), étudie les dossiers parisiens et franciliens et reçoit sur rendez-vous. La vente à réméré, aussi appelée vente avec faculté de rachat, se signe devant notaire. Quels biens sont concernés, combien obtenir, à quel coût et avec quels risques ?
En bref
- La vente à réméré est possible à Paris et dans toute l’Île-de-France pour un bien d’au moins 300 000 €, quel que soit l’arrondissement ou le département.
- L’investisseur achète entre 42 % et 60 % de la valeur du bien ; le rachat se fait au prix de vente, sans majoration ni intérêts.
- Exemple fictif sur un appartement parisien de 600 000 € : 266 400 € nets hors frais d’acte, pour un coût de 93 600 € sur vingt-quatre mois.
- Alterfi reçoit sur rendez-vous à son siège, 186 rue de Rivoli à Paris, et répond au 01 53 66 69 43.
Vente à réméré à Paris : un interlocuteur sur place
La vente à réméré est une vente immobilière assortie d’une faculté de rachat, prévue par les articles 1659 à 1673 du Code civil. Le propriétaire vend son bien à un investisseur, perçoit le prix, puis peut le racheter dans le délai convenu.
Un propriétaire parisien ou francilien veut en général savoir si son bien entre dans le cadre et pouvoir en parler de vive voix. Alterfi a son siège à Paris, au 186 rue de Rivoli, dans le premier arrondissement. Un rendez-vous peut y être organisé, et un premier échange est possible par téléphone au 01 53 66 69 43.
Alterfi est un intermédiaire : la société étudie le dossier, présente le bien à un investisseur et accompagne le vendeur jusqu’à la signature. Elle est titulaire de la carte professionnelle immobilière. Ce n’est pas un établissement de crédit et elle ne détient pas de fonds. Les critères de choix d’un intermédiaire sont détaillés dans la page organisme de vente à réméré.
Le seuil de 300 000 €, fréquemment atteint en région parisienne
L’opération concerne les biens situés en France dont la valeur est d’au moins 300 000 €. À Paris et dans une large partie de l’Île-de-France, ce seuil est couramment atteint, y compris pour des appartements de taille familiale. Il ne l’est pas toujours : un studio ou une petite surface peut rester en dessous. Seule l’étude du bien permet de retenir une valeur.
Aucun arrondissement ni aucun département francilien n’est exclu par principe : Paris, Hauts-de-Seine, Seine-Saint-Denis, Val-de-Marne, Yvelines, Essonne, Val-d’Oise, Seine-et-Marne. Le critère est la valeur du bien, pas son adresse.
Quels biens parisiens et franciliens peuvent être vendus à réméré ?
La nature du bien compte moins que sa valeur. Les biens concernés par une vente avec faculté de rachat sont variés :
- un appartement, le plus souvent en copropriété à Paris et en proche banlieue ;
- une maison ou un pavillon, plus fréquents en petite et grande couronne ;
- un immeuble entier ;
- un local commercial ou professionnel ;
- un bien détenu par une société civile immobilière.
L’appartement en copropriété
À Paris, l’appartement en copropriété est la situation la plus courante. Pendant l’opération, le propriétaire du lot est l’investisseur. Trois points sont donc regardés dès l’étude du dossier, puis par le notaire : les charges courantes, les travaux déjà votés et un éventuel arriéré de charges.
La répartition de ces sommes entre le vendeur et l’investisseur se fixe dans l’acte. C’est une question à poser au notaire avant de signer, surtout si l’immeuble a voté des travaux importants.
Résidence principale ou investissement locatif
Le propriétaire qui habite son logement y reste pendant l’opération, en contrepartie d’une indemnité d’occupation payée d’avance. Il n’a rien à verser chaque mois.
Un investissement locatif peut aussi faire l’objet d’une vente à réméré, ce qui évite de toucher à la résidence principale. L’indemnité d’occupation est due de la même façon lorsque le bien est loué à un tiers. Le sort du bail en cours se règle avec le notaire.
Bien détenu en SCI, immeuble, local
Une société civile immobilière peut vendre à réméré, sous réserve de ce que prévoient ses statuts et de l’accord des associés : voir le guide sur la vente avec faculté de rachat par une SCI. Pour un local ou un immeuble de rapport, l’étude porte en plus sur l’occupation des lieux et sur les baux en cours.
Dans quelles situations un propriétaire francilien y recourt-il ?
La vente à réméré s’adresse à un propriétaire qui possède un bien de valeur, ce qui est fréquent en région parisienne, mais ne peut pas, ou plus, emprunter. Les situations les plus fréquentes sont les suivantes :
- Des dettes qui s’accumulent : crédits, impôts, charges. Le prix sert à tout solder en une fois. Voir le guide vente à réméré et surendettement.
- Une saisie engagée ou annoncée : la vente à un investisseur permet de rembourser le créancier avant la vente forcée. Voir éviter une saisie immobilière grâce au réméré.
- Un refus de crédit ou un fichage : la vente à réméré n’est pas un prêt, elle ne dépend pas d’un accord bancaire. Voir obtenir des fonds en étant interdit bancaire.
- Un divorce : l’un des époux veut conserver le logement sans pouvoir financer immédiatement la part de l’autre. Voir divorce et bien immobilier.
- Une succession : droits à régler, héritier à désintéresser, bien familial à garder. Voir la vente à réméré après une succession.
- Un besoin de trésorerie d’entreprise : le dirigeant mobilise un bien personnel ou professionnel. Voir la vente à réméré pour les entreprises.
Dans tous les cas, l’opération n’a de sens que si le prix perçu règle réellement le problème et si un rachat est réaliste dans le délai.
Combien obtenir et à quel coût : le modèle de prix
Le modèle est le même à Paris, en Île-de-France et partout en France :
- Prix de vente : l’investisseur achète le bien entre 42 % et 60 % de sa valeur.
- Prix de rachat : il est égal au prix de vente, sans majoration ni intérêts. S’y ajoutent les frais et loyaux coûts prévus par l’article 1673 du Code civil.
- Indemnité d’occupation : environ 10 % par an du prix de vente, payée d’avance par prélèvement sur le prix à la signature, et restituée au prorata en cas de rachat anticipé.
- Honoraires : 5 % hors taxes du prix de vente, soit 6 % toutes taxes comprises, à la charge du vendeur, dus seulement si l’opération se réalise.
- Frais de notaire : entre 2 % et 3 % du prix de vente, à la charge du vendeur.
La durée ne peut pas dépasser cinq ans (article 1660 du Code civil). Les durées usuelles vont de douze à vingt-quatre mois. Une prolongation est possible par accord avec l’investisseur, dans la limite de cinq ans au total.
Le prélèvement et la restitution sont détaillés dans la page consacrée à l’indemnité d’occupation en vente à réméré.
Exemple chiffré : un appartement parisien de 600 000 €
L’exemple qui suit est fictif. Il illustre le calcul et ne correspond à aucun dossier réel.
Un couple est propriétaire d’un appartement à Paris dont la valeur est retenue à 600 000 €. Entre 42 % et 60 % de la valeur, le prix peut aller de 252 000 € à 360 000 €. L’opération est conclue à 360 000 € (60 %), pour une durée de vingt-quatre mois.
- Prix de vente : 360 000 €.
- Indemnité d’occupation payée d’avance pour vingt-quatre mois : 72 000 €.
- Honoraires (6 % toutes taxes comprises) : 21 600 €.
- Net perçu à la signature, hors frais d’acte : 266 400 €.
- Frais de notaire (2 % à 3 % du prix) : 7 200 à 10 800 €.
- Prix de rachat : 360 000 €.
Le coût total de l’opération est de 93 600 € hors frais d’acte, soit 72 000 € d’indemnité d’occupation et 21 600 € d’honoraires. Une fois les frais de notaire déduits, le couple dispose de 255 600 à 259 200 €.
Si le couple rachète au bout de dix-huit mois, six mois d’indemnité lui sont restitués, soit 18 000 €. Le coût total revient alors à 75 600 € hors frais d’acte. S’il ne rachète pas dans le délai, il ne doit rien de plus, mais l’investisseur reste propriétaire de l’appartement.
Le déroulé, de l’étude à la signature chez le notaire
Les étapes, résumées ici, sont décrites dans le guide comment se déroule une vente à réméré :
- Premier échange : par téléphone ou sur rendez-vous rue de Rivoli. Le propriétaire expose sa situation, son besoin et la façon dont il compte racheter.
- Étude du dossier : valeur du bien, dettes à solder, inscriptions éventuelles sur le bien, situation de la copropriété, projet de rachat.
- Proposition : un prix, une durée, le montant de l’indemnité d’occupation et celui des honoraires, chiffrés en euros.
- Signature chez un notaire : l’acte de vente avec faculté de rachat est signé devant notaire. Les créanciers sont réglés sur le prix et le solde revient au vendeur.
- Rachat : à tout moment dans le délai, au prix de vente. Il peut être financé par un nouveau crédit, la vente d’un autre actif, une succession ou la revente du bien à un tiers conduite par le vendeur.
Le temps nécessaire jusqu’à la signature dépend du dossier. Aucun délai ne peut être garanti à l’avance.
Les risques à peser avant de vendre à réméré en Île-de-France
La vente à réméré est une vraie vente. Le rachat est une faculté, jamais une obligation, mais il n’a rien d’automatique.
- La perte du bien : si le vendeur ne rachète pas dans le délai, l’investisseur reste propriétaire. Aucune pénalité ni indemnité supplémentaire n’est due, mais le bien est définitivement vendu, à un prix compris entre 42 % et 60 % de sa valeur.
- Le coût : l’indemnité d’occupation et les honoraires sont prélevés sur le prix dès la signature. Sur un bien parisien de valeur, le montant en euros est important.
- Le financement du rachat : c’est le point décisif. La source des fonds doit être identifiée avant de signer : pour racheter le bien de l’exemple, il faut réunir 360 000 €.
- Les frais annexes : charges de copropriété, taxe foncière, travaux votés. Leur répartition se vérifie dans l’acte, avec le notaire.
Lorsque le propriétaire sait qu’il ne rachètera pas, une vente classique mérite d’être comparée. Pour aller plus loin, consultez notre page avis sur la vente à réméré.
FAQ
Tous les arrondissements de Paris sont-ils éligibles à la vente à réméré ?
Oui. Le critère n’est pas l’arrondissement mais la valeur du bien, qui doit être d’au moins 300 000 €. Il en va de même pour tous les départements d’Île-de-France.
Faut-il se déplacer à Paris pour faire étudier son dossier ?
Non. Un premier échange peut avoir lieu par téléphone au 01 53 66 69 43. Un rendez-vous au 186 rue de Rivoli reste possible. La vente elle-même se signe chez un notaire.
Combien de temps faut-il pour mettre en place une vente à réméré à Paris ?
Cela dépend du dossier : pièces réunies, situation de la copropriété, créanciers à régler, disponibilité du notaire. Alterfi ne promet aucun délai avant d’avoir étudié le dossier. En cas de saisie engagée, il faut prendre contact le plus tôt possible.
Peut-on vendre à réméré un appartement parisien loué ?
Oui, un investissement locatif peut faire l’objet d’une vente à réméré. L’indemnité d’occupation reste due lorsque le bien est loué à un tiers. La situation du bail est examinée avec le notaire avant la signature.
Un bien francilien de moins de 300 000 € peut-il être étudié ?
Non. L’opération concerne les biens d’une valeur d’au moins 300 000 €. En dessous de ce seuil, il faut se tourner vers d’autres solutions, à examiner avec son notaire ou son conseil.
Conclusion
La vente à réméré à Paris et en Île-de-France obéit aux mêmes règles que partout en France, appliquées à des biens qui atteignent fréquemment le seuil de 300 000 €, souvent en copropriété, résidence principale ou investissement locatif. Le prix se situe entre 42 % et 60 % de la valeur et le rachat se fait au même prix. Le risque est clair : sans rachat dans le délai, le bien est perdu. Alterfi étudie chaque dossier depuis son siège du 186 rue de Rivoli. Pour le cadre juridique complet, reportez-vous au guide de la vente à réméré.