Vente à réméré : ce que contient l’acte, clause par clause

Un contrat de vente à réméré est un acte de vente notarié qui contient une clause de faculté de rachat : il n’existe pas de contrat type à télécharger, car la vente d’un bien immobilier se signe devant notaire. L’acte fixe le prix, la durée de la faculté (cinq ans au plus), le prix de rachat, l’occupation, les modalités du rachat et le sort du bien sans rachat. La vente à réméré repose sur cette clause de faculté de rachat ; voici ce que l’acte contient, clause par clause.

En bref

• Le contrat de vente à réméré est un acte authentique rédigé par le notaire, et non un modèle standard à remplir soi-même.
• La faculté de rachat est stipulée dans l’acte de vente lui-même, pour une durée qui ne peut excéder cinq ans (article 1660 du Code civil).
• Dans le modèle Alterfi, le prix de rachat est égal au prix de vente, plus les frais et loyaux coûts de l’article 1673 du Code civil.
• Les points à vérifier avant de signer : occupation, charges, forme de l’exercice du rachat, prolongation et issue en cas de non-rachat.

Contrat de vente à réméré : un acte notarié, pas un modèle à télécharger

Les recherches de « contrat type de vente à réméré » aboutissent souvent à des trames génériques. Elles ne servent à rien pour signer : la vente d’un bien immobilier se signe devant notaire, et la faculté de rachat figure dans l’acte de vente lui-même. Le BOFiP, la documentation officielle de l’administration fiscale, définit la vente à réméré comme une cession par laquelle le vendeur « se réserve contractuellement le droit de reprendre la chose vendue », et subordonne le régime fiscal de l’acte de rachat à une faculté « stipulée dans le contrat même de vente ».

L’acte notarié n’est pas un simple écrit. Selon notaires.fr, l’acte authentique fait foi de son origine, de son contenu et de sa date, et sa copie exécutoire permet aux parties de le faire exécuter sans avoir à passer devant les tribunaux. Le notaire conserve l’original, appelé minute, pendant 75 ans, et remet une copie authentique qui constitue le titre de propriété.

Concrètement, le « contrat » d’une vente à réméré se compose de l’acte de vente avec sa clause de faculté de rachat, auquel s’ajoutent les stipulations sur l’occupation du bien par le vendeur. Le rôle de chacun dans sa rédaction est détaillé dans notre page sur le rôle du notaire et de l’acquéreur.

Les clauses sur le prix et la faculté de rachat

Le prix de vente et son paiement

L’acte mentionne le prix payé par l’investisseur. Dans les opérations accompagnées par Alterfi, il se situe entre 42 % et 60 % de la valeur du bien. L’acte ou le décompte du notaire fait apparaître ce qui est prélevé sur ce prix à la signature : l’indemnité d’occupation payée d’avance et les honoraires (5 % HT du prix, soit 6 % TTC, dus seulement si l’opération se réalise). Les frais de notaire, entre 2 % et 3 % du prix, sont à la charge du vendeur.

La durée de la faculté de rachat

L’article 1660 du Code civil interdit de stipuler la faculté de rachat pour un terme excédant cinq années. Le BOFiP le rappelle : la faculté « ne peut être stipulée pour un terme supérieur à cinq ans ». Le point de départ du délai et la date d’échéance doivent être écrits clairement dans l’acte : faites-les vérifier par le notaire. Les durées usuelles vont de 12 à 24 mois. Le détail figure dans notre page sur le délai légal de la faculté de rachat.

Le prix de rachat

Le vendeur qui rachète rembourse le prix et les frais et loyaux coûts de la vente (article 1673 du Code civil). Le montant exact est fixé par l’acte. Chez Alterfi, le prix de rachat est égal au prix de vente, sans majoration ni intérêts : c’est une clause à lire en premier dans toute offre.

Les clauses d’occupation : indemnité, charges et travaux

L’indemnité d’occupation

Lorsque le vendeur reste dans le bien, l’acte prévoit une indemnité d’occupation. Dans le modèle Alterfi, elle représente environ 10 % par an du prix de vente, elle est payée d’avance par prélèvement sur le prix à la signature et restituée au prorata en cas de rachat anticipé. Elle reste due si le bien est loué à un tiers. Il n’y a donc rien à verser chaque mois. Son calcul est détaillé dans notre guide sur l’indemnité d’occupation en vente à réméré.

Charges, taxes et travaux

L’indemnité ne couvre que le droit d’occuper le bien. L’acte doit répartir le reste : charges de copropriété, taxe foncière, assurance, entretien, gros travaux votés pendant l’occupation. Jusqu’au rachat, l’investisseur est propriétaire du bien : la clause sur l’assurance et les sinistres mérite donc d’être lue de près, et le notaire peut préciser qui supporte quel risque. Les usages sont présentés dans notre page sur les charges, la taxe foncière et les travaux pendant l’occupation.

Exercer le rachat : les modalités prévues à l’acte

L’acte décrit comment le vendeur exerce sa faculté. Le rachat est une faculté, jamais une obligation : c’est le vendeur qui décide de l’exercer ou non. Les clauses à repérer :

1. La forme de l’exercice : comment le vendeur fait connaître sa décision et par quel acte le rachat est constaté. Le BOFiP subordonne le régime fiscal favorable de l’acte de rachat à un retrait exercé dans le délai stipulé, constaté par un acte authentique ou ayant date certaine avant l’expiration du délai.
2. Le paiement : prix de rachat et frais et loyaux coûts, réglés lors de l’acte de rachat chez le notaire.
3. Le rachat anticipé : possible avant l’échéance, avec restitution au prorata de l’indemnité d’occupation non consommée.
4. Le rachat échelonné ou partiel : il peut être prévu à l’acte selon l’accord avec l’investisseur.
5. La transmission : pour le régime fiscal de l’acte de rachat, le BOFiP vise un retrait exercé par le vendeur lui-même ou son ayant cause à titre universel (par exemple un héritier), et non par un tiers cessionnaire de la faculté. Ce que prévoit l’acte en cas de décès ou de cession est à faire préciser par le notaire.

Le BOFiP indique enfin que le retrait exercé dans le délai constitue une condition résolutoire qui replace les parties dans le même état. Le financement du rachat (nouveau crédit, vente d’un autre actif, succession, revente du bien à un tiers conduite par le vendeur) se prépare dès la signature, avec un calendrier réaliste.

Non-rachat et prolongation : ce que l’acte doit dire

Si le vendeur ne rachète pas dans le délai, l’acquéreur reste propriétaire. Dans le modèle Alterfi, aucune pénalité ni indemnité supplémentaire n’est due. L’acte et la convention d’occupation fixent alors la date et les conditions de libération des lieux. Les conséquences sont détaillées dans notre page sur ce qui se passe si vous ne rachetez pas le bien.

Une prolongation peut être convenue avec l’investisseur, dans la limite de cinq ans au total. Chez Alterfi, une prolongation ne donne lieu à aucun nouvel honoraire. Une clause qui l’organise d’avance (conditions, indemnité d’occupation de la période supplémentaire) évite de négocier dans l’urgence à l’approche de l’échéance.

Exemple chiffré fictif : de l’acte aux montants

Exemple fictif, donné à titre d’illustration. Un bien d’une valeur de 300 000 € est vendu à réméré. Voici comment les clauses de l’acte se traduisent en chiffres :

• Prix de vente : 180 000 €, soit 60 % de la valeur.
• Durée de la faculté de rachat : 24 mois.
• Indemnité d’occupation : 36 000 €, soit 10 % par an pendant 24 mois, prélevée sur le prix à la signature.
• Honoraires : 10 800 € TTC (9 000 € HT).
• Net perçu à la signature : 133 200 €, hors frais de notaire de 3 600 à 5 400 €.
• Prix de rachat : 180 000 €, plus les frais et loyaux coûts.

Le coût de l’opération est de 46 800 € hors frais d’acte. Si le vendeur rachète au bout de 18 mois, les 6 mois d’indemnité non consommés, soit 9 000 €, lui sont restitués, et le coût tombe à 37 800 €. S’il ne rachète pas, l’investisseur reste propriétaire du bien, sans pénalité. Pour comparer plusieurs propositions clause par clause, voir notre méthode pour lire et comparer une offre de vente à réméré.

Relire l’acte de vente à réméré avant de signer

Demandez le projet d’acte avant la signature. Les questions à poser, au notaire en priorité :

• La faculté de rachat figure-t-elle dans l’acte de vente lui-même, avec une date d’échéance précise ?
• Le prix de rachat est-il égal au prix de vente, et quels frais et loyaux coûts s’y ajoutent ?
• L’indemnité d’occupation est-elle prépayée, et sa restitution au prorata est-elle écrite ?
• Qui paie les charges, la taxe foncière, l’assurance et les gros travaux ?
• Comment le rachat est-il notifié, et dans quels délais l’acte de rachat est-il signé ?
• Une prolongation, un rachat partiel ou échelonné sont-ils prévus ?
• Que devient la faculté de rachat en cas de décès du vendeur ?

Cette relecture complète les protections présentées dans notre page sur les garanties du vendeur dans une vente à réméré. L’opération n’est adaptée que pour un bien d’au moins 300 000 € situé en France, avec un net perçu qui couvre les dettes et un projet de rachat ou de revente crédible : sans rachat, le bien est perdu.

Sources : BOFiP (documentation officielle de l’administration fiscale), sections sur les ventes avec faculté de rachat (droits d’enregistrement et plus-values) ; notaires.fr, page sur les principaux domaines d’intervention du notaire et page sur les délais après la signature de l’acte de vente.

FAQ

Peut-on signer une vente à réméré sous seing privé ?
Non pour la vente elle-même : la vente d’un bien immobilier se signe devant notaire, et la faculté de rachat doit figurer dans cet acte. Un écrit entre particuliers ne peut pas remplacer l’acte authentique ni la clause de rachat qu’il contient.

Le prix de rachat peut-il être supérieur au prix de vente ?
Le montant est celui que fixe l’acte : c’est la clause à vérifier en premier avec le notaire. Chez Alterfi, le prix de rachat est égal au prix de vente, plus les frais et loyaux coûts de l’article 1673 du Code civil.

Que devient la faculté de rachat si le vendeur décède ?
Pour le régime fiscal de l’acte de rachat, le BOFiP vise un rachat exercé par le vendeur lui-même ou par son ayant cause à titre universel, comme un héritier. Le sort exact de la faculté au décès du vendeur dépend de la rédaction de l’acte : c’est une clause à faire préciser par le notaire avant la signature.

Quand reçoit-on l’acte de vente signé ?
Selon notaires.fr, le notaire envoie une copie authentique de l’acte au service de publicité foncière en vue de sa publication, et il faut parfois attendre plusieurs mois pour la recevoir ainsi que le compte définitif des opérations.

Peut-on modifier l’acte après la signature ?
Une prolongation peut être convenue avec l’investisseur, dans la limite de cinq ans au total, et se formalise avec le notaire. Tout autre aménagement est à examiner avec lui.

L’étude du dossier est-elle payante ?
Non. L’étude du dossier et la proposition écrite sont gratuites pour le propriétaire. Les honoraires de 6 % TTC du prix ne sont dus que si l’opération se réalise chez le notaire.

Conclusion

Le contrat de vente à réméré est un acte notarié dont chaque clause compte : prix, durée de cinq ans au plus, prix de rachat, indemnité d’occupation, charges, forme de l’exercice du rachat, prolongation et sort du bien sans rachat. Demandez le projet d’acte à l’avance, faites-le relire par le notaire et vérifiez la rédaction de la clause de faculté de rachat avant de vous engager.