Quelles garanties pour le vendeur dans une vente à réméré ?

Les garanties du vendeur dans une vente à réméré tiennent d’abord à l’acte notarié : la faculté de racheter son bien y est inscrite, avec un prix de rachat fixé d’avance, et l’acte est publié au service de la publicité foncière. S’y ajoutent, dans le modèle Alterfi, l’absence de pénalité et la restitution au prorata de l’indemnité d’occupation. La vente à réméré ne garantit pas, en revanche, le financement du rachat. Voici ce qui protège réellement vos droits de vendeur à réméré, et ce qui ne vous protège pas.

En bref

• La première garantie du vendeur est juridique : sa faculté de rachat est écrite dans l’acte authentique de vente, signé devant notaire.
• Selon la Chambre des notaires de Paris, la publication de l’acte au service de la publicité foncière le rend opposable aux tiers.
• Chez Alterfi, le prix de rachat est égal au prix de vente, sans intérêts, et aucune pénalité n’est due en cas de non-rachat.
• Aucune clause ne garantit que le vendeur trouvera les fonds : sans rachat dans le délai, l’acquéreur reste propriétaire du bien.

Garanties du vendeur en réméré : de quoi parle-t-on ?

Dans une vente à réméré, le vendeur cède la propriété de son bien à un investisseur et conserve la faculté de le racheter, dans un délai qui ne peut excéder cinq ans (article 1660 du Code civil). Ses garanties sont de trois ordres :

• Juridiques : la faculté de rachat est stipulée dans l’acte notarié, qui est publié et conservé par le notaire.
• Financières : les montants du rachat et de l’occupation sont fixés d’avance, sans pénalité ni mensualité.
• Pratiques : le droit d’occuper le bien est organisé par convention, et le notaire contrôle l’ensemble.

Ces garanties s’appliquent de la même façon au portage immobilier, qui suit le même modèle. Le cadre légal complet est présenté dans notre page sur les articles 1659 à 1673 du Code civil.

Une faculté de rachat inscrite dans l’acte notarié et publiée

L’acte authentique

La vente immobilière se signe devant notaire, et la faculté de rachat figure dans cet acte : le BOFiP, la documentation officielle de l’administration fiscale, subordonne le régime fiscal de l’acte de rachat à une faculté « stipulée dans le contrat même de vente ». Selon notaires.fr, l’acte authentique fait foi de son origine, de son contenu et de sa date ; le notaire en conserve l’original pendant 75 ans. Faites vérifier par le notaire que la clause figure bien dans l’acte de vente, avec une échéance précise. Son contenu est détaillé dans notre page sur les clauses de l’acte de vente à réméré.

La publicité foncière et l’opposabilité aux tiers

La Chambre des notaires de Paris indique que le notaire doit enregistrer l’acte de vente au service de publicité foncière dont dépend le bien, et que c’est cette publication qui le rend opposable aux tiers : l’acte s’impose à tous, et pas seulement à ses signataires. La faculté de rachat, stipulée dans l’acte de vente lui-même, figure donc dans un acte publié.

Selon service-public.fr, toute personne physique ou morale peut demander au service de la publicité foncière des informations sur un bien immobilier, comme l’identité des propriétaires successifs ou le prix des ventes. Les effets précis de votre faculté de rachat si l’investisseur revend le bien, l’hypothèque ou a des créanciers relèvent du notaire : posez-lui la question avant de signer.

Un prix de rachat fixé d’avance, à votre seule initiative

Le vendeur qui rachète rembourse le prix et les frais et loyaux coûts de la vente (article 1673 du Code civil). Le BOFiP définit la vente à réméré comme une cession par laquelle le vendeur « se réserve contractuellement le droit de reprendre la chose vendue », et précise que l’exercice du réméré par le vendeur « entraîne la résolution rétroactive de la vente » : une condition résolutoire qui replace les parties dans le même état.

Le rachat est une faculté, jamais une obligation. Le prix de rachat est fixé par l’acte : lisez cette clause en premier. Chez Alterfi, le prix de rachat est égal au prix de vente, sans majoration ni intérêts : vous savez dès la signature combien il faudra réunir. Le rachat peut aussi être anticipé, et un rachat échelonné ou partiel peut être prévu à l’acte selon l’accord avec l’investisseur.

Pas de pénalité, une indemnité restituée au prorata

Les garanties financières du modèle Alterfi tiennent en quelques règles écrites :

• Indemnité d’occupation prépayée : environ 10 % par an du prix, prélevée sur le prix à la signature ; rien à verser chaque mois.
• Restitution au prorata : en cas de rachat anticipé, la part non consommée de l’indemnité vous est rendue.
• Aucune pénalité : si vous ne rachetez pas dans le délai, aucune indemnité supplémentaire n’est due.
• Honoraires au résultat : plafonnés à 6 % TTC (5 % HT) du prix pour un bien de 300 000 € à 10 000 000 €, et à 4,8 % TTC (4 % HT) au-delà, dus seulement si l’opération se réalise ; l’étude du dossier et la proposition écrite sont gratuites.
• Prolongation sans nouvel honoraire : possible par accord avec l’investisseur, dans la limite de cinq ans au total.

Le calcul de l’indemnité et de sa restitution est détaillé dans notre page sur l’indemnité d’occupation. Alterfi (ALTERFIDUCIE) est titulaire de la carte professionnelle immobilière, n’est pas un établissement de crédit, ne détient pas de fonds et n’achète pas les biens : elle met le propriétaire en relation avec un investisseur et l’accompagne jusqu’au notaire. Ses règles sont publiées dans la charte des engagements Alterfi.

Le droit de rester chez soi : la convention d’occupation

Après la vente, le vendeur n’est plus propriétaire. Son droit de rester dans les lieux est organisé par la convention d’occupation prévue avec l’acte. Les points qui protègent l’occupant doivent donc être écrits :

• la durée de l’occupation, alignée sur celle de la faculté de rachat ;
• le montant de l’indemnité, son paiement d’avance et sa restitution au prorata ;
• la répartition des charges, des taxes, de l’assurance et des travaux ;
• la possibilité de louer le bien à un tiers (l’indemnité reste due dans ce cas) ;
• la date et les conditions de libération des lieux en l’absence de rachat.

Jusqu’au rachat, l’investisseur est propriétaire du bien : faites préciser par le notaire comment l’assurance et les sinistres sont traités.

Le rôle du notaire et les limites de ces garanties

Selon notaires.fr, le notaire intervient sur l’ensemble du domaine juridique et fiscal, assure la certitude de la propriété du bien par la recherche de son origine de propriété, rédige l’acte de vente et en assure la conservation ; la Chambre des notaires de Paris précise qu’il doit enregistrer l’acte de vente au service de publicité foncière dont dépend le bien. C’est lui qu’il faut interroger sur chaque clause, et vous pouvez en plus faire relire le projet d’acte par votre propre conseil.

Aucune de ces garanties ne couvre trois risques :

1. Le financement du rachat : nouveau crédit, vente d’un autre actif, succession ou revente du bien à un tiers conduite par vous, rien n’est garanti d’avance.
2. Le délai : le rachat doit intervenir avant l’échéance fixée à l’acte ; une prolongation n’est possible que par accord avec l’investisseur, dans la limite de cinq ans au total.
3. La perte du bien : à défaut de rachat, l’acquéreur reste propriétaire. Voir notre page sur ce qui se passe en cas de non-rachat.

L’opération n’est donc adaptée que pour un bien d’au moins 300 000 € situé en France, quand le net perçu couvre les dettes et que le projet de rachat ou de revente est crédible. Les erreurs fréquentes sont recensées dans notre page sur les pièges de la vente à réméré, et les vérifications à mener sur l’intermédiaire dans notre page « Alterfi est-il fiable ? ».

Exemple chiffré fictif : ce que les garanties changent

Exemple fictif, donné à titre d’illustration. Un bien d’une valeur de 300 000 € est vendu à réméré 180 000 € (60 %) pour 24 mois. L’indemnité d’occupation de 36 000 € et les honoraires de 10 800 € sont prélevés sur le prix : le vendeur perçoit 133 200 € à la signature, hors frais de notaire de 3 600 à 5 400 €. Trois issues :

• Rachat au bout de 18 mois : le vendeur paie 180 000 € plus les frais et loyaux coûts ; 9 000 € d’indemnité lui sont restitués ; le coût de l’opération est de 37 800 €.
• Rachat à l’échéance : même prix de rachat, sans intérêts ; le coût est de 46 800 €, hors frais d’acte.
• Pas de rachat : aucune pénalité n’est due, mais l’investisseur reste propriétaire d’un bien de 300 000 € pour lequel le vendeur a perçu 133 200 €, soit un écart de 166 800 €.

Les garanties sécurisent le prix et les conditions du rachat ; elles ne réduisent pas l’écart du troisième cas. C’est pourquoi le plan de financement du rachat se prépare avant la signature.

Sources : Chambre des notaires de Paris, page sur la publicité foncière ; service-public.fr, fiche sur la demande de renseignements immobiliers au service de la publicité foncière ; notaires.fr, page sur les principaux domaines d’intervention du notaire ; BOFiP (documentation officielle de l’administration fiscale), sections sur les ventes avec faculté de rachat (droits d’enregistrement et plus-values) ; notaires.fr, page sur le rôle du notaire et page sur les délais après la signature de l’acte de vente.

FAQ

L’investisseur peut-il refuser que je rachète mon bien ?
La faculté de rachat appartient au vendeur : le BOFiP la décrit comme le droit que le vendeur « se réserve contractuellement » de reprendre le bien. S’il l’exerce dans le délai et selon les modalités de l’acte, en payant le prix de rachat et les frais et loyaux coûts (article 1673 du Code civil), le BOFiP indique que la vente est résolue rétroactivement.

L’investisseur peut-il revendre ou hypothéquer le bien pendant le délai ?
Il est propriétaire, mais l’acte de vente qui contient votre faculté de rachat est publié, et cette publication le rend opposable aux tiers selon la Chambre des notaires de Paris. Les conséquences exactes d’une revente ou d’une hypothèque sur votre rachat se vérifient avec le notaire avant la signature.

Existe-t-il une garantie que je pourrai racheter ?
Non. La loi et l’acte garantissent votre droit de racheter au prix convenu, pas les moyens de le faire. Le financement du rachat (crédit, vente d’un autre actif, succession, revente du bien) doit être préparé dès le départ.

Comment vérifier que l’acte a bien été publié ?
Le notaire vous remet la copie authentique de l’acte, qui constitue le titre de propriété. Service-public.fr indique par ailleurs que toute personne physique ou morale peut demander au service de la publicité foncière des informations sur un bien, dont la copie des documents de vente immobilière.

Dois-je payer quelque chose chaque mois à l’investisseur ?
Non, dans le modèle Alterfi : l’indemnité d’occupation est prélevée d’avance sur le prix à la signature. Les charges courantes du logement restent en revanche à prévoir, selon la répartition fixée par l’acte.

Le notaire défend-il l’investisseur ou le vendeur ?
Selon notaires.fr, le notaire a aussi un rôle de conseil juridique et constate le consentement libre et éclairé des parties. Il recherche l’origine de propriété et rédige l’acte ; vous pouvez en plus vous faire assister par votre propre conseil.

Conclusion

Les garanties du vendeur dans une vente à réméré sont réelles mais précises : une faculté de rachat écrite dans un acte notarié publié, un prix de rachat fixé d’avance, l’absence de pénalité et une indemnité restituée au prorata. Elles ne remplacent pas un plan de rachat solide. Pour aller plus loin, consultez notre guide sur les droits du vendeur dans une vente avec faculté de rachat.