Charges de copropriété impayées : du recouvrement à la saisie du logement

Des charges de copropriété impayées déclenchent un recouvrement en plusieurs temps : relance, mise en demeure, puis action du syndic devant le tribunal judiciaire du lieu de l’immeuble, qui peut aboutir, en dernier recours, à la saisie immobilière du lot. À chaque étape, le copropriétaire garde des moyens d’agir : négocier un échéancier, contester, demander des délais au juge, ou vendre pour solder la dette. Lorsque la vente classique est trop lente, une vente à réméré, vente du bien avec faculté de le racheter, peut être étudiée.

En bref

• Selon service-public.fr, le syndic relance d’abord le copropriétaire, puis lui adresse une mise en demeure avant de saisir le tribunal judiciaire du lieu de l’immeuble.
• Faute de paiement dans les 30 jours d’une mise en demeure spécifique, toutes les provisions de l’exercice en cours peuvent devenir immédiatement exigibles.
• La créance du syndicat est garantie par une hypothèque légale spéciale sur le lot, et le syndic peut faire opposition sur le prix en cas de vente.
• Réméré, portage ou vente avec complément de prix peuvent solder la dette si le bien vaut au moins 300 000 € et que le net la couvre.

Charges de copropriété impayées : les premières étapes du recouvrement

Le syndic n’a pas besoin de l’autorisation de l’assemblée générale pour engager le recouvrement des charges, selon service-public.fr. La fiche officielle décrit une progression précise, qui suit la logique générale du recouvrement amiable puis judiciaire.

La relance et la mise en demeure

1. La relance : le syndic envoie une lettre simple ou un courriel au copropriétaire concerné.
2. La mise en demeure : elle est envoyée par voie électronique, ou par lettre recommandée avec avis de réception si le copropriétaire a demandé à la recevoir par voie postale. Elle indique le montant dû et le délai pour le régler (par exemple 15 jours, précise service-public.fr).

La déchéance du terme des provisions

Le syndic peut aussi utiliser une mise en demeure particulière, qui reproduit l’article 19-2 de la loi fixant le statut de la copropriété et laisse 30 jours pour payer. Selon service-public.fr, si le copropriétaire ne règle pas sa dette dans ce délai, les sommes restant dues pour l’exercice en cours deviennent exigibles : provisions du budget prévisionnel, cotisations au fonds de travaux et dépenses hors budget. La dette réclamée peut ainsi dépasser nettement l’arriéré initial.

Syndic et impayés : la phase judiciaire

Si l’arriéré reste impayé, service-public.fr indique que le syndic saisit le tribunal judiciaire du lieu de situation de l’immeuble. Trois voies sont décrites :

• l’injonction de payer, qui permet, selon service-public.fr, d’obtenir rapidement un titre exécutoire contre un débiteur qui ne paie pas ;
• la procédure de recouvrement classique devant le tribunal ;
• la procédure accélérée au fond, qui permet d’obtenir le règlement de l’arriéré de charges et de toutes les provisions de l’exercice, y compris celles qui ne sont pas encore échues.

La décision obtenue donne au syndicat le titre exécutoire qui, selon service-public.fr, permet ensuite de faire exécuter la décision par un commissaire de justice, l’ancien huissier.

Hypothèque légale et saisie immobilière en copropriété

Les garanties du syndicat

Selon service-public.fr, toute créance du syndicat des copropriétaires contre le copropriétaire défaillant est garantie par une hypothèque légale spéciale sur son lot. Elle permet au syndicat d’être payé en priorité en cas de vente amiable ou de saisie immobilière du lot. Le syndic peut l’inscrire sans autorisation préalable de l’assemblée générale, une fois la mise en demeure restée sans effet. Il peut aussi pratiquer une saisie conservatoire sur les meubles du copropriétaire.

La saisie immobilière du lot, en dernier recours

La saisie du logement est l’étape ultime. Notaires de France précise qu’elle conduit à la vente du bien aux enchères et qu’elle nécessite une autorisation spécifique de l’assemblée générale, contrairement aux autres actions de recouvrement. Selon service-public.fr, le créancier doit détenir un titre exécutoire constatant une créance liquide et exigible ; un commissaire de justice signifie alors un commandement de payer valant saisie, qui laisse 8 jours pour payer.

À partir de ce commandement, le propriétaire ne peut plus vendre ni donner le bien librement : une vente amiable n’est possible que si le juge l’autorise. Vendre ou refinancer avant ce stade laisse davantage de marge, comme l’explique notre page sur la vente avant une saisie immobilière.

Ce que le copropriétaire peut faire à chaque étape

• Dès la relance : prendre contact avec le syndic et proposer un échéancier. Notaires de France indique que le syndic saisit la justice si aucun échéancier amiable de remboursement n’a pu être arrêté ; un accord écrit peut donc éviter la phase judiciaire.
• À la réception d’une injonction de payer : service-public.fr indique que le débiteur dispose d’un mois à compter de sa signification pour former opposition devant le tribunal ; sans opposition dans ce délai, l’ordonnance peut être exécutée.
• Devant le juge : vérifier le décompte (montant, provisions réclamées, frais) avec un avocat, et demander des délais de paiement. Selon notaires de France, les juges peuvent accorder au copropriétaire de bonne foi des délais pouvant aller jusqu’à deux ans.
• Au stade de l’exécution : service-public.fr indique que le juge de l’exécution peut reporter ou échelonner, dans la limite de 2 ans, le paiement des sommes dues, compte tenu de la situation du débiteur et des besoins du créancier. Sa décision suspend les procédures d’exécution engagées par le créancier.
• À tout moment : se faire conseiller gratuitement par l’Adil, vers laquelle renvoie service-public.fr, et vérifier ses droits à l’aide juridictionnelle pour les honoraires d’avocat et de commissaire de justice.

Vente d’un appartement avec des impayés de copropriété

Vendre le lot permet de solder la dette en une fois. La vente reste possible malgré les impayés, mais le syndic est payé sur le prix.

1. L’état daté : à la demande du vendeur et avant la vente, le syndic établit un état daté qu’il transmet au notaire, selon service-public.fr. Il fait apparaître les sommes dues par le vendeur au syndicat.
2. Le certificat du syndic : le notaire doit recevoir un certificat de moins d’un mois attestant que le vendeur n’a pas de dette envers le syndicat. À défaut, il notifie la vente au syndic dans les 15 jours qui suivent.
3. L’opposition sur le prix : si le vendeur a des dettes, le syndic peut former opposition sur le prix de vente entre les mains du notaire, ce qui bloque tout ou partie du prix pour obtenir son paiement.

L’arriéré de charges est ainsi réglé sur le prix de vente. Le vendeur doit donc raisonner sur le net qui lui restera une fois le syndicat payé et, s’il a un crédit en cours, une fois ce crédit remboursé.

Réméré, portage ou complément de prix pour solder des charges impayées

Lorsque la vente classique ne peut pas aboutir à temps, trois opérations permettent de vendre plus vite tout en gardant une perspective sur le logement : la vente à réméré et le portage immobilier (vente à un investisseur avec faculté de rachat au même prix, dans un délai de cinq ans au plus), ou la vente avec complément de prix (vente à un premier prix, puis complément lors de la revente à un tiers conduite par le vendeur).

L’investisseur achète le bien entre 42 % et 60 % de sa valeur. Comme pour toute vente du lot, le syndic peut faire opposition et l’arriéré est payé sur le prix chez le notaire. Le remboursement du syndicat met fin à la cause du recouvrement, sous réserve des étapes propres à la procédure en cours. Après un commandement de payer valant saisie, l’opération n’est envisageable que si le juge autorise la vente amiable : notre page sur la vente à réméré face à une saisie immobilière détaille ce cadre.

Quand c’est adapté

• le bien est situé en France et vaut au moins 300 000 € ;
• le net perçu à la signature couvre l’arriéré de charges, le crédit et les autres dettes garanties par le bien ;
• un rachat ou une revente est crédible dans la durée prévue : nouveau crédit, vente d’un autre actif, succession, ou revente du bien à un tiers ;
• l’occupant peut assumer les charges courantes après la vente, qui restent à sa charge selon l’acte, comme l’explique notre page sur les charges pendant une vente à réméré.

Quand ce n’est pas adapté

• les dettes dépassent ce que le prix permet de rembourser ;
• aucune source de rachat ou de revente n’est réaliste : faute de rachat, l’investisseur reste propriétaire et le logement est perdu ;
• les difficultés sont durables et les charges courantes ne pourront pas être payées ; une vente classique, des délais judiciaires ou les conseils de l’Adil sont alors à étudier.

Exemple chiffré fictif

Cet exemple est fictif. Madame R. possède un appartement estimé à 300 000 €. Elle doit 24 000 € au syndicat (arriéré, provisions devenues exigibles, intérêts et frais) et 65 000 € de solde de crédit immobilier. Le syndic a inscrit l’hypothèque légale ; aucun commandement de payer valant saisie n’a été signifié.

Un investisseur achète l’appartement 180 000 €, soit 60 % de sa valeur, avec une faculté de rachat de 24 mois :

• indemnité d’occupation, environ 10 % par an du prix, payée d’avance pour 24 mois : 36 000 € ;
• honoraires de 6 % TTC du prix : 10 800 € ;
• net à la signature, hors frais d’acte : 133 200 € ;
• frais de notaire, entre 2 % et 3 % du prix, à sa charge : 3 600 à 5 400 €.

Le notaire règle 24 000 € au syndicat et 65 000 € au prêteur, soit 89 000 €. Il reste à Madame R. 44 200 €, ramenés à 38 800 à 40 600 € une fois les frais de notaire payés. Pour racheter, elle devra réunir 180 000 €, plus les frais prévus par l’article 1673 du Code civil. Le coût de l’opération est de 46 800 € hors frais d’acte, ramené à 37 800 € en cas de rachat à 18 mois, 9 000 € d’indemnité étant alors restitués. Si elle ne rachète pas, l’investisseur reste propriétaire, sans pénalité supplémentaire.

Sources : Service-public.fr (Direction de l’information légale et administrative), fiches « Recouvrement des charges de copropriété impayées », « Vente d’un logement en copropriété », « Saisie immobilière », « Saisir le juge de l’exécution (JEX) », fiche sur l’injonction de payer et fiche « Peut-on contester une décision prise en assemblée générale des copropriétaires ? » ; Notaires de France, article « Recouvrement des charges de copropriété ».

FAQ

Combien de temps le syndic peut-il réclamer des charges impayées ?
Selon service-public.fr, les charges de copropriété impayées peuvent être réclamées pendant 5 ans au maximum. Au-delà, la dette est en principe prescrite. Le point de départ et les éventuelles interruptions se vérifient avec un avocat.

Le syndic peut-il réclamer plus que les charges dues ?
Oui, dans certaines limites. Service-public.fr indique que des intérêts de retard au taux légal courent à partir de la mise en demeure et que les frais de mise en demeure sont à la charge du copropriétaire défaillant. Des dommages et intérêts peuvent aussi être prononcés si le retard a causé un préjudice au syndicat.

Le syndic doit-il tenter une solution amiable avant d’aller au tribunal ?
Pour un impayé inférieur ou égal à 5 000 €, service-public.fr indique que le syndic doit d’abord recourir à un conciliateur de justice (démarche gratuite), à un médiateur ou à une procédure participative. Ce recours est obligatoire avant de saisir le juge. C’est l’occasion de proposer un échéancier réaliste.

Peut-on contester une décision d’assemblée générale pour ne pas payer ?
Selon service-public.fr, le copropriétaire opposant ou absent et non représenté peut contester une décision dans les 2 mois de la notification du procès-verbal, devant le tribunal judiciaire du lieu de l’immeuble, avec un avocat obligatoire. Un avocat en mesure l’intérêt avant d’engager la procédure.

Que devient l’hypothèque légale une fois la dette payée ?
Notaires de France indique que le syndic peut donner mainlevée de l’hypothèque et en demander la radiation une fois la dette éteinte, sans vote préalable de l’assemblée générale. Il est utile d’en demander la confirmation écrite au syndic.

Après une vente à réméré, qui paie les charges au syndic ?
L’investisseur devient copropriétaire : c’est lui que le syndic appelle. Dans les dossiers accompagnés par Alterfi, l’acte prévoit que l’occupant reste redevable des charges courantes, mais selon service-public.fr une répartition convenue entre vendeur et acquéreur n’est pas opposable au syndic.

Conclusion

Des charges de copropriété impayées ne mènent pas d’emblée à la saisie : relance, mise en demeure, procédure judiciaire puis autorisation de l’assemblée générale précèdent la vente forcée du lot. Plus le copropriétaire agit tôt, plus il garde le choix : échéancier, délais judiciaires, vente classique. Pour un bien d’au moins 300 000 €, si le net perçu couvre les dettes et qu’un rachat est crédible, la vente à réméré peut être étudiée, en mesurant son coût et le risque de perdre le bien.