Emprunter après 60 ans : ce que les banques acceptent

Emprunter après 60 ans reste possible : aucune règle commune publiée par le ministère de l’Économie ne fixe d’âge limite, et la Banque de France rappelle que les établissements ont toute liberté pour accorder ou refuser un crédit. Ce que les banques acceptent dépend surtout de trois points : une durée compatible avec votre âge, des revenus qui respectent le taux d’effort de 35 %, et une assurance emprunteur, avec questionnaire de santé dès que le prêt finit après vos 60 ans. Si la porte se ferme, notre guide senior propriétaire et crédit refusé présente les autres voies.

En bref

• Aucun âge maximal n’est fixé par les règles communes du crédit immobilier : chaque banque décide, librement, d’accorder ou de refuser le prêt.
• Le taux d’effort de 35 % et la durée de 25 ans recommandés par le Haut Conseil de stabilité financière s’appliquent aussi aux seniors.
• Le questionnaire de santé reste obligatoire pour tout emprunteur qui aura plus de 60 ans à la fin du remboursement.
• Alterfi ne propose aucun crédit ; pour un propriétaire, la vente à réméré ou la vente avec complément de prix peuvent être une alternative.

Emprunter après 60 ans : ce que disent les règles

Il n’existe pas de droit au crédit, quel que soit l’âge. La Banque de France le dit nettement : les établissements ont toute liberté pour accorder ou refuser un crédit. L’âge n’est donc pas une cause légale de refus, mais il influe sur chacun des critères que la banque examine.

Le ministère de l’Économie présente les règles communes du crédit immobilier, issues des recommandations du Haut Conseil de stabilité financière (HCSF), juridiquement contraignantes pour les banques :

• le taux d’effort ne doit, en principe, pas dépasser 35 % des revenus ;
• la durée d’endettement est de 25 ans au maximum ; elle peut être portée à 27 ans lorsque l’entrée en jouissance du bien est décalée par rapport à l’octroi du crédit, pour un logement neuf ou un logement ancien dont les travaux d’ampleur représentent 10 % du coût total de l’opération ;
• une marge de flexibilité permet aux banques de déroger à ces critères dans la limite de 20 % des offres de crédit émises par trimestre.

Le ministère rappelle aussi que le prêt peut être garanti par une hypothèque sur le bien ou par une caution d’un organisme financier, et que l’emprunteur dispose d’un délai de réflexion incompressible de 10 jours avant d’accepter l’offre. Aucune de ces règles ne comporte de critère d’âge : pour la question de l’âge maximal, voir jusqu’à quel âge on peut emprunter pour un crédit immobilier.

L’assurance emprunteur, principal filtre après 60 ans

Selon service-public.fr, l’organisme prêteur peut vous imposer une assurance emprunteur pour un crédit immobilier. C’est le plus souvent là que l’âge pèse le plus.

Le questionnaire de santé

Le ministère de l’Économie indique que le questionnaire de santé est supprimé à deux conditions cumulatives : une part assurée inférieure ou égale à 200 000 € par personne, et un remboursement total prévu avant vos 60 ans. Il reste obligatoire pour les emprunteurs qui auront plus de 60 ans à la fin du remboursement. Après 60 ans, il faut donc s’attendre à déclarer son état de santé, quel que soit le montant emprunté.

La convention Aeras et le droit à l’oubli

Selon service-public.fr, la convention Aeras s’applique lorsque l’assureur exige des informations sur votre santé et que vous présentez un risque aggravé. Deux de ses mécanismes sont bornés par l’âge :

• le troisième niveau d’examen et la grille de référence : vous devez avoir moins de 71 ans à la fin du futur contrat d’assurance, et le crédit à assurer ne doit pas dépasser 420 000 € (hors prêt relais, lorsque le crédit finance la résidence principale) ;
• le droit à l’oubli, pour les personnes ayant eu un cancer ou une hépatite C : le protocole thérapeutique doit être terminé depuis au moins 5 ans sans rechute, et le contrat d’assurance doit prendre fin avant vos 71 ans.

Choisir et changer d’assureur

Service-public.fr précise que vous êtes libre de vous adresser à un autre assureur que celui proposé par la banque. Le site commun de la Banque de France, de l’ACPR et de l’AMF (abe-infoservice.fr) ajoute que, si le contrat proposé en substitution présente un niveau de garantie équivalent, le prêteur doit modifier le contrat de crédit en conséquence, et qu’un contrat d’assurance emprunteur lié à un crédit immobilier peut être résilié à tout moment.

Ce que la banque regarde dans un dossier senior

Au-delà des règles communes, chaque établissement applique ses propres critères. En pratique, un dossier après 60 ans est examiné sous quatre angles :

1. La durée : plus l’emprunteur est âgé, plus la durée de remboursement acceptée se réduit en général, ce qui augmente les mensualités pour un même montant.
2. Les revenus : la pension de retraite, le plus souvent inférieure aux revenus d’activité, doit permettre de rester sous le taux d’effort de 35 %.
3. L’assurance : une acceptation, éventuellement avec surprime ou exclusions, conditionne souvent l’offre.
4. Les garanties et le patrimoine : un bien libre de dette, une épargne, un apport rassurent le prêteur et peuvent servir de garantie.

Un refus ne préjuge donc pas de la réponse d’un autre établissement. Nous détaillons les motifs de refus d’un crédit immobilier et la manière d’y répondre.

Les formes de crédit accessibles après 60 ans

Le prêt amortissable classique, sur une durée courte

C’est la formule la plus courante : mensualités constantes, capital remboursé progressivement. Après 60 ans, elle suppose souvent une durée réduite et un apport plus important.

Le prêt garanti par une hypothèque

Le ministère de l’Économie cite l’hypothèque parmi les garanties usuelles du crédit immobilier. Un senior propriétaire peut ainsi apporter son bien en garantie, ce qui rassure le prêteur sans dispenser de rembourser chaque mois.

Le prêt in fine

Le capital est remboursé en une fois à l’échéance, l’emprunteur ne payant entre-temps que les intérêts et l’assurance. Ses conditions et ses limites sont présentées dans notre page sur le prêt in fine pour les seniors.

Le prêt viager hypothécaire

Selon justice.fr, c’est un crédit garanti par un logement que vous possédez, qui doit être à usage exclusif d’habitation. Aucun questionnaire médical ni justificatif de revenus n’est exigé, et le remboursement, capital et intérêts, se fait généralement à votre décès ou lors de la vente du logement. Le contrat est signé devant notaire. Voir notre guide du prêt viager hypothécaire.

En cas de refus : les démarches utiles

• Interroger d’autres établissements, puisque chacun reste libre de sa décision et de ses critères.
• Changer d’assurance emprunteur : un autre assureur peut accepter le risque, à garanties équivalentes.
• Proposer une garantie alternative : selon service-public.fr, en cas de refus d’assurance, les organismes de crédit se sont engagés, dans le cadre de la convention Aeras, à accepter des solutions alternatives pour garantir un prêt immobilier, par exemple un contrat d’assurance-vie déjà souscrit, un gage de valeurs mobilières ou une hypothèque sur un autre bien immobilier.
• Raccourcir la durée ou réduire le montant, pour rester sous le taux d’effort.

Pour aller plus loin, voir les recours après un refus de prêt bancaire.

Quand une vente à réméré, un portage ou une vente avec complément de prix peut remplacer le crédit

Alterfi ne propose aucun crédit. Elle met en relation des propriétaires avec des investisseurs pour trois opérations qui ne reposent ni sur une assurance emprunteur ni sur des mensualités, et les accompagne jusqu’au notaire :

• la vente à réméré, ou le portage immobilier qui suit le même modèle : l’investisseur achète le bien entre 42 % et 60 % de sa valeur, vous pouvez rester dans les lieux contre une indemnité d’occupation payée d’avance, et vous gardez le droit de racheter au prix de vente, sans majoration ni intérêts, dans un délai de cinq ans au maximum ;
• la vente avec complément de prix : vous vendez à un premier prix, puis percevez un complément quand vous revendez le bien à un tiers.

Elles peuvent convenir si votre bien est situé en France et vaut au moins 300 000 €, si le net perçu couvre vos dettes ou votre besoin, et, pour le réméré ou le portage, si vous avez une ressource identifiée pour racheter : vente d’un autre bien, succession déjà ouverte, aide familiale formalisée.

Elles ne conviennent pas si vous voulez rester propriétaire durablement sans rentrée d’argent prévue, ou si le rachat repose sur un crédit qu’on vient de vous refuser : à défaut de rachat dans le délai, l’acquéreur reste propriétaire, sans pénalité, mais le bien est perdu. Le prêt viager hypothécaire, le viager ou la vente à terme sont alors à étudier avec votre notaire.

Exemple chiffré fictif : 67 ans, crédit refusé, un studio à vendre

Cet exemple est fictif. Monsieur Leroy, 67 ans, retraité, possède une maison estimée à 300 000 € et un studio qu’il met en vente pour environ 200 000 €. Il a besoin de 100 000 € tout de suite ; sa banque refuse un prêt, la durée possible étant trop courte au regard de sa pension.

Un investisseur achète la maison 180 000 €, soit 60 % de sa valeur, avec une faculté de rachat de 24 mois au même prix. Sont prélevés sur le prix à la signature l’indemnité d’occupation, environ 10 % par an du prix de vente payée d’avance, soit 36 000 €, et les honoraires, 5 % HT du prix de vente soit 6 % TTC, soit 10 800 €. Il perçoit 133 200 € nets, hors frais d’acte. Après les frais de notaire, entre 2 % et 3 % du prix (3 600 à 5 400 €), il lui reste 127 800 à 129 600 €, soit 27 800 à 29 600 € au-delà de son besoin.

Le studio se vend au bout de 18 mois. Monsieur Leroy rachète sa maison 180 000 €, plus les frais et loyaux coûts de l’article 1673 du Code civil. Les 6 mois d’indemnité non consommés lui sont restitués, soit 9 000 € : l’opération lui a coûté 37 800 € hors frais d’acte, contre 46 800 € s’il avait racheté à 24 mois. Si le studio ne s’était pas vendu à temps, l’investisseur serait resté propriétaire de la maison, sans pénalité pour Monsieur Leroy.

Sources : Banque de France, page « Mieux comprendre les fichiers d’incidents bancaires » ; ministère de l’Économie, pages « Crédit immobilier : comment ça marche ? » et « Assurance emprunteur : questionnaire de santé, quand est-ce obligatoire ? » ; service-public.fr, fiches « Comment obtenir un contrat d’assurance emprunteur pour un crédit immobilier ? » et « Assurance d’un crédit immobilier : à quoi sert la convention Aeras ? » ; abe-infoservice.fr, fiche « Assurance emprunteur : quand et comment faire jouer la concurrence ? » ; justice.fr, fiche « Prêt viager hypothécaire ».

FAQ

Peut-on emprunter à 70 ans ?
Oui, rien ne l’interdit, mais la banque reste libre de refuser. À cet âge, la durée de remboursement acceptée est généralement courte, et le troisième niveau d’examen de la convention Aeras, comme le droit à l’oubli, suppose que l’assurance prenne fin avant 71 ans.

Le questionnaire de santé est-il obligatoire après 60 ans ?
Il l’est dès que le prêt se termine après vos 60 ans, selon le ministère de l’Économie, quel que soit le montant. Sa suppression ne concerne que les prêts de 200 000 € au plus par assuré, remboursés avant 60 ans.

Que faire si l’assureur refuse de me couvrir ?
Interrogez d’autres assureurs, puisque vous n’êtes pas tenu d’accepter celui de la banque. Selon service-public.fr, la banque peut aussi accepter une garantie alternative, comme une assurance-vie, un gage de valeurs mobilières ou une hypothèque sur un autre bien.

Peut-on emprunter avec une simple pension de retraite ?
C’est possible si les mensualités restent sous le taux d’effort de 35 % recommandé par le HCSF, la banque restant libre de sa décision. Le prêt viager hypothécaire, lui, n’exige aucun justificatif de revenus selon justice.fr.

Une vente à réméré suppose-t-elle une assurance emprunteur ?
Non. La vente à réméré est une vente, pas un crédit : il n’y a ni assurance emprunteur ni mensualités. Ce qui compte est la valeur du bien et la réalité du projet de rachat.

Combien de temps pour mettre en place une vente à réméré ?
Comptez généralement 10 à 20 jours à Paris et 30 à 60 jours en province entre l’accord et la signature chez le notaire, selon le dossier et les délais administratifs.

Conclusion

Emprunter après 60 ans n’est pas interdit : tout se joue sur la durée, le taux d’effort et l’assurance. Faites jouer la concurrence entre banques et entre assureurs, et utilisez les mécanismes de la convention Aeras. Si le crédit reste fermé, la valeur de votre bien peut encore être mobilisée : notre guide pour le senior propriétaire dont le crédit est refusé compare les solutions, de la vente en viager à la vente à réméré.