Jusqu’à quel âge peut-on emprunter pour un crédit immobilier ?

Aucune loi ne fixe d’âge maximum pour emprunter : on peut obtenir un crédit immobilier à 60, 70 ans ou plus, si une banque l’accepte. Ce qui compte en pratique est l’âge que vous aurez à la fin du remboursement, car il conditionne la durée du prêt, l’assurance emprunteur et la prise en compte de vos revenus. Si le prêt se termine après vos 60 ans, le questionnaire de santé est exigé ; après 71 ans en fin de contrat, certaines protections de la convention Aeras ne jouent plus. Si le crédit reste fermé, voyez les solutions du senior propriétaire à qui l’on refuse un crédit, dont la vente à réméré.

En bref

• Aucun texte ne fixe d’âge limite pour emprunter, et l’âge figure parmi les critères de discrimination interdits, y compris pour l’accès au crédit bancaire.
• Les banques raisonnent sur l’âge de l’emprunteur à la fin du remboursement, et la durée d’un crédit immobilier est en principe limitée à 25 ans.
• Le questionnaire de santé est exigé si le prêt n’est pas remboursé avant 60 ans ou si la part assurée dépasse 200 000 €.
• La grille de référence et le droit à l’oubli de la convention Aeras ne s’appliquent qu’aux contrats d’assurance qui prennent fin avant 71 ans.

Jusqu’à quel âge peut-on emprunter pour un crédit immobilier ?

Il n’existe pas d’âge légal au-delà duquel un crédit immobilier serait interdit. Deux principes cadrent la question.

• La banque est libre de prêter ou non. Selon le ministère de l’Économie, « l’établissement financier est libre de signer ou non un contrat de prêt ».
• L’âge ne peut pas, à lui seul, fonder un refus. Justice.fr range l’âge parmi les critères de discrimination interdits par la loi, et cite le crédit bancaire parmi les services auxquels l’accès ne doit pas être discriminatoire.

Entre ces deux principes, la banque apprécie votre dossier : solvabilité, durée possible, assurance. C’est par ces critères que l’âge pèse. Une fiche publiée par la chambre des notaires de la Dordogne le résume : certaines banques fixent des limites d’âge pour certains prêts, et ce qui compte est l’âge qu’aura l’emprunteur lors du remboursement total de son emprunt.

Chaque établissement applique ses propres critères : un refus de l’un ne préjuge pas de la réponse d’un autre. Le détail de ce qu’acceptent les banques passé la soixantaine figure dans notre page emprunter après 60 ans.

L’âge à la fin du remboursement, critère décisif

Le ministère de l’Économie indique que la durée d’endettement maximale est de 25 ans ; elle peut être portée à 27 ans lorsque l’entrée en jouissance du bien est décalée. Il s’agit d’un plafond, pas d’une durée garantie. Pour un emprunteur de 65 ans, un prêt de 15 ans se termine à 80 ans ; c’est cette échéance que la banque et l’assureur regardent.

Trois seuils, rappelés par les sources officielles, comptent particulièrement :

1. 60 ans : selon service-public.fr, l’assureur ne peut pas faire remplir de questionnaire de santé pour un crédit de 200 000 € ou moins par assuré à rembourser avant 60 ans. Pour les autres crédits, un questionnaire médical est demandé.
2. 71 ans : selon le ministère de l’Économie, la grille de référence de la convention Aeras suppose que l’échéance des contrats d’assurance intervienne avant le 71e anniversaire de l’emprunteur et que le montant assuré n’excède pas 420 000 €.
3. 71 ans encore, pour le droit à l’oubli : une personne ayant été atteinte d’un cancer ou d’une hépatite virale C n’a pas à le déclarer si le protocole thérapeutique est terminé depuis au moins cinq ans, sans rechute, et si le contrat d’assurance prend fin avant 71 ans.

Au-delà de ces âges, l’assurance n’est pas exclue, mais elle s’examine hors de ces dispositifs, selon les conditions propres à chaque assureur : questionnaire médical et, le cas échéant, examens complémentaires.

L’assurance emprunteur, principal frein après 60 ans

Assurance Banque Épargne Info Service, le site commun de la Banque de France, de l’ACPR et de l’AMF, est clair : aucune disposition légale n’impose à un emprunteur d’être assuré, mais en pratique l’emprunteur se verra quasi systématiquement imposer l’obligation de s’assurer. Service-public.fr confirme que le prêteur peut l’exiger, et que vous êtes libre de vous adresser à un autre assureur, à condition que le contrat respecte les critères de la fiche personnalisée remise par la banque. Vous pouvez aussi changer d’assureur à tout moment après la signature, avec l’accord préalable du prêteur sur le nouveau contrat.

En cas de risque de santé aggravé

La demande relève automatiquement de la convention Aeras. Le ministère de l’Économie décrit trois niveaux d’examen : questionnaire de santé, puis service médical spécialisé, puis experts médicaux, assureurs et réassureurs. Le courrier de refus doit indiquer le niveau auquel il est intervenu et les coordonnées de la commission de médiation Aeras.

Les garanties qui peuvent remplacer l’assurance

Selon service-public.fr, les organismes de crédit se sont engagés, en cas de refus d’assurance, à accepter des solutions alternatives :

• un contrat d’assurance-vie déjà souscrit ;
• un portefeuille de valeurs mobilières donné en gage à la banque ;
• une hypothèque sur un bien immobilier différent de celui à financer.

Le ministère de l’Économie ajoute que, après un refus au troisième niveau, le prêteur examine avec vous les garanties alternatives, du type caution ou hypothèque. Pour un senior propriétaire, l’hypothèque d’un bien déjà possédé peut être une piste concrète. Nous comparons ces options dans notre page crédit hypothécaire ou vente à réméré.

Revenus de retraite et taux d’effort : ce que la banque calcule

L’âge ne modifie pas les règles de solvabilité, mais il change souvent les revenus. Le ministère de l’Économie précise que la pension de retraite fait partie des ressources prises en compte, au même titre que les salaires et les revenus locatifs. Le taux d’effort se calcule ainsi : charges divisées par revenus, multiplié par 100. Il ne doit pas, en principe, dépasser 35 %. La banque vérifie aussi votre reste à vivre, « qui vous est nécessaire pour vous acquitter de vos autres charges ».

Une durée plus courte, imposée par l’âge, augmente mécaniquement la mensualité pour un même montant emprunté : le taux d’effort grimpe d’autant. C’est souvent ce cumul, plus que l’âge lui-même, qui explique un refus. Les autres causes possibles sont détaillées dans notre page sur les motifs de refus d’un crédit immobilier.

Emprunter après 70 ans : les leviers qui existent

• Raccourcir la durée ou réduire le montant, pour que le remboursement se termine plus tôt et que le taux d’effort reste sous 35 %.
• Apporter des garanties : une assurance-vie nantie, un portefeuille de titres ou l’hypothèque d’un autre bien, comme indiqué plus haut.
• Mettre plusieurs assureurs en concurrence, puisque le choix de l’assureur est libre dès lors que les garanties exigées sont respectées.
• Envisager un prêt in fine, où seuls les intérêts sont payés pendant la durée du prêt et le capital remboursé en une fois au terme. La Banque de France rapporte que ce financement présente, selon le CCSF, un coût et un niveau de risque plus élevés pour les ménages. Voir notre page prêt in fine pour les seniors : principe et limites.
• Étudier le prêt viager hypothécaire : selon justice.fr, c’est un crédit garanti par une hypothèque sur un logement à usage d’habitation, sans questionnaire médical ni justificatif de revenus, remboursé généralement au décès ou lors de la vente du logement. Voir notre page sur le prêt viager hypothécaire.

Quand le crédit reste fermé : réméré, portage ou complément de prix

Alterfi ne propose aucun crédit. Elle met le propriétaire en relation avec un investisseur qui achète le bien et l’accompagne jusqu’au notaire. Aucune de ces opérations ne suppose d’assurance emprunteur ni de mensualités. Dans la vente à réméré et le portage immobilier, l’investisseur achète entre 42 % et 60 % de la valeur, et le prix de rachat est égal au prix de vente, sans majoration ni intérêts, plus les frais et loyaux coûts de l’article 1673 du Code civil. La faculté de rachat ne peut excéder cinq ans (article 1660 du Code civil). La vente avec complément de prix vise celui qui accepte de vendre, mais veut percevoir un complément lors de la revente qu’il conduit lui-même.

Ces solutions peuvent répondre si le bien est situé en France et vaut au moins 300 000 €, si le montant net perçu couvre le besoin ou les dettes et, pour le réméré et le portage, si le rachat repose sur une ressource identifiée et datée : vente d’un autre bien, succession déjà ouverte, aide familiale formalisée. Elles ne répondent pas si le bien vaut moins de 300 000 €, si le prix ne suffit pas, ou si le rachat suppose un crédit que l’âge rendra tout aussi difficile à obtenir demain. Le rachat est une faculté, jamais une obligation : à défaut, l’acquéreur reste propriétaire, sans pénalité ni indemnité supplémentaire, mais le bien est perdu. Voir ce qui se passe en l’absence de rachat.

Exemple chiffré fictif : un prêt refusé à 72 ans

Cet exemple est fictif. Monsieur Bernard, 72 ans, retraité, doit réunir 120 000 € pour régler des dettes arrivées à échéance. Il demande un crédit sur 15 ans, qui se terminerait à 87 ans : deux banques refusent. Il possède sa maison, estimée à 300 000 €, et un appartement mis en vente, dont la cession prendra plusieurs mois.

Un investisseur achète la maison 180 000 €, soit 60 % de sa valeur, avec une faculté de rachat de 24 mois au même prix. Sont prélevés sur le prix à la signature :

• l’indemnité d’occupation, environ 10 % par an du prix de vente, payée d’avance pour 24 mois : 36 000 € ;
• les honoraires, 5 % HT du prix de vente, soit 6 % TTC : 10 800 €.

Il perçoit 133 200 € nets à la signature, hors frais d’acte. Les frais de notaire, entre 2 % et 3 % du prix de vente (3 600 à 5 400 €), sont à sa charge : il lui reste 127 800 à 129 600 €, soit 7 800 à 9 600 € une fois ses 120 000 € de dettes réglés. Il reste dans sa maison pendant toute la durée convenue.

L’appartement est vendu au bout de 18 mois. Monsieur Bernard rachète sa maison 180 000 €, plus les frais et loyaux coûts de l’article 1673 du Code civil. L’indemnité des 6 mois non consommés lui est restituée, soit 9 000 €. Le coût de l’opération s’établit à 37 800 € (27 000 € d’indemnité et 10 800 € d’honoraires), hors frais d’acte ; il aurait été de 46 800 € à l’échéance des 24 mois. Si l’appartement n’avait pas trouvé preneur dans le délai, sans autre ressource, l’investisseur serait resté propriétaire de la maison.

Sources : ministère de l’Économie, pages « Crédit immobilier : comment ça marche ? », « Assurance emprunteur : questionnaire de santé, quand est-ce obligatoire ? » et « S’assurer et emprunter avec un risque aggravé de santé : la convention AERAS peut vous aider » ; service-public.fr, fiches « Comment obtenir un contrat d’assurance emprunteur pour un crédit immobilier ? » et sur la convention Aeras ; Assurance Banque Épargne Info Service, page « Que faut-il savoir sur le crédit immobilier ? » ; justice.fr, fiches « Discrimination » et « Prêt viager hypothécaire » ; Banque de France, publication sur le modèle français de financement de l’acquisition de la résidence principale et glossaire du CCSF ; chambre des notaires de la Dordogne, fiche « Comment emprunter sans limite d’âge ? ».

FAQ

Peut-on obtenir un crédit immobilier à 75 ou 80 ans ?
Aucune règle ne l’interdit : tout dépend de la banque, de la durée demandée et de l’assurance. Si le contrat d’assurance se termine après 71 ans, la grille de référence Aeras ne s’applique plus et l’assureur fixe ses propres conditions. Des garanties comme une assurance-vie nantie ou l’hypothèque d’un autre bien peuvent alors remplacer l’assurance.

La banque peut-elle refuser un prêt uniquement à cause de mon âge ?
Non : l’âge figure parmi les critères de discrimination interdits, et justice.fr vise expressément l’accès au crédit bancaire. La banque reste en revanche libre de refuser pour des raisons de solvabilité, de durée ou d’assurance, qui sont souvent liées à l’âge.

Peut-on emprunter sans assurance emprunteur après 70 ans ?
Aucune loi n’impose l’assurance, mais les banques l’exigent presque toujours. En cas de refus d’assurance, elles se sont engagées à accepter des solutions alternatives : assurance-vie déjà souscrite, portefeuille de titres donné en gage, hypothèque d’un autre bien.

Le questionnaire de santé est-il obligatoire après 60 ans ?
Il est exigé dès lors que le prêt n’est pas remboursé avant vos 60 ans, ou que la part assurée dépasse 200 000 €. Un emprunteur de 55 ans qui rembourse sur 10 ans y est donc soumis.

Mes enfants peuvent-ils se porter caution ?
Oui, la caution d’un proche fait partie des garanties qu’une banque peut accepter. La personne qui se porte caution s’engage à payer à votre place si vous ne remboursez pas : la décision se prend en connaissance de cause, idéalement avec un notaire.

Conclusion

Jusqu’à quel âge peut-on emprunter ? Légalement, sans limite ; en pratique, jusqu’à l’âge auquel une banque et un assureur acceptent de vous suivre, compte tenu de la durée, de vos revenus et des seuils de 60 et 71 ans. Raccourcir le prêt, apporter une garantie ou changer d’assureur peut ouvrir des portes. Si elles restent fermées, notre guide sur le senior propriétaire à qui l’on refuse un crédit compare les solutions qui mobilisent la valeur du bien sans emprunter.