Vous ne pouvez plus payer les mensualités de votre crédit immobilier ? Vous pouvez demander au juge des contentieux de la protection un délai de grâce : il peut reporter ou échelonner votre dette dans la limite de deux ans, et suspendre l’exécution de vos obligations, notamment après un licenciement. Les pénalités de retard ne sont alors pas dues pendant le délai. Si cette pause ne suffit pas à rétablir votre budget, la vente à réméré face aux impayés de crédit immobilier permet de rembourser le prêt tout en gardant la possibilité de racheter votre bien.
En bref
- L’article 1343-5 du Code civil permet au juge de reporter ou d’échelonner une dette sur deux ans au maximum, en tenant compte de votre situation et des besoins du créancier.
- Pour un crédit immobilier, l’article L314-20 du Code de la consommation permet de suspendre vos obligations, notamment en cas de licenciement, et le juge peut décider que les sommes dues ne produisent pas d’intérêts pendant ce délai.
- Le délai de grâce judiciaire se distingue du report négocié avec le prêteur et de la modulation d’échéances prévue au contrat : il s’impose au créancier.
- Si le délai ne suffit pas, il reste la procédure de surendettement, la vente du bien ou une vente à réméré.
Délai de grâce : définition et base légale
Le délai de grâce est un délai de paiement accordé par un juge à un débiteur qui traverse une difficulté passagère. Il ne supprime pas la dette : il en reporte ou en répartit le paiement, et s’impose au créancier.
Ce que prévoit l’article 1343-5 du Code civil
Ce texte général vaut pour la plupart des dettes. Il prévoit que :
- le juge peut, compte tenu de la situation du débiteur et des besoins du créancier, reporter ou échelonner le paiement des sommes dues, dans la limite de deux années ;
- par décision spéciale et motivée, il peut prévoir que les sommes reportées porteront intérêt à un taux réduit, qui ne peut être inférieur au taux légal, ou que les paiements s’imputeront d’abord sur le capital ;
- la décision suspend les procédures d’exécution qui auraient été engagées par le créancier, et les majorations d’intérêts ou les pénalités prévues en cas de retard ne sont pas encourues pendant le délai fixé par le juge ;
- ces règles ne s’appliquent pas aux dettes d’aliments.
La règle propre aux crédits : l’article L314-20
Pour les crédits, l’article L314-20 du Code de la consommation ajoute que l’exécution des obligations de l’emprunteur peut être suspendue, notamment en cas de licenciement ou d’obtention du droit à l’allocation journalière de présence parentale. La suspension est prononcée par ordonnance du juge des contentieux de la protection, dans les conditions de l’article 1343-5 du Code civil.
Point important : l’ordonnance peut décider que, pendant le délai de grâce, les sommes dues ne produisent point intérêt. Le juge peut aussi fixer dans la même décision les modalités de paiement des sommes exigibles à la fin de la suspension, sans que le dernier versement puisse dépasser de plus de deux ans le terme initialement prévu pour le remboursement du prêt. Selon le ministère de l’Économie, à l’issue du délai, les impayés sont soit étalés sur la durée restante du crédit avec des mensualités recalculées, soit reportés à la fin du prêt.
Délai de grâce, report amiable ou modulation d’échéances
- Le report ou le délai négocié avec le prêteur. C’est la première démarche à tenter, par écrit et par un moyen qui atteste la date de votre demande, comme un courrier recommandé avec accusé de réception. Le prêteur n’est pas obligé d’accepter.
- La modulation ou la suspension prévue au contrat. Certains contrats prévoient la possibilité de réviser le montant des mensualités ou de les suspendre temporairement. Il s’agit d’une option contractuelle : si la clause n’existe pas, le prêteur peut refuser. Un report allonge la durée et augmente le coût total du crédit.
- Le délai de grâce judiciaire. Il intervient quand la négociation a échoué et que l’assurance emprunteur ne joue pas. C’est le juge qui décide, et sa décision s’impose au créancier.
Vérifiez aussi votre assurance emprunteur : selon les garanties souscrites, elle peut prendre en charge les mensualités en cas de perte d’emploi, d’invalidité ou de décès.
À quel juge s’adresser et comment faire la demande
Le juge compétent
Pour un crédit immobilier, c’est le juge des contentieux de la protection, qui siège au tribunal judiciaire ou au tribunal de proximité. Selon justice.fr, il est compétent pour les litiges de crédit quel que soit le montant, et il peut accorder un délai de grâce sous forme de report ou d’échelonnement jusqu’à deux ans. Le tribunal compétent est celui du lieu où se trouve votre adversaire, le prêteur, ou celui de votre domicile au moment de la conclusion du contrat.
Si une procédure d’exécution est déjà lancée, l’article R121-1 du Code des procédures civiles d’exécution permet au juge de l’exécution d’accorder un délai de grâce après la signification du commandement ou de l’acte de saisie. Selon service-public.fr, il est saisi par assignation délivrée par un commissaire de justice. Cela peut concerner par exemple un commandement de payer valant saisie immobilière.
Formulaire, requête ou assignation
Pour la suspension d’un crédit immobilier, service-public.fr indique que vous saisissez le juge des contentieux de la protection par requête, quel que soit le montant de votre crédit, et propose un modèle de « requête aux fins de suspension des obligations d’un crédit ». La fiche générale de justice.fr sur ce juge décrit trois modes de saisine :
- la requête, lorsque le montant de vos demandes ne dépasse pas 5 000 €, avec le formulaire cerfa n° 16041 ; une tentative préalable de conciliation, de médiation ou de procédure participative est alors obligatoire ;
- l’assignation, délivrée par un commissaire de justice et déposée au tribunal au moins 15 jours avant l’audience ;
- la requête conjointe, si vous êtes d’accord avec le prêteur sur la saisine, même au-delà de 5 000 €.
En cas de doute sur la voie à suivre, renseignez-vous auprès du greffe. L’avocat n’est pas obligatoire, mais il est souvent utile pour rédiger une assignation. Justice.fr et service-public.fr indiquent un timbre fiscal de 50 € pour introduire la demande en justice, acheté en ligne par la partie qui engage la procédure, sauf bénéficiaires de l’aide juridictionnelle ; les procédures de surendettement en sont exonérées. Si le prêteur vous a déjà assigné en paiement, faites-vous conseiller (avocat, ADIL) pour présenter votre demande de délais dans cette procédure.
Le contenu de votre lettre ou de votre requête
Une requête en délai de grâce indique votre identité et celle du prêteur, le tribunal saisi et l’objet : la suspension des échéances ou le report de la dette sur le fondement des articles 1343-5 du Code civil et L314-20 du Code de la consommation. Elle expose l’événement qui a fait baisser vos revenus, son caractère temporaire, les démarches amiables tentées, et chiffre la demande (durée, absence d’intérêts, reprise des paiements). Elle est datée et signée.
Joignez les documents prouvant vos ressources, vos charges et vos remboursements en cours, ainsi que l’offre de prêt et le justificatif de l’événement (lettre de licenciement, arrêt de travail).
Délai de grâce, expulsion et surendettement
Délai de grâce et expulsion
Les délais accordés à un occupant menacé d’expulsion obéissent à d’autres règles, qui concernent surtout les locataires : voyez notre guide sur la procédure d’expulsion d’un locataire.
Délai de grâce et procédure de surendettement
Si, le délai écoulé, vous ne pouvez toujours pas rembourser, le ministère de l’Économie oriente vers le dossier de surendettement, gratuit et déposable en ligne auprès de la Banque de France. Selon la Banque de France, une fois le dossier déclaré recevable, les saisies sont suspendues jusqu’à la fin de la procédure, vous devez cesser de payer les échéances et les arriérés de crédit, et les intérêts ne courent plus.
Lorsque le débiteur est propriétaire, la Banque de France indique que la commission privilégie un plan de redressement avec conservation du bien, et qu’un moratoire peut permettre une vente amiable. Pour aller plus loin, lisez comment déposer un dossier de surendettement et ce que contient un plan de surendettement.
Que faire si le délai de grâce ne suffit pas ?
À l’issue du délai, les échéances reprennent et les sommes reportées s’y ajoutent ; de nouveaux impayés vous exposeraient de nouveau aux poursuites du prêteur. Utilisez ce temps pour préparer une solution durable.
- Vendre le bien vous-même. Le prix rembourse le capital restant dû et les arriérés : voyez comment vendre sa maison avec un crédit en cours.
- Vendre à réméré. Vous vendez le bien à un investisseur avec une faculté de rachat, ce qui procure les fonds pour rembourser le crédit et les arriérés avant une éventuelle vente forcée, tout en gardant la possibilité de racheter le bien plus tard.
Attention : une vente à réméré ne suspend aucune procédure. Seul le juge peut accorder un délai ou suspendre l’exécution. La vente à réméré peut en revanche permettre de payer la dette avant que la vente forcée n’ait lieu, à condition d’agir tôt.
La solution Alterfi : la vente à réméré, pour qui et à quel prix
La vente à réméré proposée par Alterfi s’adresse aux propriétaires d’un bien situé en France d’une valeur d’au moins 300 000 €. L’investisseur achète le bien entre 42 % et 60 % de sa valeur. Vous restez dans les lieux en payant une indemnité d’occupation d’environ 10 % par an du prix de vente, réglée d’avance en totalité pour la durée convenue, sans aucun paiement mensuel, et restituée au prorata si vous rachetez avant le terme.
Le prix de rachat est égal au prix de vente, sans majoration ni intérêts, augmenté des frais et loyaux coûts prévus par l’article 1673 du Code civil. La durée est de cinq ans au maximum (article 1660 du Code civil) ; en pratique, elle est en moyenne de 24 mois, souvent de 36. Les honoraires sont de 5 % HT, soit 6 % TTC du prix de vente, dus seulement si l’opération se réalise ; les frais de notaire, de 2 à 3 % du prix de vente, sont à votre charge. La mise en place prend 10 à 20 jours à Paris et 30 à 60 jours en province.
Exemple fictif : un couple propriétaire d’une maison estimée 400 000 € doit 140 000 € à son prêteur (capital restant dû et arriérés). L’investisseur achète à 55 % de la valeur, soit 220 000 €. On déduit les honoraires (6 % TTC, soit 13 200 €), les frais de notaire retenus à 3 % (6 600 €) et l’indemnité d’occupation prépayée pour 24 mois (10 % par an, soit 44 000 €). Après remboursement des 140 000 €, il reste 16 200 € au couple. Pour récupérer la maison, il devra payer 220 000 € plus les frais et loyaux coûts.
Les limites sont réelles : vous vendez nettement sous la valeur du bien, le coût est élevé, et le rachat suppose de pouvoir réunir le prix à l’échéance. Si vous ne rachetez pas, vous perdez le bien, mais sans pénalité. L’étude et la proposition écrite sont gratuites.
À lire aussi : déchéance du terme d’un crédit immobilier : que faire ; les étapes d’une saisie immobilière.
FAQ
Comment demander un délai de grâce pour son crédit immobilier ?
Demandez d’abord un délai à votre prêteur par écrit. En cas de refus, saisissez le juge des contentieux de la protection : service-public.fr indique une saisine par requête, quel que soit le montant du crédit, et propose un modèle. Si un commandement ou un acte de saisie vous a été signifié, le juge de l’exécution peut aussi accorder un délai de grâce.
Existe-t-il un formulaire de demande de délai de grâce ?
Service-public.fr propose un modèle de « requête aux fins de suspension des obligations d’un crédit ». Pour une requête devant le juge des contentieux de la protection, justice.fr renvoie aussi au formulaire cerfa n° 16041, utilisable lorsque le montant de vos demandes ne dépasse pas 5 000 €.
Que dit l’article 1343-5 du Code civil sur le délai de grâce ?
Il permet au juge de reporter ou d’échelonner une dette dans la limite de deux ans, de réduire le taux des sommes reportées sans descendre sous le taux légal ou d’imputer les paiements d’abord sur le capital. Sa décision suspend les procédures d’exécution engagées.
Paie-t-on des intérêts pendant la suspension d’un crédit immobilier ?
Pas forcément. L’article L314-20 du Code de la consommation permet au juge de décider que les sommes dues ne produisent pas d’intérêts pendant le délai de grâce. Les majorations et pénalités de retard ne sont pas dues pendant le délai.
Le délai de grâce empêche-t-il une expulsion ?
Les délais accordés avant une expulsion relèvent de règles propres. Le délai de grâce porte sur le paiement de la dette, et la décision du juge suspend les procédures d’exécution engagées par le créancier.
Conclusion
Le délai de grâce est un outil puissant mais temporaire : le juge peut suspendre vos échéances ou étaler votre dette jusqu’à deux ans, parfois sans intérêts pour un crédit immobilier, et sa décision suspend les procédures d’exécution engagées.
Si votre situation ne se redressera pas dans ce délai, préparez une sortie : vente amiable, surendettement ou vente à réméré pour rembourser le crédit en gardant la possibilité de racheter. Alterfi étudie gratuitement votre dossier et vous remet une proposition écrite, sans engagement.