Contester une saisie immobilière : motifs, délais et appel du jugement d’orientation

Pour contester une saisie immobilière, il faut agir à l’audience d’orientation, par l’intermédiaire d’un avocat : passé cette audience, aucune contestation ni demande incidente n’est plus recevable, sauf sur les actes postérieurs, dans les quinze jours de leur notification (article R. 311-5 du Code des procédures civiles d’exécution). Les moyens tiennent au titre du créancier, au montant réclamé, à la régularité des actes et aux délais. Le jugement d’orientation peut ensuite faire l’objet d’un appel dans les quinze jours. En parallèle, une vente à réméré face à une saisie immobilière peut permettre de payer la dette et de garder la possibilité de racheter le bien.

En bref

• Les contestations doivent en principe être présentées au plus tard à l’audience d’orientation, sauf celles qui portent sur des actes postérieurs, par conclusions déposées au greffe et signées d’un avocat.
• Une contestation ne suspend pas le cours de la procédure (article R. 311-6).
• L’appel du jugement d’orientation se forme dans les quinze jours de sa notification et se juge selon la procédure à jour fixe.
• Payer la dette reste le moyen le plus sûr de faire disparaître la cause de la saisie : la vente à réméré peut le financer.

Contester une saisie immobilière : le moment décisif est l’audience d’orientation

Après la signification du commandement de payer valant saisie, la procédure conduit à une audience d’orientation devant le juge de l’exécution. C’est à cette audience que tout se joue. Selon l’article R. 322-15 du Code des procédures civiles d’exécution, le juge y vérifie que les conditions de la saisie sont réunies, statue sur les contestations et les demandes incidentes, puis décide de la suite : il autorise la vente amiable à la demande du propriétaire ou ordonne la vente forcée.

L’article R. 311-5 fixe la règle qui rend cette audience décisive : à peine d’irrecevabilité prononcée d’office, aucune contestation ni aucune demande incidente ne peut, sauf dispositions contraires, être formée après l’audience d’orientation, à moins qu’elle porte sur des actes de procédure postérieurs. Dans ce dernier cas, elle doit être formée dans un délai de quinze jours à compter de la notification de l’acte. Concrètement, un argument qui n’a pas été soulevé à l’audience d’orientation ne pourra en principe plus l’être ensuite.

Pour le déroulement complet, voir notre page sur l’audience d’orientation en saisie immobilière et le schéma de la procédure de saisie immobilière.

Les motifs pour contester une saisie immobilière

Les moyens de contestation découlent des conditions que le juge doit vérifier. Les principaux sont les suivants, tels qu’ils résultent des textes du Code des procédures civiles d’exécution.

• L’absence de titre exécutoire ou une créance qui n’est pas liquide et exigible. Seul un créancier muni d’un titre exécutoire constatant une créance liquide et exigible peut procéder à une saisie immobilière (article L. 311-2).
• Une décision de justice qui n’est pas définitive. Lorsque la poursuite repose sur une décision exécutoire par provision, la vente forcée ne peut intervenir qu’après une décision définitive passée en force de chose jugée ; et aucune poursuite ne peut être engagée pendant le délai d’opposition d’une décision rendue par défaut (article L. 311-4).
• Une saisie excessive. Le créancier ne peut saisir plusieurs immeubles que si la saisie d’un seul ou de certains ne suffit pas à le désintéresser et à désintéresser les créanciers inscrits ; il ne peut saisir des immeubles non hypothéqués en sa faveur que si son hypothèque ne lui permet pas d’être payé (article L. 311-5).
• Le montant réclamé. Le jugement d’orientation mentionne le montant retenu pour la créance du poursuivant en principal, frais, intérêts et autres accessoires (article R. 322-18) : contester un décompte, des intérêts ou des frais se fait donc à ce stade.
• Les irrégularités de procédure. La nullité des actes de la saisie immobilière obéit aux règles du Code de procédure civile (article R. 311-10).
• Les biens communs. La saisie des immeubles communs doit être poursuivie contre les deux époux (article L. 311-7).

Chaque moyen s’apprécie au vu des pièces du dossier : titre, décompte, actes signifiés. C’est l’avocat qui choisit ceux qui ont une chance réelle d’aboutir. Pour comprendre ce qui déclenche une saisie, voir les motifs de la saisie immobilière et les règles sur le montant minimum d’une saisie immobilière.

Caducité du commandement : quand les délais n’ont pas été respectés

La procédure de saisie est encadrée par des délais stricts imposés au créancier poursuivant. L’article R. 311-11 prévoit que les délais fixés par plusieurs articles de la procédure (R. 321-1, R. 321-6, R. 322-6, R. 322-10, R. 322-31, ainsi que les délais de deux et trois mois de l’article R. 322-4) sont prescrits à peine de caducité du commandement de payer valant saisie.

Toute partie intéressée peut demander au juge de l’exécution de déclarer cette caducité et d’ordonner qu’il en soit fait mention en marge du commandement publié au fichier immobilier. La demande est toutefois rejetée si le créancier justifie d’un motif légitime, et la déclaration de caducité peut être rapportée si le créancier fait connaître au greffe, dans les quinze jours de son prononcé, le motif légitime qu’il n’avait pu invoquer en temps utile. La caducité vise le commandement ; elle ne règle pas, par elle-même, la question de la dette.

Comment contester : avocat, conclusions et calendrier

Dans la procédure de saisie immobilière, les parties sont, sauf disposition contraire, tenues de constituer avocat (article R. 311-4). Selon l’article R. 311-6, toute contestation ou demande incidente est formée par le dépôt au greffe de conclusions signées d’un avocat. Lorsqu’elle ne peut être examinée à l’audience d’orientation, le greffe convoque les parties à une audience dans un délai de quinze jours à compter du dépôt.

Point essentiel : l’examen des contestations et des demandes incidentes ne suspend pas le cours de la procédure (article R. 311-6). Contester ne dispense donc pas de préparer une solution de paiement.

Une exception mérite d’être connue : la demande d’autorisation de vente amiable, et les actes qui suivent cette vente, sont dispensés du ministère d’avocat et la demande peut être formulée verbalement à l’audience d’orientation (article R. 322-17). Quand le juge autorise la vente amiable, il s’assure qu’elle peut être conclue dans des conditions satisfaisantes compte tenu de la situation du bien, du marché et des diligences du propriétaire (article R. 322-15). Si vous êtes en situation de surendettement, la demande de suspension de la procédure relève des règles du Code de la consommation (article R. 322-16) ; voir saisie malgré un dossier de surendettement.

Appel du jugement d’orientation : délai et procédure

Les jugements rendus en matière de saisie immobilière sont, sauf disposition contraire, susceptibles d’appel. Selon l’article R. 311-7, l’appel est formé dans un délai de quinze jours à compter de la notification du jugement, faite par voie de signification. Les jugements qui statuent sur les contestations ou les demandes incidentes ne sont pas susceptibles d’opposition.

Pour le jugement d’orientation, l’article R. 322-19 précise que l’appel est formé, instruit et jugé selon la procédure à jour fixe, sans que l’appelant ait à justifier d’un péril. Lorsque l’appel vise un jugement qui ordonne la vente par adjudication, la cour statue au plus tard un mois avant la date prévue pour l’adjudication ; à défaut, le juge de l’exécution peut, à la demande du créancier poursuivant, reporter l’audience de vente forcée. Pour la suite de la procédure, voir l’adjudication : définition et déroulement.

Contester et préparer le paiement : la vente à réméré

Une contestation peut réduire la dette, retarder une étape ou faire tomber un acte irrégulier. Elle ne fait pas disparaître une dette fondée. Tant que la créance n’est pas payée, le créancier peut poursuivre. C’est pourquoi il est prudent de mener deux chantiers en même temps : la défense juridique avec l’avocat, et la recherche d’une solution de paiement.

La vente à réméré est une vente avec faculté de rachat. Le propriétaire vend son bien à un investisseur, perçoit un prix immédiatement, reste dans les lieux en payant une indemnité d’occupation et peut racheter le bien dans un délai de cinq ans au maximum (article 1660 du Code civil). Chez Alterfi, l’investisseur achète entre 42 % et 60 % de la valeur, le prix de rachat est égal au prix de vente, sans majoration ni intérêts, plus les frais et loyaux coûts prévus par l’article 1673 du Code civil, et le bien doit être situé en France et valoir au moins 300 000 euros.

Une fois la saisie engagée, l’opération ne peut se réaliser que dans le cadre d’une vente amiable autorisée par le juge, ou avec l’accord du créancier. Elle n’arrête pas la procédure par elle-même : elle peut permettre de payer le créancier, ce qui fait disparaître la cause de la saisie, sous réserve de la décision du juge. Plus la démarche est engagée tôt, plus il reste de choix ; voir aussi vendre avant une saisie immobilière.

Exemple chiffré fictif : contester le montant et financer le solde

Cet exemple est fictif. Un propriétaire possède une maison estimée à 420 000 euros. Le créancier réclame 150 000 euros. Son avocat conteste à l’audience d’orientation une partie des intérêts et des frais ; par hypothèse, le juge retient une créance de 142 000 euros et autorise la vente amiable. Le propriétaire choisit une vente à réméré à 60 % de la valeur, pour 24 mois.

• Prix de vente à l’investisseur : 420 000 × 60 % = 252 000 euros.
• Frais de notaire, à la charge du vendeur, par hypothèse 2,5 % : 6 300 euros.
• Honoraires Alterfi, 6 % TTC du prix de vente : 15 120 euros.
• Indemnité d’occupation d’environ 10 % par an, payée d’avance pour 24 mois : 252 000 × 10 % × 2 = 50 400 euros.
• Montant disponible après ces frais : 252 000 − 6 300 − 15 120 − 50 400 = 180 180 euros.
• Paiement de la créance retenue : 180 180 − 142 000 = 38 180 euros restent au propriétaire.

Pour récupérer sa maison, le propriétaire devra rembourser 252 000 euros, plus les frais et loyaux coûts du rachat, avant l’échéance convenue. S’il rachète au bout de 18 mois, la part d’indemnité d’occupation non consommée lui est restituée au prorata : 50 400 × 6 / 24 = 12 600 euros. Sans rachat, l’investisseur reste propriétaire, sans pénalité supplémentaire.

À lire aussi : frais de saisie immobilière : qui les paie et combien, saisie immobilière d’un logement loué : droits du locataire et du bailleur.

FAQ

Peut-on contester une saisie immobilière après l’audience d’orientation ?
En principe non. L’article R. 311-5 du Code des procédures civiles d’exécution déclare irrecevable toute contestation formée après cette audience, sauf si elle porte sur un acte de procédure postérieur ; elle doit alors être formée dans les quinze jours de la notification de l’acte.

Quel est le délai pour faire appel du jugement d’orientation ?
Quinze jours à compter de sa notification par signification (article R. 311-7). L’appel est jugé selon la procédure à jour fixe (article R. 322-19).

Une contestation suspend-elle la saisie immobilière ?
Non. L’article R. 311-6 précise que l’examen des contestations et des demandes incidentes ne suspend pas le cours de la procédure.

Faut-il un avocat pour contester une saisie immobilière ?
Oui : les contestations sont formées par conclusions signées d’un avocat (articles R. 311-4 et R. 311-6). La demande d’autorisation de vente amiable et les actes consécutifs à cette vente sont dispensés d’avocat ; la demande peut être formulée verbalement à l’audience d’orientation (article R. 322-17).

Qu’est-ce que la caducité du commandement de payer valant saisie ?
C’est la perte d’effet du commandement lorsque le créancier n’a pas respecté certains délais de la procédure (article R. 311-11). Le juge ne la prononce pas si le créancier justifie d’un motif légitime. Elle vise le commandement et ne règle pas, par elle-même, la question de la dette.

Peut-on vendre son bien pendant une saisie immobilière ?
Oui, dans le cadre d’une vente amiable autorisée par le juge à l’audience d’orientation, ou avec l’accord du créancier. Une vente à réméré peut s’inscrire dans ce cadre si le prix et le calendrier conviennent.

Conclusion

Contester une saisie immobilière se prépare avant l’audience d’orientation : c’est le seul moment où tous les arguments peuvent être présentés, par un avocat, sur le titre, le montant, les actes et les délais. La contestation ne suspend pas la procédure et ne supprime pas une dette fondée. Pour garder la main, il faut donc préparer en parallèle une solution de paiement : la vente à réméré, réalisée dans le cadre d’une vente amiable autorisée ou avec l’accord du créancier, peut permettre de solder la créance, de rester dans les lieux et de conserver la faculté de racheter le bien.