Audience d’orientation et vente aux enchères : ce qui se joue et que faire avant l’adjudication

L’audience d’orientation est l’audience de la saisie immobilière au cours de laquelle le juge de l’exécution tranche les contestations, fixe le montant retenu de la dette et décide du sort du bien : vente amiable autorisée, vente forcée aux enchères ou fin de la procédure. Selon service-public.fr, elle se tient au tribunal judiciaire dont dépend le bien saisi. C’est au plus tard à cette audience que le propriétaire peut demander une vente amiable, y compris, dans certains cas et sous réserve de l’autorisation du juge, une vente à réméré, qui permet de vendre son bien à un investisseur en gardant la faculté de le racheter.

En bref

• L’audience d’orientation est l’étape où le juge de l’exécution décide si le bien saisi sera vendu à l’amiable, vendu aux enchères, ou si la procédure prend fin.
• Lorsqu’il autorise la vente amiable, le juge fixe un prix minimum et une audience de rappel, qui se tient au plus tard 4 mois après.
• En cas de vente forcée, l’audience d’adjudication a lieu entre 2 et 4 mois après la décision, et chaque enchère est portée par un avocat.
• Une vente à réméré, un portage ou une vente avec complément de prix ne s’envisage alors qu’en vente amiable autorisée, au prix minimum fixé.

Qu’est-ce que l’audience d’orientation en saisie immobilière ?

L’audience d’orientation intervient après le commandement de payer valant saisie, lorsque la dette n’a pas été réglée dans le délai qu’il fixe. Selon service-public.fr, une fois le commandement publié au service de publicité foncière, le propriétaire doit recevoir dans les 2 mois une assignation à comparaître à l’audience d’orientation. Cette assignation doit lui parvenir 1 à 3 mois avant l’audience.

L’audience se tient au tribunal judiciaire dont dépend le bien saisi, devant le juge de l’exécution, en présence du créancier et de son avocat. Voir aussi les motifs de la saisie immobilière.

Ce que le juge de l’exécution examine

D’après service-public.fr, le juge de l’exécution :

• statue sur les éventuelles contestations de la procédure de saisie, que l’avocat du propriétaire peut soulever à l’audience ;
• fixe le montant retenu de la dette ;
• décide si le bien saisi doit ou non être mis en vente.

Les trois issues du jugement d’orientation

• Autoriser la vente amiable, conduite par le propriétaire.
• Ordonner la vente forcée, aux enchères.
• Mettre fin à la procédure, définitivement ou temporairement, selon les contestations retenues.

La vente amiable autorisée par le juge : conditions et délais

Service-public.fr indique que le propriétaire peut demander la vente amiable sans attendre l’audience d’orientation, à condition d’en prévenir le créancier, ou lors de l’audience elle-même. L’autorisation n’est pas automatique : l’ANIL rappelle que le juge vérifie que la vente peut être conclue dans des conditions satisfaisantes compte tenu de la situation du bien, des conditions économiques du marché et des diligences du débiteur.

Ce que fixe le juge

• Le prix minimum auquel le bien peut être vendu.
• La date de l’audience de rappel, qui doit se tenir au maximum 4 mois plus tard.

Pendant ce délai, le propriétaire doit accomplir les démarches de vente. S’il ne le fait pas, le créancier peut demander l’arrêt de la procédure de vente amiable.

L’audience de rappel

• Si le propriétaire justifie d’un compromis de vente, le juge lui accorde 3 mois supplémentaires pour signer l’acte authentique.
• Si le juge constate que les conditions fixées sont remplies, la vente du bien est définitive.
• En l’absence d’acheteur, ou si les conditions ne sont pas remplies, le juge ordonne la vente forcée.

Le prix versé par l’acquéreur sert d’abord à payer le créancier. S’il dépasse le montant retenu de la dette, le surplus revient au propriétaire ; s’il est inférieur, le propriétaire reste redevable de la différence. Voir aussi comment vendre avant une saisie immobilière.

L’audience d’adjudication : le déroulement de la vente aux enchères

Lorsque le juge ordonne la vente forcée, il fixe la date de l’audience d’adjudication dans un délai compris entre 2 et 4 mois à compter de sa décision. Selon service-public.fr, cette vente ne peut être reportée qu’en cas de force majeure ou à la demande de la commission de surendettement. Voir notre page sur la vente forcée immobilière.

Avant l’audience

• Visites : le juge en fixe les règles, à la demande du créancier.
• Publicité : le créancier fait annoncer la vente, aux frais du propriétaire saisi.
• Mise à prix : le créancier fixe le montant de départ des enchères ; le propriétaire peut saisir le juge s’il l’estime insuffisant.
• Cahier des conditions de vente : selon le site immobilier des notaires, il est disponible au greffe du tribunal judiciaire concerné.

Pendant l’audience

• Chaque acheteur potentiel enchérit par l’intermédiaire de son avocat (service-public.fr).
• Le site des notaires précise que l’enchérisseur remet un chèque de banque de 10 % de la mise à prix (3 000 euros au minimum) et un chèque couvrant les frais de la vente.
• Selon la même source, les enchères s’achèvent lorsque personne ne surenchérit dans les 90 secondes qui suivent la dernière.
• La dernière enchère désigne l’adjudicataire. Faute d’enchère, le créancier est déclaré adjudicataire pour la mise à prix qu’il avait fixée.

Après l’audience

• Les frais de la vente sont à la charge de l’adjudicataire.
• Dans les 10 jours, toute personne peut faire une surenchère d’au moins 10 % du prix principal, par acte d’avocat déposé au greffe du juge de l’exécution.
• Selon le site des notaires, l’adjudicataire dispose de 2 mois au maximum pour verser le prix, majoré des frais de vente.

Stopper une vente aux enchères immobilière : ce qui reste possible, et quand

Chaque levier dépend d’une décision du juge ou de l’accord du créancier, et d’une fenêtre précise. D’après service-public.fr :

1. Avant ou pendant l’audience d’orientation : faire contester la saisie par son avocat et demander la vente amiable.
2. Pendant la vente amiable : signer un compromis avant l’audience de rappel.
3. Une fois la vente forcée ordonnée : contester une mise à prix insuffisante, ou convenir avec le créancier d’une vente de gré à gré, possible jusqu’à l’ouverture des enchères.
4. En situation de surendettement : solliciter la commission, seule voie de report prévue en dehors de la force majeure (voir la FAQ).
5. Après l’adjudication : une surenchère reste possible pendant 10 jours, à l’initiative de toute personne.

Si la saisie fait suite à un prêt impayé, voir aussi la déchéance du terme du crédit immobilier.

Le rôle de l’avocat à chaque audience

Dans sa fiche « L’avocat est-il obligatoire dans un procès civil ? », service-public.fr classe la saisie immobilière (enchères uniquement) parmi les procédures du tribunal judiciaire où l’avocat est obligatoire. La fiche « Saisie immobilière » précise que c’est l’avocat du propriétaire qui peut contester la saisie à l’audience d’orientation.

Pour les autres actes, l’obligation d’être représenté se vérifie auprès d’un avocat dès l’assignation. Selon service-public.fr, l’aide juridictionnelle peut, dans certains cas, financer l’avocat, et il est possible de consulter un avocat gratuitement pour obtenir uniquement des conseils.

Vente à réméré, portage ou complément de prix dans une vente amiable autorisée

Ces trois opérations sont des ventes à un investisseur. Une fois la saisie engagée, elles ne se réalisent que comme vente amiable autorisée, au prix minimum fixé et avant l’audience de rappel, ou comme vente de gré à gré acceptée par le créancier avant l’ouverture des enchères. Elles ne mettent pas fin à la procédure par elles-mêmes : elles peuvent permettre de payer le créancier, ce qui met fin à la cause de la saisie, sous réserve de la décision du juge.

• La vente à réméré : le propriétaire vend avec faculté de rachat, pour cinq ans au maximum (article 1660 du Code civil). Voir la vente à réméré face à une saisie immobilière.
• Le portage immobilier suit le même modèle ; voir le portage immobilier pour éviter la saisie judiciaire.
• La vente avec complément de prix : le propriétaire vend à un premier prix et perçoit un complément quand il revend lui-même le bien à un tiers ; voir comment éviter l’adjudication par le complément de prix.

Les cas où l’opération peut s’inscrire dans la vente amiable

• Le bien est situé en France et vaut au moins 300 000 euros.
• Le prix payé par l’investisseur, entre 42 % et 60 % de la valeur en réméré et en portage, atteint au moins le prix minimum fixé par le juge.
• Le montant net perçu couvre la dette retenue par le juge, frais de procédure compris.
• Le projet de rachat ou de revente est crédible.
• Le calendrier tient : la mise en place demande généralement 10 à 20 jours à Paris et 30 à 60 jours en province entre l’accord et la signature chez le notaire, à comparer à la date de l’audience de rappel.

Les cas où elle ne l’est pas

• Le prix minimum fixé par le juge dépasse ce que paie un investisseur.
• La dette retenue est supérieure au montant net perçu à la signature.
• Aucun financement du rachat n’est réaliste : à défaut de rachat, l’investisseur reste propriétaire et le bien est perdu.
• Les enchères sont ouvertes : selon service-public.fr, la vente de gré à gré n’est possible que jusqu’à leur ouverture.

Exemple chiffré fictif

Cet exemple est fictif. Une propriétaire possède une maison estimée à 300 000 euros. À l’audience d’orientation, le juge retient sa dette à 120 000 euros, autorise la vente amiable et fixe, par hypothèse, le prix minimum à 180 000 euros. Un investisseur accepte d’acheter à réméré à ce prix, soit 60 % de la valeur, pour 24 mois.

• Indemnité d’occupation payée d’avance, environ 10 % par an pendant 24 mois : 36 000 euros, prélevés sur le prix.
• Honoraires de 6 % TTC : 10 800 euros.
• Net de l’opération : 133 200 euros hors frais d’acte. Le prix servant d’abord à payer le créancier, 120 000 euros lui reviennent ; il reste 13 200 euros à la propriétaire, avant frais de notaire de 3 600 à 5 400 euros et frais de procédure.
• Prix de rachat : 180 000 euros. Coût total : 46 800 euros hors frais d’acte, ou 37 800 euros en cas de rachat à 18 mois, 9 000 euros d’indemnité étant alors restitués.

Si elle ne rachète pas dans le délai, l’investisseur reste propriétaire, sans pénalité supplémentaire. Avec un prix minimum supérieur à 180 000 euros, l’opération n’aurait pas été possible.

Sources : Service-public.fr (Direction de l’information légale et administrative), fiches « Saisie immobilière », « L’avocat est-il obligatoire dans un procès civil ? » et « Peut-on être expulsé de son logement pendant une procédure de surendettement ? » ; ANIL, analyse « Saisie immobilière et vente amiable » ; Immobilier.notaires.fr, « Vente immobilière aux enchères judiciaires : guide complet pour acheter un bien ».

FAQ

Combien de temps s’écoule entre l’audience d’orientation et la vente aux enchères ?
Si le juge ordonne directement la vente forcée, l’audience d’adjudication se tient entre 2 et 4 mois après sa décision. Si une vente amiable a d’abord été autorisée puis échoue, la vente forcée est ordonnée à l’audience de rappel, elle-même fixée au plus tard 4 mois après.

Peut-on faire appel du jugement d’orientation ?
Oui. Service-public.fr indique que l’appel est possible dans les 15 jours qui suivent la signification du jugement d’orientation.

Peut-on rester dans son logement après la vente aux enchères ?
Le jugement d’adjudication constitue un titre d’expulsion contre le propriétaire saisi. Selon service-public.fr, l’adjudicataire peut faire expulser l’occupant, à moins que les conditions de la vente ne prévoient son maintien dans les lieux.

Que se passe-t-il si personne n’enchérit ?
Le créancier est déclaré adjudicataire pour la mise à prix qu’il avait fixée, et il est considéré comme remboursé à hauteur de ce montant. Si la dette retenue est supérieure, le propriétaire reste redevable du solde.

La commission de surendettement peut-elle faire reporter l’adjudication ?
Selon service-public.fr, lorsque la vente forcée du logement a été ordonnée, le propriétaire peut demander à la commission d’intervenir, en expliquant et en prouvant des causes graves. La commission demande alors au juge chargé de la saisie de reporter la date d’adjudication.

Que faire dès réception de l’assignation à l’audience d’orientation ?
Consulter un avocat et réunir les pièces d’une demande de vente amiable : estimations par des professionnels, mandat, offres d’achat. L’ANIL souligne que le juge se fonde sur les éléments apportés par le débiteur.

Conclusion

L’audience d’orientation décide de la suite de la saisie : vente amiable conduite par le propriétaire, vente aux enchères ou fin de la procédure. Tant que les enchères ne sont pas ouvertes, des options existent, avec un avocat. Pour un bien d’au moins 300 000 euros, si le prix minimum fixé par le juge est compatible et qu’un rachat est réaliste, la vente à réméré peut être étudiée dans ce cadre, en mesurant son coût et le risque de perdre le bien.