Avance sur vente immobilière : obtenir des fonds avant la vente

Une avance sur vente immobilière consiste à percevoir une partie de la valeur de son bien avant qu’il ne soit vendu à son acquéreur final. Dans une vente classique, le vendeur ne touche rien avant l’acte définitif : pour disposer de fonds plus tôt, il faut soit un crédit (prêt relais, crédit garanti par le bien), soit une vente avec complément de prix, dans laquelle un investisseur achète le bien, en paie un premier prix d’environ 60 % de sa valeur à la signature chez le notaire, puis verse le complément à la revente.

En bref

• L’avance sur vente immobilière désigne toute solution qui permet à un propriétaire vendeur de recevoir de l’argent avant la vente de son bien à l’acquéreur final.
• La vente avec complément de prix verse environ 60 % de la valeur du bien à la signature chez le notaire, puis le complément lors de la revente.
• Entre l’accord et la signature, il faut généralement compter 10 à 20 jours à Paris et 30 à 60 jours en province.
• Cette solution est une vente définitive, réservée aux biens d’au moins 300 000 € situés en France, et le complément dépend du prix de revente effectif.

Avance sur vente immobilière : de quoi parle-t-on ?

L’expression « avance sur vente immobilière » n’est pas une catégorie juridique. C’est le nom que les propriétaires donnent à un besoin : toucher une partie du prix de leur maison ou de leur appartement sans attendre que la vente aboutisse. On parle aussi d’avance de trésorerie sur vente immobilière ou d’avance sur prix de vente immobilier.

Ce besoin naît d’un décalage de calendrier. Une vente classique se fait au rythme du marché : il faut trouver un acquéreur, le laisser obtenir son financement, puis attendre l’acte définitif. Pendant toute cette période, le vendeur ne perçoit rien. Or l’argent est parfois nécessaire à une date précise :

• une échéance bancaire ou une dette fiscale à régler ;
• l’apport à réunir pour acheter un autre bien avant d’avoir vendu le premier ;
• un associé ou un indivisaire à désintéresser ;
• un partage à organiser à la suite d’un divorce ou d’une succession.

Derrière le même mot se cachent des solutions de nature différente : des crédits, qu’il faut rembourser, et une vente dont le prix est payé en deux fois.

Quatre moyens de toucher de l’argent avant la vente de sa maison

Voici les pistes le plus souvent évoquées lorsqu’un propriétaire cherche à toucher une avance sur la vente de sa maison.

• Le prêt relais. C’est un crédit demandé à une banque dans l’attente de la vente du bien, à rembourser avec son coût. Pour un crédit immobilier, service-public.gouv.fr indique que la banque doit évaluer la solvabilité de l’emprunteur (revenus, épargne, dépenses, dettes). Montant, durée, coût et remboursement figurent dans l’offre de prêt : faites-les préciser par le prêteur. Lorsque la banque dit non, voyez notre article sur le prêt relais refusé.
• Le crédit garanti par le bien. Le propriétaire emprunte en donnant son bien en garantie et en reste propriétaire. Il s’agit là encore d’un crédit, soumis à l’accord d’un prêteur et à l’examen de la capacité de remboursement. Notre article crédit hypothécaire ou vente à réméré précise dans quels cas cette voie est préférable.
• L’acompte ou le dépôt de garantie versé par l’acquéreur. Selon service-public.gouv.fr, le dépôt de garantie prévu par un compromis de vente est encaissé et bloqué sur le compte séquestre du notaire jusqu’à la conclusion de la vente, puis déduit du prix ; dans une promesse unilatérale, l’indemnité d’immobilisation est d’usage versée à un tiers séquestre, non au vendeur. Le vendeur ne peut donc pas en disposer avant la vente. Pour toute question sur son sort, interrogez le notaire chargé de la vente.
• La vente avec complément de prix. Le propriétaire vend son bien à un investisseur, encaisse un premier prix à la signature de l’acte authentique, puis perçoit un complément lorsque le bien est revendu à un tiers. Ce n’est pas un crédit : il n’y a ni mensualité ni somme à rembourser.

Les deux premières solutions supposent qu’un prêteur accepte le dossier. La dernière repose sur la valeur du bien, et non sur les revenus du vendeur : c’est celle qu’Alterfi organise.

Pourquoi la vente avec complément de prix répond au besoin d’avance

La vente avec complément de prix sépare le moment où l’argent arrive du moment où le bien est vendu à son acquéreur final. Elle se déroule en deux temps.

1. Un premier prix versé à la signature. Un investisseur achète le bien chez le notaire et en paie le prix, soit environ 60 % de sa valeur. Les honoraires et, si le vendeur reste dans les lieux, l’indemnité d’occupation prépayée sont imputés sur cette somme.
2. Un complément versé à la revente. Le bien est ensuite commercialisé au prix du marché pendant une durée convenue, de 6 mois à 3 ans. La revente à un tiers est conduite par le vendeur d’origine : mise en vente, visites, échanges avec les acquéreurs. Lorsqu’elle est conclue, la différence entre le prix de revente et le prix d’achat initial lui est reversée en intégralité.

Le premier versement joue donc le rôle que l’on attend d’une avance, avec une différence de taille : c’est un prix de vente, pas une somme prêtée. Le vendeur n’a rien à rembourser. En contrepartie, il cesse d’être propriétaire dès la signature.

Le vendeur peut quitter le bien à la signature ou continuer à l’occuper pendant la durée convenue. Dans le second cas, il verse une indemnité d’occupation d’environ 10 % par an du prix d’achat, prépayée pour toute la durée et restituée au prorata si la revente intervient plus tôt. S’il part à la signature, aucune indemnité n’est due.

Alterfi n’est pas un établissement de crédit et ne détient pas de fonds : le prix est payé par l’investisseur, devant notaire. Le déroulement complet est décrit dans notre article sur les étapes et les délais de l’opération.

Exemple chiffré : une maison estimée à 500 000 €

L’exemple qui suit est fictif. Une maison est estimée à 500 000 €. Son propriétaire a besoin de liquidités rapidement et souhaite rester dans les lieux pendant 18 mois au plus.

Ce que le vendeur perçoit à la signature

• Prix d’achat par l’investisseur : 60 % de 500 000 €, soit 300 000 €.
• Indemnité d’occupation : environ 10 % par an du prix d’achat, soit 30 000 € par an, prépayée pour 18 mois, soit 45 000 €.
• Honoraires : 6 % TTC du prix de vente, soit 18 000 €.
• Montant net perçu à la signature : 300 000 € moins 45 000 € moins 18 000 €, soit 237 000 €, hors frais d’acte.
• Frais de notaire : entre 2 % et 3 % du prix de vente, soit entre 6 000 € et 9 000 € dans cet exemple, à la charge du vendeur et à déduire de cette somme.

Ce que le vendeur perçoit à la revente

La maison est revendue au bout de 12 mois au prix de 500 000 €.

• Complément de prix : 500 000 € moins 300 000 €, soit 200 000 €, reversés au vendeur.
• Indemnité d’occupation restituée : 6 mois non utilisés, soit 15 000 €.
• Total perçu par le vendeur : 237 000 € plus 200 000 € plus 15 000 €, soit 452 000 €.

Le coût total de l’opération, hors frais d’acte, s’établit à 48 000 € : 30 000 € d’occupation effective pendant un an et 18 000 € d’honoraires. Ce résultat suppose une revente au prix de l’estimation : si le bien se revend moins cher, le complément diminue du même montant. D’autres cas, avec ou sans occupation et avec un crédit en cours, figurent sur notre page d’exemples chiffrés et de simulation.

Conditions pour obtenir une avance sur le prix de vente

La vente avec complément de prix repose sur la valeur du bien, pas sur la solvabilité du vendeur. Les conditions portent sur le bien et sur la situation juridique.

• Une valeur d’au moins 300 000 €. En dessous, les coûts fixes de l’opération pèsent trop lourd pour qu’elle soit intéressante.
• Un bien situé en France. Maison, appartement, immeuble ou local, à condition qu’il soit revendable sur son marché local.
• Un vendeur en mesure de vendre. Pleine propriété, ou accord de tous les indivisaires et, le cas échéant, autorisation du juge ou du mandataire lorsque le bien fait l’objet d’une procédure.
• Un endettement inférieur au montant versé. Le prix d’achat doit suffire à rembourser les dettes garanties par le bien.

Notre article sur les conditions d’éligibilité les passe en revue.

Délais : quand les fonds sont-ils versés ?

Les fonds sont versés à la signature de l’acte authentique chez le notaire. Entre l’accord et cette signature, il faut généralement compter 10 à 20 jours à Paris et 30 à 60 jours en province, selon le dossier, le notaire et les délais administratifs. L’essentiel de ce temps tient à la purge du droit de préemption de la commune, que ni le vendeur ni l’investisseur ne maîtrisent.

Le complément, lui, est versé à la revente, pendant la durée convenue (de 6 mois à 3 ans), reconductible dans la limite de cinq ans au total.

Le vendeur peut seulement accélérer la constitution du dossier : titre de propriété, pièces d’identité, diagnostics, état des crédits et des dettes garantis par le bien.

Limites et risques à connaître avant de s’engager

• La vente est définitive. Le vendeur ne peut pas revenir sur sa décision après la signature et ne dispose d’aucun droit de rachat.
• Le premier versement est partiel. Environ 60 % de la valeur, moins les honoraires et, si vous restez, l’indemnité d’occupation prépayée. Si votre besoin immédiat dépasse ce montant, l’opération ne convient pas.
• Le complément n’est pas un montant fixe. Son principe est inscrit dans l’acte, mais son niveau dépend du prix de revente. Si le marché local se retourne, il peut être inférieur à l’estimation initiale. L’estimation doit donc être réaliste et fondée sur des références vérifiables.
• Tous les frais sont à la charge du vendeur. Les honoraires d’Alterfi sont plafonnés à 5 % HT du prix de vente, soit 6 % TTC (voir nos honoraires), et les frais de notaire représentent entre 2 % et 3 % du prix de vente.
• Tout repose sur la clarté de l’acte. Le calcul du complément, la durée de commercialisation, les conditions d’occupation et la restitution de l’indemnité doivent y figurer noir sur blanc, sous le contrôle du notaire.

Ces points sont développés dans notre article sur les avantages, les inconvénients et les risques de l’opération. Si votre difficulté tient surtout au prix qu’il faudrait consentir pour signer rapidement, lisez aussi notre article pour vendre vite sans brader.

Sources : service-public.gouv.fr, fiches « Promesse de vente d’un logement existant : promesse unilatérale ou compromis », « Je veux obtenir un crédit immobilier » et « Impôt sur le revenu : plus-value immobilière ».

FAQ

L’avance sur vente immobilière est-elle un prêt ?
Cela dépend de la solution retenue. Le prêt relais et le crédit garanti par le bien sont des prêts, à rembourser. Dans une vente avec complément de prix, la somme reçue à la signature est un prix de vente : elle ne se rembourse pas.

Faut-il des revenus ou une capacité d’emprunt pour en bénéficier ?
Non. L’opération est une vente et non un crédit : elle repose sur la valeur du bien, pas sur votre solvabilité. Un fichage bancaire fait obstacle à l’obtention d’un prêt, pas à la vente d’un bien.

Peut-on toucher une avance sur la vente d’un bien encore grevé d’un crédit ?
Oui, à condition que le prix payé par l’investisseur suffise à rembourser ce crédit. Les dettes garanties par le bien sont soldées à la signature sur le prix d’achat, et le vendeur dispose du solde. Si le prix ne couvre pas la dette, la vente avec complément de prix n’est pas réalisable.

Que se passe-t-il si le bien n’est pas revendu dans la durée prévue ?
La durée peut être reconduite par un protocole transactionnel conclu avec l’investisseur, dans la limite de cinq ans au total pour l’ensemble de l’opération. Le complément n’est versé qu’à la revente : tant que le bien n’est pas revendu, vous ne le percevez pas.

Puis-je récupérer mon bien après avoir perçu le premier prix ?
Non. La vente avec complément de prix est ferme et définitive. Si vous souhaitez conserver une possibilité de rachat, c’est la vente à réméré qu’il faut étudier : notre comparatif complément de prix ou vente à réméré pose les termes du choix.

La plus-value est-elle imposée ?
Sur le plan fiscal, la vente avec complément de prix est une vente immobilière. Selon service-public.gouv.fr, la plus-value sur la vente de la résidence principale est totalement exonérée si le logement est l’habitation habituelle et effective du vendeur au moment de la vente. Pour les autres biens, le notaire chargé de la vente calcule la plus-value imposable et l’impôt à payer. Faites valider votre situation avec lui, notamment le traitement du complément de prix.

Conclusion

L’avance sur vente immobilière n’est pas un produit unique : c’est un besoin, auquel répondent soit un crédit, soit une vente en deux temps. Lorsque le crédit n’est pas accessible ou pas souhaité, la vente avec complément de prix permet de percevoir environ 60 % de la valeur du bien à la signature chez le notaire, puis le complément à la revente conduite par le vendeur. Elle suppose un bien d’au moins 300 000 € situé en France, et l’acceptation d’une vente définitive dont le complément dépend du prix de revente.