Besoin d’argent rapidement quand on est propriétaire : les solutions

Quand on est propriétaire et qu’on a besoin d’argent rapidement, trois voies existent : vendre son bien, emprunter en le donnant en garantie, ou le vendre en deux temps pour toucher une partie de sa valeur sans attendre, ce que l’on appelle une avance sur vente immobilière. Leur rapidité diffère : une vente classique demande en général plusieurs mois, un crédit dépend de l’accord d’un prêteur, et une vente à réméré, un portage ou une vente avec complément de prix se signent généralement en 10 à 20 jours à Paris et en 30 à 60 jours en province après l’accord.

En bref

• Un propriétaire qui a besoin d’argent rapidement peut vendre, emprunter en garantissant le prêt sur son bien, ou vendre en deux temps.
• Une vente classique ne verse rien avant l’acte définitif, signé selon notaires.fr environ trois mois après le compromis.
• Un crédit garanti par le bien suppose qu’un prêteur accepte le dossier après avoir évalué la solvabilité de l’emprunteur.
• Vente à réméré, portage et vente avec complément de prix se signent généralement en 10 à 20 jours à Paris, 30 à 60 jours en province.

Besoin d’argent rapidement quand on est propriétaire : six solutions, six calendriers

Un propriétaire dispose d’un actif que la plupart des emprunteurs n’ont pas : son bien. Toutes les solutions ci-dessous consistent à le mobiliser, mais pas au même rythme ni au même prix.

• La vente classique : le prix du marché, mais au rythme du marché. Les fonds arrivent à l’acte définitif.
• Le prêt relais : selon l’ANIL, un prêt de courte durée accordé à un ménage qui vend un logement pour en acheter un autre, dans l’attente du produit de la vente ; il suppose l’accord d’une banque.
• Le crédit garanti par le bien (crédit hypothécaire) : le propriétaire emprunte et garde son bien, s’il est jugé solvable.
• Le prêt viager hypothécaire : un crédit sans justificatif de revenus, remboursé en général au décès, pour un logement à usage exclusif d’habitation.
• La vente à réméré et le portage immobilier : une vente à 42 % à 60 % de la valeur, avec la faculté de racheter le bien pendant cinq ans au maximum.
• La vente avec complément de prix : une vente définitive, environ 60 % de la valeur à la signature, puis un complément à la revente du bien.

Le bon choix dépend de trois questions : voulez-vous garder le bien, une banque peut-elle vous prêter, et à quelle date l’argent doit-il être disponible ?

Vendre son bien : le prix du marché, au rythme du marché

La vente au prix du marché permet de percevoir la valeur du bien sans faculté de rachat ni indemnité d’occupation. Elle se déroule en plusieurs étapes, chacune avec ses délais :

1. Trouver un acquéreur : la durée dépend du bien, de son prix et du marché local.
2. Signer l’avant-contrat : selon service-public.fr, l’acquéreur non professionnel dispose ensuite d’un droit de rétractation de 10 jours calendaires, et la condition suspensive d’obtention de prêt ne peut être inférieure à un mois.
3. Signer l’acte définitif : notaires.fr indique qu’il intervient environ trois mois après la signature du compromis ou de la promesse de vente.

Avant cet acte, le vendeur ne dispose pas du prix. Le dépôt de garantie que le compromis prévoit fréquemment, correspondant selon service-public.fr à 10 % du prix, est bloqué sur le compte séquestre du notaire jusqu’à la conclusion de la vente. Baisser le prix pour vendre plus vite fait gagner du temps sur la première étape seulement : voir notre article pour vendre vite sans brader.

Emprunter en gardant son bien : crédit hypothécaire, prêt relais, prêt viager

Emprunter permet de rester propriétaire. En contrepartie, tout dépend de l’accord d’un prêteur.

Crédit garanti par le bien et prêt relais

Pour un crédit immobilier, service-public.fr indique que la banque doit évaluer la solvabilité de l’emprunteur à partir de sa situation financière : revenus, épargne, dépenses et dettes. L’hypothèque conventionnelle du bien est l’une des garanties qu’elle peut exiger ; elle ne remplace pas cet examen. Une fois l’offre reçue, l’emprunteur dispose d’un délai de réflexion de 10 jours calendaires et ne peut l’accepter qu’à partir du onzième jour ; la banque doit maintenir ses conditions pendant au moins 30 jours. Le calendrier réel dépend aussi du temps d’instruction, propre à chaque établissement. Notre article crédit hypothécaire ou vente à réméré précise dans quels cas le crédit est préférable.

Le crédit se ferme souvent lorsque le besoin est le plus pressant : revenus irréguliers, âge, dettes en cours ou fichage. La Banque de France indique que les établissements consultent systématiquement le FICP avant d’accorder un nouveau crédit ; voir emprunter quand on est fiché FICP.

Le prêt viager hypothécaire

Selon service-public.fr, ce prêt est garanti par une hypothèque sur un logement à usage exclusif d’habitation. Il représente en général entre 15 % et 75 % de la valeur du bien selon cette valeur, l’âge et le sexe de l’emprunteur ; aucun justificatif de revenus n’est exigé, et le remboursement (capital et intérêts) intervient généralement au décès, ou lors de la vente du logement. Un délai de réflexion d’au moins 10 jours calendaires s’impose. C’est un crédit, accordé ou non par le prêteur : à examiner avec le notaire et les héritiers.

Vendre en deux temps : réméré, portage, complément de prix

Ces trois opérations ne sont pas des crédits : un investisseur achète le bien chez le notaire et en paie le prix à la signature. L’étude repose sur la valeur du bien et le projet du vendeur, pas sur sa capacité d’emprunt. Elles concernent les biens situés en France d’une valeur d’au moins 300 000 €.

• Vente à réméré et portage : la vente à réméré et le portage immobilier suivent le même modèle. L’investisseur achète entre 42 % et 60 % de la valeur ; le vendeur peut racheter au même prix, plus les frais et loyaux coûts de l’article 1673 du Code civil, pendant cinq ans au maximum (article 1660). S’il reste dans les lieux, il verse une indemnité d’occupation d’environ 10 % par an du prix, payée d’avance et restituée au prorata en cas de rachat anticipé.
• Vente avec complément de prix : la vente avec complément de prix est définitive. Le vendeur perçoit un premier prix d’environ 60 % de la valeur, puis la différence entre le prix de revente et ce prix d’achat, déduction faite des frais d’acte liés au complément, lorsqu’il revend lui-même le bien à un tiers.

Des délais réalistes

Entre l’accord et la signature chez le notaire, il faut généralement compter 10 à 20 jours à Paris et 30 à 60 jours en province, selon le dossier, le notaire et les délais administratifs. Aucun délai plus court ne peut être promis. Le vendeur accélère surtout en réunissant tôt ses pièces : titre de propriété, pièces d’identité, diagnostics, état des crédits et des dettes garantis par le bien.

Exemple chiffré fictif

Exemple fictif : un propriétaire d’une maison estimée à 300 000 € a besoin de liquidités et veut la conserver.

• Prix de vente à réméré : 180 000 € (60 % de la valeur), pour 24 mois.
• Indemnité d’occupation payée d’avance : 36 000 € (10 % par an du prix).
• Honoraires : 10 800 € TTC (6 % du prix), dus seulement si l’opération se réalise.
• Net à la signature : 133 200 € hors frais d’acte, soit 127 800 € à 129 600 € après des frais de notaire de 3 600 € à 5 400 €.
• Rachat : 180 000 €, plus les frais et loyaux coûts. Coût total : 46 800 € hors frais d’acte, ou 37 800 € en cas de rachat à 18 mois (9 000 € d’indemnité restitués).

Rien n’est à verser chaque mois. Si le vendeur ne rachète pas dans le délai, il ne paie aucune pénalité ni indemnité supplémentaire, mais l’acquéreur reste propriétaire. Le détail de chaque poste figure dans notre page sur les coûts et frais d’une vente à réméré.

Quelle solution selon votre situation

• Vous acceptez de vendre et avez quelques mois devant vous : la vente classique, au prix du marché.
• Vous voulez garder le bien et une banque peut vous prêter : le crédit garanti par le bien est à étudier en premier, car il ne fait pas perdre la propriété.
• Vous voulez garder le bien, mais le crédit est fermé : la vente à réméré ou le portage, si un rachat est finançable dans les cinq ans (nouveau crédit, vente d’un autre actif, succession, revente du bien à un tiers).
• Vous acceptez de vendre, mais pas d’attendre ni de brader : la vente avec complément de prix.
• Votre bien vaut moins de 300 000 € ou se situe hors de France : les opérations proposées par Alterfi ne sont pas ouvertes.

Notre guide quelle solution de trésorerie pour un propriétaire reprend ces cas un à un.

Les coûts réels et les pièges de l’urgence

• Le coût d’une vente en deux temps est élevé : 46 800 € sur deux ans dans l’exemple ci-dessus, pour un bien de 300 000 €. Il est à comparer au coût des autres issues possibles : une vente bradée, des pénalités, une saisie.
• Le net doit couvrir le besoin : si les dettes dépassent le net perçu, l’opération ne règle rien.
• Le rachat se prépare dès le départ : faute de rachat dans le délai, le bien est perdu.
• Le complément de prix n’est pas garanti : il dépend du prix de revente effectif ; sans revente à l’échéance, aucun complément n’est dû.
• Les fausses offres de prêt rapide : la Banque de France rappelle qu’il est interdit à toute personne ou société intervenant dans l’obtention d’un prêt de percevoir une somme d’argent avant le versement effectif des fonds prêtés. Ne payez jamais de frais pour « débloquer » un crédit.

Chez Alterfi, l’étude du dossier et la proposition écrite sont gratuites, et les honoraires (5 % HT du prix de vente, soit 6 % TTC) ne sont dus que si l’opération se réalise. Alterfi met en relation le propriétaire avec un investisseur et l’accompagne jusqu’au notaire ; elle n’est pas un établissement de crédit et ne détient pas de fonds.

Sources : service-public.fr, fiches « Promesse de vente d’un logement existant : promesse unilatérale ou compromis », « Je veux obtenir un crédit immobilier » et « Prêt viager hypothécaire » ; notaires.fr, page « Les délais après signature » ; Banque de France, pages « Le fichier national des incidents de remboursement des crédits aux particuliers (FICP) » et « Arnaques au crédit ou à l’épargne et vol de données » ; ANIL, étude « Prêts relais : faut-il être inquiet ? ».

FAQ

Peut-on toucher une partie du prix avant la vente de sa maison ?
Dans une vente classique, non : le dépôt de garantie reste bloqué chez le notaire jusqu’à l’acte. Pour disposer de fonds plus tôt, il faut un crédit, comme le prêt relais lorsqu’on vend pour racheter un logement, ou une vente en deux temps, comme la vente avec complément de prix, qui verse environ 60 % de la valeur à la signature.

Peut-on obtenir de l’argent rapidement sans justificatif de revenus ?
Le prêt viager hypothécaire n’exige pas de justificatif de revenus, selon service-public.fr. La vente à réméré et la vente avec complément de prix reposent sur la valeur du bien, pas sur les revenus du vendeur. Une offre de crédit classique « sans aucune vérification » doit en revanche alerter.

Peut-on obtenir des fonds en moins de dix jours ?
Pour une vente à réméré, un portage ou une vente avec complément de prix, non : il faut généralement 10 à 20 jours à Paris et 30 à 60 jours en province entre l’accord et la signature. Pour un crédit immobilier, l’offre ne peut être acceptée qu’à partir du onzième jour suivant sa réception.

Puis-je rester dans mon logement ?
Oui, en vente à réméré, en portage et, si cela est convenu, en vente avec complément de prix. Le vendeur verse alors une indemnité d’occupation payée d’avance, restituée au prorata s’il rachète ou si le bien est revendu plus tôt.

Mon bien est encore grevé d’un crédit : est-ce bloquant ?
Non, à condition que le prix payé par l’investisseur suffise à rembourser les dettes garanties par le bien. Leur règlement s’organise avec le notaire lors de la signature, et le vendeur dispose du solde.

L’argent obtenu peut-il servir à n’importe quel projet ?
Oui. Le prix d’une vente appartient au vendeur, qui l’utilise librement : rembourser des dettes, financer un achat, payer des droits de succession ou investir.

Conclusion

Un propriétaire qui a besoin d’argent rapidement a le choix entre vendre au rythme du marché, emprunter si une banque l’accepte, ou vendre en deux temps pour percevoir des fonds en quelques semaines. Cette dernière voie, réservée aux biens d’au moins 300 000 € situés en France, a un coût réel et, en réméré, un risque : la perte du bien faute de rachat. Pour comparer les formules de financement anticipé, consultez notre page sur l’avance sur vente immobilière.