La vente avec complément de prix s'adresse à tout propriétaire d'un bien situé en France et valant au moins 300 000 €, à condition qu'il soit en mesure de vendre et que les dettes garanties par le bien restent inférieures au prix versé à la signature, soit environ 60 % de sa valeur. Aucun revenu ni aucune capacité d'emprunt ne sont exigés : c'est le bien qui est étudié, pas la solvabilité du vendeur.
Que vous cherchiez à éviter une vente bradée, à faire face à une échéance ou à surmonter un prêt relais refusé, les critères sont peu nombreux, mais chacun est éliminatoire. Cet article les passe en revue un par un, avec un exemple chiffré pour le plus délicat d'entre eux, celui de l'endettement. Pour le mécanisme d'ensemble, les coûts et les délais, reportez-vous à notre guide complet de la vente avec complément de prix.
Le principe : on étudie le bien, pas le vendeur
Dans une demande de crédit, tout tourne autour de l'emprunteur : ses revenus, ses charges, son âge, son historique bancaire. La vente avec complément de prix inverse la logique. Il s'agit d'une vente immobilière signée chez le notaire : un investisseur achète votre bien à environ 60 % de sa valeur, vous verse ce prix à la signature, puis vous reverse tout ce que la revente dégage au-delà de ce prix d'achat. Personne ne vous prête d'argent, et vous n'avez rien à rembourser.
- Aucun revenu n'est exigé. Il n'y a aucune mensualité à supporter, donc aucun revenu à justifier.
- Aucune capacité d'emprunt n'est requise. Votre taux d'endettement n'entre pas dans l'analyse, puisque l'opération n'est pas un crédit.
- Un fichage bancaire n'est pas un obstacle. Les fichiers d'incidents servent à apprécier une demande de prêt. Ils n'empêchent pas de vendre un bien. Notre article sur le fichage bancaire et les solutions de vente immobilière détaille ce point.
Les conditions tenant au bien
Une valeur d'au moins 300 000 €
C'est le premier filtre. En dessous de ce seuil, les coûts fixes de l'opération pèsent trop lourd par rapport aux sommes en jeu, et le montage perd son intérêt pour le vendeur.
La valeur retenue est la valeur vénale, c'est-à-dire le prix auquel le bien peut effectivement se vendre, établi à partir de ventes comparables et, si nécessaire, d'une expertise. Une estimation réaliste vous protège : c'est elle qui fixe le montant versé à la signature et le prix de revente visé, donc votre complément.
Un bien situé en France
L'opération concerne les biens situés en France. Le délai entre l'accord et la signature varie selon la localisation : généralement 10 à 20 jours à Paris, 30 à 60 jours en province, l'essentiel de ce temps étant consacré à la purge du droit de préemption de la commune.
Maison, appartement, immeuble ou local
La nature du bien n'est pas un critère d'exclusion. Une maison, un appartement, un immeuble entier ou un local peuvent faire l'objet d'une vente avec complément de prix.
Un bien revendable sur son marché local
Tout le montage repose sur la revente : c'est elle qui déclenche le versement de votre complément. Le bien doit donc pouvoir se vendre au prix du marché dans la durée convenue, comprise entre 6 mois et 3 ans. Un bien très atypique, ou situé sur un marché où les transactions sont rares, sera examiné avec davantage de prudence.
Les conditions tenant au vendeur
Elles se résument à une question : êtes-vous juridiquement en mesure de vendre ?
La pleine propriété, ou l'accord de tous les indivisaires
Si vous êtes seul propriétaire en pleine propriété, la condition est remplie. Si le bien est détenu à plusieurs, à la suite d'une succession ou d'une séparation par exemple, la vente suppose l'accord de tous les indivisaires. Un seul refus suffit à empêcher l'opération en l'état. Lorsque le désaccord persiste, d'autres pistes existent : elles sont présentées dans notre guide consacré à l'indivision bloquée.
L'autorisation du juge ou du mandataire en cas de procédure
Lorsque le bien fait l'objet d'une procédure, vous ne pouvez plus décider seul. La vente doit alors être autorisée par le juge ou par le mandataire, selon le cas.
L'exemple le plus courant est la saisie immobilière. Après le commandement de payer valant saisie, une audience d'orientation se tient devant le juge de l'exécution. Celui-ci peut autoriser une vente amiable ; à défaut, le bien part à l'adjudication. Une vente avec complément de prix peut s'inscrire dans ce cadre, à condition d'agir assez tôt et d'obtenir cette autorisation. Le calendrier est décrit pas à pas dans notre article pour éviter l'adjudication grâce à la vente avec complément de prix.
La condition d'endettement, expliquée par l'exemple
C'est le critère qui écarte le plus de dossiers, et le plus simple à vérifier soi-même. Les dettes garanties par le bien, un prêt immobilier assorti d'une hypothèque par exemple, sont soldées à la signature sur le prix d'achat. Ce prix doit donc suffire à les rembourser. Si ce n'est pas le cas, la vente ne peut pas se faire.
Prenons, à titre d'hypothèse, une maison estimée à 500 000 €.
- Prix versé par l'investisseur : 60 % de 500 000 €, soit 300 000 €.
- Honoraires : 6 % TTC du prix de vente, soit 6 % de 300 000 €, c'est-à-dire 18 000 €. Le détail figure sur notre page honoraires.
- Indemnité d'occupation, si vous restez dans les lieux : environ 10 % par an du prix d'achat, soit 30 000 € par an, prépayée pour la durée convenue. Pour 12 mois, 30 000 €.
Sur les 300 000 €, il reste donc 282 000 € après honoraires si vous quittez le bien à la signature, et 252 000 € si vous y restez 12 mois, dans les deux cas hors frais d'acte. Les frais de notaire, entre 2 % et 3 % du prix de vente, soit entre 6 000 € et 9 000 € dans cet exemple, sont à la charge du vendeur et viennent en déduction de ces montants. C'est sur cette somme que vos dettes doivent pouvoir être réglées.
Premier cas : une dette de 180 000 €, compatible
Supposons qu'il reste 180 000 € à rembourser sur le prêt garanti par la maison. Le prix de 300 000 € couvre largement cette dette. En restant 12 mois dans les lieux, vous disposez de 252 000 € moins 180 000 €, soit 72 000 € nets à la signature, hors frais d'acte. En quittant le bien, ce serait 282 000 € moins 180 000 €, soit 102 000 €. Le complément de prix s'y ajoutera lors de la revente. Le dossier est éligible.
Second cas : une dette de 320 000 €, incompatible
Supposons maintenant que la dette garantie atteigne 320 000 €. Elle dépasse de 20 000 € le prix de 300 000 € versé à la signature, avant même de compter les honoraires. Le créancier ne peut pas être intégralement payé le jour de la vente : l'opération n'est pas réalisable en l'état, quelle que soit la valeur de la maison.
Entre ces deux situations, il existe une zone où tout se joue à quelques milliers d'euros. Dans notre hypothèse, une dette supérieure à 282 000 € ne laisse plus de quoi régler à la fois le créancier et les honoraires. Près de cette limite, seule une étude précise permet de trancher.
Les cas où la solution n'est pas adaptée
Vous voulez conserver votre bien
La vente avec complément de prix est ferme et définitive. Elle ne comporte aucun droit de rachat : vous récupérez la valeur du bien, pas le bien lui-même. Si votre objectif est de rester propriétaire à terme, la solution à examiner est la vente à réméré, qui vous réserve une faculté de rachat pendant un délai de cinq ans au plus. Ses critères sont différents, puisqu'il faut être en mesure de racheter : ils sont exposés dans notre article sur les profils pouvant bénéficier d'une vente à réméré. Pour hésiter en connaissance de cause, consultez aussi notre comparatif vente avec complément de prix ou vente à réméré.
Votre bien vaut moins de 300 000 €
Le seuil n'est pas négociable, pour la raison exposée plus haut. Nous ne pouvons pas vous promettre qu'une autre formule répondra à votre besoin. Vous trouverez en revanche dans l'ensemble de nos guides la présentation des autres mécanismes, avec leurs propres conditions, afin de vérifier si l'un d'eux mérite d'être étudié.
Liste de contrôle : vérifiez votre éligibilité en 6 points
Répondez à ces six questions. Un seul « non » suffit à remettre l'opération en cause.
- 1. La valeur. Votre bien vaut-il au moins 300 000 €, sur la base d'une estimation réaliste et non d'un prix espéré ?
- 2. La localisation et le marché. Est-il situé en France, et peut-il se revendre sur son marché local dans un délai de 6 mois à 3 ans ?
- 3. Le droit de vendre. Êtes-vous plein propriétaire, ou tous les indivisaires sont-ils d'accord pour vendre ?
- 4. Les procédures. Si une procédure est en cours, l'autorisation du juge ou du mandataire peut-elle être obtenue ?
- 5. L'endettement. Les dettes garanties par le bien sont-elles nettement inférieures à 60 % de sa valeur, de façon à laisser la place aux honoraires et, si vous restez, à l'indemnité d'occupation ?
- 6. La décision. Acceptez-vous de vous séparer définitivement de votre bien, sans possibilité de le racheter ?
Six réponses positives : votre dossier mérite une étude, qui aboutit à une offre écrite détaillant prix, durée, honoraires et calcul du complément.
Questions fréquentes
Faut-il justifier de revenus pour une vente avec complément de prix ?
Non. L'opération est une vente et non un crédit. Elle repose sur la valeur du bien, pas sur votre solvabilité : ni revenus ni capacité d'emprunt ne sont exigés.
Peut-on en bénéficier lorsque l'on est fiché auprès des banques ?
Oui. Un fichage bancaire fait obstacle à l'obtention d'un prêt, pas à la vente d'un bien. Il n'entre donc pas dans les critères d'éligibilité.
Quel type de bien est accepté ?
Une maison, un appartement, un immeuble ou un local, situé en France, d'une valeur d'au moins 300 000 € et revendable sur son marché local.
Mon bien est en indivision : est-ce possible ?
Oui, si tous les indivisaires donnent leur accord à la vente. En cas de refus de l'un d'eux, l'opération ne peut pas être signée en l'état.
Que se passe-t-il si mon prêt en cours dépasse 60 % de la valeur du bien ?
Les dettes garanties par le bien sont soldées à la signature sur le prix d'achat. Si ce prix ne suffit pas à les rembourser, la vente avec complément de prix n'est pas réalisable.
Une saisie immobilière en cours rend-elle le dossier inéligible ?
Pas nécessairement. Le juge de l'exécution peut autoriser une vente amiable lors de l'audience d'orientation. Il faut agir tôt et obtenir cette autorisation avant l'adjudication.