Entre vente avec complément de prix et portage immobilier, le choix tient à une seule question : voulez-vous récupérer votre bien ou récupérer sa valeur ? Le portage est une vente temporaire qui vous laisse une perspective de rachat, à condition d'avoir réellement les moyens de racheter dans le délai convenu. La vente avec complément de prix est une vente définitive : vous percevez environ 60 % de la valeur à la signature, puis tout ce que la revente dégage au-delà du prix d'achat.
Les deux solutions s'adressent au même propriétaire : celui qui a besoin de liquidités rapidement et dont le bien immobilier constitue la principale ressource. Elles conduisent pourtant à des issues opposées. Ce comparatif repose sur le fonctionnement de la vente avec complément de prix telle qu'Alterfi la pratique et sur les principes du portage, pour vous aider à trancher sans vous tromper d'objectif.
La différence de fond : récupérer le bien ou récupérer sa valeur
Le portage immobilier est une vente temporaire. Vous cédez votre bien à un investisseur, vous percevez des fonds, et une convention de portage organise la possibilité pour vous de le racheter dans un délai convenu. Toute l'opération est tournée vers ce rachat : elle n'a de sens que si vous redevenez propriétaire à la fin. Pour le détail du mécanisme, reportez-vous à notre page sur le fonctionnement du portage immobilier et ses étapes.
La vente avec complément de prix suit la logique inverse. C'est une vente ferme et définitive, sans droit de rachat : vous ne récupérez pas le bien. En revanche, vous en récupérez la valeur en deux temps. Une première part, environ 60 % de la valeur du bien, est versée à la signature chez le notaire. La seconde part, le complément, vous est versée lorsque l'investisseur revend le bien au prix du marché : tout ce qui dépasse le prix d'achat initial vous revient.
La question n'est donc pas de savoir laquelle des deux solutions est la meilleure dans l'absolu. Elle est de savoir ce que vous cherchez à sauver. Si c'est la maison elle-même, le portage répond à cet objectif. Si c'est le patrimoine qu'elle représente, la vente avec complément de prix y répond plus directement, sans vous faire porter l'obligation de racheter.
Ce que chaque solution exige du propriétaire
Le portage exige une capacité réelle à racheter
Le portage ne se juge pas le jour où vous recevez les fonds, mais le jour où vous devez racheter. Il vous faudra alors disposer de la somme nécessaire, que ce soit grâce à un financement retrouvé ou à une rentrée d'argent attendue. Cette perspective doit être concrète et vérifiable au moment où vous signez : un espoir vague de voir sa situation s'améliorer ne suffit pas. Sans rachat dans le délai convenu, vous perdez définitivement le bien.
Le complément de prix exige d'accepter de vendre
La vente avec complément de prix ne vous demande aucune capacité d'emprunt ni aucun revenu particulier : ce n'est pas un crédit, et l'opération repose sur la valeur du bien, pas sur votre solvabilité. Ce qu'elle exige est d'un autre ordre : accepter de vous séparer du bien, sans retour possible après la signature.
Elle suppose aussi que le bien remplisse quelques conditions :
- une valeur d'au moins 300 000 € ;
- une situation en France ;
- des dettes garanties par le bien inférieures au prix versé à la signature, puisqu'elles sont soldées ce jour-là sur ce prix.
Comparaison critère par critère
L'objectif
Avec le portage, vous cherchez à gagner du temps pour conserver votre bien : les fonds reçus servent à passer un cap, puis vous rachetez. Avec la vente avec complément de prix, vous cherchez à vendre au prix du marché sans attendre le marché : l'argent arrive à la signature, la vente au juste prix se fait ensuite.
L'issue de l'opération
Le portage a deux issues possibles : soit vous rachetez et vous redevenez propriétaire, soit vous ne rachetez pas et le bien est perdu. La vente avec complément de prix n'en a qu'une : le bien est revendu, et la différence entre le prix de revente et le prix d'achat initial vous est reversée en intégralité. L'opération dure de 6 mois à 3 ans, selon la durée fixée dans l'offre.
Le risque principal
Dans un portage, le risque est de ne pas pouvoir racheter. Il se concentre sur une date et sur votre capacité financière à cette date. Nous détaillons ce scénario dans notre article sur les conséquences d'un non-rachat en portage immobilier, à lire avant tout engagement.
Dans une vente avec complément de prix, le risque porte sur le montant du complément. Son principe est inscrit dans l'acte, mais son montant dépend du prix de revente effectif. Si le marché local se retourne, il peut être inférieur à ce que laissait espérer l'estimation de départ. La parade tient en deux points : une estimation réaliste, fondée sur des références vérifiables, et un acte qui décrit précisément le calcul du complément.
Ce que devient le bien
En portage, le bien vous revient si vous rachetez dans le délai convenu ; à défaut, il reste à l'investisseur. En vente avec complément de prix, le bien est commercialisé puis revendu à un tiers au prix du marché.
L'occupation du logement
Dans les deux cas, vous pouvez rester dans les lieux en versant une indemnité d'occupation. Pour la vente avec complément de prix, elle représente environ 10 % par an du prix d'achat. Elle est prépayée pour la durée convenue et restituée au prorata si la revente intervient plus tôt. Si vous quittez le bien à la signature, aucune indemnité n'est due. Pour le portage, les conditions d'occupation sont fixées par la convention : notre comparatif des avantages et inconvénients du portage immobilier fait le point sur ce sujet.
Les frais
Pour la vente avec complément de prix, les honoraires d'Alterfi sont plafonnés à 5 % HT du prix de vente, soit 6 % TTC, à la charge du vendeur, et les frais de notaire, eux aussi à la charge du vendeur, représentent entre 2 % et 3 % du prix de vente. Tous ces postes figurent dans l'offre écrite avant la signature. Le coût d'un portage dépend de chaque convention ; il doit être examiné avec la même exigence.
Trois profils types et la solution adaptée
Vous tenez à votre bien et vous attendez une rentrée d'argent certaine
Votre difficulté est passagère et vous savez d'où viendront les fonds qui vous permettront de racheter. Vous ne voulez pas quitter définitivement votre maison. Le portage correspond à cet objectif, parce que votre capacité de rachat est identifiée et non supposée.
Vous avez acheté un nouveau logement avant d'avoir vendu l'ancien
Vous n'avez aucune intention de conserver l'ancien bien : vous voulez seulement en tirer son prix sans le brader. C'est le terrain de la vente avec complément de prix, notamment lorsqu'un prêt relais vous a été refusé.
Exemple : prenons une maison estimée à 400 000 €, que son propriétaire occupe encore six mois avant d'emménager ailleurs. Le prix d'achat par l'investisseur est de 60 % de 400 000 €, soit 240 000 €. L'indemnité d'occupation, à 10 % par an du prix d'achat, représente 24 000 € par an, soit 12 000 € prépayés pour six mois. Les honoraires s'élèvent à 6 % TTC de 240 000 €, soit 14 400 €. Le vendeur perçoit donc à la signature 240 000 € moins 12 000 € moins 14 400 €, soit 213 600 €, hors frais d'acte. Les frais de notaire, entre 2 % et 3 % du prix de vente, soit entre 4 800 € et 7 200 € dans cet exemple, sont à la charge du vendeur et viennent en déduction de cette somme. Si le bien est revendu 400 000 € au terme des six mois, le complément est de 160 000 €. Le total perçu atteint 373 600 €, pour un coût de 26 400 €, hors frais d'acte. Ces montants sont des hypothèses de calcul et non un engagement : le complément dépend du prix de revente réel.
Vous êtes sous la menace d'une saisie et vous n'aurez pas les moyens de racheter
Après un commandement de payer valant saisie, la procédure conduit à une audience d'orientation devant le juge de l'exécution. Celui-ci peut autoriser une vente amiable ; à défaut, le bien part à l'adjudication. Si rien ne vous permet d'envisager sérieusement un rachat, un portage ne ferait que reporter la perte du bien. Vendre avec complément de prix permet de solder la dette sur le prix versé à la signature, à condition qu'il y suffise, puis de percevoir le complément à la revente. Notre guide pour éviter l'adjudication grâce à la vente avec complément de prix décrit la marche à suivre.
Les questions à se poser pour trancher
Avant de choisir, répondez sans complaisance à ces cinq questions :
- Voulez-vous vraiment garder ce bien ? Si votre attachement est d'abord financier, c'est la valeur qu'il faut protéger, pas les murs.
- Avec quel argent rachèteriez-vous ? Si vous ne pouvez pas nommer la source des fonds, le portage est un pari.
- Que se passe-t-il si cette source fait défaut ? En portage, l'échec du rachat signifie la perte définitive du bien.
- Le prix versé à la signature suffit-il ? Environ 60 % de la valeur doivent couvrir les dettes garanties par le bien et votre besoin immédiat.
- Êtes-vous prêt à organiser votre départ ? La vente avec complément de prix vous laisse du temps, mais elle se termine par une revente.
Si vous hésitez encore parce que vous souhaitez conserver un droit de rachat, comparez aussi la vente avec complément de prix et la vente à réméré, qui offre au vendeur une faculté de rachat dans un délai maximal de cinq ans. Et pour distinguer les deux formules de vente temporaire, consultez notre page sur les différences entre portage immobilier et vente à réméré.
Questions fréquentes
Quelle est la principale différence entre portage immobilier et vente avec complément de prix ?
Le portage est une vente temporaire qui vise le rachat du bien par le vendeur. La vente avec complément de prix est définitive : le vendeur ne récupère pas le bien, mais il perçoit, à la revente, tout ce qui dépasse le prix d'achat initial.
Puis-je racheter mon bien après une vente avec complément de prix ?
Non. L'acte ne prévoit aucun droit de rachat. Si conserver cette possibilité est essentiel pour vous, orientez-vous vers une vente temporaire, portage ou réméré, après avoir vérifié votre capacité à racheter.
Faut-il des revenus pour vendre avec complément de prix ?
Non. Ce n'est pas un crédit et aucune capacité d'emprunt n'est exigée. Les conditions portent sur le bien : une valeur d'au moins 300 000 €, une situation en France et des dettes garanties inférieures au prix versé à la signature.
Que se passe-t-il si je ne rachète pas mon bien en portage ?
Vous perdez définitivement le bien. C'est le risque central du portage, et la raison pour laquelle la capacité de rachat doit être établie avant de signer.
En combien de temps les fonds sont-ils versés en vente avec complément de prix ?
Le délai entre l'accord et la signature est généralement de 10 à 20 jours à Paris et de 30 à 60 jours en province. Il dépend surtout de la purge du droit de préemption de la commune (DIA).