SCI en difficulté : la sauver par une vente à réméré

Une SCI en difficulté, qui ne parvient plus à rembourser son prêt ou à payer ses dettes, peut sauver son bien par une vente à réméré : elle le vend à un investisseur entre 42 % et 60 % de sa valeur, règle ses créanciers avec le prix et garde le droit de le racheter dans un délai de cinq ans au plus. Encore faut-il mesurer ce que risquent les associés, connaître les procédures possibles et vérifier que les chiffres tiennent. Ce guide complète notre page sur la vente avec faculté de rachat d’un bien en SCI.

En bref

• Une SCI en difficulté peut vendre son bien à réméré, solder ses dettes avec le prix et le racheter dans un délai de cinq ans au plus.
• Les associés répondent des dettes de la SCI sur leur patrimoine, à proportion de leurs parts, après l’échec des poursuites contre la société.
• Mandat ad hoc, conciliation, sauvegarde ou redressement : chaque procédure répond à une situation précise, que seul un avocat peut qualifier.
• La vente à réméré convient si le bien vaut au moins 300 000 €, si le net perçu couvre les dettes et si le rachat est réaliste.

Quand parle-t-on d’une SCI en difficulté ?

Une SCI est en difficulté lorsque ses recettes ne couvrent plus ses charges : loyers impayés ou bien vacant, échéances de prêt en retard, taxe foncière ou charges de copropriété impayées, associé qui ne verse plus sa part. La situation bascule quand la banque prononce la déchéance du terme : voir la déchéance du terme d’un crédit immobilier.

Le service public des entreprises (entreprendre.service-public.gouv.fr) définit la cessation des paiements comme la situation où la trésorerie dont l’entreprise dispose n’est plus suffisante pour régler ses dettes. Ce seuil compte : il conditionne l’accès aux procédures et, pour une société, fait courir un délai de 45 jours pour demander l’ouverture d’un redressement judiciaire.

Les signaux à ne pas laisser passer

• une échéance impayée qui n’est pas régularisée le mois suivant ;
• un courrier du service contentieux de la banque ou une mise en demeure ;
• une dette fiscale ou de copropriété qui s’accumule ;
• des associés qui ne s’accordent plus sur l’apport à faire ou sur la vente.

Plus la SCI agit tôt, plus elle garde de choix : à ce stade, le bien est encore à elle et elle peut négocier.

Ce que risquent les associés d’une SCI en difficulté

Selon entreprendre.service-public.gouv.fr, la responsabilité des associés d’une SCI est à la fois indéfinie, non solidaire et subsidiaire :

• indéfinie : l’associé répond des dettes sociales sur son patrimoine personnel ;
• non solidaire : chacun ne répond qu’à hauteur de sa part dans le capital ;
• subsidiaire : le créancier doit d’abord réclamer à la société et ne peut viser un associé qu’en cas d’échec de la procédure de recouvrement engagée contre la SCI.

Selon la même fiche, la contribution des associés aux pertes n’intervient en principe qu’après la dissolution de la société, lorsque l’actif ne suffit pas à payer les créanciers. Préserver l’actif de la SCI limite donc le risque d’appel sur le patrimoine personnel des associés.

À cette responsabilité légale s’ajoute souvent un engagement personnel : l’associé qui s’est porté caution du prêt de la SCI peut être appelé par la banque dans les termes de son acte. Ce cas est détaillé dans notre page sur la caution personnelle du dirigeant.

Les procédures ouvertes à une société en difficulté

Entreprendre.service-public.gouv.fr décrit plusieurs procédures, de la plus discrète à la plus contraignante. Les fiches ne traitent pas spécifiquement des sociétés civiles : le tribunal compétent et les conditions applicables à une SCI se font confirmer par un avocat.

• Le mandat ad hoc : réservé à une entreprise qui n’est pas en cessation des paiements, demandé par le seul dirigeant, il est confidentiel (la désignation du mandataire n’est pas publiée). Aucune durée maximale n’est fixée ; en pratique, il dure 3 mois renouvelables. Il est payant.
• La conciliation : ouverte en cas de difficulté juridique, économique ou financière, existante ou prévisible, si l’entreprise n’est pas en cessation des paiements depuis plus de 45 jours. Elle dure 4 mois au plus, prolongeables d’1 mois, et reste confidentielle sauf homologation. L’accord peut prévoir des délais de paiement et des remises de dettes.
• La sauvegarde : pour une société qui justifie de difficultés qu’elle n’est pas en mesure de surmonter, sans être en cessation des paiements. La période d’observation dure 12 mois au plus (6 mois renouvelables une fois), et un plan peut être adopté pour 10 ans au plus.
• Le redressement judiciaire : pour une société en cessation des paiements ; le dirigeant doit le demander au plus tard dans les 45 jours. Le jugement interdit de payer les créances antérieures et suspend les poursuites individuelles. Il débouche sur un plan de 10 ans au plus, une cession ou, si le redressement paraît impossible, la liquidation judiciaire.

Ces procédures encadrent les dettes, mais elles n’apportent pas de trésorerie. Une fois une procédure collective ouverte, la vente d’un bien de la société obéit aux règles de cette procédure et se prépare avec l’avocat et les organes désignés. Pour un panorama côté entreprise, voir les procédures et financements d’une entreprise en difficulté.

SCI en difficulté : la sauver par une vente à réméré

La vente à réméré, ou vente avec faculté de rachat, est prévue aux articles 1659 à 1673 du Code civil. Alterfi n’achète pas le bien : elle met la SCI en relation avec un investisseur et l’accompagne jusqu’au notaire, selon ce modèle :

• l’investisseur achète le bien entre 42 % et 60 % de sa valeur ;
• le prix de rachat est égal au prix de vente, sans majoration ni intérêts, plus les frais et loyaux coûts de l’article 1673 du Code civil ;
• l’indemnité d’occupation, d’environ 10 % par an du prix, est payée d’avance par prélèvement sur le prix et restituée au prorata en cas de rachat anticipé ; elle est due même si le bien est loué à un tiers, et la SCI n’a rien à verser chaque mois ;
• les honoraires, plafonnés à 5 % HT du prix, soit 6 % TTC, dus seulement si l’opération se réalise, et les frais de notaire de 2 % à 3 % sont à la charge de la SCI ;
• la durée ne peut excéder cinq ans (article 1660 du Code civil) ; en pratique, 12 à 24 mois ;
• sans rachat dans le délai, aucune pénalité n’est due, mais l’acquéreur reste propriétaire.

Les conditions pour que l’opération sauve vraiment la SCI

1. Un bien éligible : situé en France, d’une valeur d’au moins 300 000 €.
2. Un net qui couvre les dettes : après indemnité, honoraires et frais de notaire, le montant perçu doit solder toutes les dettes exigibles, à commencer par les prêts garantis sur le bien, réglés à la signature.
3. Un rachat crédible : nouveau crédit une fois les comptes assainis, vente d’un autre actif, apport des associés ou revente du bien à un tiers conduite par la SCI.
4. Une décision régulière : selon entreprendre.service-public.gouv.fr, les statuts peuvent exiger l’autorisation préalable des associés pour la cession d’un immeuble de la société, et les décisions qui excèdent les pouvoirs du gérant se prennent à l’unanimité des associés, sauf majorité différente prévue par les statuts.

L’opération ne convient pas si les dettes dépassent le net perçu, si aucune source de rachat n’existe, si un associé dont l’accord est requis s’y oppose, ou si une procédure collective en cours ne le permet pas. Pour emporter l’adhésion, voir comment convaincre ses associés. Entre l’accord et la signature, il faut généralement 10 à 20 jours à Paris et 30 à 60 jours en province.

Cas illustratif fictif : une SCI qui solde sa banque et garde son immeuble

Ce cas est fictif, construit pour illustrer le mécanisme ; il ne décrit aucun client. Une SCI détenue par deux frères à parts égales possède un petit immeuble de rapport estimé 450 000 €. Après des mois de vacance et des travaux imprévus, elle a cessé de payer son prêt : la banque a prononcé la déchéance du terme et réclame 150 000 €, et la SCI doit aussi 10 000 € de taxe foncière et de charges. Les associés décident à l’unanimité une vente à réméré de 18 mois.

• Prix de vente : 225 000 €, soit 50 % de la valeur.
• Indemnité d’occupation payée d’avance : 33 750 € (10 % par an sur 18 mois), due bien que l’immeuble soit loué à des tiers.
• Honoraires de 6 % TTC : 13 500 €.
• Net à la signature : 177 750 € hors frais d’acte, puis de 171 000 à 173 250 € après des frais de notaire de 4 500 à 6 750 €.
• Après le règlement des 160 000 € de dettes, il reste à la SCI de 11 000 à 13 250 €.

Le remboursement de la banque met fin à la cause des poursuites. Au 12e mois, ses comptes assainis, la SCI obtient un crédit et rachète l’immeuble 225 000 €, plus les frais et loyaux coûts de l’article 1673 du Code civil. Les 6 mois d’indemnité non consommés, soit 11 250 €, lui sont restitués : l’opération a coûté 36 000 € (22 500 € d’indemnité consommée et 13 500 € d’honoraires), hors frais d’acte. Sans rachat, aucune pénalité ne serait due, mais l’investisseur resterait propriétaire de l’immeuble : voir ce qui se passe en l’absence de rachat.

Les autres options et les erreurs à éviter

Les autres options

• L’apport des associés en compte courant, lorsqu’ils en ont les moyens.
• La vente classique du bien, définitive, qui solde les dettes mais fait perdre l’actif.
• La cession de parts : elle exige en principe l’agrément de tous les associés et supporte un droit d’enregistrement de 5 % du prix pour une société à prépondérance immobilière ; le prix revient au cédant, pas à la SCI.
• Le portage immobilier, qui suit le même modèle que la vente à réméré : voir le portage immobilier pour une SCI.

Les erreurs fréquentes

• Attendre la saisie pour réagir, quand les options se réduisent.
• Raisonner sur le prix de vente plutôt que sur le net perçu après frais et remboursement des créanciers.
• Choisir une durée trop courte : mieux vaut une durée confortable et un rachat anticipé, l’indemnité non consommée étant restituée.
• Oublier de formaliser la décision des associés, ou d’informer l’associé caution.

Pour préparer la sortie, voir comment financer le rachat après une vente à réméré.

Sources : entreprendre.service-public.gouv.fr, fiches « Société civile immobilière (SCI) : ce qu’il faut savoir », « Mandat ad hoc », « Procédure de conciliation », « Procédure de sauvegarde d’une société » et « Redressement judiciaire d’une société ».

FAQ

Les associés doivent-ils payer les dettes de la SCI ?
Oui, sur leur patrimoine personnel et à proportion de leurs parts, mais seulement après l’échec des poursuites contre la société, selon entreprendre.service-public.gouv.fr. Un associé caution du prêt est en outre tenu dans les termes de son acte.

Une SCI peut-elle être placée en redressement judiciaire ?
Les fiches officielles visent une société en cessation des paiements, sans traiter spécifiquement des sociétés civiles. Un avocat confirmera la procédure applicable et le tribunal compétent.

Le gérant peut-il signer seul la vente à réméré ?
Seulement si la vente entre dans les pouvoirs que lui donnent les statuts, qui peuvent exiger l’autorisation préalable des associés pour céder un immeuble de la société. Sinon, la décision revient aux associés, à l’unanimité sauf majorité différente prévue par les statuts ; faites vérifier ce point par le notaire.

La vente à réméré efface-t-elle les dettes de la SCI ?
Non : le prix sert à rembourser les créanciers. Une fois la dette payée, la cause des poursuites disparaît, sous réserve des règles propres à chaque procédure.

La SCI peut-elle racheter avant le terme ?
Oui, à tout moment dans le délai prévu à l’acte. L’indemnité d’occupation correspondant aux mois non consommés lui est alors restituée au prorata.

L’étude d’un dossier de SCI est-elle payante ?
Non : l’étude du dossier et la proposition écrite sont gratuites. Les honoraires ne sont dus que si l’opération se réalise.

Conclusion

Une SCI en difficulté expose ses associés, responsables des dettes sociales à proportion de leurs parts. Les procédures amiables ou collectives encadrent ses dettes sans lui donner de trésorerie ; la vente à réméré, elle, transforme une partie de la valeur du bien en liquidités pour solder les créanciers, avec un droit de rachat au même prix. Elle ne se justifie que si le net perçu couvre les dettes et si le rachat est réaliste, faute de quoi le bien est perdu. Le fonctionnement propre aux sociétés est détaillé dans notre guide sur la vente avec faculté de rachat et la SCI.