Diagnostics immobiliers obligatoires en portage : liste, validité, calendrier

Les diagnostics immobiliers obligatoires en portage sont ceux de toute vente : le propriétaire vendeur doit remettre à l’investisseur le dossier de diagnostic technique (DDT), joint à la promesse ou à l’acte de vente. Selon le bien, il comprend notamment le DPE, l’audit énergétique, l’amiante, le plomb, l’électricité, le gaz, les termites, l’état des risques et l’assainissement. Leur durée de validité compte doublement en portage, car une revente à un tiers peut suivre. Ils font partie des documents à préparer pour un portage immobilier ; cette page les détaille.

En bref

• Un portage immobilier est une vente : le vendeur doit joindre le dossier de diagnostic technique à la promesse ou à l’acte signé chez le notaire.
• Les diagnostics exigés dépendent du bien : date de construction, âge des installations, localisation, type de logement et étiquette énergétique.
• Selon service-public.fr, les diagnostics amiante et plomb sont à la charge du propriétaire vendeur ; en portage, ce vendeur est vous.
• Plusieurs diagnostics ne valent que six mois à trois ans : lors d’une revente à un tiers, certains devront être refaits.

Diagnostics immobiliers obligatoires en portage : pourquoi ils s’imposent

Le portage immobilier n’est pas un prêt : c’est une vente signée devant notaire, assortie d’un droit de rachat. Chez Alterfi, il suit le modèle de la vente à réméré : l’investisseur achète entre 42 % et 60 % de la valeur, et vous pouvez racheter au même prix, plus les frais et loyaux coûts, dans un délai de cinq ans au plus. Toutes les obligations d’information d’un vendeur s’appliquent donc.

• Qui fournit : selon service-public.fr, « le propriétaire vendeur doit joindre le DDT à la promesse de vente ou à l’acte de vente ».
• Qui paie : service-public.fr indique que le diagnostic amiante et le constat de risque d’exposition au plomb sont à la charge du propriétaire vendeur. En portage, tous les frais de l’opération sont à la charge du vendeur. Le prix d’un diagnostic n’est pas réglementé et varie d’un professionnel à l’autre : demandez plusieurs devis.
• Qui les réalise : un diagnostiqueur certifié. Service-public.fr précise que le vendeur qui fait appel à un diagnostiqueur non certifié s’expose à une amende de 1 500 €, et recommande de vérifier son assurance de responsabilité civile professionnelle.

Le notaire vérifie le dossier avant la signature ; son intervention est décrite dans notre page sur le rôle du notaire dans le portage immobilier.

La liste des diagnostics et leur durée de validité

D’après service-public.fr, le DDT d’une vente comprend les documents suivants, chacun selon sa condition :

• Diagnostic de performance énergétique (DPE) : pour un appartement, sans condition de surface ; pour une maison, si la surface de plancher atteint 50 m². Le DPE remis doit dater de dix ans au plus ; un DPE ancien peut ne plus être valable, vérifiez sa date.
• Audit énergétique : pour une maison ou un immeuble en monopropriété classé E, F ou G sur le DPE. Il contient au moins deux propositions de travaux et vaut cinq ans.
• Constat de risque d’exposition au plomb : si le logement a été construit avant le 1er janvier 1949. Sans plomb au-delà du seuil réglementaire, sa validité est illimitée ; avec plomb, il doit dater de moins d’un an au moment de la vente.
• Amiante : si le permis de construire a été délivré avant le 1er juillet 1997. Un diagnostic établi selon les règles actuelles a une validité illimitée ; les plus anciens doivent être renouvelés avant la vente.
• Électricité et gaz : si l’installation a plus de quinze ans. Chacun doit dater de moins de trois ans à la date de la promesse ou de l’acte.
• Termites : si le bien est situé dans une zone délimitée par arrêté préfectoral. Il vaut six mois au plus.
• État des risques : si le bien est situé dans une zone ou un périmètre à risques (naturels, miniers, sismiques, radon). Il doit dater de moins de six mois.
• Assainissement non collectif : si le bien n’est pas raccordé au réseau public. Il doit dater de moins de trois ans à la signature de l’acte.
• Bruit et carnet d’information du logement : le premier si le bien est situé dans une zone d’exposition au bruit d’un aéroport, le second si la maison a fait l’objet d’un permis de construire ou d’une déclaration préalable de travaux, selon les conditions de date fixées par la réglementation.

Mentions à l’acte et copropriété : mérule, surface, état daté

Pour tout bien, la promesse ou l’acte doit signaler un éventuel risque de mérule dans les zones concernées. Pour un lot de copropriété, il doit aussi indiquer la surface privative. Le syndic établit en outre l’état daté transmis au notaire : selon service-public.fr, il est facturé au vendeur et son coût est limité à 380 € TTC.

Les diagnostics aux trois moments d’un portage

À la signature avec l’investisseur

Vous êtes le vendeur : vous commandez et payez le DDT. Si l’investisseur visite le bien, l’état des risques doit lui être remis lors de la première visite, selon service-public.fr. Entre l’accord et la signature, comptez généralement 10 à 20 jours à Paris et 30 à 60 jours en province : un diagnostic commandé tard peut retarder l’acte.

Au rachat

Le rachat se fait chez le notaire, au prix de vente plus les frais et loyaux coûts de l’article 1673 du Code civil. Les sources officielles consultées ne précisent pas si de nouveaux diagnostics sont exigés pour l’exercice de la faculté de rachat : c’est au notaire de l’indiquer, au moment de préparer l’acte.

À la revente à un tiers

Si le rachat est financé par la revente du bien, que vous conduisez vous-même, l’acquéreur doit recevoir un DDT valable à la date de la promesse ou de l’acte. Les diagnostics de longue durée faits au départ peuvent servir encore ; les plus courts devront être refaits. Le choix de la durée du portage immobilier doit en tenir compte.

Exemple chiffré fictif : un calendrier de validité sur 24 mois

L’exemple suivant est fictif. Une maison soumise au constat plomb et au diagnostic amiante, avec des installations de plus de quinze ans, en zone termites et non raccordée au réseau public, est estimée à 300 000 €. Elle fait l’objet d’un portage de 24 mois.

• Prix de vente : 60 % de la valeur, soit 180 000 €.
• Indemnité d’occupation : 10 % par an, payée d’avance pour 24 mois, soit 36 000 €. Honoraires : 6 % TTC, soit 10 800 €.
• Somme nette à la signature : 133 200 €, hors frais de notaire (3 600 € à 5 400 €) et hors diagnostics, à la charge du vendeur.

Tous les diagnostics sont faits au mois 0. Le propriétaire signe une promesse de revente avec un acquéreur au mois 16.

• Encore valables : amiante établi selon les règles actuelles et constat plomb sans plomb (validité illimitée), électricité, gaz et assainissement (trois ans, soit 20 mois de marge), audit énergétique (cinq ans, 44 mois de marge), DPE (dix ans, 104 mois de marge).
• À refaire : termites et état des risques (six mois), et le constat plomb s’il a révélé du plomb (un an).

Si les travaux réalisés pendant le portage ont amélioré la performance énergétique, un nouveau DPE peut aussi être utile pour la revente : voir notre page sur le portage immobilier pour financer des travaux avant de vendre.

Ce que coûte un diagnostic manquant

Les sources officielles décrivent des conséquences précises, que le portage ne neutralise pas :

• Amiante, plomb, électricité, gaz : si le vendeur ne fournit pas le diagnostic, il ne peut pas être exonéré de la garantie des vices cachés, indique service-public.fr. Pour l’amiante, l’acquéreur peut aussi demander des dommages et intérêts.
• Termites : sans diagnostic en cours de validité, la responsabilité du vendeur est engagée.
• État des risques : en cas d’absence ou d’erreur, l’acquéreur peut demander au tribunal judiciaire l’annulation de la vente ou une réduction du prix, avec éventuellement des dommages et intérêts.
• Assainissement non conforme : si le vendeur ne fait pas les travaux et en informe l’acquéreur, celui-ci doit mettre l’installation en conformité au plus tard un an après l’acte.

Lors d’une revente que vous conduisez, ces risques pèsent sur le prix et donc sur la somme qui vous revient : un dossier complet évite qu’ils s’ajoutent aux frais cachés d’un portage immobilier.

Préparer ses diagnostics sans retarder la signature

1. Rassemblez l’existant : diagnostics de votre propre achat, DPE récent, certificats de conformité. Selon service-public.fr, si l’installation de gaz a été modifiée ou complétée, un certificat de conformité de moins de trois ans, délivré par un organisme agréé par le ministre chargé du logement, dispense du diagnostic gaz.
2. Vérifiez les dates : comparez chaque validité à la date prévue de la signature, puis à celle d’une éventuelle revente.
3. Commandez dès l’accord : faites établir des devis auprès de diagnostiqueurs certifiés, puis transmettez le dossier au notaire avec les autres pièces.
4. Anticipez une étiquette E, F ou G : pour une maison, l’audit énergétique s’ajoute au dossier ; l’annonce de revente devra afficher les classements énergétique et climatique, avec la mention « logement à consommation énergétique excessive » pour F et G.

La liste des autres pièces (titre de propriété, état civil, pièces sur les dettes) figure dans notre guide des documents pour une vente à réméré, identique pour l’essentiel en portage, et la façon dont l’acte organise l’opération dans notre page sur la convention de portage immobilier.

Sources : service-public.fr, fiches sur les diagnostics à fournir en cas de vente d’un logement, le diagnostic de performance énergétique, l’audit énergétique, le diagnostic amiante, le constat de risque d’exposition au plomb, les états des installations de gaz et d’électricité, le diagnostic termites, l’état des risques, l’assainissement, l’état daté et le choix d’un diagnostiqueur certifié.

FAQ

L’investisseur peut-il prendre les diagnostics à sa charge ?
La règle légale désigne le vendeur pour fournir le dossier, et dans un portage accompagné par Alterfi tous les frais de l’opération sont à la charge du vendeur. Toute autre répartition relèverait d’un accord écrit dans l’acte.

Mes diagnostics d’achat sont-ils encore utilisables ?
Certains peuvent l’être : un diagnostic amiante établi selon les règles actuelles ou un constat plomb négatif ont une validité illimitée, un DPE vaut dix ans au plus. Les diagnostics termites et l’état des risques, limités à six mois, sont presque toujours à refaire.

Un DPE classé G empêche-t-il un portage ?
Aucune règle officielle consultée n’interdit de vendre un logement classé G ; la vente impose un DPE et, pour une maison classée E, F ou G, un audit énergétique. L’étiquette peut en revanche peser sur la valeur retenue et sur la revente.

Faut-il refaire les diagnostics si je rachète mon bien ?
Les sources officielles consultées ne traitent pas ce cas. Le notaire qui prépare l’acte de rachat indique les pièces nécessaires.

Les diagnostics sont-ils les mêmes en vente avec complément de prix ?
Oui pour la vente initiale à l’investisseur, qui reste une vente. Lors de la revente au tiers, un DDT valable à cette date est également requis ; voir les étapes et délais d’une vente avec complément de prix.

Comment vérifier qu’un diagnostiqueur est certifié ?
Service-public.fr indique que la liste des diagnostiqueurs certifiés est consultable dans l’annuaire du ministère chargé du logement. Pensez aussi à vérifier son assurance de responsabilité civile professionnelle.

Conclusion

Les diagnostics immobiliers obligatoires en portage sont ceux d’une vente classique, à la charge du vendeur, mais leur calendrier se pense sur toute l’opération : la signature avec l’investisseur, puis le rachat ou la revente à un tiers. Commandés tôt auprès d’un diagnostiqueur certifié et datés en fonction de la sortie prévue, ils évitent retards et contestations. Pour compléter votre dossier, reprenez la liste des documents nécessaires au portage immobilier.