Partage judiciaire : quand et comment saisir le tribunal pour sortir d’une indivision ?

Le partage judiciaire est la voie ouverte à tout indivisaire quand le partage amiable échoue : nul ne peut être contraint à demeurer dans l’indivision (article 815 du Code civil). Il faut assigner les autres devant le tribunal avec un avocat, en justifiant des démarches amiables tentées. Le tribunal ordonne le partage, désigne au besoin un notaire et un juge commis, puis homologue l’état liquidatif, attribue les lots, les tire au sort ou fait vendre le bien aux enchères. Pour racheter les parts sans attendre, la vente à réméré peut financer l’opération.

En bref

• L’assignation en partage doit décrire le patrimoine, les intentions du demandeur et les diligences amiables entreprises, sous peine d’irrecevabilité (article 1360 du Code de procédure civile).
• Selon l’article 1368 du Code de procédure civile, le notaire a un an pour dresser l’état liquidatif, prorogeable d’un an au plus. Avec la réforme de la procédure, le tribunal fixe ce délai, dans la limite de 18 mois.
• Le tribunal homologue l’état liquidatif et peut ordonner le tirage au sort des lots ; il ordonne la vente par adjudication des biens qui ne peuvent être facilement partagés ou attribués (article 1377 du Code de procédure civile).
• À tout moment, les copartageants peuvent revenir à un partage amiable (article 842 du Code civil).

Partage judiciaire : quand faut-il saisir le tribunal ?

L’article 815 du Code civil pose le principe : « Nul ne peut être contraint à demeurer dans l’indivision et le partage peut toujours être provoqué », à moins qu’il n’y ait été sursis par jugement ou convention. Pour les bases du régime, voir notre page indivision : définition et règles.

Selon l’article 840 du Code civil, le partage se fait en justice lorsqu’un indivisaire refuse de consentir au partage amiable, en cas de contestation sur la manière d’y procéder ou de le terminer, ou lorsque le partage amiable n’a pas été autorisé (articles 836 et 837). Depuis la loi du 7 avril visant à simplifier la sortie de l’indivision, ce texte vise expressément les indivisions et les intérêts patrimoniaux des époux, des partenaires de pacs et des concubins. Pour une succession, le tribunal du lieu d’ouverture de la succession est exclusivement compétent (article 841) : Service Public oriente vers le tribunal judiciaire ou le tribunal de proximité.

Les voies voisines à ne pas confondre

D’autres procédures visent seulement la vente d’un bien, comme la vente par licitation autorisée à la demande d’indivisaires détenant au moins deux tiers des droits (article 815-5-1). Elles sont détaillées dans notre page vendre un bien en indivision sans l’accord de tous, et l’ensemble des solutions dans notre guide comment sortir d’une indivision.

L’assignation en partage : avocat, contenu et diligences amiables

La procédure commence par une assignation en partage visant les autres indivisaires. Service Public indique que les parties doivent être représentées par un avocat jusqu’à la fin de la procédure judiciaire. Si plusieurs indivisaires assignent chacun de leur côté, le demandeur au partage est celui dont l’assignation a été enrôlée la première au greffe (article 1359 du Code de procédure civile).

L’article 1360 du Code de procédure civile fixe le contenu obligatoire de l’assignation. À peine d’irrecevabilité, elle doit :

• contenir un descriptif sommaire du patrimoine à partager ;
• préciser les intentions du demandeur quant à la répartition des biens ;
• indiquer les diligences entreprises en vue de parvenir à un partage amiable.

Gardez donc la trace des tentatives d’accord ; nos modèles de lettre pour sortir d’une indivision aident à constituer cette trace écrite.

Face à un indivisaire qui ne répond pas, la loi du 7 avril a abrogé l’article 841-1 du Code civil, qui permettait au notaire commis de le mettre en demeure de se faire représenter. Service Public indique que la mise en demeure et la désignation d’un mandataire sont supprimées au profit d’une représentation obligatoire par avocat à tous les stades de la procédure, à préciser par décret.

Notaire commis, état liquidatif et homologation : le déroulement

Si le dossier est simple, le tribunal ordonne directement le partage, ou la licitation, et peut désigner un notaire pour dresser l’acte (article 1361). Un expert peut être nommé pour estimer les biens ou proposer les lots (article 1362).

Le notaire commis et le juge commis

Si la complexité des opérations le justifie, le tribunal désigne un notaire pour procéder aux opérations de partage et un juge pour les surveiller. Le notaire est choisi par les copartageants ou, à défaut d’accord, par le tribunal (article 1364). Il convoque les parties et rend compte au juge des difficultés (article 1365).

Le délai pour établir l’état liquidatif

Selon l’article 1368 du Code de procédure civile, dans sa rédaction actuelle, le notaire dresse dans le délai d’un an suivant sa désignation un état liquidatif qui établit les comptes entre copartageants, la masse partageable, les droits des parties et la composition des lots. Ce délai est suspendu notamment pendant une expertise ou une adjudication (article 1369), et le juge commis peut le proroger d’un an au plus (article 1370), adresser des injonctions au notaire, prononcer des astreintes ou le remplacer (article 1371).

Le décret du 18 octobre portant réforme de la procédure de partage judiciaire modifie ce schéma. Selon le ministère de la Justice, il entre en vigueur le 1er janvier suivant. Service Public décrit les nouvelles règles : si l’affaire est en état d’être jugée, le tribunal ordonne le partage ; sinon, il désigne un juge commis, chargé de la mise en état et de la surveillance des opérations, et un notaire commis. Le tribunal fixe le délai de la mission du notaire, qui est de 18 mois au maximum. Dans une procédure où un juge et un notaire ont déjà été commis, les avocats peuvent demander au tribunal, par requête conjointe, l’application du décret.

Désaccord, rapport du juge et homologation

Si un copartageant conteste le projet d’état liquidatif, le notaire transmet au juge commis un procès-verbal reprenant les dires de chacun (article 1373). Le juge peut tenter une conciliation, puis fait rapport au tribunal des désaccords subsistants. Les demandes qui portent sur ces désaccords, entre les mêmes parties, ne forment qu’une seule instance (article 1374). Le tribunal tranche alors les désaccords et homologue l’état liquidatif ou renvoie les parties devant le notaire pour établir l’acte de partage (article 1375).

Attribution, tirage au sort des lots ou licitation : comment le partage se termine

Le Code civil rappelle que « l’égalité dans le partage est une égalité en valeur » (article 826). L’inégalité des lots se compense par une soulte, dont le calcul est expliqué dans notre guide soulte : définition et calcul. Trois issues sont possibles.

• L’attribution : un bien peut être attribué à un copartageant, à charge de soulte. La loi prévoit des attributions préférentielles, comme celle du logement au conjoint survivant (article 831-3). Si d’autres veulent rester en indivision, le tribunal peut attribuer sa part au demandeur (article 824).
• Le tirage au sort : en cas d’homologation, le tribunal peut ordonner le tirage au sort des lots (article 1375). Il se fait devant le notaire commis ou, à défaut, devant le président du tribunal judiciaire ou son délégué (article 1363).
• La licitation : le tribunal ordonne la vente par adjudication des biens qui ne peuvent être facilement partagés ou attribués (article 1377). Les tiers à l’indivision sont admis aux enchères, sauf si tous les indivisaires, capables et présents ou représentés, décident à l’unanimité que l’adjudication se déroulera entre eux (article 1378).

Notre page sur la licitation judiciaire détaille cette étape.

Durée et coût d’un partage judiciaire

Aucun texte ne fixe la durée totale d’un partage judiciaire. Elle cumule la mise en état, la mission du notaire (un an prorogeable d’un an, ou 18 mois au plus selon les nouvelles règles), les suspensions pour expertise ou adjudication, le jugement des désaccords, puis le tirage au sort ou la licitation, sans compter les recours. À la demande d’un indivisaire, le tribunal peut aussi surseoir au partage pour deux années au plus, notamment si sa réalisation immédiate risque de porter atteinte à la valeur des biens indivis (article 820).

Le coût regroupe plusieurs postes, selon Service Public :

• les émoluments du notaire, réglementés et calculés par tranches sur l’actif brut, plus d’éventuels honoraires et débours ;
• les frais d’avocats et les autres frais de justice ;
• le droit de partage, un impôt dû dans certains partages entre cohéritiers.

Lorsque le tribunal ordonne une expertise (article 1362) ou une vente par adjudication (article 1377), ces mesures entraînent leurs propres frais.

Exemple fictif : racheter les parts de son frère et de sa sœur

Exemple fictif : Julien, Claire et Marc ont hérité à parts égales d’une maison estimée à 600 000 €. Julien y vit et veut la garder ; Claire et Marc veulent leur part. Chaque tiers vaut 600 000 ÷ 3 = 200 000 €. Pour racheter les deux parts, Julien doit trouver 2 × 200 000 = 400 000 €, hors frais du partage. Sa banque refuse.

Supposons que Julien recoure à une vente à réméré selon le modèle Alterfi. Une organisation possible, à étudier avec le notaire, consiste à signer le rachat des parts et la vente à réméré lors du même rendez-vous. Un investisseur achète la maison à 60 % de sa valeur, soit 360 000 €. Sur ce prix sont réglés :

• l’indemnité d’occupation de 10 % par an pour 24 mois, payée d’avance : 360 000 × 10 % × 2 = 72 000 € ;
• les honoraires de 6 % TTC : 21 600 € ;
• les frais de notaire de 2 à 3 % du prix : de 7 200 à 10 800 €.

Julien dispose donc de 360 000 − 72 000 − 21 600 − 10 800 = 255 600 € à 360 000 − 72 000 − 21 600 − 7 200 = 259 200 €. Pour verser 400 000 € à Claire et Marc, il doit compléter avec 140 800 à 144 400 € d’épargne. Avec 150 000 € d’économies, il réunit 405 600 à 409 200 €, et le reliquat de 5 600 à 9 200 € couvre une partie des frais du partage.

Au rachat, Julien rembourse le prix de vente, 360 000 €, sans majoration ni intérêts, plus les frais et loyaux coûts prévus par l’article 1673 du Code civil. S’il rachète au bout de 18 mois, la part d’indemnité non courue lui est restituée : 360 000 × 10 % × 6 ÷ 12 = 18 000 €. La durée de 24 mois est prolongeable par accord dans la limite de cinq ans au total. S’il ne rachète pas, aucune pénalité ne s’applique, mais l’investisseur reste propriétaire.

Sortir plus vite : accord, rachat des parts ou vente à réméré

L’article 842 du Code civil permet aux copartageants d’abandonner à tout moment les voies judiciaires et de poursuivre le partage à l’amiable, si les conditions en sont réunies. Si un acte de partage amiable est signé en cours de route, le notaire en informe le juge, qui constate la clôture de la procédure (article 1372 du Code de procédure civile).

Deux leviers raccourcissent le conflit :

• Le rachat des parts : un indivisaire rachète les droits des autres. Notre page racheter les parts d’un co-indivisaire sans crédit passe en revue les financements possibles.
• La vente à réméré : elle mobilise entre 42 % et 60 % de la valeur d’un bien situé en France d’au moins 300 000 €, en 10 à 20 jours à Paris et 30 à 60 jours en province.

Voir aussi notre guide sur l’indivision successorale bloquée. La vente à réméré ne met pas fin à la procédure par elle-même : c’est l’accord entre indivisaires, qu’elle rend finançable, qui permet de revenir au partage amiable.

FAQ

Faut-il un avocat pour un partage judiciaire ?
Oui. Service Public indique que les parties doivent être représentées par un avocat jusqu’à la fin de la procédure.

Combien de temps a le notaire commis pour faire l’état liquidatif ?
Dans la rédaction actuelle de l’article 1368, un an à compter de sa désignation, avec une prorogation possible d’un an au plus (article 1370). Selon les nouvelles règles décrites par Service Public, le tribunal fixe ce délai, dans la limite de 18 mois.

Comment se fait le tirage au sort des lots ?
Après homologation de l’état liquidatif, le tribunal peut ordonner le tirage au sort (article 1375). Il a lieu devant le notaire commis ou, à défaut, devant le président du tribunal judiciaire ou son délégué (article 1363).

Peut-on contester un partage judiciaire après coup ?
Oui, dans certains cas. Selon Service Public, l’annulation peut être demandée si l’accord a été obtenu par violence ou tromperie, ou en cas d’erreur sur la quotité des droits ou sur les biens partagés, dans un délai de cinq ans à partir du partage. Le complément de part peut être demandé si le lot reçu est inférieur de plus du quart à celui qui était dû, dans un délai de deux ans à partir du partage. Un avocat est obligatoire dans les deux cas.

Conclusion

Le partage judiciaire garantit à chaque indivisaire de sortir de l’indivision, mais il suppose un avocat, une assignation soignée, souvent un notaire commis, et peut finir aux enchères.

Quand l’un des indivisaires veut garder le bien mais que sa banque refuse de financer les parts des autres, la vente à réméré peut fournir les fonds, rendre possible un accord et éviter la licitation, avec la faculté de racheter le bien dans un délai de cinq ans au maximum.