Viager sans rente : est-ce possible avec un bouquet seul ?

Un viager sans rente, au sens strict, n’existe pas : la vente en viager consiste à céder un bien en échange d’une rente viagère (articles 1968 et suivants du Code civil), dont le total dépend de la durée de vie du vendeur : c’est cet aléa qui caractérise le viager. Une vente payée par un seul bouquet comptant n’est donc plus un viager, mais une vente ordinaire, exposée à la nullité si le prix est dérisoire. Des formules s’en rapprochent : vente à terme, nue-propriété, droit d’usage et d’habitation, ou, pour récupérer son bien plus tard, la vente à réméré. Pour choisir, voir notre comparatif nue-propriété, viager ou réméré.

En bref

• Le viager est un contrat aléatoire : le total de la rente est incertain, car il dépend de la durée de vie du vendeur.
• Le bouquet n’est pas obligatoire, mais la rente, elle, est le cœur du viager : un « viager avec bouquet uniquement » change de nature juridique.
• Un contrat à titre onéreux est nul lorsque la contrepartie est illusoire ou dérisoire (article 1169 du Code civil) : un bouquet seul d’un montant dérisoire exposerait la vente à la nullité.
• Les alternatives sans rente : vente à terme, vente de la nue-propriété, vente avec réserve d’un droit d’usage et d’habitation, et la vente à réméré, qui n’est pas un viager.

Viager sans rente : est-ce juridiquement possible ?

La question vient souvent d’un acheteur qui propose « un viager, mais avec seulement un bouquet ». La réponse courte est non : sans rente viagère, il n’y a pas de viager.

Le Code civil range la rente viagère parmi les contrats aléatoires. Selon l’article 1108, un contrat « est aléatoire lorsque les parties acceptent de faire dépendre les effets du contrat » d’un événement incertain. Dans un viager, cet événement est la durée de vie du vendeur, le crédirentier. Service-public le résume ainsi : « La valeur totale de la rente est incertaine, car elle dépend de la durée de vie du vendeur. »

L’article 1968 prévoit que la rente viagère « peut être constituée à titre onéreux, moyennant une somme d’argent » ou un immeuble : c’est précisément la vente en viager, où le vendeur cède son logement contre une rente. Si l’on supprime la rente, il ne reste qu’un prix payé comptant, fixé une fois pour toutes. Il n’y a plus d’aléa, donc plus de contrat de rente viagère : l’opération devient une vente immobilière classique, éventuellement assortie d’un droit d’occupation conservé par le vendeur.

L’opération n’est pas illégale en soi, mais le prix doit correspondre à ce que cède le vendeur.

Ce que dit la loi sur la rente viagère et l’aléa

Quelques règles du Code civil sur la rente viagère éclairent la question :

• Le montant de la rente est libre : selon l’article 1976, la rente viagère « peut être constituée au taux qu’il plaît aux parties contractantes de fixer ».
• L’aléa doit exister au jour du contrat : l’article 1975 prive d’effet la rente créée sur la tête d’une personne atteinte de la maladie dont elle est décédée « dans les vingt jours de la date du contrat ». Service-public précise que l’acheteur ne doit pas avoir eu connaissance d’une maladie du vendeur et que, si le vendeur décède dans les 20 jours qui suivent la signature, la vente n’est pas valable ; les héritiers du crédirentier peuvent en demander l’annulation devant le tribunal.
• Le défaut de paiement : l’article 1978 précise que le seul défaut de paiement des arrérages n’autorise pas le crédirentier à réclamer le capital. Service-public mentionne la clause résolutoire, qui autorise le vendeur à reprendre son bien si plusieurs rentes ne sont plus versées.

Au-delà du viager, une règle générale s’applique à toute vente. L’article 1169 du Code civil dispose qu’un contrat à titre onéreux est nul lorsque, au moment de sa formation, « la contrepartie convenue au profit de celui qui s’engage est illusoire ou dérisoire ». Un bouquet unique d’un montant dérisoire, présenté comme un « viager sans rente », pourrait tomber sous cette règle.

La vente en viager selon service-public.fr : bouquet, rente, occupé ou libre

La fiche officielle sur la vente en viager présente le viager comme « une forme de vente immobilière » dans laquelle l’acheteur, le débirentier, verse une rente au vendeur. Les éléments à connaître :

• Le bouquet : c’est la somme versée comptant à la signature. Service-public précise : « Le bouquet payé comptant à la signature du contrat de vente n’est pas obligatoire. » Un viager peut donc exister sans bouquet ; l’inverse, un viager sans rente, ne fonctionne pas.
• La rente : « Elle peut être mensuelle, trimestrielle ou annuelle, payable au début ou à la fin de chaque période. »
• Le viager occupé : le vendeur conserve jusqu’à son décès l’usufruit ou un droit d’usage, qui lui permet d’habiter le logement.
• Le viager libre : l’acheteur peut occuper ou louer le bien dès la signature, sans attendre le décès du vendeur.

Pour le détail des étapes, des charges et des garanties, voir notre guide complet de la vente en viager. Si des proches s’opposent au projet, lire aussi la page sur la vente en viager sans l’accord des héritiers.

Les formules qui ressemblent à un « viager sans rente »

Derrière « viager avec bouquet uniquement », le vendeur cherche souvent à être payé sans aléa, à être payé comptant en restant chez lui, ou à garder un droit d’habiter. Chaque besoin a sa formule.

1. La vente à terme : un prix échelonné, mais sans aléa. Selon le site immobilier des notaires de France, l’opération consiste à acheter un bien « en étalant le paiement du prix sur une durée déterminée à l’avance ». Là où les versements du viager dépendent de la vie du vendeur, ce contrat « assure un paiement certain et échelonné ». En cas de décès, « les héritiers du vendeur continueront à percevoir les mensualités jusqu’à la date fixée au contrat ». Voir notre page sur la vente à terme.

2. La vente de la nue-propriété avec réserve d’usufruit : un prix comptant, et le droit de rester. La pleine propriété « est composée de l’usufruit et de la nue-propriété ». L’usufruit est le droit d’utiliser un bien et d’en percevoir les revenus ; la nue-propriété donne la faculté d’en disposer. Le propriétaire peut vendre la seule nue-propriété, encaisser le prix et conserver l’usufruit. Parmi les causes de fin de l’usufruit, service-public cite la mort de l’usufruitier : le bien doit alors être rendu au nu-propriétaire. Voir la vente de la nue-propriété avec réserve d’usufruit.

3. La vente avec réserve d’un droit d’usage et d’habitation. Plus restreint que l’usufruit, ce droit permet d’habiter le logement, mais pas de le louer. Le Code civil prévoit que ces droits « s’établissent et se perdent de la même manière que l’usufruit » (article 625), que « l’usager ne peut céder ni louer son droit à un autre » (article 631) et que « le droit d’habitation ne peut être ni cédé ni loué » (article 634).

Ces trois formules sont des ventes définitives : aucune ne prévoit de droit de rachat pour le vendeur. Pour comparer avec d’autres montages qui laissent le vendeur dans les lieux, voir aussi notre comparatif portage immobilier ou viager.

Récupérer son bien plus tard : la vente à réméré, qui n’est pas un viager

Si le besoin est une somme importante tout de suite, sans renoncer au logement pour toujours, aucune des formules précédentes ne convient.

La vente à réméré, ou vente avec faculté de rachat, répond à un autre besoin. Le propriétaire vend son bien à un investisseur, continue à l’occuper, et garde le droit de le racheter dans un délai de cinq ans au maximum (article 1660 du Code civil). Avec le modèle Alterfi :

• l’investisseur achète entre 42 % et 60 % de la valeur du bien, situé en France et d’une valeur d’au moins 300 000 € ;
• le prix de rachat est égal au prix de vente, sans majoration ni intérêts, plus les frais et loyaux coûts de l’article 1673 du Code civil ;
• une indemnité d’occupation d’environ 10 % par an du prix de vente est payée d’avance pour la durée convenue, et restituée au prorata en cas de rachat anticipé ;
• les honoraires sont de 5 % HT, soit 6 % TTC du prix de vente, dus seulement si l’opération se réalise ; les frais de notaire, de 2 à 3 % du prix de vente, sont à la charge du vendeur ;
• aucune pénalité n’est due en cas de non-rachat, mais le bien reste alors à l’investisseur.

Ce n’est ni un viager ni un crédit : pas de rente, pas d’aléa lié à l’âge, mais un projet de rachat réaliste est indispensable. Pour un senior, la comparaison avec le prêt viager hypothécaire est utile. Le cadre légal est détaillé dans notre page sur la faculté de rachat dans le Code civil.

Exemple fictif : bouquet seul ou vente à réméré pour un bien de 400 000 €

Exemple fictif. Jeanne possède une maison estimée à 400 000 €. Elle a besoin de liquidités et veut rester chez elle. Un acheteur lui propose un « viager sans rente » : 140 000 € comptant, sans rente, Jeanne gardant un droit d’usage et d’habitation. Ce montant est une hypothèse, pas un barème.

Option A, bouquet seul. Jeanne encaisse 140 000 €. Elle cède un bien de 400 000 €, soit un écart de 260 000 € entre la valeur estimée et le prix, que seul son droit d’habiter vient compenser. Il n’y a pas de rente, donc aucun revenu ultérieur. La vente est définitive : ni Jeanne ni ses héritiers ne récupéreront la maison. Selon la valeur de ce droit et l’âge de Jeanne, la question d’une contrepartie dérisoire au sens de l’article 1169 peut se poser.

Option B, vente à réméré selon le modèle Alterfi. L’investisseur achète à 50 % de la valeur, soit 200 000 €, pour une durée de 24 mois :

• indemnité d’occupation : 10 % par an de 200 000 € sur 2 ans, soit 40 000 € payés d’avance ;
• honoraires : 6 % TTC de 200 000 €, soit 12 000 € ;
• frais de notaire : 2,5 % de 200 000 €, soit 5 000 € ;
• somme nette disponible : 200 000 − 40 000 − 12 000 − 5 000 = 143 000 €.

Jeanne dispose de 143 000 € et reste dans sa maison. Pour la récupérer, elle versera 200 000 € plus les frais et loyaux coûts. Si elle rachète au bout de 12 mois, la part d’indemnité non consommée, soit 20 000 €, lui est restituée. Si elle ne rachète pas, aucune pénalité n’est due, mais la maison reste à l’investisseur.

L’option A est une vente définitive à prix réduit ; l’option B une vente avec droit de retour, utile seulement si le rachat est réaliste.

Avant de signer : les bonnes questions à se poser

• Un revenu à vie ? Le vrai viager, avec rente, reste adapté.
• Un prix certain, sans aléa ? La vente à terme.
• Un capital comptant en restant chez soi ? La vente de la nue-propriété ou avec réserve d’un droit d’usage et d’habitation, cessions définitives.
• Récupérer son bien plus tard ? Seule la vente à réméré prévoit un droit de rachat.
• Un prix cohérent ? Faites estimer le bien et le droit conservé, et consultez votre notaire.

FAQ

Peut-on faire un viager sans rente ?
Pas au sens juridique : le viager repose sur une rente dont le total dépend de la durée de vie du vendeur. Sans rente, c’est une vente ordinaire à prix comptant.

Un viager avec bouquet uniquement est-il valable ?
La vente elle-même peut l’être, mais ce n’est plus un viager. Si le prix convenu est dérisoire, le contrat est exposé à la nullité : l’article 1169 du Code civil frappe de nullité le contrat à titre onéreux dont la contrepartie est illusoire ou dérisoire.

Vente en viager sans rente ou vente à terme : quelle différence ?
La vente à terme permet un prix payé en plusieurs fois sans aléa : le paiement est étalé sur une durée déterminée à l’avance et, en cas de décès du vendeur, ses héritiers continuent à percevoir les mensualités jusqu’à la date fixée au contrat.

Le bouquet est-il obligatoire en viager ?
Non. Service-public indique que le bouquet payé comptant à la signature n’est pas obligatoire. C’est la rente qui caractérise le viager, pas le bouquet.

Que se passe-t-il si le vendeur en viager décède peu après la vente ?
Si la personne sur la tête de laquelle la rente est constituée était atteinte de la maladie dont elle décède dans les vingt jours de la date du contrat, celui-ci est sans effet (article 1975 du Code civil).

Viager sans rente : comment toucher un capital et récupérer son bien plus tard ?
Le viager et la vente de la nue-propriété sont définitifs. Pour garder un droit de retour, la vente à réméré permet de vendre, de rester dans les lieux et de racheter dans un délai de cinq ans au plus, au prix de vente plus les frais et loyaux coûts.

Conclusion

Le « viager sans rente » est une expression trompeuse : sans rente viagère, il n’y a pas d’aléa, et donc pas de viager, mais une vente ordinaire dont le prix doit rester sérieux. Selon votre objectif, la bonne formule s’appelle vente à terme, vente de la nue-propriété, réserve d’un droit d’usage et d’habitation, ou vente à réméré si vous voulez pouvoir racheter votre bien. Avant de signer une offre de bouquet seul, faites estimer le bien et consultez votre notaire.