Financer la croissance d’une entreprise avec un réméré : méthode et exemple

Financer la croissance d’une entreprise avec un réméré consiste à vendre un bien immobilier de l’entreprise ou de son dirigeant à un investisseur, à investir le prix dans le développement, puis à racheter le bien au même prix dans un délai de cinq ans au plus. Le bien doit valoir au moins 300 000 € et être situé en France. La vente à réméré est une vente assortie d’une faculté de rachat, sans crédit ni ouverture du capital. Cette page montre comment dimensionner l’opération et bâtir le plan de rachat, en complément de notre guide de la vente à réméré pour les entreprises.

En bref

• Un réméré finance la croissance en transformant un bien immobilier en trésorerie, que l’entreprise investit puis rembourse en rachetant le bien au même prix.
• L’investisseur achète entre 42 % et 60 % de la valeur, et le prix de rachat est égal au prix de vente, sans majoration ni intérêts.
• Le coût est connu dès la signature : indemnité d’occupation d’environ 10 % par an du prix, honoraires de 6 % TTC et frais de notaire.
• La croissance doit produire, dans le délai, de quoi racheter : un nouveau crédit appuyé sur de meilleurs comptes, une cession ou une revente.

Financer la croissance d’une entreprise avec un réméré : à quels besoins cela répond

Une phase de croissance demande souvent de l’argent avant d’en rapporter. Les besoins typiques :

• Préfinancer un marché important : achats de matières, stock, sous-traitance avant les premiers encaissements.
• Recruter une équipe commerciale ou technique dont la rentabilité viendra plus tard.
• Ouvrir un nouveau site ou une nouvelle agence.
• Investir dans un outil de production ou un système d’information.
• Reprendre une activité complémentaire ou un concurrent.
• Absorber la hausse du besoin en fonds de roulement qui accompagne toute progression du chiffre d’affaires.

Dans ces situations, le financement bancaire classique s’appuie sur les comptes passés. Une entreprise jeune, sortant d’un exercice faible ou dont la croissance dépasse ce que ses bilans montrent peut se voir refuser le montant demandé. Ouvrir le capital dilue les associés. Le réméré mobilise une autre ressource : la valeur d’un bien immobilier. Notre panorama pour financer son entreprise : toutes les sources de financement situe le réméré parmi les autres options.

Quel bien vendre en réméré pour financer son développement

Le bien vendu peut appartenir à l’entreprise ou à son dirigeant :

• Les murs de l’entreprise (bureaux, entrepôt, atelier, local commercial), détenus par la société ou par une SCI. L’activité continue dans les lieux ; voir notre page sur la vente à réméré des murs d’une entreprise.
• Un bien personnel du dirigeant : résidence, résidence secondaire ou bien locatif. Le dirigeant encaisse le prix et le met à disposition de sa société ; la forme de cet apport (augmentation de capital, compte courant d’associé) se décide avec l’expert-comptable et l’avocat.

Dans tous les cas, l’opération porte sur l’immobilier seul. Le fonds de commerce et les actifs d’exploitation restent à l’entreprise. Lorsque des associés doivent approuver la vente ou l’usage des fonds, notre page pour présenter la vente à réméré à ses associés propose une méthode.

Dimensionner l’opération : combien le réméré peut financer

Trois montants sont à distinguer.

1. Le prix de vente : entre 42 % et 60 % de la valeur du bien, selon le bien, sa localisation et la durée demandée.
2. Le net perçu à la signature : le prix, moins l’indemnité d’occupation payée d’avance (environ 10 % par an du prix) et les honoraires (5 % HT, soit 6 % TTC du prix, dus seulement si l’opération se réalise). Sur 24 mois, il représente environ 74 % du prix, hors frais d’acte.
3. Le disponible pour le projet : le net perçu, moins les frais de notaire (2 % à 3 % du prix) et le remboursement d’un éventuel crédit garanti sur le bien.

Le raisonnement part donc du besoin. Pour disposer d’environ 350 000 € sur 18 mois, sans crédit en cours sur le bien, il faut un prix d’au moins 461 000 € environ, car le disponible représente 76 % à 77 % du prix après indemnité, honoraires et frais de notaire ; cela suppose un bien d’au moins 768 000 € environ si l’investisseur retient 60 % de la valeur, et davantage s’il retient un pourcentage plus bas. L’exemple ci-dessous retient un prix de 495 000 € pour garder une marge. Il vaut mieux viser une durée suffisante dès le départ : une durée trop courte oblige à racheter avant que la croissance ait produit ses effets.

Pour simuler votre propre cas, utilisez notre simulateur de vente à réméré.

Exemple fictif : une PME finance un contrat important

Exemple fictif, à titre d’illustration, qui ne décrit aucun client réel. Une PME de distribution remporte un contrat qui doublera son activité sur deux ans. Pour l’honorer, elle doit constituer un stock et recruter, soit un besoin de 350 000 €. Sa banque propose un montant inférieur, faute de bilans reflétant déjà cette croissance. L’entreprise est propriétaire de ses bureaux et de son entrepôt, estimés à 900 000 €, sans crédit en cours.

• Prix de vente : 495 000 € (55 % de la valeur).
• Durée : 18 mois.
• Indemnité d’occupation : 74 250 € (10 % par an sur 18 mois), prélevée sur le prix.
• Honoraires : 24 750 € HT, soit 29 700 € TTC (6 % du prix).
• Net perçu à la signature : 391 050 € hors frais d’acte.
• Frais de notaire : 9 900 à 14 850 € (2 % à 3 % du prix), soit 376 200 à 381 150 € disponibles.

Le besoin de 350 000 € est couvert, avec une marge de 26 200 à 31 150 €. Le coût de l’opération s’élève à 103 950 € hors frais d’acte, soit 113 850 à 118 800 € frais de notaire compris.

Au bout de 12 mois, les comptes de l’exercice montrent la progression de l’activité. L’entreprise obtient un crédit professionnel de 495 000 € garanti sur ses murs, qui valent 900 000 €, et rachète au prix de vente, plus les frais et loyaux coûts de l’article 1673 du Code civil. Les 6 mois non écoulés lui sont restitués, soit 24 750 €, et le coût hors frais d’acte tombe à 79 200 €.

Si le contrat avait déçu, deux issues restaient ouvertes : demander une prolongation à l’investisseur, dans la limite de cinq ans au total, ou revendre les murs à un tiers. À défaut de rachat dans le délai, l’investisseur reste propriétaire, sans pénalité, mais l’entreprise perd ses locaux.

Construire le plan de rachat avant de signer

Le réméré finance la croissance seulement si la croissance finance le rachat. Avant de signer, le dirigeant gagne à écrire trois scénarios :

• Scénario attendu : à quelle date les comptes permettront un nouveau crédit, ou quelle cession d’actif interviendra, et pour quel montant.
• Scénario retardé : la croissance arrive six à douze mois plus tard ; la durée prévue, ou une prolongation négociée, le permet-elle ?
• Scénario défavorable : le projet échoue ; la revente du bien à un tiers, conduite par le vendeur, permet-elle de racheter et de récupérer la différence ?

Une prolongation convenue avec l’investisseur ne donne lieu à aucun nouvel honoraire Alterfi, et un rachat échelonné ou partiel peut être prévu à l’acte selon l’accord avec l’investisseur. Notre guide pour financer le rachat de son bien après une vente à réméré détaille les voies possibles.

Quand le réméré n’est pas adapté pour financer la croissance

Le réméré est coûteux sur la durée : environ 10 % par an du prix d’indemnité d’occupation, plus les honoraires et les frais de notaire. Il est peu adapté lorsque :

• la rentabilité attendue du projet ne couvre pas ce coût ;
• le besoin est durable et non lié à une phase précise : un financement de long terme ou un renforcement des fonds propres convient mieux ;
• aucune source de rachat n’est identifiable dans le délai ;
• la perte du bien, en cas d’échec, mettrait en péril l’activité ou le logement du dirigeant.

Si l’enjeu est de restaurer un bilan dégradé plutôt que d’investir, voir notre page pour reconstituer les fonds propres d’une entreprise grâce au réméré. Le traitement comptable et fiscal de l’opération se valide avec l’expert-comptable.

FAQ

Le réméré alourdit-il l’endettement de l’entreprise ?
Le réméré n’est pas un crédit : c’est une vente, sans mensualités ni intérêts. Sa présentation dans les comptes de l’entreprise se détermine avec l’expert-comptable.

Peut-on utiliser les fonds librement pour le développement ?
Oui. Le prix appartient au vendeur, qui l’affecte au projet de son choix : stock, recrutements, investissement ou reprise. Si un crédit est garanti sur le bien, son remboursement se règle avec le notaire lors de la signature.

Un dirigeant peut-il vendre sa résidence en réméré pour financer sa société ?
Oui, s’il en est propriétaire et que le bien vaut au moins 300 000 €. Il reste dans les lieux contre l’indemnité d’occupation, puis rachète au prix de vente. Le risque porte alors sur son logement : le plan de rachat doit être particulièrement solide.

Combien de temps faut-il pour obtenir les fonds ?
Entre l’accord et la signature chez le notaire, il faut compter généralement 10 à 20 jours à Paris et 30 à 60 jours en province. Les fonds sont disponibles à la signature.

Peut-on prolonger si la croissance tarde ?
Une prolongation peut être convenue avec l’investisseur, dans la limite de cinq ans au total depuis la vente. Elle ne donne lieu à aucun nouvel honoraire Alterfi.

Que coûte l’étude du projet ?
Rien. L’étude du dossier et la proposition écrite sont gratuites, et les honoraires ne sont dus que si l’opération se réalise.

Conclusion

Financer la croissance d’une entreprise avec un réméré revient à mobiliser la valeur d’un bien immobilier pour investir, sans crédit ni dilution, puis à racheter ce bien au même prix grâce aux résultats obtenus. L’opération suppose un bien d’au moins 300 000 € en France, un besoin dimensionné avec précision, un coût couvert par la rentabilité du projet et un plan de rachat qui résiste à un retard. Pour l’ensemble des usages professionnels, consultez notre guide de la vente à réméré pour les entreprises.